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Eigenbedarfskündigung abwehren – So geht’s (Eigenbedarf abwenden)

Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwehren, ist keine leichte Aufgabe für einen Mieter. Hier ist guter Rat häufig teuer. Da dieser aber nicht immer erschwinglich ist, und viele Mieter eine u. U. gerichtliche Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter scheuen, findet sich ein nicht unerheblicher Teil aller Mieter mit der Kündigung ab. Dies kann ein Fehler sein. Denn Eigenbedarfskündigungen sind fehleranfällig und nicht selten unwirksam.

Auch im Falle ihrer Wirksamkeit gibt es in bestimmten Situationen Mittel und Wege für den Mieter, sich gegen diese zu wehren. Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, wie Sie eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung Ihres Vermieters abwehren können.

Wer die Möglichkeiten der Kündigungs-Abwehr tiefgründig erkunden will, nutzt das E-Book: Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?

Weichenstellung- Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung

Welche Möglichkeiten der Mieter hat, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen, hängt entscheidend davon ab, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht. Jeder Mieter, der die Kündigung nicht akzeptieren möchte, sollte daher als Erstes eine Wirksamkeitsprüfung durchführen. Es gibt eine Vielzahl von Gründen, die zur Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung führen können. Dem Mieter ist zu raten, die Kündigung genau unter die Lupe zu nehmen, um eventuelle Mängel aufzuspüren. Nehmen Sie die Prüfung der Wirksamkeit mit Hilfe unseres Artikels: „Eigenbedarfskündigung prüfen: 17- Punkte Plan für Mieter“ vor.

Vorgehen im Falle einer Unwirksamkeit der Kündigung

Hat die Überprüfung der Eigenbedarfskündigung ergeben, dass diese unwirksam ist, bedeutet dies für den Mieter zunächst, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist und kein Räumungsanspruch des Vermieters besteht. Diese Erkenntnis allein hilft vielen Mietern jedoch insbesondere dann nicht weiter, wenn der Vermieter gegenteiliger Auffassung ist und seinen vermeintlichen Räumungsanspruch schlimmstenfalls sogar gerichtlich geltend macht.

Fordert der Vermieter seinen Mieter zunächst nur außergerichtlich zur Räumung der Wohnung auf, erleidet der Mieter zwar keine rechtlichen Nachteile, wenn er hierauf nicht reagiert und der Forderung des Vermieters, ohne zu sich dazu zu äußern, nicht nachkommt. Er macht sich weder schadensersatzpflichtig noch kann sein Verhalten als stillschweigendes Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses gedeutet werden.

In seinem eigenen Interesse ist dem Mieter jedoch grds. zu raten, die Kündigung gegenüber dem Vermieter zurückzuweisen und diesem die eigene Rechtsauffassung darzulegen. Insbesondere bei nur vorgetäuschtem Eigenbedarf besteht die Chance, dass der Vermieter sich ertappt fühlt und die Kündigung nicht aufrechterhält.

Auch wenn sich der Mieter der Unwirksamkeit der Kündigung sicher ist, sollte eine gerichtliche Auseinandersetzung in jedem Fall vermieden werden. Zwar trifft den Vermieter die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung. Dennoch besteht aber stets das Risiko, dass eine mit der materiellen Rechtslage nicht übereinstimmende Entscheidung ergeht und erhebliche Kosten für den Mieter entstehen.

Vorsichtig sein sollte der Mieter mit der außergerichtlichen Darlegung seiner Rechtsauffassung allerdings dann, wenn sich die Unwirksamkeit der Kündigung lediglich daraus ergibt, dass der Vermieter bestimmte Formvorschriften wie z.B. eine unzureichende Begründung (vgl. § 573 Abs.3 BGB) nicht beachtet hat, während die materiellen Voraussetzungen für die Kündigung vorliegen. In diesem Fall schadet der Mieter sich selbst, wenn er den Vermieter hierauf aufmerksam macht und ihn dadurch zu einer erneuten, diesmal formgerechten Kündigung veranlasst.

Hat der Vermieter eine Räumungsklage erhoben, muss sich der Mieter – anders als im außergerichtlichen Stadium- gegen diese zur Wehr setzen und auf diese erwidern. Tut er dies nicht, wird er zur Räumung verurteilt, auch wenn er hierzu materiell-rechtlich nicht verpflichtet ist. Mehr Informationen insbesondere zur Notwendigkeit einer Verteidigung haben wir in unserem Artikel: „Räumungsklage abwenden (nach der Eigenbedarfskündigung)“ für Sie zusammengestellt. Dort finden Sie auch alle sonstigen notwendigen Informationen, die Sie benötigen, um sich erfolgreich gegen eine Räumungsklage Ihres Vermieters zur Wehr zu setzen, einschließlich eines Musters für eine Klagerwiderung.

Eine weniger bekannte Möglichkeit des Mieters, sich gegen eine unwirksame Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen, besteht darin, eine eigene Klage zu erheben, und zwar eine solche, mit der die gerichtliche Feststellung beantragt wird, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung des Vermieters nicht beendet ist, sondern fortbesteht. Ein Bedürfnis für eine solche Festsstellungsklage kann dann bestehen, wenn der Vermieter zwar selbst keine Räumungsklage erhebt, sich aber von der Auffassung des Mieters, die Kündigung sei unwirksam, nicht überzeugen lässt und sich weiterhin eines Räumungsanspruchs „berühmt“ (vgl.BGH, Urteil vom 13. 01. 2010 – VIII ZR 351/08 generell zum Feststellungsinteresse bei einer „Berühmung“). In unserem E- Book „Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?“ erfahren Sie im Einzelnen, unter welchen Voraussetzungen eine Feststellungsklage erfolgversprechend ist, und was Sie hier zu beachten haben. Dort finden Sie auch ein Muster für eine Feststellungsklage.

