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Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen sehr detailliert, aber auch komplex. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes sind die in § 555 b BGB bezeichneten Maßnahmen. Das Gesetz definiert sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Davon berechtigen aber nur fünf Maßnahmen den Vermieter zur Mieterhöhung. Ein Schwerpunkt liegt auf der energetischen Modernisierung.

Im Wesentlichen handelt es sich bei Modernisierungsmaßnahmen um bauliche Veränderungen, die nicht der bloßen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes dienen, sondern den Wohnwert des Gebäudes verbessern oder den Energie- oder Wasserverbrauch vermindern. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gehen hingegen zu Lasten des Vermieters. Sie dienen dazu, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Das „Miethöhegesetz“ von 1974 ist in 2001 außer Kraft getreten. Maßgebend sind nunmehr die §§ 557 ff BGB.

Eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme sollte detailliert formuliert werden. Jede Nachlässigkeit rächt sich. Insoweit ist auf den Artikel „Muster: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559)“ zu verweisen. Das Modernisierungsrecht ist ein umfangreiches Feld und besteht aus vielen Aspekten. Wegen weiterer Details zu einzelnen Aspekten hilft die jeweilige Verlinkung im Text weiter.

1. Mieterhöhung wegen Modernisierung bei Staffelmiete/Indexmiete

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung ausdrücklich gesetzlich ausgeschlossen (§ 557a II 2 BGB). Die Mieterhöhungsstufen sind verbindlich festgelegt.

Ist eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b II 2 BGB). Beispiel: Austausch alter Heizkessel war bis 31.12.2008 verpflichtend. Modernisierte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis bis Ende 2008 die Heizungsanlage, hatte er die Maßnahme nicht zu vertreten und durfte die Miete erhöhen. Wurde die Heizungsanlage hingegen nach einer Neuvermietung erst 2009 ersetzt, wurde die Wohnung im nicht vertragsgemäßen Zustand vermietet, so dass der Vermieter die Modernisierung zu vertreten hätte.

2. Indirekte Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Unabhängig von der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB kann der Vermieter die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Auf diesem Weg kann die energetische Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung im Rahmen der Wohnwertmerkmale eines Mietspiegels Berücksichtigung finden. Die Mieterhöhung erfolgt dann im Hinblick auf vergleichbaren Wohnraum (max. 20 % in drei Jahren bis max. Vergleichsmiete).

3. Direkte Mieterhöhung bis 11 % durch Umlegung des Modernisierungskostenaufwandes

Will der Vermieter modernisieren, ist er verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig anzukündigen (§ 555 c BGB). Im Gegensatz zur Anhebung der Miete auf die ortsübliche Miete ist der Vermieter nicht ausdrücklich auf die Zustimmung des Mieters angewiesen. In diesem Fall genügt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Zahlt der Mieter die Mieterhöhung nicht, muss ihn der Vermieter allerdings gleichfalls verklagen. Statt der vorgeschalteten Zustimmungsklage (Gericht ersetzt die Zustimmung des Mieters) ist dann die Zahlungsklage (Mieter wird sofort auf Zahlung verklagt) die richtige Klageart.

Der Mieter ist verpflichtet, die Baumaßnahmen zu dulden. Im Falle energetischer Modernisierungsmaßnahmen muss er in den ersten drei Monaten auf sein gesetzliches Minderungsrecht wegen der mit den Baumaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen verzichten (§ 555 d BGB). Zum Ausgleich steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.

Das sich aufgrund der Modernisierung ergebende Recht des Vermieters zu einer direkten Erhöhung der Miete ist dann in §§ 559, 559 a, b BGB eingehend geregelt. Bereits vor der Mietrechtsreform war geregelt, dass der Vermieter grundsätzlich die Jahresmiete um 11 % seines Kostenaufwandes für die Wohnung erhöhen konnte. Das Mieterhöhungsrecht betrifft aber nur Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Ziffer 1,3,4,5 und 6 BGB.

Modernisierungsmaßnahmen gemäß Ziffer 2 (Einsparung von Primärenergie beispielsweise durch den Bau einer Photovoltaikanlage) und Ziffer 7 (Schaffung neuen Wohnraums) berechtigen den Vermieter nicht zur Mieterhöhung (§ 559 I BGB). Diese Maßnahmen liegen im Interesse des Vermieters und gehen zu seinen Lasten.

4. Nur echte Modernisierungskosten sind umlagefähig

Der Vermieter kann nur die Bau- und Baunebenkosten umlegen (Material, Architektenhonorar, Handwerkerlöhne), die unmittelbar im Zusammenhang mit der Modernisierung stehen. Außen vor bleiben Kreditzinsen und Kreditbeschaffungskosten (OLG Hamburg RE WuM 1981, 152).

