Nutzen Sie unsere umfassende Checkliste zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung (nach § 559 BGB). Vermeiden Sie kostspielige Fehler und gehen Sie Schritt für Schritt die Liste durch, damit Ihre Modernisierungs-Mieterhöhung den rechtlichen Gegebenheiten stand hält.

I. Grundsätzliche Aspekte

1. Rechtslage bei Modernisierung nach § 559 BGB

Die Rechtslage zur Mieterhöhung wegen Modernisierung ist im Text „Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung“ nachzulesen.

2. Modernisierungsmaßnahme oder Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahme?

Nur die in § 555 b BGB bezeichneten Maßnahmen gelten als Modernisierungsmaßnahme. Das Gesetz definiert sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Fünf dieser Maßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung.

Modernisierungsmaßnahmen gemäß Ziffer 2 (Einsparung von Primärenergie beispielsweise durch den Bau einer Photovoltaikanlage) und Ziffer 7 (Schaffung neuen Wohnraums) berechtigen den Vermieter nicht zur Mieterhöhung (§ 559 I BGB).

Modernisierungsmaßnahmen verbessern u.a. den Gebrauchs- und Wohnwert des Gebäudes oder vermindern den Energie- oder Wasserverbrauch. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten die Immobilie im vertragsgemäßen Zustand und gehen zu Lasten des Vermieters.

3. Mieterhöhung wegen Modernisierung bei Staffelmiete/Indexmiete

Die Vereinbarung einer Staffelmiete schließt die Mieterhöhung wegen Modernisierung ausdrücklich aus (§ 557a II 2 BGB). Die Mieterhöhungsstufen sind verbindlich festgelegt.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung bei einer Indexmiete erlaubt das Gesetz nur, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b II 2 BGB).

4. Alternative prüfen: Modernisierungsmieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Statt die Mieterhöhung auf § 559 BGB abzustellen, kann der Vermieter die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung wird dann im Rahmen der Wohnwertmerkmale eines Mietspiegels berücksichtigt.

II. Aspekte vor Beginn der Bauphase

1. Ankündigungspflicht bei Modernisierung

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Arbeitsbeginn anzukündigen (Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB).

Der Mieter ist über Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung zu informieren. Nur dann ist der Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu dulden.

Es besteht keine Ankündigungspflicht, wenn die Maßnahme so unerheblich ist, dass die Wohnqualität des Mieters nicht beeinträchtigt wird oder die Miete nur unerheblich erhöht würde (§ 555c IV BGB). Hierfür wurde die Grenze bei 5 % angesetzt.

Ferner ist der Mieter bereits im Ankündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Härteeinwandes nach § 555d III BGB hinzuweisen (§ 555c II BGB).

2. Ankündigung in Textform

Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss in Textform erfolgen (§ 126 b BGB). Textform bedeutet, dass das Mieterhöhungsverlangen schriftlich anzukündigen ist. Allerdings braucht es der Vermieter nicht persönlich zu unterschreiben. Es genügt eine Faksimileunterschrift oder ein „gez. Vermieter“. Auch genügt die Übersendung als Fax, Computer Fax oder per E-Mail. Potentielle Schwierigkeiten lassen sich leicht vermeiden, wenn das Schreiben unterschieden wird.

3. Sonderkündigungsrecht des Mieters

Der Vermieter muss einkalkulieren, dass der Mieter allein aufgrund der Modernisierungsankündigung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt und bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang des Modernisierungsankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigt (§ 555e BGB). Möglicherweise steht die Wohnung dann eine Zeit lang leer.

III. Aspekte während der Bauphase

1. Duldungspflicht des Mieters

Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Will der Mieter die Maßnahme nicht akzeptieren, kann er notfalls durch eine einstweilige Verfügung gerichtlich zur Duldung verpflichtet werden.

Für die Kalkulation des Vermieters ist wichtig, dass der Mieter im Falle der energetischen Sanierung (§ 555b I Nr. 1 BGB) in den ersten drei Monaten auf sein gesetzliches Minderungsrecht wegen der mit den Baumaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen verzichten muss (§ 536 Abs. 1a BGB).

2. Hinweis auf Härtefalleinwand

Der Vermieter soll den Mieter bereits in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des möglichen Härteeinwands hinweisen (§§ 555c II, 555d III 1 BGB). Danach kann der Mieter in Textform bis zum Monatsende nach Zugang der Modernisierungsankündigung Umstände vortragen, die ihm die Modernisierung im Hinblick auf seine Duldungspflicht oder die zu erwartende Mieterhöhung als unzumutbar erscheinen lassen.

3. Mieterhöhung mit dem Mieter verhandeln

Mieter und Vermieter können alle Aspekte im Zusammenhang mit einer Modernisierung einvernehmlich regeln (§ 555 f BGB: Ausschluss des Sonderkündigungsrecht des Mieters, Absprachen über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, künftige Höhe der Miete, Verzicht auf Mieterhöhung bei Verzicht des Mieters auf Mietminderung). Dieser Idealfall vermeidet potentiellen Streit.

IV. Aspekte nach der Bauphase

1. Mieterhöhung bis 11 Prozent des Kostenaufwandes

Die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme berechtigt den Vermieter, die Jahreskaltmiete um bis zu 11 % seines Kostenaufwandes für die Wohnung zu erhöhen.

