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Eigenbedarf: Besteht ein Recht auf eine Ersatzwohnung? (Anbietpflicht des Vermieters)

Für Mieter ist es schwer genug, nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung räumen und mit ansehen zu müssen, wie der Vermieter oder ein Angehöriger des Vermieters dort einzieht. In der Regel befindet sich der Vermieter bzw. dessen Angehöriger nicht einmal in einer Notsituation, in der er zwingend auf die gekündigte Wohnung angewiesen ist. Der Mieter hingegen weiß oft nicht, wo er nach der Beendigung des Mietverhältnisses unterkommen kann.

Für viele Mieter ist das Maß des Hinnehmbaren jedoch dann endgültig überschritten, wenn sie erfahren, dass der Vermieter neben der gekündigten Wohnung noch über weiteren Wohnraum verfügt und dieser anderweitig oder gar nicht vermietet wird, während der Mieter Schwierigkeiten hat, eine neue Wohnung zu finden.

Schon so mancher Mieter hat in solchen Fällen – in der Meinung, er sei zur Räumung der Wohnung nur dann verpflichtet, wenn der Vermieter ihm eine Ersatzwohnung anbietet- Anlass für eine Räumungsklage des Vermieters gegeben und sich darüber hinaus noch schadensersatzpflichtig gemacht.

Verfügt der Vermieter über weiteren Wohnraum und ermöglicht es dem Mieter nicht, diese an Stelle der gekündigten Wohnung anzumieten, kann dies zwar in der Tat zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen. Dies ist jedoch nur in Ausnahmefällen unter engen Voraussetzungen der Fall.

Dieser Beitrag erklärt an Hand von Beispielen, unter welchen Umständen der Mieter ein Recht auf Ersatzwohnraum hat und wann nicht und welche Rechtsfolgen eintreten, wenn der Vermieter seine diesbezüglichen Pflichten verletzt.

1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, für den Mieter nach Ersatzwohnraum zu suchen

Eine Pflicht des Vermieters, seinem Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen, besteht nur dann, wenn er selbst über Wohnraum verfügt, den er vermieten kann. Eine umfassende Pflicht, für den Mieter auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nach Ersatzwohnraum zu suchen oder dem Mieter bei dieser Suche zu helfen, besteht nicht. Selbst wenn der Vermieter Kenntnis von zur Vermietung stehendem Wohnraum hat, trifft ihn ggf. eine moralische, aber keine rechtliche Verpflichtung, seinen Mieter hierauf hinzuweisen.

2. Der Vermieter muss seinem Mieter eigenen Ersatzwohnraum nur dann anbieten, wenn dieser spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird

Verfügt der Vermieter selbst über weiteren Wohnraum, trifft ihn eine Pflicht, diesen dem Mieter zur Anmietung anzubieten, nur dann, wenn dieser spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. mit Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.07. 2003 – VIII ZR 311/02). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Mieter kein Recht auf ein Angebot von Ersatzwohnraum hat, wenn die Wohnung dem Vermieter erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht.

Beispiel 1:

Zwischen Vermieter V und Mieter M 1 bestand ein unbefristetes Mietverhältnis über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das am 01.01.2011 begann. Mit Schreiben vom 30.04.2014, das M am 02.05.2014 zuging, kündigte V das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.07.2014.

Am 15.05.2014 erhielt V, dem in demselben Haus eine weitere vermietete Wohnung gehört, eine Kündigung des Mieters M 2 zum 31.08.2014.

V ist nicht verpflichtet, M 1 die Wohnung des M 2 als Ersatz für die gekündigte anzubieten. Diese steht ihm nämlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist – dem 31.07.2014- nicht zur Verfügung, da M 2 diese erst mit Ablauf des 31.08.2014 räumen muss.

Der Umstand, dass V bereits vor der Beendigung des Mietverhältnisses mit M 1 wusste, dass die noch an M 2 vermietete Wohnung einen Monat nach Ablauf der Kündigungsfrist frei werden würde und er diese M 1 zum 01.09.2014 hätte zur Verfügung stellen können, ändert hieran nichts und begründet keine Anbietpflicht des V.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist nämlich eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, von der Anbietpflicht nicht erfasst BGH, Urteil vom 04. 06. 2008 – VIII ZR 292/07).