Instandsetzungskosten müssen anteilig herausgerechnet werden. Ihr Anteil ist konkret zu ermitteln oder zu schätzen (§ 559 II BGB). Die Abgrenzung kann im Einzelfall problematisch sein.

Nicht umlagefähig sind auch unangemessene Modernisierungsaufwendungen (Luxussanierung) (BGH WuM 2009, 124). Wann dies der Fall ist bestimmt sich nach den Verhältnissen im Einzelfall. Je höherwertiger eine Wohnung, desto anspruchsvoller kann auch die Modernisierung bewerkstelligt werden. Das Argument des Mieters, ihm genüge der vorhandene Standard, braucht der Vermieter nicht akzeptieren.

5. Kostenaufteilung in Mehrfamilienhäusern

Modernisiert der Vermieter im gleichen Gebäude mehrere Wohnungen, muss er die Modernisierungskosten auf die einzelnen Wohnungen aufteilen (§ 559 III BGB). Wird der Wohnwert aller Wohnungen gleichermaßen verbessert, ist die Aufteilung gleich anteilig vorzunehmen. Bei unterschiedlichen Auswirkungen auf die einzelne Wohnung hat die Aufteilung anteilmäßig zu erfolgen.

Beispiele: Einbau eines Fahrstuhls. Hiervon profitiert der Mieter im achten Stock mehr als der Mieter im Erdgeschoss. Der Vermieter muss also den Modernisierungszuschlag für den Einbau des Fahrstuhls je nach Etage abstufen (LG Hamburg ZMR 2002, 918).

Wird das Gebäude gedämmt, kann der Vermieter auch die Wohnfläche als Aufteilungsmaßstab heranziehen. Er braucht nicht die unterschiedlichen Gebrauchsvorteile in der Wohnung des einzelnen Mieters zu berücksichtigen (LG Münster WuM 2010, 93).

In gewissen Fällen kommt auch die Aufteilung auf nur die direkt betroffenen Wohnungen in Betracht (KG Berlin WuM 2006, 450).

6. Mieterhöhung ist auch Verhandlungssache

Nach der Mietrechtsreform 2013 besteht die Möglichkeit, dass Mieter und Vermieter alle Aspekte im Zusammenhang mit einer Modernisierung einvernehmlich regeln (§ 555 f BGB). So kann beispielsweise das Sonderkündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Zur Verhandlungsmasse zählt das Gesetz die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete.

Es ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter den Mieter informiert, dass er die Miete nicht erhöhen werde, wenn er auf die durch Modernisierungsmaßnahmen eigentlich begründete Mietminderung verzichtet. Verzichte der Mieter nicht, müsse er mit einer Mieterhöhung rechnen (BGH VIII ZR 159/08). (Beachte: Minderung bei energetischer Sanierung erst ab dem dritten Monat, § 536 Ia BGB).

7. Gesetz gesteht Mietern Härtefallregelungen zu

Im Einzelfall kann sich ein Mieter auf eine Härtefallregelung berufen. Das Gesetz will verhindern, dass die Miete so stark angehoben wird, dass der Mieter zur Aufgabe der Wohnung gezwungen ist. Maßgebend sind die Lebensumstände des Mieters (Einkommen, Höhe der Miete, Inanspruchnahme von Wohngeld).

Eine Härte kommt in Betracht, wenn die Miete auf über 25 % des Nettoeinkommens steigt, bei Einkommen über 750 Euro auf über 30 % (LG Berlin WuM 2010, 88). Eine Erhöhung von 39 Euro soll unzumutbar sein, wenn von der Rente in Höhe von 550 Euro bereits 30 % für die Miete abgehen (LG Hamburg WuM 1989, 174).

Kein Härtegrund liegt vor, wenn der Vermieter allgemein übliche Maßnahmen vornimmt. Allgemein üblich ist ein Zustand, der bei mehr als 2/3 aller vergleichbaren Wohnungen eines Bundeslandes vorhanden ist (BGH RE WuM 1992, 181).

8. Öffentliche Fördermittel sind auf Mieterhöhungen anzurechnen

Sofern der Vermieter den Kostenaufwand ganz oder teils durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus auf öffentlichen Haushalten abdeckt, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsvertrag des Darlehens.

Der Vermieter muss den Mieter im Mieterhöhungsschreiben informieren, welche Mittel er zu welchem Zweck (Modernisierung und Instandhaltung-/setzung) und zu welchem Zinssatz erhalten hat (BGH WuM 2004, 283; 406).

Eine Mieterhöhung bei Sozialwohnungen bedarf der Zustimmung der Bewilligungsstelle oder der Förderung mit öffentlichen Mitteln. Die Bewilligungsstelle hat die Auswirkungen auf die Miete zu prüfen (BGH WuM 2004, 285). Die Bewilligung wird abgelehnt, wenn die im sozialen Wohnungsbau geltenden Höchstdurchschnittsmieten überschritten werden.

