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Muster: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Die Voraussetzungen, nach denen Sie als Vermieter die Miete wegen einer ausgeführten Modernisierungsmaßnahme erhöhen dürfen, regelt das Gesetz in § 559 BGB. Details entnehmen Sie bitte dem Artikel: „Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung“.

Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Zur Orientierung dient das nachfolgende Muster.

Verwenden Sie diesen unverbindliche Muster als Grundlage für Ihre eigene Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Wir haben versucht die Passagen in dem Muster mit entsprechenden Hinweise zu erklären. Bitte lassen Sie sich aufgrund der hohen Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung bei Bedarf rechtlich beraten.

Muster für eine Mieterhöhung nach Modernisierung

Hinweis: Diese Vorlage für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung versteht sich als unverbindlichOrientierungshilfe. Bitte beachten Sie die Hinweise unter diesem Muster und lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

Absender:

Herr … Vermieter …

Adresse

Empfänger1:

Eheleute  … Mieter …

Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Ortsstraße 7, 66666 Querstadt
Mieterhöhung nach Modernisierung

Sehr geehrter Eheleute … Mieter …,

Ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, das von Ihnen bewohnte Gebäude zu modernisieren. Insbesondere wurden ab dem 1.10.2013 das Dach und die Fassade gedämmt sowie Isolierglasfenster eingebaut. Die Arbeiten sind abgeschlossen. Da sich durch die Maßnahmen der Wohnwert auch Ihrer Wohnung verbessert hat und Sie insbesondere Energiekosten einsparen werden, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

1. Gesamtkostenaufwand6 für das Gebäude Ortsstraße 7, Querstadt

Dachdämmung: 10.000 € (Kostenrechnung der Firma Ecker vom 10.11.2013 liegt in Kopie bei)

Fassadendämmung: 12.000 € (Kostenrechnung der Firma Meyer vom 8.11.2013 liegt in Kopie bei)

Isolierglasfenster 10.000 € (Kostenrechnung der Firma glasklar vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Gesamtkostenaufwand: 32.000 €

2. Instandsetzungsaufwand3

Da mit den Bauarbeiten auch der Fassadenputz ausgebessert werden musste und somit Instandsetzungsarbeiten erfolgt sind, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 4.000 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 28.000 €.

3. Umlegung des Kostenaufwandes4

a. Der Kostenaufwand für die Dachdämmung und Fassadendämmung in Höhe von insgesamt 22.000 € abzüglich 4000 € Instandsetzungsaufwand Fassade in Höhe von 18.000 € wird auf der Grundlage der Wohnfläche des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Mieter umgelegt.

Gesamtwohnfläche 300 m²

Wohnfläche Ihrer Wohnung: 60 m² = 20 %

Ihr Anteil: 20 % von 18.000 € = 3.600 €

b. Der Kostenaufwand5 für den Austausch der alten Fenster gegen Isolierglasfenster wird nach der Fläche der Fenster berechnet. Gesamtfläche aller Fenster: 80 m², Ihr Flächenanteil: 16 m² = 20 %, Ihr Kostenanteil 20 % von 10.000 € = 2.000 €.

4. Ihr Gesamtkostenanteil beträgt somit 3.600 € + 2.000 € = 5.600 €

Davon 11 % des auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenaufwandes = 616 €/Jahr = 51,33 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 411,33 €

5. Künftig zahlen Sie folgende Miete

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 411,33 €

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher8: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 506,33 €

Die neue Miete9 zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats7, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also ab dem 1.März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter …

Hinweise zu dem Musterschreiben:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift).

3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

4Der Kostenaufwand ist sachgerecht auf die einzelnen Mieter umzulegen. Ist die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung gleich, können die Kosten ebenfalls in gleicher Höhe umgelegt werden. Öffentliche Fördermittel sind bei der Berechnung des Kostenaufwandes zu berücksichtigen.

5Profitieren die einzelnen Mieter unterschiedlich, sind die Kosten anteilig aufzuteilen. Beim Einbau eines Fahrstuhls kann der Modernisierungszuschlag je nach Stockwerk abgestuft werden. Der ganz oben wohnende Mieter zahlt mehr als der Mieter im Erdgeschoss.

6Ist die Modernisierungsmaßnahme aus sich heraus nicht bereits nachvollziehbar, sollten Gründe genannt werden, warum die Baumaßnahmen erfolgt ist und welche Vorteile sich für den Mieter ergeben.

7Nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Mit der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

8Nebenkosten können unabhängig von einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten erhöht werden (§ 560 BGB).

9Vermieter müssen auch eine mögliche Härtesituation des Mieters berücksichtigen. Darauf kommt es aber nur an, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung fristgerecht entsprechende Gründe mitgeteilt hat. Eine Härtefallregelung kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder er die Baumaßnahme wegen einer Gesetzesänderung vornehmen musste (Austausch einer veralteten Heizungsanlage).

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