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Nicht umlegbare Nebenkosten – Die Liste für Mieter und Vermieter

Die jährliche Betriebskostenabrechnung bringt für den Mieter sowie den Vermieter immer wieder die Frage auf, welche über das Jahr verteilte Kosten können mittels der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden und welche Kosten sind davon ausgeschlossen.

Im Folgenden soll aufgelistet werden, welche Kosten nicht umgelegt werden können.

Als Grundsatz gilt: Grundsätzlich können alle Kosten, welche einen wiederkehrenden Charakter haben auf den Mieter umgelegt werden, wobei diese Definition zu ungenau ist und aufgrund dessen in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ein abschließender und allgemeinverbindlicher Katalog erstellt wurde, welcher die umlegbaren Kosten wiedergibt. Aus der Aufzählung der umlegbaren Kosten aus § 2 BetrKV kann geschlussfolgert werden, welche Kosten, die bei einem Mietverhältnis anfallen, nicht umgelegt werden können. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen.

Linktipp: Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter

Nicht umlegbare Nebenkosten:

  • jegliche Verwaltungskosten
  • Abrechnungskosten, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist (Ablesekosten nach § 2 Nr. 2,4,5,6 und 8 BetrKV sind umlegbar)
  • Kosten der Dachbegrünung (jedenfalls dann, wenn dem Mieter keine Nutzungsrechte für die begrünte Fläche zustehen)
  • Kosten für die Kontrolle der Dachflächen
  • Anschaffungs- und Installationskosten für Feuerlöscher
  • Kosten für die Beseitigung von Graffitis
  • Instandhaltungskosten, die keine laufenden Wartungskosten sind
  • Beiträge des Eigentümers zur Instandhaltungsrücklage
  • Instandsetzungskosten
  • Kosten des Umzugs (Ausnahme: Bundesgerichtshof erkennt auch einmalig anfallende Kosten als umlagefähig an- z.B. Vertragsausfertigungspauschalen beim Einzug= zulässig; da die Kosten bei Einzug umgelegt werden können, ist es folgerichtig, dass auch die Vereinbarung einer einmaligen Auszugspauschale in angemessener Höhe umgelegt werden darf)
  • Vergütung für den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz
  • Sonstige Verwalterkosten
  • Kosten des Geldverkehres (Bankgebühren)

Der vorgenannte Katalog an nicht umlagefähigen Kosten ist nicht abschließend, sondern kann beliebig erweitert werden. Als Maßstab für die Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten gilt der Katalog von § 2 BetrKV.

Für den Mieter gilt:

Findet der Mieter in seiner Nebenkostenabrechnung einen Kostenpunkt, welcher aus dem Katalog von § 2 BetrKV nicht ersichtlich ist, so ist davon auszugehen, dass es sich um eine nicht umlagefähige Abrechnungsposition handelt, welche der Mieter nicht zu tragen hat.

Für den Vermieter gilt:

Aus Sicht des Vermieters ist zu beachten, dass ausschließlich widerkehrende Kostenpunkte auf den Mieter umgelegt werden dürfen, welche dieser selber verursacht hat oder welche aus dem Katalog von § 2 BetrKV ersichtlich sind. Ausnahmen sind dabei nur die oben genannten Pauschalen bei Einzug sowie Auszug, wenn es um Vertragsausfertigungen geht.

Fazit

Der Mieter sollte bei Erhalt seiner Nebenkostenabrechnung sowohl die vereinbarten Nebenkosten aus seinem Mietvertrag sowie den abschließenden Katalog von umlagefähigen Kosten nach § 2 BetrKV im Auge behalten. Allein die darin vereinbarten Kosten dürfen umgelegt werden.

Im Mietvertrag kann bei einer speziellen Wohnform der Katalog der umlagefähigen Kosten über § 2 Nr. 17 BetrKV erweitert werden.

Findet der Mieter weder innerhalb des § 2 BetrKV noch innerhalb seines Mietvertrages eine solche Regelungen ist ein Kostenpunkt nicht umlagefähig und der Mieter kann gegen die Nebenkostenabrechnung in Widerspruch gehen.

