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Eigenbedarf: Wann steht dem Mieter Schadensersatz zu?

Wie für jeden Vertragspartner gilt auch für den Vermieter, dass er sich schadensersatzpflichtig macht, wenn er seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt. Zu den Hauptpflichten jedes Vermieters gehört es gem. § 535 Abs.1 BGB, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu gewähren. Dass der Vermieter sich schadensersatzpflichtig macht, wenn er die Mietsache mit einem bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel überlässt oder den Eintritt eines nach Vertragsschluss auftretenden Mangels zu vertreten hat, ist ebenso wenig ein Geheimnis wie die Tatsache, dass eine Ersatzpflicht des Vermieters dann besteht, wenn er seinem Mieter die Nutzungsmöglichkeit aktiv beispielsweise durch einen Schlossaustausch entzieht.

Übersehen wird jedoch oft, dass eine Verletzung der Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses zu gewähren, auch dann vorliegt, wenn der Vermieter seinen Mieter dadurch zum Auszug bewegt, dass er ihn –obwohl dies nicht zutrifft- in den Glauben versetzt, hierzu verpflichtet zu sein. Solch ein Fall liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter eine unwirksame Eigenbedarfskündigung ausspricht. Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang der Mieter von seinem Vermieter Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung seine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat.

I. Der Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

1. Vorgetäuschter Eigenbedarf löst eine Schadensersatzpflicht des Vermieters aus

Das Mietrecht macht es dem Vermieter nicht leicht, ein Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung zu beenden. Dies ist gem. § 573 Abs.1 S.1 BGB nur dann möglich, wenn der Vermieter im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Viele Gründe, aus denen Vermieter eine Kündigung aussprechen wollen, werden jedoch nicht als berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB anerkannt. Möchte der Vermieter beispielsweise die Miete erhöhen und deshalb einen neuen Mietvertrag abschließen, weil die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Miete des bisherigen Mieters gem. §§ 558, 559 BGB nicht vorliegen, wird dies nicht als Kündigungsgrund anerkannt (vgl. § 573 Abs.1 S.2 BGB).

Um in solchen oder vergleichbaren Fällen den Mieter dennoch zum Auszug zu bewegen, bedienen sich Vermieter immer wieder gerne der Eigenbedarfskündigung. Diese eignet sich auch dann, wenn deren Voraussetzungen gar nicht vorliegen, deshalb besonders gut für eine zwar nicht wirksame, aber zumindest faktische Vertragsbeendigung, weil das Vorhandensein des hierfür gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB erforderlichen Nutzungs- bzw. Überlassungswillens des Vermieters von dem Mieter nur schwer überprüft werden kann.

Täuscht der Vermieter seinen Eigenbedarf nur vor und behauptet bewusst wahrheitswidrig, ein Nutzungs- oder Überlassungsinteresse zu haben, obwohl dieses gar nicht besteht, ist die Kündigung war mangels berechtigten Interesses unwirksam. Dennoch wird der Vermieter sein Ziel der Räumung der Wohnung durch den Mieter mangels Nachprüfbarkeit zunächst oft erreichen. Diese Täuschung bleibt für ihn jedoch nicht folgenlos. Spätestens dann nämlich, wenn der Vermieter seinen angeblichen Nutzungs- bzw. Überlassungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, wird die Täuschung auch für den Mieter erkennbar (beachte aber die Ausführungen zur Möglichkeit eines nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs und dessen Folgen unter 4.). Diesem steht bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch zu (zu dessen Inhalt und Umfang vgl. die Ausführungen unter 3.).

2. Der Schadensersatzanspruch kann auch beim Abschluss eines Aufhebungsvertrages bestehen

Auch wenn die ganz überwiegende Zahl aller Mietverhältnisse einseitig durch Kündigung beendet wird, stellt der Abschluss eines Aufhebungsvertrages eine weitere von den Vertragsparteien immer wieder gewählte Form der Vertragsauflösung dar. Auch wenn sich der Mieter in diesem Fall mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden erklärt, kann ihm unter bestimmten Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen. Wann dies der Fall ist, hängt davon ab, vor welchem Hintergrund die Parteien den Aufhebungsvertrag geschlossen haben. Hier ist wie folgt zu differenzieren:

Täuscht der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf vor und lässt sich der Mieter auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrages ein, weil er davon ausgeht, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohnehin wegen Eigenbedarfs kündigen könnte, stehen ihm die gleichen Rechte zu, wie im Falle einer wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs unwirksamen Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 08. 04. 2009 – VIII ZR 231/07).