3. Es genügt, wenn die Voraussetzungen für die Anbietpflicht zu irgendeinem Zeitpunkt während des Laufs der Kündigungsfrist bestanden

Nicht selten versuchen Vermieter, sich ihrer Pflicht, dem Mieter eine freie Alternativwohnung als Ersatz anzubieten, dadurch zu entziehen, dass sie diese schnell weitervermieten. Hierdurch können die Rechtsfolgen, die eine Verletzung der Anbietpflicht nach sich zieht (vgl. dazu die Ausführungen unten), jedoch nicht immer vermieden werden. Ebenso, wie es nicht erforderlich ist, dass die Voraussetzungen für die Anbietpflicht des Vermieters schon zu Beginn des Laufs der Kündigungsfrist vorlagen, müssen diese auch nicht durchgehend und damit auch nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Damit der Mieter aus einem unterbliebenen Angebot Rechte herleiten kann, genügt es dass die Anbietpflicht während des Laufs der Kündigungsfrist zu irgendeinem Zeitpunkt bestanden hat.

Beispiel 2:

V hat das mit M 1 seit sechs Jahren bestehende Mietverhältnis über seine sich in einem Mehrfamilienhaus befindende Wohnung am 30.01.2014 zum 31.07.2014 wegen Eigenbedarfs gekündigt.

Am 01.04.2014 ging ihm eine mit Wirkung zum 30.06.2014 ausgesprochene Kündigung seines Mieters M 2, der eine sich im selben Haus befindende Wohnung des V angemietet hatte, zu. V vermiete diese jedoch, statt sie M 1 anzubieten, bereits zum 15.07.2014 an einen anderen Interessenten weiter.

In diesem Beispiel scheitert eine Pflicht des V, M die von M 2 angemietete Wohnung als Ersatzwohnung abzubieten, nicht daran, dass ihm diese am Ende des mit M 1 eingegangenen Mietverhältnisses nicht mehr zur Vermietung zur Verfügung steht. Zwar stand im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung von V gegenüber M 1 noch nicht fest, dass die Wohnung des M 2 frei werden würde. Seit dem Ausspruch der Kündigung von M 2 wusste V jedoch, dass dessen Wohnung zum 01.07.2014 frei werden würde. Da dieser Zeitpunkt vor dem Ablauf der Kündigungsfrist für das zwischen V und M 1 bestehende Mietverhältnis lag, hätte V M 1 die Wohnung -vorausgesetzt die weiteren, für die Anbietpflicht erforderlichen Voraussetzungen liegen vor (vgl. dazu die weiteren Ausführungen unten)- zum 01.08.2014 anbieten müssen und hätte sie nicht- ohne die Entscheidung des M 1 abzuwarten- weitervermieten dürfen.

4. Der Vermieter vereitelt die Möglichkeit des Angebots vor dem Ausspruch der Kündigung – Dies sind die Folgen

Die Anbietpflicht des Vermieters entsteht frühestens mit dem Ausspruch der Kündigung gegenüber dem Mieter. Liegen die Voraussetzungen für diese Pflicht bereits beim Ausspruch der Kündigung vor, muss der Vermieter dem Mieter die Ersatzwohnung bereits mit der Kündigung anbieten. Entstehen sie hingegen erst während des Laufs der Kündigungsfrist, muss der Vermieter das Angebot nachholen.

Steht dem Vermieter vom Ausspruch der Kündigung an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine freie Ersatzwohnung zur Verfügung, besteht auch keine Verpflichtung zum Angebot einer solchen.

In manchen Fällen muss der Vermieter sich aber so behandeln lassen, als habe die Verpflichtung zum Angebot einer Ersatzwohnung bestanden und als sei sie von ihm verletzt worden. Dies gilt immer dann, wenn der Vermieter vor dem Ausspruch der Kündigung schuldhaft verhindert hat, dass die Voraussetzungen für eine Anbietpflicht während des Laufs der Kündigungsfrist entstehen.

