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Eigenbedarfskündigung: Alternativwohnung

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter nicht nur eine, sondern gleich mehrere Wohnungen besitzen. Kündigt der Vermieter nun einem Mieter wegen Eigenbedarfs, stellt sich dieser zu Recht die Frage, ob er den Vermieter darauf verweisen kann, statt die Wohnung des Mieters auf eine seiner anderen Wohnungen zurückzugreifen (dazu unter 1.).

Eine nicht zu unterschätzende Bedeutung hat außerdem die weitere Frage, ob der Vermieter seinem Mieter, dem er gekündigt hat, eine seiner anderen Wohnungen zumindest zum Mieten anbieten muss (dazu unter 2.).

Im Falle vermieteten Wohnraums wird schließlich auf die Frage einzugehen sein, ob der Vermieter frei entscheiden kann, welche Wohnung er kündigt, um seinen eigenen Wohnbedarf zu befriedigen (dazu unter 3.). Diese drei Fragen beantworten wir in diesem Beitrag.

1. Muss der Vermieter eine freie Alternativwohnung vorziehen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann missbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn dem Vermieter eine Alternativwohnung zu Verfügung steht, die er beziehen und die seinen Bedarf decken kann. Dies gilt jedoch nur unter ganz bestimmten engen Voraussetzungen. Denn auch in diesem Fall gilt – wie bei jeder Wirksamkeitsprüfung einer Eigenbedarfskündigung – der Grundsatz, dass ein Gericht seine persönliche Wertung nicht an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder der Bedarfsperson setzen darf (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88).

Eine Eigenbedarfskündigung stellt sich daher nur dann als missbräuchlich dar, wenn im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung

  • dem Vermieter eine andere bereits freistehende Wohnung zur Verfügung steht, oder
  • feststeht, dass diese alsbald frei wird, weil
    • der Mieter freiwillig auszieht oder
    • der Vermieter bereits einen rechtskräftigen Räumungstitel für die andere Wohnung hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.1991 – 62 S 135/91) oder
    • die sichere Aussicht besteht, einen solchen Titel zu erhalten,

und

  • der vom Vermieter bestimmte Wohnbedarf in dem Alternativobjekt ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88). Dabei muss die Alternativwohnung im konkreten Einzelfall nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sein, die vom Eigentümer bestimmten Funktionen zu erfüllen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).

Liegen diese Voraussetzungen vor, entfällt der Vorwurf des Missbrauchs allerdings trotzdem dann, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ein Festhalten am Bezug gerade der gekündigten Wohnung hat (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 01.03.1991 – 1 BvR 1100/90).

In zeitlicher Hinsicht ist Folgendes zu beachten:

Grundsätzlich müssen die Voraussetzungen für die Annahme eines Missbrauchs im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches vorliegen. Von diesem Grundsatz wird allerdings in folgenden Fällen abgewichen:

Steht die Alternativwohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches nicht mehr zur Verfügung, weil der Vermieter sie vor der Kündigung vermietet oder veräußert hat, obwohl sein eigener Bedarf bereits bestand oder er konkrete Anhaltspunkte für seinen künftigen Bedarf hatte, oder beseitigt er die Möglichkeit, dort einzuziehen, durch eine Vermietung oder eine Veräußerung nach Kündigungsausspruch, entzieht dies dem Einwand des Missbrauchs allein nicht die Grundlage (vgl. BVerfG, Beschluss vom 13.11.1990 – 1 BvR 275/90). Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen die Kündigung als missbräuchlich anzusehen wäre, wenn die Alternativwohnung tatsächlich zur Verfügung stände, kann sich der Vermieter auch dann nicht auf den Eigenbedarf berufen, wenn die Wohnung wegen der Vermietung oder Veräußerung nicht mehr zur Verfügung steht (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 23.12.1986 – 2/11 S).