Was den Umfang des Schadensersatzanspruches anbelangt (vgl. dazu gleich unter 3.) besteht allerdings folgende Besonderheit: Häufiger Inhalt von Aufhebungsverträgen ist die Verpflichtung des Vermieters, an den Mieter eine sog. Abstandszahlung dafür zu leisten, dass sich der Mieter mit der Vertragsbeendigung einverstanden erklärt. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch kein Recht, den vollen Schadensersatz zu verlangen, wie er ihn im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung erhalten hätte, und zusätzlich die Abstandszahlung zu kassieren. Da der Sinn des Schadensersatzes darin besteht, die Vermögensnachteile des Mieters zu kompensieren, nicht jedoch diesen finanziell besser zu stellen als im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses, muss sich dieser die u. U. bereits gezahlte Abstandszahlung auf den Schadensersatz anrechnen lassen muss (vgl. AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 09.05.1989 – 645 C 154/89).

Ganz anders verhält es sich allerdings, wenn der Vermieter seinen Eigenbedarf zwar ebenfalls vortäuscht, der Mieter dessen Vorliegen jedoch anzweifelt. Schließen Vertragsparteien in dieser Situation zur Beilegung des Streits darüber, ob der behauptete Eigenbedarf gegeben ist, unter Aufrechterhaltung ihrer wechselseitigen Standpunkte einen außergerichtlichen oder gerichtlichen Vergleich, in dem sich der Mieter zur vorzeitigen Räumung bei Erbringung einer nicht unbedeutenden Gegenleistung durch den Vermieter (beispielsweise: Zahlung eines Abstandsbetrages oder Verzicht auf Schönheitsreparaturen) verpflichtet, so steht dem Mieter nach Räumung auch dann kein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Eigenbedarf des Vermieters bis zum Abschluss des Vergleichs nicht bestanden hat (vgl. OLG Frankfurt a. M., Rechtsentscheid vom 06.09.1994 – 20 REMiet 1/93).

3. Wiedereinräumung des Besitzes oder Ersatz des Schadens in Geld- Was der Mieter als Schadensersatz verlangen kann

Wie jeder zum Schadensersatz Verpflichtete hat auch der Vermieter, der wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs Schadensersatz zu leisten hat, gem. § 249 Abs.1 BGB denjenigen Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

Da der Mieter ohne die Täuschung des Mieters die Wohnung nicht geräumt hätte, hat er grds. als sog. Naturalrestitution einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung. Da das Mietverhältnis mangels wirksamer Kündigung nicht beendet ist, ergibt sich dieser zudem auch direkt aus § 535 Abs.1 S.1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

In den meisten Fällen ist die erneute Überlassung der Wohnung jedoch entweder nicht mehr möglich, weil bereits ein anderer Mieter dort eingezogen ist, oder sie liegt nicht im Interesse des Mieters, der bereits eine Ersatzwohnung angemietet hat.

In der Regel ist der Ersatzanspruch des Mieters daher auf eine Geldleistung gerichtet. Diese umfasst alle finanziellen Schäden, die dem Mieter durch die Täuschung entstanden sind. Hierzu gehören insbesondere:

  1. Kosten für einen Rechtsanwalt, der mit der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung beauftragt wurde (vgl. LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09),
  2. alle mit dem Umzug im Zusammenhang stehenden Kosten wie z.B.:
    • Kosten für die Suche einer neuen Wohnung wie z.B. InseratskostenMaklerkosten, Kosten für die Ummeldung des Telefons sowie Aufwendungsersatz wegen für Wohnungsbesichtigung aufgewendeter Urlaubszeit (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 25.08.1994 – 5 S 185/94),
    • Kosten, die durch den Umzug selbst entstanden sind, wie z.B. Räumungs- und Transportkosten,
    • u. U. Kosten für die Renovierung der neu angemieteten Wohnung (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97),
    • diejenigen Mehrkosten, die durch die Anmietung einer Wohnung gleichen Wohnwertes, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung wie die geräumte Wohnung entstehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.06.1988 -64 S 30/88), wobei beachtet werden muss, dass die Mehrbelastung durch eine höhere Miete nur bis zu dem Zeitpunkt erstattet werden muss, zu dem der Vermieter dem Mieter auf rechtmäßige Weise hätte kündigen können,

Zu beachten ist jedoch die Pflicht zur Anrechnung einer Abstandszahlung im Falle des Abschlusses eines Aufhebungsvertrages (vgl. dazu die Ausführungen unter 2.).