In der Regel liegt zwischen dem Entschluss des Vermieters, seine vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, und dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter ein gewisser Zeitraum. Wird während dieser Zwischenzeit eine Alternativwohnung frei, die der Vermieter dem Mieter anbieten müsste, wenn sie auch noch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gegenüber dem Mieter freistünde, darf der Vermieter diese Wohnung nicht ohne weiteres an einen Dritten vermieten und damit die Voraussetzungen für eine Anbietpflicht vereiteln. Tut er dies doch, ohne sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Mieter einer Anmietung der Alternativwohnung gegenüber aufgeschlossen wäre, muss er sich so behandeln lassen, als habe er eine während des Laufs der Kündigungsfrist bestehende Anbietpflicht verletzt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 03.02.2009 – 65 S 303/08;zu den Rechtsfolgen der Pflichtverletzung siehe unten).

Beispiel 3:

V ist Eigentümer einer Zwei- und einer Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus, die beide vermietet sind. Anfang März 2014 entschloss sich V, die an M1 vermietete Dreizimmerwohnung selbst mit Frau und Kind zu beziehen. Die Eigenbedarfskündigung sprach V jedoch erst am 02.04.2014 zum 30.06.2014 aus. Bereits am 02.01.2014 hatte M2, an den die Zweizimmerwohnung vermietet war diese zum 31.03.2014 gekündigt. Mit Vertrag vom 25.03.2014 vermietete V die Zweizimmerwohnung nahtlos zum 01.04.2014 an M 3 weiter, ohne zu eruieren, ob M 1an dieser Wohnung Interesse haben könnte.

V stand zwar im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung keine freie Ersatzwohnung zur Verfügung, weil diese bereits zum 01.04.2014 an M 3 weitervermietet war. Er muss sich aber so behandeln lassen, als sei diese beim Ausspruch der Kündigung noch verfügbar und als sei er zum Angebot an M1 verpflichtet gewesen. Dies folgt daraus, dass V im Zeitpunkt des Abschlusses des neuen Mietvertrages mit M 3 bereits entschlossen war, M1 wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Unter diesen Bedingungen hätte er das im Falle eines Leerstandes beim Kündigungsausspruch bestehende Recht des M 1, die Zweizimmerwohnung als Ersatzwohnung angeboten zu bekommen, nicht durch die schnelle Weitervermietung vereiteln dürfen, ohne sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob M1 an einer Anmietung interessiert wäre.

V muss sich daher den Vorwurf gefallen lassen, seine Anbietpflicht verletzt zu haben.

5. Die Ersatzwohnung muss sich in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden wie die gekündigte Wohnung

Einer wesentliche Einschränkung unterliegt Anbietpflicht des Vermieters durch die Rechtssprechung des BGH, nach der der Vermieter dem Mieter nur solche Wohnungen an Stelle der gekündigten anbieten muss, die mit der gekündigten vergleichbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 78/10).

Ausdruck dieses einschränkenden Kriteriums ist es, dass eine Anbietpflicht des Vermieters nur dann besteht, wenn sich die Ersatzwohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet wie die gekündigte (vgl. BGH, Urteil vom 04.06. 2008 – VIII ZR 292/07).

Dass die Wohnung für den Mieter auch objektiv geeignet ist, wird zwar in der Regel nicht gefordert, da es grds. Sache des Mieters ist, über die Eignung einer Wohnung für seine persönlichen Zwecke zu entscheiden und seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu gestalten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1054/91). Aus diesem Grund entfällt die Anbietpflicht nicht automatisch dann, wenn die Alternativwohnung größer oder kleiner ist als die gekündigte. Kommt die Alternativwohnung jedoch für den Mieter z.B. deshalb in keinem Fall in Betracht, weil sie nicht nur erheblich größer ist, als die gekündigte, sondern für den Mieter auch offenkundig unbezahlbar ist, besteht keine Anbietpflicht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 02. 04. 2009 – 10 U 149/08).

Beispiel 4:

V hat das mit M bestehende Mietverhältnis über eine 50 qm Wohnung, für die M eine Nettokaltmiete von EUR 350,00 zu zahlen hatte, am 01.07.2014 fristgerecht zum 30.09.2014 wegen Eigenbedarfs gekündigt. M bezieht Arbeitslosengeld II und erhält Kosten für die Unterkunft gem. § 22 SGB II. Zum 01.08.2014 wurde eine sich nur ein Stockwerk über derjenigen des M im selben Haus befindende 120 qm Maisonette – Wohnung frei, die V bisher für EUR 1.000,00 nettokalt vermietet hatte.

