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Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung – Was nun?

Der Wohnungsmarkt ist heiß umkämpft. Jeder Mieter, der eine sichere Bleibe hat, kann sich glücklich schätzen. Umso schlimmer ist es, wenn ihm gekündigt wird, weil der Vermieter die Wohnung nun selbst nutzen möchte. In Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes wissen Mieter häufig nicht, wo sie nach Ablauf der Kündigungsfrist unterkommen sollen. Hatte der Mieter gerade noch ein schönes Zuhause, droht plötzlich die Obdachlosigkeit. Hierzu muss es jedoch nicht kommen.

Vielen Mietern ist nicht bekannt, dass ihre Situation in diesem Fall nicht ganz so aussichtslos ist, wie es zunächst scheint. Auch wenn das Gesetz dem Wunsch eines Vermieters, der seine Wohnung für sich oder Angehörige benötigt, in hohem Maße Rechnung trägt, hat es auch die berechtigten Belange des Mieters im Blick und schützt ihn in Härtefällen insbesondere vor unverschuldeter Obdachlosigkeit.

In diesem Beitrag erfahren Mieter, welche Rechte sie haben, wenn ihnen wirksam gekündigt worden ist, sie aber zum Ablauf der Kündigungsfrist keine angemessene Ersatzunterkunft finden können.

I. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Widerspruchsrecht des Mieters begründen

Bei der Prüfung der Frage, ob die Eigenbedarfskündigung des Vermieters wirksam ist, werden die Interessen des Mieters nur sehr eingeschränkt berücksichtigt. Es wird lediglich überprüft, ob der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Eine Abwägung der Interessen des Vermieters mit denjenigen des Mieters findet zunächst nicht statt. Damit der Mieter nicht vollkommen schutzlos ist, gesteht das Gesetz ihm jedoch ein Widerspruchsrecht zu. Dieses ist in § 574 Abs.1 BGG verankert, der bestimmt, dass der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Es sind viele Umstände denkbar, die eine Härte i. S. d. § 574 Abs.1 BGB begründen können. Das Gesetz enthält diesbezüglich keine abschließende Aufzählung. Einen Grund hat der Gesetzgeber jedoch für so bedeutsam gehalten, dass er ihn in § 574 Abs.2 BGB ausdrücklich als Beispiel für eine Härte erwähnt. Danach liegt nämlich eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Mieter, die nicht wissen, wo sie nach Ablauf der Kündigungsfrist unterkommen sollen, sollten sich bei der Lektüre des § 574 Abs.2 BGB allerdings nicht zu früh freuen. Damit ein Widerspruchsrecht wegen fehlenden Ersatzwohnraums besteht, müssen nämlich besondere Voraussetzungen erfüllt sein, die sich nicht alle unmittelbar aus dem Gesetz ergeben.

1. Der Mieter muss sich in zumutbarer Weise um Ersatzwohnraum bemühen

Vom Gesetz nicht formulierte, aber unbestrittene Voraussetzung für ein Widerspruchsrecht wegen nicht vorhandenen Ersatzwohnraums ist nämlich, dass der Mieter alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden (LG Berlin, Urteil vom 22. 06. 1999- 64 S 32/99). Die Tatsache allein, dass dem Mieter kein anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht, führt nicht zur Annahme einer Härte. Welche Bemühungen von dem Mieter konkret erwartet werden können, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Grundsätzlich kann von jedem Mieter verlangt werden, dass er Wohnungsangebote in der Zeitung oder in anderen Medien verfolgt und – falls etwas Geeignetes dabei ist – zu dem Vermieter nicht nur Kontakt aufnimmt, sondern sich ernsthaft um die Wohnung bemüht.

Zu den zumutbaren Bemühungen gehört nach einem Urteil des AG Dortmund vom 07.03. 1990 -136 C 708/89 – außerdem, dass der Mieter sich – falls vorhanden- an eine Wohnungsgesellschaft wendet und sich nach Ersatzwohnraum erkundigt.

Sofern es die finanziellen Verhältnisse des Mieters zulassen, kann es notfalls auch erforderlich sein, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben oder auch einen Makler einzuschalten (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22. 06. 1999 – 64 S 32/99).

Im Einzelfall können die Anforderungen, die an die Obliegenheit des Mieters zur Beschaffung von Ersatzwohnraum zu stellen sind, jedoch insbesondere auf Grund der körperlichen Konstitution des Mieters eingeschränkt sein. Hohes Alter allein ist hierfür zwar weder erforderlich noch ausreichend. Bestehen jedoch altersbedingte oder auch sonstige körperliche Einschränkungen, müssen die zu fordernden Bemühungen entsprechend reduziert werden (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07.1970 – 1 REMiet 1/70).

Eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt genügt allerdings nicht, um das Erfordernis der Ersatzwohnraumssuche entfallen zu lassen (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 27. 11. 1990 – 24 S 470/90).