9. Ortsübliche Mieterhöhung und Modernisierung

Der Vermieter hat eine weitere Möglichkeit: Zunächst kann er die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage für vergleichbare nicht modernisierte Wohnungen erhöhen, die Wohnung dann modernisieren und gleichzeitig und zusätzlich 11 % seines Kostenaufwandes auf die Mieter umlegen (OLG Hamm RE WuM 1983, 17). Bei einer weiteren Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze ist der Modernisierungszuschlag dann Teil der gesamten Miete (BGH WuM 2007, 707).

Beispiel: Austausch des Kohleofens gegen Einbau einer Heizungsanlage. Die Wohnung des Mieters kann sodann in die Kategorie des Mietspiegels „Wohnung mit Heizung“ eingeordnet werden.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei der Mieterhöhung den Umfang der Heizkostenersparnisse zu berücksichtigen. Es genügt, dass überhaupt nachhaltig Heizenergie eingespart wird (BGH WuM 2004, 154; 285).

Der Vermieter kann dann im Abstand von jeweils 15 Monaten die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Dabei hat er die Kappungsgrenze von derzeit 20 % zu beachten. Innerhalb von drei Jahren darf er die Miete um nicht mehr als insgesamt 20 % erhöhen.

Diese Einschränkung gilt auch, wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete an sich erlauben würde. Dabei werden Mieterhöhungen wegen weiterer Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Nebenkosten nicht berücksichtigt. Diese bleiben zusätzlich möglich.

10. Sonderkündigungsrechte des Mieters

Das Gesetz gewährt dem Mieter nach der Ankündigung einer Mieterhöhung zwei Sonderkündigungsrechte.

a. Sonderkündigungsrecht allein wegen der Modernisierung (§ 555e BGB): Wegen der mit der Baumaßnahme verbundenen Unannehmlichkeiten kann der Mieter das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang des Modernisierungsankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsschreibens am 3. Januar 2014. Mieter kann bis Ende Februar überlegen, kündigen und das Mietverhältnis dann zum 31. März kündigen.

b. Sonderkündigungsrecht wegen der Mieterhöhung infolge der Modernisierung (§ 561 BGB): Fordert der Vermieter über die Baumaßnahme hinaus eine Mieterhöhung, kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. (Ausnahme: unerhebliche Maßnahme oder unerhebliche Mietanpassung).

Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsschreibens am 3. Januar 2014. Mieter hat eine Überlegungsfrist bis 31. März 2014. Kündigung bis zum 31. Mai 2014 möglich.

Dieses Kündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete oder im Rahmen der Umlage von bis zu 11 % der Modernisierungskosten vorgenommen hat. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

11. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss …

a. … in Textform erfolgen

Formelle Voraussetzung der Mieterhöhung ist die Ankündigung in Textform (§ 126 b BGB). Textform bedeutet, dass das Mieterhöhungsverlangen schriftlich anzukündigen ist. Allerdings braucht es der Vermieter nicht persönlich zu unterschreiben. Es genügt eine Faksimileunterschrift oder ein „gez. Vermieter“. Auch genügt die Übersendung als Fax, Computer Fax oder per E-Mail.

Um formellen Schwierigkeiten vorzubeugen, empfiehlt sich die Übersendung per Post mit Unterschrift des Vermieters.

b. … fristgerecht erfolgen

Will der Vermieter den Kostenaufwand umlegen, muss er die Modernisierungsmaßnahme gegenüber dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen (Modernisierungsankündigung). Neben Mitteilung der Art und des voraussichtlichen Umfangs der Maßnahme muss er den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen. Kündigt der Vermieter nicht an, braucht der Mieter die Baumaßnahmen nicht zu dulden und kann sich notfalls per einstweilige Verfügung wehren (OLG München WuM 1991, 481).

Dem Vermieter obliegt keine Ankündigungspflicht, wenn die Maßnahme so unerheblich ist, dass die Wohnqualität des Mieters nicht beeinträchtigt wird oder die Miete nur unerheblich erhöht würde (§ 555c IV BGB). Hierfür wurde die Grenze bei 5 % angesetzt (LG Berlin Wum 1991, 482; LG Detmold WuM 1990, 121).

Ferner ist der Mieter auf die Möglichkeit des Härteeinwandes nach § 555d III BGB zu verweisen (§ 555c II BGB).

12. Vermieter hat eine Kostenerläuterungspflicht

Weiterhin ist Voraussetzung, dass der Vermieter im Schreiben die Erhöhung aufgrund der nachzuweisen tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert (§ 555c I 2 BGB) (BGH WuM 2006, 157). Der Mieter muss in der Lage sein, beurteilen zu können, ob die Modernisierungsmaßnahme tatsächlich den Wohnwert verbessert. Wird eine neue Heizung eingebaut, muss er beurteilen können, ob Heizenergie tatsächlich nachhaltig eingespart wird. Die Vorlage eine Wärmebedarfsberechnung wird nicht gefordert (BGH WuM 2004, 154). Es genügt die Angabe von Wärmedurchgangswerten.