In diesem Fall steht V zwar vor dem Ablauf der Kündigungsfrist eine freie Ersatzwohnung zur Verfügung. Auch befindet sich diese in demselben Haus wie die gekündigte Wohnung des M. Da M jedoch als ALG 2 – Empfänger selbst nicht in der Lage ist, den Mietzins für die Alternativwohnung zu zahlen und die Miete wegen mangelnder Angemessenheit auch nicht als ALG 2 – Leistung vom Jobcenter übernommen wird, ist V nicht verpflichtet, M die frei werdende Wohnung zur Anmietung anzubieten.

6. Eine Anbietpflicht besteht nur, wenn der Vermieter die Alternativwohnung ohnehin zu Wohnzwecken (weiter-) vermieten möchte

Als Ausdruck des dem Vermieter zustehenden Rechts, selbst zu bestimmen, wie er mit seinem Eigentum verfährt (vgl. Art.14 GG und § 903 BGB), ist er nur dann verpflichtet, dem Mieter eine freie oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende Wohnung als Ersatz für die gekündigte anzubieten, wenn er diese ohnehin zu Wohnzwecken (weiter-) vermieten und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen möchte.

Beabsichtigt der Vermieter, die zunächst vermietete Wohnung in Zukunft z.B. einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen oder sie zu gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen oder dazu zu vermieten, besteht keine Verpflichtung, diese dem Mieter als Ersatzwohnung anzubieten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 904/93).

Die Anbietpflicht entfällt in der Regel auch dann, wenn der Vermieter die freie Ersatzwohnung zwar weiterhin vermieten möchte, es sich aber um eine möblierte Wohnung handelt. Besteht kein erkennbares Interesse des Mieters an der Anmietung einer möblierten Wohnung, ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, auf die bessere wirtschaftliche Verwertung der Wohnung durch die Möblierung zu verzichten. Auf den Wunsch des Mieters, eine möblierte Wohnung anzumieten und die vorhandenen Möbel sodann auszulagern, muss sich der Vermieter nicht einlassen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 02. 04. 2009 – 10 U 149/08).

Beispiel 5:

M ist Mieter einer 2 Zimmerwohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus befindet.

Da V wegen der Nähe dieser Wohnung zu seinem neuen Arbeitsplatz selbst dort einziehen möchte, kündigt er das Mietverhältnis mit M wegen Eigenbedarfs am 20.06.2014 fristgerecht zum 30.09.2014. Auf derselben Etage befindet sich eine nach Größe und Ausstattung mit derjenigen des M identische Wohnung des V, die in der Vergangenheit ebenfalls vermietet war, von dem dortigen Mieter jedoch zum 31.08.2014 gekündigt worden ist. V beabsichtigt nicht nur, selbst in die Wohnung des M einziehen, sondern auch die freiwerdende Nachbarwohnung seinem volljährigen Sohn zu überlassen.

Unter diesen Umständen trifft V keine Verpflichtung, M die frei werdende Wohnung anzubieten, da er diese nicht- wie bisher- dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen, sondern einem Familienangehörigen überlassen möchte.

7. Die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter muss für den Vermieter zumutbar sein

Wie jede Pflicht, findet auch die Anbietpflicht ihre Grenzen dann, wenn die Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit dem alten Mieter dem Vermieter nicht zumutbar ist OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92).

Wann eine solche Unzumutbarkeit gegeben ist, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Verallgemeinernd kann jedoch gesagt werden, dass diese dann, aber auch nur dann zu bejahen ist, wenn ein Fehlverhalten des Mieters vorliegt, das eine ordentliche oder außerordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB bzw. §§ 543,569 BGB gerechtfertigt hätte (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 03.04.1996 – 4 S 148/95).

