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Mieterhöhung trotz Mängel und Mietminderung?

Bisweilen kommt es doppelt dick. Der Mieter beanstandet die Wohnqualität (z.B. wegen Baulärm in der Wohnung), möchte die Miete mindern und bekommt dann eine Mitteilung des Vermieters in den Briefkasten, dass die Miete erhöht werden soll. Der Mieter fragt sich dann natürlich, wie beides zusammenpasst. Die Antwort ist juristischer Natur.

Rein rechtlich hat das eine mit dem anderen unmittelbar nichts zu tun. Mieterhöhung und Mietminderung sind im Grundsatz unabhängig voneinander zu beurteilen. In der Praxis kann rein faktisch dennoch ein enger Zusammenhang bestehen. Kennen die Parteien die Rechtslage, lässt sich mancher und aus rechtlicher Sicht unnötiger Streit vermeiden.

Zum Verständnis ist entscheidend, auf welcher Grundlage (Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierung) die Mieterhöhung begründet wird. Je nachdem findet die Mietminderung zumindest indirekt Berücksichtigung oder bleibt außen vor.

I. Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

1. Mietminderung schließt Mieterhöhung nicht aus

Ist die bestehende Miete seit einem Jahr unverändert und fordert der Vermieter unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze (20 %, regional teils 15 %) eine Mieterhöhung bis maximal zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann er sich auf § 558 BGB berufen. Dann ist der Mieter verpflichtet, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu erklären. Notfalls muss ihn der Vermieter verklagen. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters.

Die Mieterhöhung steht nicht im direkten Zusammenhang mit einer eventuellen Mietminderung. Der Mieter kommt dennoch zu seinem Recht. Fordert der Mieter nämlich aus begründetem Anlass (z.B. Baulärm in der Wohnung) eine Mietminderung, bezieht sich die Minderung auf die Bruttomiete und somit auch auf die erhöhte Miete. Soweit er die Mietminderung für die Vergangenheit erklärt, ist die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche geringere Miete maßgebend.

2. Mieterhöhung erfordert Vergleichbarkeit der Wohnung

Aber: In gewissen Fällen besteht dennoch ein Zusammenhang. Denn: Der Vermieter darf die Miete allenfalls bis zur ortsüblichen Miete erhöhen. Dazu ist Voraussetzung, dass er die Mieterhöhung begründet. Zur Begründung kann er auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen verweisen.

Maßgebliche Grundlage ist die Vergleichbarkeit der Wohnung des Mieters mit anderen Wohnungen, für die in der Gemeinde eine höhere Miete bereits bezahlt wird. Ist die Wohnung des Mieters mit einem Mangel behaftet, ist diese mit einer Wohnung, die mangelfrei ist, nicht unmittelbar zu vergleichen. Es fehlt die Vergleichbarkeit. Dabei ist zu unterscheiden.

3. Nicht behebbare Mängel beeinflussen Vergleichbarkeit

Handelt es sich um einen nicht behebbaren oder einen nicht mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand zu beseitigenden Mangel (Verkehrslärm, fehlerhafte Isolierung) fließen solche Mängel in die Vergleichbarkeit ein. Eine solchermaßen mangelbehaftete Wohnung ist nur mit einer Wohnung vergleichbar, die eine ähnliche verminderte Wohnqualität aufweist (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 508). Nur wenn die Mangelbeseitigung unmöglich ist (Lärm, Umwelteinflüsse), kann ein Umstand bei der Mieterhöhung wertmindernd Berücksichtigung finden (LG Saarbrücken WuM 1989, 578).

Soweit ein Mangel bei der Festsetzung der Vergleichsmiete entsprechend negativ berücksichtigt wurde, kann er nicht auch noch zur Minderung erfolgreich geltend gemacht werden.

4. Behebbare Mängel beeinflussen Vergleichbarkeit nicht

Handelt es sich hingegen um behebbare Mängel (vorübergehender Baulärm) bleiben diese Mängel im Rahmen der Mieterhöhung unberücksichtigt. Sie beeinflussen die Vergleichbarkeit der Wohnung nicht.

Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beseitigen, muss sich der Mieter auf die gerichtliche Durchsetzung seines Minderungs- und Beseitigungsanspruchs verweisen lassen.

Hat der Vermieter die Miete also nach allgemeinen Kriterien erhöht, fließt die verminderte Wohnqualität einer Wohnung infolge eines nicht behebbaren Mangels in die Vergleichbarkeit und damit in die Festsetzung der ortsüblichen Miete ein. Soweit der Mieter die Vergleichbarkeit beanstandet, kann er seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern und letztlich im Rechtsstreit die Mangelsituation vortragen. Er kann aber auch zustimmen und den Mangel gesondert gerichtlich überprüfen lassen.

II. Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Trotz Mängel kann Vermieter die Mieter erhöhen

Außerdem kann der Vermieter eine Mieterhöhung bis zu 11 Prozent seines Kostenaufwandes fordern, wenn er die Wohnung modernisiert hat (§ 559 BGB). Ein Mangel hindert die Mieterhöhung nicht.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist es nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter den Mieter informiert, dass er auf eine Mieterhöhung verzichten werde, wenn im Gegenzug der Mieter auf die durch die Modernisierungsmaßnahmen eigentlich begründete Mietminderung (infolge Baulärm in der Wohnung, Schmutz, Unannehmlichkeiten) verzichtet. Verzichtet der Mieter nicht, kann er eine Mieterhöhung nicht verweigern und muss ihr dennoch zustimmen (BGH Urt.v.14.10.2009 – VIII ZR 159/08, MDR 2010, 76).

Hat der Vermieter also modernisiert, kann er im Hinblick auf die damit verbundene verbesserte Wohnqualität seinen Kostenaufwand auf den Mieter umlegen, ohne dass dieser direkt die Miete mindern kann. Vielmehr ist die Mietminderung gesondert zu beurteilen. Sie berechnet sich dann nach dem erhöhten Mietbetrag.

2. Mietminderung bei energetischer Mittelmodernisierung eingeschränkt

Hinzu kommt, dass aufgrund der Mietrechtsreform das Minderungsrecht des Mieters bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen (Dämmung des Daches) für einen Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen ist (§ 536 Ia BGB). Diese Maßnahmen hat der Mieter entschädigungslos zu dulden. Sein Minderungsrecht besteht nur, wenn es sich nicht um eine energetische Modernisierungsmaßnahme (Neueindeckung des Daches) handelt.

3. Mieter kann Mieterhöhung nicht mit einem Minderungsrecht blockieren

Da das Gesetz Mieterhöhung und Mietminderung im Grundsatz unabhängig voneinander beurteilt, kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung im Hinblick auf die Wohnungsmängel nicht von der Anerkennung seines Mietminderungsanspruchs oder der Beseitigung der Mängel abhängig machen (LG Hamburg WuM 1991, 593; LG Berlin GE 1999, 378; OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629). Insoweit hat das Eine mit dem Anderen nichts zu tun. Dem Mieter steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht an der erhöhten Miete wegen nicht behobener Mängel zu (LG Hamburg WuM 1991, 593).

Will der Mieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete angreifen, muss er auf die infolge des Mangels bedingte fehlende Vergleichbarkeit seiner Wohnung abstellen oder die Mietminderung gesondert geltend machen.

Hat der Mieter ein Minderungsrecht lange Zeit nicht geltend gemacht, lebt es auch für altbekannte Mängel wieder auf, wenn der Vermieter die Miete erhöht (BGH MDR 1961, 683; LG Frankfurt WuM 1990, 425). Im Umfang begrenzt es sich dann aber auf den Erhöhungsbetrag (LG Berlin GE 2002, 196).

III. Fazit

Mieterhöhung und Mietminderung sind unabhängig voneinander bestehende Rechte. Wird in der Praxis das eine Recht als Druckmittel gegenüber dem anderen Recht verwendet, es ist nicht zu beanstanden. Rein rechtlich sind die Parteien natürlich gut beraten, aufeinander zuzugehen und die Situation einvernehmlich zu lösen. Andernfalls besteht ein völlig unnötiges Konfliktpotenzial.

11 Antworten auf "Mieterhöhung trotz Mängel und Mietminderung?"

  • Werner Knöbel
    09.02.2016 - 11:42 Antworten

    Wir wohnen zur Miete. Durch eine Wasserprobenanalyse in der Küche wurde ein hoher Bleigehalt festgestellt. Wir haben unseren Vermieter davon in Kenntnis gesetzt und ihm auf Mietminderung angesprochen. Wir haben ihm eine 6 Monatige Frist gesetzt.Er hat es zur Kenntnis genommen und akzeptiert.
    Meine Frage: Wieviel % an Mieteminderung kann ich vornehmen?

    Freundliche Grüße Werner Knöbel

    • Mietrecht.org
      10.02.2016 - 04:34 Antworten

      Hallo Werner,

      die Frage kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Mein Tipp dazu: Recherchieren Sie nach entsprechenden Urteilen, diese können Ihnen erste Angehaltspunkte für die Höhe der Mietminderung geben.

      Mehr auch dazu hier: Ratgeber zur Höhe einer Mietminderung (mit vielen Beispielen)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karakaya
    19.03.2016 - 13:16 Antworten

    Hallo,

    meine Eltern wohnen zur Miete in Köln Seeberg.
    Die Wohnung ist seit 60 Jahren weder gedämmt noch neue Fenster zudem ist das Wasser total verschmutzt und verkalkt zwei Räume verschimmelt. kalk ist gemessen worden.
    Jetzt haben meine Eltern eine Mieterhöhung nach Paragraph 558-558e vom Vermieter bekommen.
    Müssen meine Eltern die Erhöhung akzeptieren?