2. Der Ersatzwohnraum muss angemessen und zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein

Die Obliegenheit des Mieters, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen, unterliegt einer wesentlichen Einschränkung zu Gunsten des Mieters, die hier nicht unerwähnt bleiben soll. Nach § 574 Abs.2 BGB ist eine Härte nämlich nicht erst dann anzunehmen, wenn der Mieter überhaupt keinen Ersatzwohnraum findet. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist der Gegenstand der Suche in zweifacher Hinsicht eingeschränkt.

a) Zum einen muss der Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen sein. Dieses Erfordernis ergibt sich unmittelbar aus § 574 Abs.2 BGB, ohne dass dieser jedoch Ausführungen dazu macht, was hierunter zu verstehen ist. Zwar erforderlich, aber keinesfalls immer ausreichend für die Annahme der Angemessenheit ist es, dass in der Ersatzwohnung menschenwürdiges Wohnen möglich ist. Was im konkreten Fall als angemessen angesehen werden kann, richtet sich hingegen in erster Linie nach den bisherigen Wohnverhältnissen des Mieters. Zwar darf der Mieter seine Suche nicht auf Objekte beschränken, die mit der bisherigen Wohnung exakt gleichwertig sind. Anerkannt ist nämlich, dass der Mieter, der sich auf fehlenden Ersatzraum beruft, auch eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf nehmen muss, soweit sein sozialer Status hiervon nicht betroffen wird (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12. 12 1989 – 16 S 98/89).

Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, aufgrund der Räumung gravierende Änderungen in seinem bisherigen Lebenszuschnitt hinzunehmen (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02).

Daher muss die Ersatzwohnung hinsichtlich ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage geeignet sein, den grds. an den bisherigen Wohnverhältnissen zu messenden Wohnbedarf des Mieters zu decken (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).

Hieraus folgt insbesondere, dass ein Mieter höheren Alters nicht verpflichtet ist, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).

Auch kann dem Mieter nicht zugemutet werden, eine Obdachlosenunterkunft oder eine Behelfsunterkunft in Anspruch zu nehmen (vgl. AG Hannover, Urteil vom 17. 05.1991 – 539 C 13100/90).

Hinsichtlich ihrer Lage kann eine Ersatzwohnung auch dann angemessen sein, wenn sie sich nicht in dem bisherigen Wohngebiet befindet (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09. 01. 2003 -307 S 118/02). Grds. kommt das gesamte Gemeindegebiet als Ort für angemessenen Ersatzwohnraum in Betracht.

Wie von jedem Grundsatz gibt es jedoch auch von diesem Ausnahmen. So kann beispielsweise ein alter, gebrechlicher Mensch, dem eine Pflegeperson nicht zur Seite steht und der auf Betreuung und Umgang mit seinen Angehörigen angewiesen ist, verlangen, dass die Ersatzwohnung in etwa gleicher Nähe zu den Wohnungen von Angehörigen wie bisher liegt, mit denen er Umgang pflegt, so dass sie ihn besuchen und betreuen können (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).

Auch eine psychische Erkrankung kann eine Beschränkung auf das bezirkliche Umfeld rechtfertigen (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 – 19 C 77/12).

b) Eine weitere Einschränkung derjenigen Wohnungen, die der Mieter als Ersatzwohnung akzeptieren muss, enthält § 574 Abs.2 BGB insoweit, als er den Mieter nur auf solche Wohnungen verweist, die zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden können. Mit diesem Erfordernis hat das Gesetz in erster Linie die Höhe des Mietzinses im Auge. Mit den zumutbaren Bedingungen i. S. d. § 574 Abs.2 BGB sind zwar keine identischen Bedingungen gemeint, so dass der Mieter grds. auch eine Mieterhöhung durch den Wohnungswechsel hinnehmen muss. Die Grenze bildet jedoch regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02). Auch hiervon können allerdings Abweichungen nach oben oder unten erfolgen, da für die Einstufung der Mietbedingungen als zumutbar oder unzumutbar entscheidend auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen sind. Die Zumutbarkeit der Mietbedingungen hängt daher davon ab, ob der Mieter, ohne sich in seiner bisherigen Lebensführung erheblich einschränken zu müssen, in der Lage ist, die Miete für die Ersatzwohnung aufzubringen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter einen Anspruch auf Sozialleistungen hat (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 17. 06. 1994 – 311 S 93/93; OLG Köln, Urteil vom 10.03. 2003 – 16 U 72/02).

Die Höhe der Miete ist zwar ein wesentlicher, aber nicht der einzige Faktor, der für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Mietbedingungen der Ersatzwohnung eine Rolle spielt. So ist z.B. anerkannt, dass es für den Mieter nicht zumutbar ist, die Ersatzwohnung nur befristet für eine kurze Zeit anzumieten und mit den Kosten eines baldigen erneuten Umzugs belastet zu werden.