Achtung:

Wie jeder Schadensersatzanspruch kann auch derjenige, der dem Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zusteht, wegen Mitverschuldens des Mieters gem. § 254 Abs.1 BGB gemindert oder sogar ausgeschlossen sein. Eine solche Minderung hat nach der Rechtsprechung dann zu erfolgen, wenn von dem Mieter deshalb erwartet werden konnte, dass er sich gegen die Kündigung zur Wehr setzt, weil das Fehlen des Kündigungsgrundes auf der Hand lag (vgl. BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 180/09).

4. Sonderfall: Täuschung durch Unterlassen bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfs

Besteht der Eigenbedarf im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches, begeht der Vermieter zwar keine Täuschung durch aktives Tun. Eine Täuschung im Rechtssinne ist jedoch auch durch Unterlassen möglich, und zwar immer dann, wenn der Vermieter seinem Mieter Umstände verschweigt, obwohl ihn eine Aufklärungspflicht trifft.

Eine solche rechtlich relevante, eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösenden Täuschung durch Unterlassen kann vorliegen, wenn der zwar zunächst bestehende Eigenbedarf des Vermieters nachträglich, d.h. nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter wieder entfällt und der Vermieter seinen Mieter hierüber nicht informiert. Da der Vermieter nicht dauerhaft verpflichtet sein kann, seinen Mieter von dem Wegfall des Bedarfs in Kenntnis zu setzen, wird der Aufklärungspflicht des Vermieters in zeitlicher Hinsicht eine Grenze gesetzt.

Eine Zäsur stellt hierbei die Beendigung des Mietverhältnisses dar, die mit dem Ablauf der Kündigungsfrist eintritt.

Nur solange das Mietverhältnis noch besteht, weil die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist, trifft den Vermieter eine vertragliche Pflicht, den Mieter darüber zu informieren, dass der Grund für die Kündigung entfallen ist, und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

Da die Rechtsprechung es als rechtsmissbräuchlich ansieht, an einer zunächst berechtigten Kündigung auch dann festzuhalten, wenn deren Voraussetzungen vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen, führt eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 -VIII ZR 339/04).

Die Rechte, die dem Mieter in diesem Fall zustehen, unterscheiden sich nicht von den Ansprüchen, die ihm durch eine anfängliche Täuschung erwachsen. Auch die Verletzung der Aufklärungspflicht hat daher die Schadensersatzpflicht des Vermieters in dem unter 3. beschriebenen Umfang zur Folge (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 07.10.1981 – 3 REMiet 6/81).

Mit der Begründung, eine zu Lasten des Vermieters gehende Schonung des Mieters sei nach der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr erforderlich, verneint die höchstrichterliche Rechtsprechung das Bestehen einer Aufklärungspflicht dann, wenn der Eigenbedarf erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04). Entgegen der Ansicht einiger Instanzgerichte soll dies nach dem Urteil des BGH vom 09.11.2005 ausnahmslos und ohne Rücksicht darauf gelten, ob noch ein Räumungsrechtsstreit anhängig ist (so aber OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.04.1993 – 11 U 60/92), ob der Vermieter bereits ausgezogen ist oder ob er die Wohnung sei es mit oder ohne vorherige Einräumung einer Räumungsfrist noch bewohnt (für die Relevanz des Auszugszeitpunktes jedoch: BayObLG, Urteil vom 05.02. 1987 – RReg. 3 St 174/86).

Der Wegfall nach Ablauf der Kündigungsfrist beeinflusst daher weder die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung noch löst er selbst bei unterbliebener Information durch den Vermieter Schadensersatzansprüche des Mieters aus.