    Mit freundlichen Grüßen
    Sevil

    • Mietrecht.org
      19.03.2016 - 13:32 Antworten

      Hallo Sevil,

      wenn Sie eine verbindliche Information haben möchten, sollten Sie die Mieterhöhung überprüfen lassen. Aus der Ferne kann ich Ihnen nur schreiben, dass eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt etwas mit dem zustand des Hauses zutun haben muss. Also, lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian Hollnack
    11.07.2017 - 16:31 Antworten

    Hallo,

    Wir wohnen seid ca. 3 Jahren zur Miete, bei der Übergabe wurde ja wie üblich ein Übergabeprotokoll erstellt und in diesem wurde festgehalten das der Teppich befleckt ist in der ganzen Wohnung, das die Badewanne abgewohnt ist da diese noch die erste sei, das silikon löst sich oder ist umlaufend gerissen an der Badewanne so das Wasser dahinter gelangt und es dadurch anfängt zu stinken sowie sich an etlichen Stellen der Türzargen der Belag löst…sind dies Mängel die der Vermieter zu beseitigen hat?
    Auf Anfrage einer neuen Badewanne anhand der mangelnden Qualität wurde uns der Vorschlag unterbreitet die eine neue einsetzen zu lassen allerdings zu 50%iger Beteiligung was für uns 400€ gewesen wären was wir verneinten.

    Unsere miete wird anhand umliegender Mietwohnungen um 20% angeglichen.
    In der Begründung und Auflistung der vergleichbaren Wohnobjekten befindet sich laminat und nicht wie bei uns befleckter Teppich.

    Im großen und ganzen fühlen wir uns ausgebeutet.

    MfG Fam. Hollnack

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 14:12 Antworten

      Hallo Sebastian,

      Sie sind nicht verpflichtet eine renovierte Wohnung ohne Mängel zu mieten und der Vermieter ist nicht verpflichtet eine renovierte Wohnung ohne Mängel zu vermieten.

      Die haben sich scheinbar darauf geeinigt, diese Wohnung – so wie sie ist – zu mieten/vermieten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • marion
    21.12.2017 - 19:50 Antworten

    Guten Tag
    Wir bekamen wieder einmal eine Mieterhöhung zu April 2017. Der Grund sei Mehraufwand in Verwaltung und Instandhaltung . Wir wohnen hier seit 12 Jahren in einer Dachwohnung mit Mängel wie defektes nicht gedämmtes Dach.Undichte Holzfenster die vom Vermieter 32 Jahre lang nie einen sogenannten Wetterschutz erhalten haben sind undicht und zur kalten Jahreszeit ist eine erhöhte Luftfeuchtigkeit , Schimmel die Folge. Der Härtefall kommt bei Außentemperaturen unter 0 Grad. Je tiefer desto schlimmer, die Fenster haben sichtbare Eiskanten und lassen sich nicht öffnen. Mitunter haben wir noch andere Schäden wie Wandrisse bzw Fassadenrisse an tragenden Wänden .Es wird hier einfach nichts gemacht…seit vielen Jahren.
    Haben eine Mietminderung nur für Wintermonate und die Miete wird trotzdem erhöht . Ist das Recht ???

  • Simone Leßmann
    24.01.2018 - 20:30 Antworten

    Guten Tag!

    Habe heute eine Mieterhöhung bekommen, würde zustimmen,aber ich habe seit 13 Jahre kein Fußboden,nur aus Beton und da wurde ein Teppich aufgeklebt. Es ist Fuß kalt und nicht pflegeleicht. Kann ich ich ein Fußboden verlangen Z.B. Laminat.

    Mit freundlichen Gruß Simone Leßann

    • Mietrecht.org
      25.01.2018 - 11:13 Antworten

      Hallo Simone,

      eine Mieterhöhung hat in der Regel nichts mit den Zustand der Wohnung zu tun. Teppichboden wird m.E. auf dem Estrich verlegt / verklebt. Ist Ihnen eine andere Verlegetechnik bekannt?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    13.03.2018 - 04:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie sieht das mit großflächig welligen und veralteten Teppichboden in einer 1-Zimmer-Wohnung aus, wenn für den Teppichaustausch die Mieterin erst mit großem Aufwand und mindestens 95 Prozent ihres Hausrates ausquartiert werden muss??
    -> Gilt das Problem denn bei einer ortsüblichen Mieterhöhung als abzugsfähig?

    Denn dieser Teppich-Mangel kann nur mit einem erheblichen Aufwand und vielen Kosten behoben werden, was für beide Seiten zur Belastung wird.

    Herzlichen Dank m Voraus für ihre Antwort-Mühe, die sicher vielen anderen auch weiterhelfen wird.

    Viele Grüße
    von
    Andrea

    • Mietrecht.org
      13.03.2018 - 07:37 Antworten

      Hallo Andrea,

      als Mieterin können Sie ggf. die Miete aufgrund des Mangels mindern. Das ist für den Vermieter ab keine Grund, keine Mieterhöhung vorzunehmen. Sinnvoll ist hier immer eine einvernehmliche Einigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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