Keine unzumutbaren Bedingungen können hingegen angenommen werden, wenn zwischen dem Mieter und seinen bisherigen Vermieter Spannungen bestehen. Deshalb verletzt der Mieter seine Ersatzraumbeschaffungspflicht, wenn er eine ihm vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung mit der Begründung ablehnt, er wolle auf Grund der Spannungen mit dem Vermieter kein neues Mietverhältnis eingehen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).

3. Die Pflicht des Mieters zur Ersatzwohnraumbeschaffung beginnt mit dem Zugang der Kündigung

Dass der Mieter Bemühungen, eine Ersatzwohnung zu finden, irgendwann angestellt hat, reicht oft nicht aus, um eine Härte i S. d. § 574 Abs.2 BGB zu begründen. Viele Mieter machen nämlich den entscheidenden Fehler, dass sie mit ihrer Suche nicht rechtzeitig genug beginnen. Nach zwar nicht unbestrittener, aber überwiegender Auffassung, muss der Mieter nämlich sofort nach dem Zugang der Kündigung beginnen, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 09. 02. 1990 – 9 S 306/89). Auf die Geltung der Ansicht, die Bemühungen seien erst nach dem Erlass eines Räumungsurteils erforderlich, sollte sich der Mieter nicht verlassen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt allenfalls dann, wenn der Mieter auf Grund konkreter Umstände auf die Unwirksamkeit der Kündigung oder darauf vertrauen konnte, dass sein Widerspruch aus anderen Gründen Erfolg haben würde (vgl. LG Regensburg, Urteil vom 05.10.1982 – 2 S 177/82).

4. Der Mieter muss seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darlegen und beweisen

Auch wenn die Ersatzwohnraumsuche des Mieters den zuvor beschriebenen Anforderungen genügt, kann es dennoch vorkommen, dass ein Gericht in einem Räumungsrechtsstreit keine Härte i. S. d. § 574 Abs.2 BGB annimmt. Dem Mieter obliegt es nämlich, seine Bemühungen, Ersatzwohnraum zu finden, vor Gericht darzulegen und- falls der Vermieter diese bestreitet- zu beweisen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 10.03. 2003 – 16 U 72/02). Gelingt ihm dies nicht, wird er- falls keine anderweitigen Härtegründe gegeben sind- zur Räumung verurteilt, auch wenn die Voraussetzungen für ein Widerspruchsrecht an sich vorliegen.

Seiner Darlegungslast wird der Mieter keinesfalls dadurch gerecht, dass er auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt verweist. Erforderlich sind vielmehr detaillierte Angaben dazu, welche Bemühungen er im Einzelnen unternommen hat, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Die Gerichte stellen insoweit hohe Anforderungen. So hat das LG Bonn mit Urteil vom 17.06.1991 – 6 S 27/91- gefordert, dass der Mieter konkrete Angaben zu Ort, Zeit und Gelegenheit sowie zum Inhalt seiner Bemühungen macht, aus denen sich insbesondere auch die Intensität der Wohnungssuche ergibt.

Tipp für Mieter:

Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum und halten schriftlich fest, wann und an welchem Ort Sie welche Bemühungen mit welcher Intensität vorgenommen haben und warum diese nicht zum Erfolg geführt haben. Lassen Sie sich diese- wenn möglich- von Dritten wie z.B. Maklern, Vermietern oder Mitarbeitern von Wohnungsgesellschaften schriftlich bestätigen.

Anders als ggf. vorhandene Bestätigungen Dritter eignen sich die eigenen Aufzeichnungen zwar nicht zur Beweisführung. Sie ermöglichen aber eine substantiierte Darlegung vor Gericht und erhöhen die Anforderungen an den Vortrag der Gegenseite. Je genauer nämlich der Mieter seine Bemühungen beschreibt, desto detaillierter muss der Vermieter darlegen, warum diese Bemühungen seiner Ansicht nach nicht stattgefunden haben sollen.

5. Vorrangige Vermieterinteressen stehen dem Widerspruchsrecht trotz Härte entgegen

Hat der Mieter alles richtig gemacht und unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung auseichende Bemühungen angestellt, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, bedeutet auch dies, selbst wenn diese erfolglos geblieben sind, noch nicht zwangsläufig, dass die vorliegende Härte auch ein Widerspruchsrecht begründet. Oft wird nämlich übersehen, dass das Gesetz das Vorliegen der Härte nicht ausreichen lässt, sondern ein Widerspruchsrecht erst dann gewährt, wenn die Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Es bedarf daher einer umfassenden Interessenabwägung. Nur wenn sich ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt, steht dem Mieter das Widerspruchsrecht zu. Ins Verhältnis zu setzen sind hierbei die Nachteile, die für den Mieter im Falle einer Vertragsauflösung entstehen, und diejenigen, die der Vermieter erleidet, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Wie diese Interessenabwägung ausfällt, ist eine Frage des Einzelfalls, über die notfalls ein Gericht zu entscheiden hat.