Beispiel 6:

V hat das mit M 1 bestehende Mietverhältnis fristgerecht zum 30.09.2014 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zum 15.09.2014 läuft das befristete Mietverhältnis aus, das V mit

M 2 über eine im selben Haus gelegene Wohnung abgeschlossen hatte. V bietet M 1 diese Wohnung jedoch nicht als Ersatzwohnung an, weil er mit diesem kein neues Mietverhältnis eingehen möchte. Der Grund hierfür liegt darin, dass M 1 für die Monate Januar bis Juni 2014 zwar die Grundmiete in Höhe von EUR 350,00, nicht aber die Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 100,00 gezahlt hat.

Die Anbietpflicht des V entfällt in diesem Fall deshalb, weil es V nicht zuzumuten ist, mit M 1 ein neues Mietverhältnis über die Wohnung des M 2 zu begründen. Der Zahlungsverzug des M1 in Höhe von EUR 600,00 berechtigt V zwar nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB. Da M 1 sich jedoch seit mehr als einem Monat mit einem Betrag in Verzug befindet, der eine Monatsmiete übersteigt, hätte V ihm auch gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ordentlich wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung kündigen können (zur Möglichkeit, dem Mieter wegen Zahlungsverzugs auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze ordentlich zu kündigen vgl. BGH, Urteil vom 10. 10. 2012 – VIII ZR 107/12).

8. Der Vermieter muss dem Mieter die Ersatzwohnung ungefragt anbieten

Liegen die zuvor beschriebenen Voraussetzungen vor, muss der Vermieter dem Mieter, dem er wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, die Ersatzwohnung ungefragt anbieten. Unterbleibt das Angebot, kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, der Mieter habe kein Interesse an der Wohnung gezeigt und nicht erklärt, dass er die Wohnung anmieten würde, wenn sie ihm denn angeboten würde (vgl. BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 78/10).

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter selbst Kenntnis vom Freistehen bzw. Freiwerden der Alternativwohnung hat (vgl. LG Bochum, Urteil vom 15.03.1994 – 9 S 391/93).

9. Der Mieter hat ein Recht, über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung informiert zu werden

Der Vermieter wird seiner Anbietpflicht nicht schon dadurch gerecht, dass er seinen Mieter darüber in Kenntnis setzt, die freie oder freiwerdende Wohnung stünde ihm zur Anmietung zur Verfügung. Er muss den Mieter vielmehr in die Lage versetzen, eine verantwortliche Entscheidung darüber treffen zu können, ob er das Angebot des Vermieters annehmen möchte. Ohne Kenntnis der wesentlichen Bedingungen einer Anmietung ist es dem Mieter nicht zumutbar, diese Entscheidung zu treffen. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht gehört es daher, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Vertragsbedingungen der Anmietung einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt. Der Vermieter hat dem Mieter die Größe und Ausstattung der Wohnung und auch die Mietkonditionen (Miete/Nebenkosten) mitzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 78/10).

10. Die Bedingungen für die Anmietung der Ersatzwohnung müssen angemessen sein

Der Vermieter kann einer Verpflichtung, eine freie Ersatzwohnung an den Mieter der gekündigten Wohnung zu vermieten, nicht dadurch entgehen, dass er diese dem Mieter zu unzumutbaren Bedingungen anbietet, die der Mieter nicht annehmen kann. Damit der Mieter von dem Angebot des Vermieters auch in realistischer Weise Gebrauch machen kann, muss das Angebot zu angemessenen Bedingungen erfolgen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92). Im Mittelpunkt steht hier die Höhe der Miete. Wann diese als angemessen anzusehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Allgemein gilt jedoch, dass die Bedingungen, zu denen die Wohnung bisher vermietet worden ist, und auch die ortsübliche oder die im betreffenden Wohnanwesen übliche Miete nicht als unangemessen eingestuft werden kann (vgl. OLG Karlsruhe aaO).

Wird der höchstzulässige Mietpreis überschritten, so hat der Vermieter seine Pflicht zum Angebot der Ersatzwohnung nicht ordnungsgemäß erfüllt (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 18.10.1995 – 4 S 87/95).