Vorgehen im Falle der Wirksamkeit der Kündigung

Dass eine unwirksame Eigenbedarfskündigung abgewehrt werden kann, ist kein Geheimnis. Was viele Mieter jedoch nicht wissen, ist, dass sie auch gegen eine wirksame Kündigung vorgehen können. Diese zunächst erfreuliche Nachricht muss jedoch relativiert werden. Um die Rechte des Vermieters, der eine wirksame Kündigung ausgesprochen hat, nicht unverhältnismäßig einzuschränken, ermöglicht das Gesetz dem Mieter den zumindest vorübergehenden Verbleib in der Wohnung nämlich nur dann, wenn ein sog. Härtefall vorliegt und das Interesse des Mieters zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen, überwiegt.

Dem Mieter stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, die Pflicht zur Räumung der Wohnung in der Regel vorübergehend, im Ausnahmefall aber auch dauerhaft hinauszuschieben. An dieser Stelle erfolgt lediglich ein kurzer tabellarischer Überblick über die Mieterrechte im Härtefall. Ausführliche Informationen hierzu erhalten Sie in unseren Artikeln: „Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)“ und „Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?“ sowie in unserem E-Book „Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?“.

BezeichnungGesetzesbestimmungVoraussetzungenRechtsfolge
Widerspruchsrecht§§ 574 ff BGB1. Form- und fristgerecht erhobener Widerspruch des Mieters (vgl. § 574b BGB).
2. Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (vgl. § 574 Abs.1 BGB).
Anspruch des Mieters auf Abschluss einer Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine den Umständen nach angemessene Zeit (vgl. § 574a Abs.1 BGB).
Gerichtliche Räumungsfrist§ 721 ZPO1. Verurteilung des Mieters zur Räumung (vgl. § 721 Abs.1 S.1 ZPO).2. Antrag des Mieters vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, es sei denn, das Gericht gewährt die Räumungsfrist von Amts wegen (vgl. § 721 Abs.1 S.2 ZPO).3. Das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, ist höher zu bewerten, als das Interesse des Vermieters, aus dem Räumungsurteil zu vollstrecken.1. Einräumung einer Räumungsfrist durch das Gericht für höchstens 1 Jahr (vgl. § 721 Abs.5 ZPO).2. Das Mietverhältnis bleibt beendet.3. Der Vermieter kann für die Dauer der Räumungsfrist nicht aus dem Räumungsurteil vollstrecken.
Vollstreckungsschutz§ 765a ZPO1. Begonnene oder unmittelbar bevorstehende Räumungsvollstreckung2. Antrag des Mietersspätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin (vgl. § 765a Abs.3 ZPO) beim gem. §§ 765a Abs.1, 764 Abs.2 ZPO zuständigen Vollstreckungsgericht.3. Die Zwangsräumung bedeutet für den Mieter oder einen nahen Angehörigen unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.Die Vollstreckungs-maßnahme wird ganz oder teilweise aufgehoben, untersagt oder vorübergehend (nur in Ausnahmefällen auf unbestimmte Zeit) eingestellt (vgl. § 765a Abs.1 S.1 ZPO).

Bedeutet die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter keine Härte, so dass die vorstehend beschriebenen Rechte nicht bestehen, sollte dieser es nicht unversucht lassen, eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses durch eine schlichte Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache herbeizuführen. Die Rechtsfolge einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit tritt gem. § 545 BGB nämlich dann ein, wennder Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, und der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von zwei Wochen dem Mieter gegenüber erklärt. Die Chance, dass dies gelingt, ist zwar gering, da viele Mietverträge die Anwendbarkeit des § 545 BGB in zulässiger Weise ausschließen oder der Vermieter den Widerspruch- was ebenfalls möglich ist- bereits im Kündigungsschreiben erklärt. Falls dies nicht geschehen ist, und der Vermieter den Widerspruch auch nicht bis zum Ablauf von zwei Wochen, nachdem er von der Fortsetzung des Gebrauchs Kenntnis erlangt hat (vgl. § 545 S.2 Nr.2 BGB), erklärt, kann durch die Gebrauchsfortsetzung eine Räumungspflicht zumindest solange hinausgeschoben werden, bis der Vermieter das nun unbefristet fortgesetzte Mietverhältnis erneut kündigt.

Fazit und Zusammenfassung

  1. Die Art und Weise, wie ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung abwehren kann, hängt davon ab, ob diese wirksam oder unwirksam ist.
  2. Ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam, erhebt der Vermieter aber dennoch eine Räumungsklage, muss sich der Mieter gegen diese verteidigen. Tut er dies nicht, wird er trotz fortbestehenden Mietverhältnisses zur Räumung verurteilt.
  3. Gegen eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann sich der Mieter dann zur Wehr setzen, wenn ein Härtefall vorliegt und sein Interesse, in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Nutzungsinteresse des Vermieters überwiegt.
  4. Im Härtefall steht dem Mieter
      • ein Widerspruchsrecht,
      • ein Recht auf Gewährung einer Räumungsfrist und
      • ein Anspruch auf Vollstreckungsschutz zu.

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