Wichtig für den Mieter ist es in diesem Zusammenhang, darauf zu achten, dass die Interessen des Vermieters gemäß § 574 Abs.3 BGB nur insoweit Beachtung finden, als sie im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind nachträglich (nach Abgabe der Kündigungserklärung) entstanden.

6. Der Mieter muss den Widerspruch form- und fristgerecht erklären

Die Rechtsfolgen eines Widerspruchs wegen fehlenden Ersatzwohnraums (vgl. dazu unter Zf. 7) treten nur ein, wenn der Mieter den Widerspruchrechtzeitig und in der vom Gesetz vorgeschriebenen Form dem Vermieter gegenüber erklärt. Welche Anforderungen an die Widerspruchserklärung zu stellen sind, beschreibt das Gesetz in § 574b BGB. Lesen Sie zu Inhalt, Form und Frist der Widerspruchserklärung den Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster.“

7. Der wirksam erhobene Widerspruch begründet einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für in der Regel begrenzte Zeit

Hat der Mieter einen wirksamen Widerspruch erhoben, führt dies weder zur Unwirksamkeit der Kündigung noch zur automatischen Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter hat im Falle eines wirksamen Widerspruchs jedoch gemäß § 574a Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedarf es einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Kommt diese nicht zu Stande, kann sie durch Urteil ersetzt werden (vgl. § 574a Abs.2 S.1 BGB).

In der Regel beschränkt sich der Anspruch des Mieters auf eine Fortsetzung für einen befristeten Zeitraum, für dessen Bemessung es entscheidend darauf ankommt, wann die Härte voraussichtlich entfallen sein wird oder die Vermieterinteressen überwiegen werden. Eine unbefristete Fortsetzung kommt nur im Ausnahmefall in Betracht (vgl. auch zu den Rechtsfolgen eines wirksam erhobenen Widerspruchs den Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster“).

II. Fehlender Ersatzwohnraum kann ein Grund für die Einräumung einer Räumungsfrist sein

Hatte der Mieter mit seinem Widerspruch gem. § 574 BGB keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, ist noch nicht alles verloren.

Das Gesetz sieht noch eine weitere Möglichkeit vor, mit dessen Hilfe der Mieter, der keinen Ersatzwohnraum findet, den zumindest vorübergehenden Verbleib in der Wohnung erreichen kann. Von dieser Möglichkeit kann der Mieter Gebrauch machen, wenn bereits ein Räumungsrechtsstreit im Gange ist und abzusehen ist, dass dieser mit einer Verurteilung zur Räumung endet. Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann das Gericht nämlich immer dann, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird, auf Antrag oder von Amts wegen dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren.

Der Umstand, dass der Mieter mit seinem Widerspruch nach § 574 BGB gescheitert ist oder es versäumt hat, diesen zu erheben, hindert ihn nicht, unter Berufung auf identische Härtegründe eine Räumungsfrist zu beantragen (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Einleitung Räumungsvollstreckung, Rn.14).

1. Fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum beeinflusst die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters

Aus dem Gesetz ergibt sich zwar nicht, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit das Gericht eine Räumungsfrist gewährt. Unumstritten ist jedoch, dass die Entscheidung des Gerichts auf Grund einer Interesseabwägung zu ergehen hat (vgl. LG Mannheim, Beschluss vom 26.11.1992 – 4 T 314/92). Gegenüberzustellen ist hierbei das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, und das Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Zu Gunsten des Mieters ist im Rahmen dieser Interessenabwägung zu berücksichtigen, wenn diesem kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 14.08.2009 – 14 C 29/09). Für die Beurteilung des Gewichts der Vermieterinteressen ist die Dringlichkeit des Eigenbedarfs von entscheidender Bedeutung.

Welcher Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen und zumutbar ist, ist – wie auch im Rahmen der Prüfung des Widerspruchsrechts des Mieters gem. § 574 BGB – eine Frage des Einzelfalls, insbesondere der bisherigen Wohnverhältnisse und der finanziellen Verhältnisse des Mieters. Es wird jedoch vertreten, dass dem Mieter im Rahmen des § 721 ZPO mehr zumutbar ist als im Rahmen des § 574 BGB (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 721 ZPO Rn. 20).

