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Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter

Nach dem Erhalt einer Nebenkostenabrechnung hat der Mieter das Recht diese Abrechnung zunächst auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Es sind dabei vielerlei Eckpunkte zu beachten, wobei bereits bei den formellen Dingen häufig Fehler unterlaufen.

Der Mieter kann dabei selber bereits viele Dinge einer Nebenkostenabrechnung anhand der nachfolgenden Checkliste überprüfen.

Wir haben eine tabellarische Checkliste für Mieter (und Vermieter) zum Überprüfen der Nebenkostenabrechnung erstellt.

Vermeiden Sie als Vermieter Fehler bei den nachfolgenden Punkten und decken Sie als Mieter mit unserer Checkliste die häufigsten Vermieter-Fehler auf.

So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

ThematikHintergrundin Ordnung
1) AbrechnungszeitraumHäufig wird der im Gesetz festgelegte Abrechnungszeitraum nicht eingehalten, vor allem wenn die warmen und kalten Nebenkosten getrennt abgerechnet werden.Der Abrechnungszeitraum darf lediglich ein Jahr betragen, wobei häufig das Kalenderjahr als Maßstab herangezogen wird.
2) AbrechnungsfristNach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter 12 Monate Zeit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.Zieht man als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr (01.01.-31.12.)heran, so hat der Vermieter bis zum 31.12. des Folgejahres Zeit eine Abrechnung zu erstellen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.
3) ÜbersichtlichkeitDer Vermieter ist verpflichtet, eine übersichtliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen.Dem Anspruch auf eine übersichtliche Nebenkostenabrechnung wird der Vermieter nur dann gerecht, wenn ein juristischer Laie, ohne Mühen und ohne Zeitverzögerung in der Lage ist, die Berechnung und die Zahlenwerke zu verstehen und damit die Abrechnung zu überprüfen.
4) umlegbare KostenDer Mieter sollte nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung darauf achten, welche Kosten vom Vermieter umgelegt wurden.Es sind ausschließlich wiederkehrende Kosten vom Vermieter auf den Mieter umlegbar, wobei der Katalog des § 2 BetrKV als Maßstab herangezogen werden kann. Nur umlagefähige Kosten müssen vom Mieter auch beglichen werden.
5) nicht umlegbare KostenHier ist ebenso wie bei den umlagefähigen Kosten darauf zu achten, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen möchte.Der vorgenannte Katalog des § 2 BetrKV ist ein abschließender Katalog, d.h. dass alle Kostenpunkte, welche dort nicht erscheinen, auch nicht umlagefähig sind, außer sie wurden ausdrücklich im Mietvertrag benannt und vom Mieter akzeptiert. Sollten nicht umlagefähige Kosten aus der Nebenkostenabrechnung ersichtlich sein, so ist dem Mieter zum Widerspruch zu raten und die Kosten sind nicht zu tragen.
6) WohnungsgrößeEs ist beim Erhalt der Nebenkostenabrechnung durch den Mieter darauf zu achten, ob die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße auch mit den Angaben der Abrechnung übereinstimmen oder ob es Differenzen gibt.Die Wohnungsgröße ist relevant, da die meisten Kostenpunkte einer Abrechnung über die qm-Angaben errechnet werden.Die Wohnungsgröße ist dann ordnungsgemäß wiedergegeben, wenn die Angabe im Mietvertrag mit den Angaben der Abrechnung übereinstimmen. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter nach dem Einzug eine Neuvermessung der Wohnung veranlasst hat. Diese Neuvermessung ist im Streitfall vom Vermieter zu belegen.
7) UmlagemaßstabDer Umlagemaßstab muss vor Beginn einer Abrechnungsperiode festgelegt werden und darf während einer solchen nicht abgeändert werden. Als Umlagemaßstäbe kommen am häufigsten folgende 3 Komponente in Betracht:-       Wohnungsgröße-       Verbrauch-       PersonenanzahlDer Umlagemaßstab ist dann ordnungsgemäß angewendet, wenn der vor einer Abrechnungsperiode vereinbarte Maßstab in der Abrechnung wiederzufinden ist und keine Sprünge innerhalb einer Periode erscheinen.Sollte der Umlagemaßstab sich nach der Wohnungsgröße richten, so ist auf die Komponente Wohnungsgröße zu achten.
8) WirtschaftlichkeitDie jährlichen Kosten, welche auf den Mieter umgelegt werden unterliegen einer permanenten Preissteigerung und dennoch ist der Vermieter verpflichtet, das Wirtschaftlichkeitsgebot einzuhalten. Dieses Gebot besagt, dass bei den einzelnen Kostenpunkten immer das günstigste Preis- Leistungs-Verhältnis auszusuchen und zu wählen ist, um so die finanziellen Belastungen für die Mieter so gering wie möglich zu halten.Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist dann beachtet, wenn im Vergleich zu den Vorjahren keine extremen Preissteigerungen zu erkennen sind und die veranschlagten Gesamtkosten für die Kostenpunkte nachvollziehbar erscheinen. Vorrangig zu beachten ist die Wirtschaftlichkeit im Bereich der Hausmeisterkosten, der Versicherungen sowie der Stromkosten.
9) AblesewerteBei den verbrauchsabhängigen Kosten (Warmwasser, Kaltwasser und Heizung) wird einmal jährlich eine Ablesung erfolgen.Die Ablesewerte sollten immer zum Ende des Abrechnungszeitraums durch den Mieter selber abgelesen werden, um diese dann mit den Werten aus der Abrechnung vergleichen zu können. Sind diese korrekt wiedergegeben, so ist die Übertragung ordnungsgemäß erfolgt.