II. Keine Schadensersatzpflicht des Vermieters bei Unwirksamkeit der Kündigung aus ausschließlich formellen Gründen

Dass der Mieter auszieht, obwohl er hierzu mangels wirksamer Kündigung nicht verpflichtet ist, kann neben dem vorgetäuschten Eigenbedarf auch andere Gründe haben. Die Unwirksamkeit der Kündigung muss sich nicht zwangsläufig aus dem Fehlen des Kündigungsgrundes ergeben. Auch die Missachtung bestimmter zwingend formeller Vorschriften, die bei der Ausgestaltung des Kündigungsschreibens zu beachten sind, kann die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge haben. Im Mittelpunkt steht hier die Vorschrift des § 573 Abs.3 BGB. Nach dessen S.1 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nach S.2 der Vorschrift nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Hieraus ergibt sich, dass bei der Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung grds. nur solche Gründe Berücksichtigung finden werden, die der Vermieter im Kündigungsschreiben geschildert hat. Führt der Vermieter entweder gar keine Gründe im Kündigungsschreiben an oder ist die Begründung unzureichend, weil sich aus ihr keine plausiblen nachvollziehbaren Gründe für den Nutzungs- bzw. Überlassungswillen ergeben, führt dies selbst dann aus formalen Gründen zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn die Vorraussetzungen für die Bejahung von Eigenbedarf an sich in materieller Hinsicht vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10 (Unwirksamkeit wegen fehlender Begründung); OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 31.01.1984 – 4 REMiet 7/83 (Unwirksamkeit wegen unzureichender Begründung)).

Zieht der Mieter nun aus, weil er die Kündigung trotz der formellen Fehler für wirksam hält, oder entstehen ihm Kosten für die Überprüfung und ggf. Zurückweisung der Kündigung durch einen Rechtsanwalt, soll dies nach der Rechtsprechung des BGH keine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10). Der Grund hierfür liegt darin, dass nur die Verletzung vertraglicher Pflichten einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen unwirksamer Kündigung auslösen kann. Bei der Angabe des Kündigungsgrundes handelt es sich jedoch nach dem Urteil des BGH vom 15.12.2010 um keine Pflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern um eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen. Insbesondere Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.

Wichtig: Ausnahme bei Unwirksamkeit aus formellen und materiellen Gründen

Eine Ausnahme von dem geschilderten Grundsatz, dass eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung keine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen kann, besteht in denjenigen Fällen, in denen die Kündigung nicht nur an Formfehlern leidet, sondern auch ohne diese wegen zusätzlicher materieller Mängel unwirksam wäre.

Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn der Vermieter die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung zwar im Kündigungsschreiben nicht oder nur unzureichend schildert, den in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf aber dennoch durch Erklärungen gegenüber dem Mieter außerhalb des Kündigungsschreibens vortäuscht.

In solch einem Fall kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass die materiell wegen fehlenden Eigenbedarfs unwirksame Kündigung zusätzlich unter Formfehlern leidet, die – hätten sie allein bestanden- keine Schadensersatzansprüche des Mieters begründet hätten (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07).

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis unter Vortäuschung eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

2. Das Gleiche gilt, wenn sich der Mieter mit der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages deshalb einverstanden erklärt, weil er auf Grund einer Täuschung des Vermieters davon ausgeht, dass die Vorraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung ohnehin vorliegen.

3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen einer Täuschung durch Unterlassen besteht dann, wenn der beim Kündigungsausspruch zunächst vorhandene Eigenbedarf vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfällt und der Vermieter den Mieter nicht über den Wegfall aufklärt.

4. Der Schadensersatzanspruch des Mieters umfasst alle Schäden, die ihm durch die unwirksame Kündigung entstanden sind. Hierzu zählen neben den Kosten für einen eingeschalteten Rechtsanwalt insbesondere alle durch den Umzug veranlassten Kosten. Lag das Fehlen des Kündigungsgrundes auf der Hand, ist dieser allerdings wegen Mitverschuldens des Mieters zu kürzen, wenn dieser sich gegen die Kündigung nicht zur Wehr gesetzt hat.

5. Kein Schadensersatzanspruch wegen unwirksamer Eigenbedarfskündigung steht dem Mieter zu, wenn sich die Unwirksamkeit ausschließlich aus einer fehlenden oder unzureichenden Begründung ergibt.

Tritt allerdings eine Täuschung des Vermieters über den tatsächlich nicht bestehenden Eigenbedarf hinzu, entfällt der Schadensersatzanspruch nicht, weil die Kündigung auch aus formellen Gründen unwirksam ist.

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