2. Auch ohne bisherige Ersatzwohnraumsuche kann eine Räumungsfrist gewährt werden

Anders als für den Erfolg des Widerspruchs gem. § 574 BGB, wird es für die Einräumung einer Räumungsfrist nicht zwangsläufig für erforderlich gehalten, dass der Mieter sich bereits um Ersatzwohnraum bemüht hat. Nach einem Beschluss des LG Wuppertal vom 17.10.1994 – 6 T 792/94- soll die Pflicht des Mieters, sich nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, noch nicht ohne weiteres mit Ausspruch der Kündigung einsetzen, sondern im Allgemeinen erst mit der Rechtskraft des Räumungsurteils beginnen.

Demzufolge kann eine Räumungsfrist gewährt werden, wenn der Mieter den ihm obliegenden Beweis nicht erbringen kann, dass er bereits Bemühungen um angemessenen Ersatzwohnraum vorgenommen hat (vgl. LG Bonn, Urteil vom 17. 06. 1991 – 6 S 27/91).

Etwas anderes soll allerdings dann gelten, wenn der Mieter bereits vor Erlass des Räumungsurteils von der Berechtigung der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen muss. In diesem Fall setzt die Pflicht eines Mieters, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen, grundsätzlich zu einem früheren Zeitpunkt ein (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 04.07.1988 – 16 T 58/88).

Unverzichtbare Voraussetzung für eine zu Gunsten des Mieters ergehende Entscheidung ist die hinreichende Ersatzwohnraumsuche in jedem Fall dann, wenn der Mieter nicht die erstmalige Einräumung, sondern gem. § 721 Abs.3 ZPO die Verlängerung der bereits eingeräumten Räumungsfrist begehrt (vgl. BGH, Beschluss vom 27.06.1990 – XII ZR 73/90).

3. Die Räumungsfrist beträgt höchstens ein Jahr

Das Gesetz enthält in § 721 Abs.5 ZPO eine Höchstgrenze für die Räumungsfrist. Danach darf diese nicht mehr als ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils oder – falls der Mieter die Wohnung erst an einem nach der Rechtskraft liegenden Tag zu räumen hat – ab diesem Tag betragen. Eine Mindestfrist gibt es nicht, allerdings muss die Räumungsfrist gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO den Umständen nach angemessen sein. Abhängig von den Umständen des Einzelfalles muss die Frist in der Regel so lange bemessen sein, dass der Mieter in der Lage ist, Ersatzwohnraum zu finden und den Umzug zu vollziehen. Allerdings dürfen auch die Vermieterinteressen bei der Bemessung der Länge der Räumungsfrist nicht unbeachtet bleiben.

Reicht die Räumungsfrist nicht aus, kann gem. § 721 Abs.3 ZPO spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist ein Verlängerungsantrag gestellt werden, wenn die Höchstfrist noch nicht erreicht ist.

4. Ein Antrag des Mieters ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber ratsam

Gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO kann das Gericht die Räumungsfrist zwar auch von Amts wegen anordnen, vorausgesetzt, der Mieter hat die für die Entscheidung erforderlichen Tatsachen vorgetragen. Jedem Mieter ist jedoch zu raten, einen entsprechenden Antrag zu stellen. Dies muss vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, geschehen.

5. Die Räumungsfrist hindert den Vermieter an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil

Gewährt das Gericht im Räumungsurteil eine Räumungsfrist, hat dies nicht zur Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Der Mieter hat kein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung. Der Vermieter ist jedoch an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zum Ablauf der Räumungsfrist gehindert (vgl. § 751 Abs.1 ZPO).

Aus der Tatsache, dass das Mietverhältnis auch während der Räumungsfrist nicht mehr besteht, folgt auch, dass der Mieter seinem Vermieter gegenüber gem. § 546a BGB Abs.1 BGB für die Zeit ab der Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Räumung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete und falls diese höher ist- auch in Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete verpflichtet ist. Die Geltendmachung eines darüber hinaus gehenden Schadens, wie § 546a Abs.2 BGB es grds. erlaubt, ist dem Vermieter gem. § 571 Abs.2 BGB allerdings verwehrt.

III. Fehlender Ersatzwohnraum allein führt nicht zur Gewährung von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO

Eine weitere, insbesondere dem Schutz des zur Räumung verurteilten Mieters dienende Vorschrift enthält das Gesetz mit § 765a ZPO. Nach dessen Abs.1 S.1 kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Schuldners (Mieters) eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nur dann erfüllt, wenn im Falle der Räumung Lebensgefahr für den Mieter oder eines nahen Angehörigen des Mieters bestünde oder es zu erheblichen Gesundheitsschäden käme (vgl. die Beispiele aus der Rechtsprechung im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?“).

Fehlender Ersatzwohnraum und sogar die drohende Obdachlosigkeit stellen allein keine sittenwidrige Härte dar, wenn keine weiteren Umstände hinzukommen (vgl. AG Düsseldorf, Beschluss vom 19.03.1997 – 64 M 1397/97). Allerdings besteht die Möglichkeit, dass die Ordnungsbehörden den Mieter zum Schutz vor der drohenden Obdachlosigkeit auf Grund öffentlich-rechtlicher Vorschriften vorübergehend (in der Regel nicht mehr als sechs Monate) in die Wohnung einweisen, falls die Obdachlosigkeit nicht auf andere Weise abgewendet werden kann (vgl. dazu OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. 12. 2009 – 11 ME 316/09).