Liegen die genannten Voraussetzungen für die Annahme einer Verpflichtung zur Inanspruchnahme der Alternativwohnung hingegen im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung zwar noch nicht vor, treten sie aber nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist ein, kann die zunächst wirksame Kündigung nachträglich zu einer missbräuchlichen und damit unwirksamen werden, wenn der Vermieter den Mieter hiervon nicht in Kenntnis setzt und ihm nicht unverzüglich ein Angebot zur Aufhebung der Kündigungswirkungen und zur Vertragsfortsetzung unterbreitet.

Folgende Beispiele aus der Rechtsprechung sollen einen Eindruck davon vermitteln, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter die Inanspruchnahme einer Alternativwohnung zuzumuten und eine Kündigung missbräuchlich ist, und in welchen Fällen er nicht auf die Alternativwohnung verwiesen werden kann:

In folgenden Fällen wurde eine Pflicht zur Inanspruchnahme der Alternativwohnung bejaht:

  • Die Lage der Alternativwohnung im 3. OG stellt dann keinen vernünftigen nachvollziehbaren Grund dar, dort nicht einzuziehen, wenn die Bedarfsperson jung und körperlich zum Treppensteigen in der Lage ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 07.06.1989 – 37 b C 2716/88).
  • Die Inanspruchnahme der Alternativwohnung ist auch dann zumutbar, wenn hierfür geringfügige Änderungsarbeiten vorgenommen werden müssen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).
  • Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Alternativwohnung, bereits verkauft ist, wenn diese seinen Bedarf hätte decken können (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).

Nicht verlangt werden konnte die Inanspruchnahme der Alternativwohnung hingegen in folgenden Fällen:

  • Der Vermieter kann nicht auf die Alternativwohnung verwiesen werden, wenn diese zu einem höheren Preis vermietbar ist, und ihm dadurch Mietverluste in der Größenordnung von mindestens EUR 1072,00 pro Jahr entstehen würden (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 13.11.1991 – 4 S 135/91).
  • Möchte ein Ehepaar mit künftigem Kind die zu klein gewordene eigene Wohnung mit der gekündigten verbinden, um seine Wohnung zu vergrößern, kann es nicht auf die Alternativwohnung verwiesen werden (vgl. AG Remscheid, Urteil vom 18.04.1989 – 8 C 24/88).
  • Nicht rechtsmissbräuchlich ist es, wenn der Vermieter es ablehnt, in die freie Alternativwohnung zu ziehen, weil diese eine schlechtere Verkehrsverbindung zu seinem Arbeitsort hat als die gekündigte Wohnung (vgl. LG Duisburg, Urteil vom Urteil vom 31.07.1990 – 7 S 107/90).

2. Muss der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?

Ist der Vermieter nicht verpflichtet, die freie Alternativwohnung selbst zu beziehen bzw. der Bedarfsperson zu überlassen, weil diese für seine Zwecke nicht oder weniger geeignet ist, kann seine Kündigung dennoch missbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn er diese Wohnung seinem Mieter nicht anbietet (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02).

Eine derartige Anbietpflicht ist allerdings an folgende Voraussetzungen gebunden bzw. unterliegt folgenden Einschränkungen:

In zeitlicher Hinsicht ist zu beachten, dass die Wohnung dem Mieter stets angeboten werden muss, wenn sie im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs frei ist. Wird sie hingegen erst nach dem Ausspruch der Kündigung frei, besteht die Anbietpflicht nur, wenn dies vor Ablauf der Kündigungsfrist geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02). Wird die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei, besteht die Pflicht, diese dem Mieter anzubieten, selbst dann nicht, wenn vor Ablauf der Kündigungsfrist feststand, dass die Alternativwohnung frei wird, weil auch dem Mieter dieser Wohnung bereits gekündigt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07).

In räumlich gegenständlicher Hinsicht gilt Folgendes: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter jede Wohnung, über die er verfügt, anzubieten. Die Pflicht erstreckt sich nur auf Wohnungen, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden wie die gekündigte (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07). Dies folgt insbesondere daraus, dass die Alternativwohnung mit der bisherigen des Mieters vergleichbar sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 78/10).

Sofern die Vergleichbarkeit der Wohnungen gegeben ist, ist es nicht relevant, ob die freie Wohnung des Vermieters für den Mieter nach objektiven Maßstäben geeignet ist. Der Mieter hat das Recht, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1054/91).