Fazit

Der Mieter sollte nach Erhalt der jährlichen Nebenkostenabrechnung zunächst die erstgenannten Punkte kontrollieren und dabei schauen, ob der Abrechnungszeitraum korrekt wiedergegeben wurde und ob die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist übergeben wurde.

Sollten bereits einer diesen beiden Punkte nicht ordnungsgemäß sein, ist die gesamte Abrechnung falsch und der Mieter sollte in Widerspruch gehen.

Sind diese beiden Punkte korrekt, hat der Mieter die nachfolgend aufgelisteten Punkte zu beachten.

8 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter"

  • Liane Geldschus
    02.12.2014 - 14:00 Antworten

    Guten Tag, Herr Dennis Hundt.

    Ich habe eine Frage über die Nebenkosten.

    Ist die Software NK2013 auf die Mieter umlagefähig oder nicht???

    Danke im Voraus für baldige Rückantwort.

    Mit freundlichen Grüßen
    Liane Geldschus

    • Mietrecht.org
      03.12.2014 - 02:41 Antworten

      Hallo Liane,

      das sind klassische Verwaltungskosten die nicht umlagefähig sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre
    24.02.2016 - 21:01 Antworten

    Hallo
    Unsere Wohnungsgesellschaft hat letztes Jahr den Wasserfilter erneuert und nun möchte er die Jährlichen Wartungskosten und Austauschkosten (ca. 200€) über die Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umlegen, ist sowas erlaubt ?
    Danke im vor raus

  • Jörg Ehrhardt
    02.04.2016 - 10:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    In meiner Nebenkostenabrechnung gibt es die Posten Warmwasserverbrauch und Kaltwasser 100 MJ.
    Über den Begriff 100 MJ bin ich mir nicht sicher, was er bedeutet. Aber die Verbrauchten m³ vom Warmwasser, die auch berechnet werden, werden nochmal mit dem Kaltwasser, also doppelt berechnet. Ist das richtig ?

    • Mietrecht.org
      03.04.2016 - 04:03 Antworten

      Hallo Jörg,

      fragen Sie Ihren Vermieter, was diese Abkürzung bedeutet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Illgen-Baier
    07.06.2017 - 09:02 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich muss eine Nebenkostennachzahlung in Höhe von 344 Euro für 2016 leisten. Bisher habe ich immer etwas zurückbekommen. Allerdings wurde eine neue Brandversicherung abgeschlossen, die statt ca. 7000 Euro jetzt 11.000 Euro kostet. Ich vermute, es hängt damit zusammen, dass das italienische Restaurant im EG dafür verantwortlich ist, das im letzten Jahr dort eingezogen ist.

    Kann diese Versicherung auf alle Mieter umgelegt werden?

    Vielen Dank!

    • Thomas Hummel
      30.08.2017 - 15:03 Antworten

      Hallo, Frau Illgen-Baier !
      Ich bin kein Experte, aber da Gewerberäume in Wohnhäusern eigentlich gesondert abgerechnet werden müssen bin ich der Ansicht daß eine so spezielle Versicherung für gewerblich genutze Flächen nicht auf den restlichen Mieterbestand umgelegt werden darf. Die Kosten der Versicherung sollte eigentlich der Gewerbetreibende allein tragen.
      Es gibt aber sicherlich eindeutige Erläuterungen zu diesem Thema im Netz ;). Leider ist es nicht immer einfach, habe selbst auch riesen Probleme mit den Nebenkostenabrechnungen. Eine undursichtige Hausverwaltung und ein neuer, extrem renditeorientierter, Hauseigentümer sind der Grund.

      Viel Erfolg und beste Wünsche, Th. Hummel

  • Désirée Oestreicher
    27.12.2017 - 10:34 Antworten

    Hallo,
    unser ehemaliger Vermieter hat uns eine Abrechnung für 2016 zukommen lassen. Wir sind am 01.02.2016 eingezogen. Die Übersicht der Abrechnung sagt 01.02.2016-31.12.2016.
    Der Abrechnungszeitraum der Minol ist aber bspw. 01.01.2016-31.12.2016 und es wurde einfach 1/12 runtergerechnet. Die Zählerstände waren außerdem nicht korrekt; sie waren viel zu hoch angesetzt und es wurde uns eine Zwischenablesung angerechnet, die vertraglich geregelt die ausziehende Partei (also nicht wir) zu zahlen hat.
    Abgesehen davon haben wir nach Erhalt der Abrechnung Einsicht in die Wartungsrechnung des Aufzuges gefordert, da diese sehr hoch angesetzt waren.

    Verfallen die Ansprüche des Vermieters mit dem 31.12.2016 aufgrund von Verjährung?
    Sind die materielle oder formelle Fehler?
    Oder verfällt bspw. nur der Teil der Minol, sodass wir „nur“ den korrekten Rest zahlen müssen?

    Vielen Dank für die Hilfe.

    Viele Grüße
    D. Oestreicher

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