Wird eine Zentralheizung eingebaut, muss der Vermieter angeben, wie viele Heizkörper wo eingebaut werden, wie die Leitungen verlaufen und ob Wanddurchbrüche erfolgen (AG Stuttgart WuM 2006, 33).

Gemäß § 555c III BGB kann der Vermieter bei energetischen Modernisierungen hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

Ersetzt der Vermieter die alten Fenster durch neue Isolierglasfenster muss der Vermieter den Zustand der alten Fenster beschreiben, so dass der Mieter den Energiespareffekt beurteilen kann (BGH WuM 2006, 157).

Wurde die Immobilie zugleich auch instandgesetzt, muss der Vermieter die Instandhaltungsmaßnahmen angeben und den Kostenaufwand aus dem Modernisierungskostenaufwand herausrechnen. Pauschale Behauptungen genügen nicht (BGH WuM 2004, 154). Der Mieter kann konkret und begründet vortragen, weshalb ein höherer Abzug gerechtfertigt wäre. Dann wiederum liegt die Beweislast beim Vermieter (BGH WuM 2004, 285; LG Landau ZMR 2009, 211).

13. Fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben ist nicht korrigierbar

Ist das Mieterhöhungsschreiben formell fehlerhaft, hat der Vermieter nicht mehr die Möglichkeit, das Schreiben nachträglich zu korrigieren (BGH WuM 2006, 157). Vielmehr muss er die Mieterhöhung vollständig neu vornehmen und sämtliche damit verbundenen Fristen beachten. Eine bis dahin bezahlte Mieterhöhung kann der Mieter zurückfordern (BGH WuM 2007, 271).

14. Zeitpunkt der Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine wirksame Mieterhöhungserklärung verpflichtet den Mieter, ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Erklärung die erhöhte Miete erstmals zu entrichten (§ 559 II 1 BGB). Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsschreibens am 3. Januar 2014, Zahlung der Mieterhöhung ab 1. April 2014.

Diese Frist verlängert sich um 6 Monate auf dann 9 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mitteilte oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 Prozent erhöht hat (§ 559 II 2 BGB).

6 Antworten auf "Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung"

  • DC
    31.07.2017 - 14:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich möchte als Vermieter, die Dachmodernisierung mit 11% der tatsächlichen Kosten auf die Kaltmiete umlegen. Für mich stellt sich selbst nach stundenlangem lesen die Frage, welche Kosten ich da einschließe und welche ich ausschließe. Das Dach ist soweit in Ordnung soll aber mit einer Dämmung und Neueindeckung modernisiert werden. Gerne würde ich Ihnen das Angebot zusenden um Ihnen zu zeigen was drauf ist und was gestrichen würde. Der Mieter hat natürlich den Vorteil, dass er Heizkosten dadurch spart. Ich freue mich über Ihre Hilfe

    Dirk Carstensen

    • Mietrecht.org
      01.08.2017 - 12:38 Antworten

      Hallo Dirk,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie dazu leider nicht beraten und/oder die Unterlagen sichten. Tut mir leid.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herbert Bogner
    28.08.2017 - 12:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in einer Wohnanlage (WEG) wurden in den letzten Jahren verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (Dämmung, Fenster etc.). Die Eigentümerin einer Wohnung hat bislang aber versäumt, die mögliche Mieterhöhung durchzuführen. Es erfolgte auch keine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen samt evtl. Kosten. Gibt es eine Möglichkeit, hier die möglichen Mieterhöhungen nachzuholen (natürlich nur für die Zukunft)? Vielen Dank für die Info.

    Viele Grüße
    Herbert Bogner

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:05 Antworten

      Hallo Herbert,

      wenn der Wohnwert gestiegen ist, dann kann die Miete ggf. über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna Sommer
    04.09.2017 - 16:14 Antworten

    Guten Tag,

    die Eigentümergemeinschaft hat letztes Jahr eine neue Heizung einbauen lassen. Die Hausverwaltung hat dies als „Rep./Inst. Heizung“ in der Abrechnung aufgeführt.
    Handelt es sich dabei nicht um eine Modernisierung? Können die Kosten bis zu 11% auf die Miete umgelegt werden?

    • Mietrecht.org
      05.09.2017 - 10:41 Antworten

      Hallo Anna,

      das kommt auf den Einzelfall an. Wenn Sie eine Gas-Heizung gegen eine neue Gas-Heizung tauschen, wurde für den Mieter wenig modernisiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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