Auch die Dispositionsfreiheit des Vermieters ist insoweit zu achten, als eine Verpflichtung zum Anbieten der freien oder frei werdenden Wohnung nur dann angenommen werden darf, wenn der Vermieter die leerstehende oder frei werdende Wohnung ohnehin (weiter)vermieten wollte. Hat er sich hingegen entschlossen, die Wohnung nicht (mehr) dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, ist dies zu respektieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 904/93).

Ergäbe sich nach den vorangegangenen Ausführungen eine Anbietpflicht des Vermieters, kann diese dennoch ausgeschlossen sein, wenn Umstände hinzutreten, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92). Die Annahme einer Unzumutbarkeit kann jedoch erst dann erfolgen, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten in einem solchen Maße verletzt hat, dass dies den Vermieter zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung berechtigen würde (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 03.04.1996 – 4 S 148/95).

Hinweis für Mieter:

Teilt der Vermieter seinem Mieter mit, er könne die Alternativwohnung anmieten, muss dies noch nicht bedeuten, dass er seine Anbietpflicht erfüllt hat. Erforderlich ist darüber hinaus nämlich, dass der Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung informiert wird. Hierzu gehören neben der Größe und Ausstattung der Wohnung jedenfalls auch die Mietkonditionen wie Miete und Nebenkosten (vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10). Außerdem müssen die Mietbedingungen, die der Vermieter vorsieht, angemessen sein, was der Fall ist, wenn die bisher für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden Bedingungen beibehalten oder aber die ortsübliche oder die im betreffenden Wohnanwesen übliche Miete verlangt wird (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92). Macht der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den Mietbedingungen nicht, oder sind diese unangemessen, erfüllt er seine Anbietpflicht nicht ordnungsgemäß und kann grds. keine Räumung verlangen.

3. Besteht ein Auswahlrecht des Vermieters zwischen mehreren vermieteten Wohnungen?

Verfügt der Vermieter zwar nicht über freie oder bis zum Ende der Kündigungsfrist frei werdende weitere Wohnungen, hat er aber dennoch mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt. Demgegenüber kann sich der gekündigte Mieter nicht darauf berufen, dass einem anderen Mieter hätte gekündigt werden müssen. Seine Belange sind vielmehr auf seinen Widerspruch hin erst im Rahmen des § 574 BGB zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94).

Selbst wenn man das Auswahlrecht des Vermieters – wie es teilweise vertreten wird (vgl. LG Augsburg, Urteil vom 15.07.1986 – 4 S 2086/86) – davon abhängig macht, dass der Vermieter jede seiner vermieteten Wohnungen in gleicher Weise benötigt, wird dies kaum zu Einschränkungen führen. Denn auch hier gilt der vielfach zitierte Grundsatz, dass der Vermieter selbst entscheiden kann, auf welche Weise sein Wohnbedarf am besten befriedigt werden kann.

4. Fazit und Zusammenfassung

  1. Steht dem Vermieter im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung eine andere bereits freistehende Wohnung zur Verfügung, oder steht fest, dass diese alsbald frei wird, und kann der vom Vermieter bestimmte Wohnbedarf in dem Alternativobjekt ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden, muss der Vermieter die Alternativwohnung in Anspruch nehmen, es sei denn er hat vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ein Festhalten am Bezug gerade der gekündigten Wohnung. Liegen solche Gründe nicht vor, stellt sich die Eigenbedarfskündigung des Vermieters als missbräuchlich dar und ist deshalb unwirksam.
  2. Ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Alternativwohnung selbst zu beziehen, ist er jedoch verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter anzubieten, wenn sie mit der bisherigen Wohnung des Mieters vergleichbar und bereits frei ist oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.
  3. Verfügt der Vermieter zwar nicht über freie oder bis zum Ende der Kündigungsfrist frei werdende weitere Wohnungen, hat er aber dennoch mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt.