Etwas anderes soll nach überwiegender Rechtsprechung jedoch gelten, wenn der MieterErsatzwohnraum zwar bereits gefunden hat, dieser aber noch nicht bezugsfertig ist. Mit der Begründung, ein mehrfacher Umzug innerhalb kurzer Zeit stelle eine sittenwidrige Härte dar, wird Vollstreckungsschutz zur Vermeidung eines Zwischenumzuges vielfach gewährt, wenn die Bezugsfertigkeit absehbar istund keine überwiegenden Vermieterinteressen entgegenstehen (vgl. LG München I, Beschluss vom 17.09.2012 – 14 T 19205/12; a.A: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 31. 08. 2001 – 3 W 199/01).

IV. Fazit und Zusammenfassung

1. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen und von seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er

  • keinen angemessenen Ersatzwohnraum
  • zu zumutbaren Bedingungen gefunden hat,
  • obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat,

und

  • keine Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Vertrages überwiegt.

2. Hat der Mieter mit seinem Widerspruch keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, kann der Mieter, dem kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht, im Räumungsrechtsstreit bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, die Einräumung einer Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen. Diesem Antrag wird stattgegeben, wenn das Interesse des Mieters, auf Grund des fehlenden Ersatzwohnraums zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen, überwiegt. Diese wird auch dann gewährt, wenn der Mieter noch keine Bemühungen unternommen hat, Ersatzwohnraum zu finden, es sei denn er musste von der Wirksamkeit der Kündigung oder der Erfolglosigkeit seiner sonstigen Verteidigung ausgehen.

3. Fehlender Ersatzwohnraum begründet allein keine sittenwidrige Härte, die den Mieter berechtigt, Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO zu beantragen.

24 Antworten auf "Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung – Was nun?"

  • Marie
    19.06.2017 - 20:03 Antworten

    Wir eine 5 köpfige Familie 2 Schulkinder 1 Kita Kind. Würden gekündigt. Der Hausbesitzer gibt an die 130 Quadrat Meter als Büro Räume zu verwenden. Er selbst wohnt auch im Haus. Der Mietvertrag läuft über die Hausverwaltung. Darf der Hausbesitzer uns kündigen? Er selbst hat jetzt auch Büro Räume. Außerdem sind in unserer Umgebung große Wohnung kaum zu finden. Was können wir tun?

  • Michael
    27.07.2017 - 00:39 Antworten

    Ich habe einer fünfköpfigen Familie meine Eigentumswohnung wegen Eigenbedarf gekündigt und befürchte, dass sie bis Ablauf der Kündigungsfrist nicht ihre Wunschwohnung findet. Ich benötige meine Wohnung aber aus zwei Gründen dringend für mich: 1. Ich selbst habe meine derzeitige Mietwohnung gekündigt, weil ich zunächst davon ausgegangen bin, dass meine Mieter mit sechs Monaten Kündigungsfrist eine Wohnung finden. 2. Zurzeit wohne ich nach der Scheidung in einer Zweizimmerwohnung und habe zu 50% der Zeit meine Kinder bei mir. In diesen Nächten schlafe ich in der Küche und ich kann meinen Kindern so natürlich kein Zuhause bieten. Nun meine Frage: Die Mieter suchen natürlich eine große und günstige Wohnung, was aussichtslos ist. Ist es für die Mieter zumutbar, übergangsweise in eine courtagefreie 2,5-Zimmer-Wohnung zu ziehen, um von dort aus weiterzusuchen und kann ich ggf. darauf drängen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar!

    • Mietrecht.org
      27.07.2017 - 14:32 Antworten

      Hallo Michael,

      welcher Vermieter vermietet fünf Personen einen 2,5 Zimmer-Wohnung? Das sollte die Frage schon beantworten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael
        27.07.2017 - 19:38 Antworten

        Diese Wohnung befindet sich in einem akzeptablen Zustand, soll aber renoviert bzw. saniert werden. Der Vermieter würde sich darauf einlassen, mir den Gefallen zu tun, die Maßnahmen zu verschieben, damit die Familie von dort aus weitersuchen kann und ich in meine Wohnung einziehen kann. Die Option ist also realistisch und es stellt sich also tatsächlich die berechtigte Frage, ob 2,5 Zimmer bzw. 66m2 als zumutbar gelten und ich auf diese Lösung drängen kann.