9 Antworten auf "Nicht umlegbare Nebenkosten – Die Liste für Mieter und Vermieter"

  • Gieser Bruno
    06.07.2014 - 08:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserer Wohnanlage sind Modernisierungsarbeiten kurz vor dem Abschluss. In rund 160 Wohnungen (Baujahr 1950) wurden nachträglich Balkone angebaut.
    In den Baukosten, die in Höhe von 11% jährlich auf die Miete umgelegt werden können, befindet sich auch ein Betrag von Euro 2,04 für jeden Mieter monatlich für eine Dixie/Toi Toi Baustellentoilette. Ich finde dies nicht korrekt, denn dieser Betrag bleibt als Mieterhöhung für Generationen bestehen.

    Ist ein Widerspruch möglich ?

    Vielen Dank für ein baldiges Feedback.

    Bruno Gieser München

  • Jürgen Dreffs
    23.06.2015 - 12:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    inwieweit sind die Kosten für die Erstellung der Abrechnung der Warmwasser/Heizung umlegbar?
    Die Ablesung und die Ergebnisse sind es nach § 2 Nr. 2,4,5,6 und 8 BetrKV.
    Wenn die Firma nun Anteile für die Mieter des Hauses berechnet und für diese Abrechnungserstellung Kosten anfallen so sind dies Verwaltungskosten und damit (wenn nicht im Mietvertrag enthalten) nicht umlegbar. Ist das korrekt?

    Für ihre Bemühungen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
    mit freundlichen Grüßen,

    Jürgen

    • Mietrecht.org
      24.06.2015 - 15:24 Antworten

      Hallo Jürgen,

      die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung werden regelmäßig auf die Mieter umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank van Dornick
    08.06.2016 - 11:51 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    in dem Mietshaus in dem wir wohnen wurde vor einigen Jahren eine Wasserenthärtungsanlage und eine Dosieranlage die Minerallösung ins Wassernetz einspeist installiert. Dieses wurde nötig weil die Wasserleitungen bereits sehr marode sind und teilweise die wasserführenden Hausgeräte mit Rostpartikeln verstopften. Meine Frage an sie ist, darf die Minerallösung auf die Mieter umgelegt werden?
    Im Netz habe ich das Urteil vom AG Lörrach WuM 1995, 593 gefunden das aussagt:
    „Nicht umlegbar sind Kosten für Reparaturen oder Korrosionsschutzmaßnahmen an Wasserleitungen“
    Da die Minerallösung meiner Meinung nichts anderes macht wie die Rohre gegen Korrosion zu stabilisieren und der Hersteller das sogar so bewirbt in seiner Produktbeschreibung dürfte die Minerallösung nicht umlagefähig sein. Der Hausverwalter sieht das leider nicht so!

    Vielen Dank für ein Feedback und Grüße
    Frank

    • Mietrecht.org
      08.06.2016 - 17:25 Antworten

      Hallo Frank,

      Ihr Fall ist sehr speziell und ohne tiefe Recherche kann ich dazu leider nichts schreiben. Konfrontieren Sie die Hausverwaltung mit Ihren Recherchen und dem Urteil.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten
    15.11.2016 - 20:39 Antworten

    Hallo,
    Laut Mietvertrag wurde vereinbart, dass die zusätzlichen Ablesekosten beim Auszug vom Mieter zu tragen sind. Laut BGH sind dieses Kosten des Mieters und nach 556 Abs. I und VI auch nach Vereinbarung im Mietvertrag ungültig. Ist dies so richtig? Wer muss diese Kosten tragen, wenn es im Mietvertrag so notiert wurde.

  • Norbert Kunisch
    15.11.2017 - 12:54 Antworten

    In unserem Mehrfamilienhaus muss der einfache Wasserfilter nach 16 Jahren gegen einen spülbaren Wasserfilter getauscht werden. Kann der Tausch auf alle Mieter als Nebenkosten umgelegt werden?
    Gruß
    Norbert Kunisch

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