8 Antworten auf "Eigenbedarfskündigung: Alternativwohnung"

  • C. Käding
    28.09.2014 - 13:26 Antworten

    Hallo, ich fand Ihre Ausführungen zur Eigenbedarfskündigung für mich als „kleinen privaten Hausverwalter“ sehr aufschlussreich, hätte jedoch noch eine Frage. Ich besitze ein kleines Mietshaus mit 16 Mietparteien und möchte eventuell Eigenbedarf kündigen. Allerdings steht mir in meinem Objekt keine Alternativwohnung zur Verfügung, die ich dem Mieter anbieten könnte. Wie muss ich mich verhalten?
    Ich freue mich auf eine Rückmeldung. Herzliche Grüße C. Käding

  • A.Lambert
    22.09.2015 - 16:11 Antworten

    Hallo!
    Mir wurde wegen Eigenbedarf gekündigt und nach 4 Monaten eine Alternativwohnung angeboten. Zwischenzeitlich hat mein Vermieter sich umentschieden und ist selbst in die Alternativwohnung eingezogen. Die Kündigung hat in seinen Augen weiterhin bestand und er hat mir meine aktuelle Wohnung zur Neuvermietung angeboten. Gehe ich richtig in der Annahme, dass die Kündigung auf Grund von Wegfall des Kündigungsgrundes unwirksam ist? Zumal nun kein Bedarf mehr von Seiten meines Vermieters besteht und eine Kündigung aus rein finanziellen Gründen nicht als „nachvollziehbare“ angesehen werden kann.

    Die angebotene Neuvermietung beinhaltet nämlich auch eine Mieterhöhung von 33%
    Der aktuelle Mietzins liegt zwar unter dem örtlichen Mietspiegel aber dennoch bin ich der Meinung, dass die Kündigung unwirksam ist.

    Ich wäre für eine Einschätzung sehr dankbar!

    Herzliche Grüße
    A. Lambert

    • Mietrecht.org
      22.09.2015 - 17:13 Antworten

      Hallo Frau Lambert,

      in diesem Artikel hier wird die Frage aufgegriffen, was passiert, wenn der Grund für die Eigenbedarfskündiging nachträglich entfallen ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • W. Bruns
    05.05.2017 - 22:28 Antworten

    Guten Abend,
    müsste der Vermieter eine Wohnung im selben Haus, die seit Jahren als Ferienwohnung möbliert vermietet wird, selbst als Alternativwohnung nutzen, anstatt Eigenbedarf anzumelden?

    D.h. müsste er das Ferienwohnungsgewerbe aufgeben, inkl. aufgebauter Vermarktung, Stammkundschaft, Möblierung etc. damit der Mieter mit mehreren Kindern in der Wohnung bleiben kann?

    Die Wohnung wird wegen äußerst beengter aktueller Wohnverhältnisse des Vermieters benötigt.

    Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen

    W. Bruns

  • Matthias Jehn
    12.03.2018 - 11:44 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren.

    Ich habe gerade folgenden Sachverhalt:
    Ich wohne seit 3,5 Jahren mit meinem Sohn (15 J.) in einer 86 m2 Wohnung EG. Mein Vermieter kündigt mir wegen Eigenbedarf am 28.02. zum 31.05.
    Soweit so gut.

    Er hat noch zwei gleiche Wohnung über mir, eine ist vermietet.

    Die eine Wohnung über mir steht seit ca. 10 Monaten leer und wurde renoviert. Heute erfuhr ich, dass am 15.03. eine neue Mieterin einzieht.
    Hätte mir der Vermieter die Wohnung – im gleichen Haus, mit der gleichen Wohnfläche, nicht als Vergleichswohnung anbieten müssen?
    Liegt hier nicht ein rechtsmissbräuchlichen Verhaltens vor? Kann ich ihn auf Schadensersatz (erhöhter Aufwand für Wohnungssuche – Umzugskosten etc. verklagen?‘)

    Herzlichen Dank für eine Antwort.
    Mit freundlichem Gruß
    Matthias Jehn

    • Mietrecht.org
      12.03.2018 - 13:03 Antworten

      Hallo Matthias,

      danke für Ihren Beitrag. Über den Artikel oben hinaus, kann ich Ihnen die Prüfung der Sachlage empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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