        • Mietrecht.org
          27.07.2017 - 20:59 Antworten

          Also eine sanierungsbedürftige 2,5 Zimmer-Wohnung für 5 Personen, bei der der der Vermieter „darauf einlässt“. Davon unabhängig, wüsste ich nicht, wie Sie auf diese evtl. Lösung drängen sollten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Michael
            27.07.2017 - 21:50

            Ganz konkret: Der Vermieter kennt mich und würde helfen wollen, die derzeitige Situation voranzubringen. Die Wohnung ist nicht sanierungsbedürftig, sondern tatsächlich, wie ich geschrieben habe, in einem akzeptablen Zustand. Absolut in Ordnung. Der Vermieter möchte sie jedoch aufwerten. Aber darum geht es im Mietrecht ja gar nicht. Es geht um den Begriff der Zumutbarkeit, der ja rechtlich nicht scharf definiert ist. Wenn jetzt jemand sagt, dass das als Übergang für eine sozialschwache Familie mit Wohnberechtigungsschein, die ohnehin sehr klein denken muss, eine zumutbare Zwischenlösung ist, dann würde mir das helfen. Wenn jemand sagt, dass ein Richter dies immer für unzumutbar halten würde, dann würde mir das auch helfen. Vielleicht gibt es ja Erfahrungswerte, die eine Einschätzung erleichtern.

          • Mietrecht.org
            28.07.2017 - 08:58

            Hallo Michael,

            ich verstehe Ihren Ansatz. Es hakt aber m.E. schon an der Stelle, dass Ihre Mieter in den letzten Monaten keine neue Wohnung gefunden haben. Die Mieter wären dann in einer 2,5 Zimmer Wohnung „gefangen“. Im Zweifel würde ich Ihre Frage durch einen Anwalt rechtlich bewerten lassen. Noch ein Ansatz für Sie: Eine Option wäre es z.B. die Region leicht zu verändern. In Berlin z.B. vom inneren S-Bahn-Ring in weiter außenliegende Bezirke.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Sara
    28.09.2017 - 06:41 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    wir wurden wegen Eigenbedarf für den getrennten Schwiegersohn gekündigt. Nachdem wir Widerspruch eingelegt haben, kam eine neue Kündigung mit dem Eigenbedarf für die Tochter und ihren Sohn. Uns wurde zudem mündlich kommuniziert, dass der Schweigersohn einziehen soll, damit die Eltern ihren Sohn gemeinsam erziehen können (die Tochter ist unsere Nachbarin). Mich würde interessieren wie die Sachlage jetzt aussieht, kann man beliebig (nach 3 Monaten) erneut eine Kündigung mit einem neuen Grund ausstellen bzw. ist das rechtens. Wir werden auch hier einen Widerspruch einlegen aber uns sind unsere Chancen nicht bekannt. Über eine Rat würden wir uns freuen.

    Viele Grüße
    Sara

  • Bauer Jasmin
    06.11.2017 - 12:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mir wurde ende August zu ende November wegen Eigenbedarf gekündigt, die Vermieter wollen zum Mai 2018 selbst in das Haus ziehen da ihnen selbst aus ihrer Mietwohnung gekündigt wurde. Ich habe mich in den kompletten Zeitraum bemüht eine Wohnung für mich und meine zwei Kinder (11 & 6) zu finden aber erfolglos da die Wohnungen zu teuer oder zu klein für uns sind. Meine Tochter ist auch im September in die Schule gekommen und ich würde ihr gerne ein Schulwechsel ersparen weshalb für uns kein großer Umzug nicht in frage kommen würde. Noch dazu gibt es in der Winterjahreszeit kaum bis gar keine Wohungsangebote da viele über Weihnachten/ Neujahr nicht umziehen. Wie lange kann ich die Kündigung rausziehen? Bis wann müsste ich dann endgültig aus dem Haus raus? In wie weit kann ich mich und meine Kinder Gesetzlich schützen?
    Ich bedanke mich im Voraus.

    Mit freundlichen Grüßen

    Bauer, Jasmin

    • Mietrecht.org
      06.11.2017 - 15:43 Antworten

      Hallo Jasmin,

      ich kann Sie hier leider nicht beraten, wie Sie den Auszug am besten verhindern. Ich würde erstmal die Kündigung prüfen lassen. Das ist der erste und vielleicht größte Ansatzpunkt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    22.11.2017 - 22:25 Antworten

    Hallo
    unsere Wohnung wurde verkauft und die neuen Vermieter haben im persönlichen Meeting angezeigt, die Wohnung zeitnah selbst nutzen zu wollen.
    Wir haben jetzt ein Grundstück gekauft und einen Notartermin für den Dez 2017 fixiert, Wenn die Erschliessung vom Baugebiet und der Hausbau normal abläuft, sollte die Fertigstellung bzw. Einzug im April 2019 stattfinden. Nach mehreren Gesprächen mit Maklern resp. Vermietern haben wir keine Chance eine Wohnung für die Zeit von ca. 15-18 Monaten zu finden.
    Was tun ?
    Freundliche Grüße
    TE

    • Mietrecht.org
      23.11.2017 - 08:37 Antworten

      Hallo Thomas,

      vielleicht wäre eine Zwischenlösung für ein Jahr zur Miete eine Lösung?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Thomas
        24.11.2017 - 18:14 Antworten

        aber wir finden keinen Vermieter der uns für ca. 10-12 Monate nimmt.