Beispiel 7:

V ist Eigentümer einer 60 qm großen Dreizimmerwohnung und einer 45 qm großen Zweizimmerwohnung, die sich in demselben Mehrfamilienhaus befinden. Beide Wohnungen hat er zu dem hausüblichen Nettokalt-Quadratmeterpreis von EUR 8,00 vermietet, und zwar an M 1 die Dreizimmerwohnung für EUR 480,00 nettokalt und an M 2 die Zweizimmerwohnung für EUR 360,00 nettokalt. Da V und seine Frau ein Kind adoptiert haben und nun von seiner bisherigen Zweizimmermietwohnung in die eigene Dreizimmerwohnung ziehen möchte, kündigt er M1 fristgerecht zum 31.08.2014 wegen Eigenbedarfs. Die Wohnung des M 2, die durch eine Kündigung seitens des M 2 zum 31.07.2014 frei wurde, kam für ihn wegen der zu geringen Größe nicht in Betracht. Da V sich seiner Anbietpflicht bewusst war, M1 jedoch nicht leiden kann und mit ihm kein neues Mietverhältnis eingehen möchte, bietet er diesem die freiwerdende Zweizimmerwohnung für EUR 495,00 nettokalt an. Die Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt EUR 7,00 bis EUR 9,00 pro Quadratmeter.

V hat seine Anbietpflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt. Der Quadratmeterpreis von EUR 11,00, zu dem V M1 die Zweizimmerwohnung angeboten hat, liegt nicht nur weit über dem hausüblichen Quadratmeterpreis von EUR 8,00, sondern auch mehr als 20 % über der Höchstgrenze für die ortsübliche Vergleichsmiete. Durch die Vereinbarung einer solchen Miete würde V gem. § 5 WiStG sogar eine Ordnungswidrigkeit begehen, so dass von einer angemessen Miete nicht mehr die Rede sein kann.

11. Diese Rechtsfolgen hat ein Verstoß gegen die Anbietpflicht

Verletzt der Vermieter seine Pflicht, dem Mieter eine freie oder frei werdende Alternativwohnung anzubieten, ist die Kündigung gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 09. 07. 2003 – VIII ZR 311/02). Liegen die Voraussetzungen für die Anbietpflicht bereits im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung vor, führt das unterlassene Angebot zu einer anfänglichen Unwirksamkeit der Kündigung. Entsteht die Pflicht hingegen erst während des Laufs der Kündigungsfrist, tritt die Unwirksamkeit nachträglich ein. In beiden Fällen wird das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht beendet mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Räumung verpflichtet ist.

Welche Rechte sich für den Mieter aus dieser Rechtsfolge ergeben, hängt entscheidend davon ab, zu welchem Zeitpunkt er sich der Unwirksamkeit der Kündigung bewusst wird.

Erkennt der Mieter bereits vor seinem Auszug, dass die Kündigung wegen der Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters unwirksam ist, kann er, ohne seine vertraglichen Pflichten zu verletzen, in der Wohnung wohnen bleiben.

Häufig merken Mieter jedoch erst nach der Räumung der Wohnung, dass sie hierzu nicht verpflichtet gewesen wären. In diesem Fall kommt regelmäßig nur noch ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

12. Fazit und Zusammenfassung

1. Kündigt der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Vermieter eine Pflicht verletzt, dem Mieter eine Ersatzwohnung an Stelle der gekündigten anzubieten.

2. Eine solche Anbietpflicht besteht immer dann, wenn

  • dem Vermieter die Ersatzwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht,
  • die Ersatzwohnung mit der gekündigten vergleichbar ist und sich in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden wie diese,
  • der Vermieter die Wohnung ohnehin (weiterhin) dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen möchte und
  • keine Umstände vorliegen, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen.

3. Vereitelt der Vermieter das Entstehen einer Anbietpflicht vor dem Ausspruch der Kündigung in vorwerfbarer Weise, indem er eine vor dem Ausspruch der Kündigung und bei oder nach der Entschlussfassung über die Eigenbedarfskündigung zur Verfügung stehende Ersatzwohnung weitervermietet, ohne zu eruieren, ob der Mieter hieran Interesse hätte, muss er sich so behandeln lassen, als habe er eine Anbietpflicht verletzt.

4. Eine Verletzung der Anbietpflicht liegt nicht nur dann vor, wenn das Angebot vollständig unterbleibt, sondern auch dann,

  • wenn der Vermieter dem Mieter nicht die wesentlichen Vertragsbedingungen für die Anmietung der Ersatzwohnung mitteilt oder
  • diese Bedingungen nicht angemessen sind.

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