2. Mieterhöhung erfordert Textform

Die Mieterhöhung ist die Miete in Textform mitzuteilen (§§ 559b, 126a BGB).

3. Vermieter muss die Kosten erläutern

Der Vermieter muss im Mieterhöhungsschreiben erläutern, wie sich die Erhöhung aufgrund der nachzuweisenden tatsächlichen Kosten berechnet und der Wohnwert verbessert wird (§§ 555b I 2, 555c I 2 BGB).

Bei energetischen Modernisierungen kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c III BGB).

Zeitgleiche Instandhaltungsmaßnahmen sind aus dem Modernisierungskostenaufwand herausrechnen. Pauschale Behauptungen genügen nicht.

4. Nur echte Modernisierungskosten sind umlagefähig

Nur Bau- und Baunebenkosten sind umlegungsfähig (Material, Architektenhonorar, Handwerkerlöhne), soweit sie unmittelbar im Zusammenhang mit der Modernisierung stehen. Kreditzinsen und Kreditbeschaffungskosten bleiben außen vor.

Instandsetzungskosten müssen anteilig herausgerechnet werden. Ihr Anteil ist konkret zu ermitteln oder zu schätzen (§ 559 II BGB)..

Unangemessene Modernisierungsaufwendungen (Luxussanierung) sind nicht umlagefähig. Je höherwertiger eine Wohnung, desto anspruchsvoller kann auch die Modernisierung bewerkstelligt werden.

5. Kostenaufteilung in Mehrfamilienhäusern

Werden im gleichen Gebäude mehrere Wohnungen modernisiert, sind die Modernisierungskosten auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 III BGB). Wird der Wohnwert aller Wohnungen gleichermaßen verbessert, ist die Aufteilung gleich anteilig vorzunehmen. Bei unterschiedlichen Auswirkungen auf die einzelne Wohnung hat die Aufteilung anteilmäßig zu erfolgen. (Einbau eines Fahrstuhls).

Auch die Wohnfläche kann als Aufteilungsmaßstab dienen. Auf die unterschiedlichen Gebrauchsvorteile in der Wohnung des einzelnen Mieters kommt es nicht an. Ebenso ist die Aufteilung auf nur die direkt betroffenen Wohnungen möglich.

6. Öffentliche Fördermittel und Mieterleistungen anrechnen

Nutzt der Vermieter zur Kostendeckung zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. (Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsvertrag des Darlehens) (§ 559a BGB).

Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Mieterdarlehen oder eine Mietvorauszahlung erhalten hat (§ 559a III BGB).

Der Vermieter muss den Mieter im Mieterhöhungsschreiben informieren, welche Mittel er zu welchem Zweck (Modernisierung und Instandhaltung-/setzung) und zu welchem Zinssatz erhalten hat.

Zur Mieterhöhung bei Sozialwohnungen ist die Zustimmung der Bewilligungsstelle einzuholen.

7. Härtefalleinwand des Mieters kalkulieren

Der Mieter soll aufgrund seiner Lebensumstände nicht zur Aufgabe der Wohnung gezwungen werden. Dazu kann er sich auf einen Härtefall berufen (§ 555d IV BGB). Frist: Ablauf des Monats nach der Modernisierungsankündigung. Bei unverschuldeter Versäumnis kann der Mieter einen Härtefall noch bis zum Baubeginn vortragen (§ 555d IV BGB). Für den Vermieter bedeutet dies, dass seine Kostenkalkulation vielleicht nicht mehr aufgeht.

Kein Härtegrund liegt vor, wenn der Vermieter allgemein übliche Maßnahmen vornimmt. Allgemein üblich ist ein Zustand, der bei mehr als 2/3 aller vergleichbaren Wohnungen eines Bundeslandes vorhanden ist.

8. Ortsübliche Mieterhöhung und Modernisierung

Der Vermieter kann die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage für vergleichbare nicht modernisierte Wohnungen erhöhen, die Wohnung dann modernisieren und gleichzeitig und zusätzlich 11 % seines Kostenaufwandes auf die Mieter umlegen. Bei einer weiteren Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze ist der Modernisierungszuschlag dann Teil der gesamten Miete.

9. Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen der Mieterhöhung

Fordert der Vermieter über die Baumaßnahme hinaus eine Mieterhöhung, kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. (Ausnahme: unerhebliche Maßnahme oder unerhebliche Mietanpassung). Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft (§ 561 BGB).

10. Fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben neu verfassen

Ein fehlerhaftes Mieterhöhungsschreiben kann der Vermieter nicht nachträglich korrigieren. Vielmehr ist die Mieterhöhung vollständig neu vorzunehmen. Unnötige Korrekturversuche kosten nur Zeit.

11. Zeitpunkt der Mieterhöhung nach Modernisierung berechnen

Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Mieterhöhungsschreibens erstmals zu entrichten (§ 559 II 1 BGB).

Diese Frist verlängert sich um 6 Monate auf dann 9 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mitteilte oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10 Prozent erhöht hat (§ 559 II 2 BGB).

12. Zahlungsklage bei Zahlungsverzug des Mieters

Da die Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen auch ohne Zustimmung des Mieters in Kraft tritt, braucht der Vermieter keine Zustimmungsklage zu erheben. Vielmehr kann er den Mieter sofort auf Zahlung der erhöhten Miete oder des Mieterhöhungsbetrages verklagen. Die dreimonatige Klagefrist bei der Zustimmungsklage ist in diesem Fall nicht relevant.