        Gruß
        TE

  • Besorgte Leserin
    11.02.2018 - 06:48 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine jetzige Vermieterin will die Wohnung verkaufen, der Makler kommt nächste Woche. Sie will jetzt schon wissen wann ich ausziehen werde, damit der neue Besitzer einziehen kann.
    Für mich klingt das so als ob sie mit Absicht jemanden suchen würde, nur um mich hinauszuschmeissen.

    Muss ich überhaupt ihre Frage beantworten, oder erst abwarten, dass die Wohnung verkauft wird und mir wegen des wirklichen Eigenbedarfs gekündigt wird?

    Vielen Dank im Voraus

    VlG,
    Besorgte Leserin

    • Mietrecht.org
      11.02.2018 - 09:54 Antworten

      Hallo Besorgte Leserin,

      auf eine derartige Frage würde ich antworten: Ich habe nicht vor auszuziehen, den Kauf bricht Miete nicht. Wenn der neue Eigentümer Sie kündigt, kann die Sache natürlich schon wieder anders aussehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lili
    13.04.2018 - 05:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Mir wurde aus Eigentumsgründen gekündigt, in knapp drei Monaten ziehe ich als Notlösung zu meinen Eltern ins Haus. Habe dann mit meinen beiden Kindern zwei Zimmer zum wohnen.
    Ich habe tatsächlich hier bei uns keinen angemessenen Wohnraum gefunden.
    Ich habe aber eventuell die Möglichkeit eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen.
    Das Mietverhältnis scheint schwierig zu sein und meine Befürchtung ist, dass die Mieter nicht einfach ausziehen werden, wenn ich nach Kauf dieser Wohnung Eigenbedarf anmelde.
    Nun hab ich mich ein wenig eingelesen, dass die Interessen der Mieter und Vermieter abgeglichen werden.
    Wie lange würde es ungefähr dauern bis ich die Wohnung selbst nutzen kann, im schlimmsten Fall?
    Und auf was muss ich beim Kauf dieser Wohnung noch beachten?
    Danke im voraus.
    Freundliche Grüße Lili

  • Günther Klaus
    25.04.2018 - 13:31 Antworten

    Muss der Vermieter dem potenziellen Käufer mitteilen, dass wir im Falle einer Kündigung seitens des neuen Eigentümers juristisch gegen diese Kündigung vorgehen werden?

    Danke

    • Mietrecht.org
      25.04.2018 - 15:12 Antworten

      Hallo Günther,

      der neue Eigentümer tritt nahtlos in das Mietverhältnis ein. Das ein Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren könnte, sollte ohnehin klar sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Günther Klaus
        26.04.2018 - 10:21 Antworten

        Hallo Dennis,

        mir geht es nicht darum, dass es klar ist, dass der Mieter sich wehren könnte, sondern ob der Markler, wenn er das Objekt anbietet dem Kaufinteressenten mitteilen muss, dass der Mieter – wenn es zu einer Eigenbedarfskündigung kommt – juristisch gegen diese vorgeht. Damit sich daraus im nachhinein keinen Regressanspruch gegen den Verkäufer ergibt.

        VG

  • besorgter Familienvater
    29.04.2018 - 08:04 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Ich wohne seid ca. 4,5 Jahren in einem Mittelreihenhaus mit meiner Ehefrau und unseren 3 Kindern ( 7 , 9 und 19 Jahre ). Die Eigentümerin hat jetzt angekündigt das Haus zu Verkaufen und wird inserieren. Die neuen Eigentümer werden mir dann höchstwahrscheinlich wegen Eigenbedarf kündigen, und wie ich gelesen habe wäre die Kündigungsfrist 3 Monate. Meine Frage ist , was passiert wenn ich in dieser Zeit keine passende Wohnung bzw. Haus finde in der Größe ? Wir sind auch schon am schauen und suchen. Aber es ist schwierig mit dieser Personenzahl etwas geeignetes zu finden. Das was ich gefunden habe ist ca. um 40 % teurer in der Kaltmiete als jetzt, das kann ich mir nicht leisten. Ich suche auch schon im Umland , damit meine Kinder nicht die Schule wechseln müssen.

    Danke im Voraus.
    freundliche Grüße

    • Mietrecht.org
      29.04.2018 - 17:43 Antworten

      Hallo besorgter Familienvater,

      danke für Ihren Beitrag. Mit genau Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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