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Mieterhöhung: Zustimmung unter Vorbehalt möglich?

Erhöht der Vermieter die Miete, tritt die Mieterhöhung nicht automatisch in Kraft. Sie bedarf der Zustimmung des Mieters (§ 558 b I BGB). Um den Mieter nicht vor vollendete Tatsachen zu stellen, gesteht ihm das Gesetz eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten zu (§ 558 b II BGB).

Spätestens mit Ablauf der Frist muss sich der Mieter entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt, diese ablehnt und/oder das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB in Anspruch nimmt.

Wir zeigen in diesem Artikel, ob eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung auch unter Vorbehalt erfolgen kann.

Überlegungsfrist schließt Vorbehalt aus

Diese gesetzliche Frist, innerhalb derer der Mieter überlegen und entscheiden kann, dient der Rechtssicherheit. Der Vermieter soll verlässlich wissen, ob der Mieter seinem Mieterhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Schließlich bewilligt das Gesetz dem Vermieter einen rechtlichen Anspruch darauf, dass er die Miete erhöhen und unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 558 BGB dafür die Zustimmung des Vermieters einfordern darf.

Vorbehalt verhindert Rechtssicherheit

Aus diesem Grunde muss der Mieter auf das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters reagieren. Eine Zustimmung nur unter Vorbehalt widerspricht dem Gesetzeszweck. Als Vorbehalt wäre denkbar, dass der Mieter sich vorbehält, der Mieterhöhung unter der Voraussetzung zuzustimmen oder die erhöhte Miete nur unter dem Vorbehalt zu zahlen, dass die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Genau dazu gewährt ihm das Gesetz aber die Überlegungsfrist von zwei Monaten und der Mieter muss sich in diesem Zeitraum entscheiden. Wollte er seinen Vorbehalt über diesen Zeitraum hinaus ausdehnen, würde er dem Gesetzeszweck zuwiderhandeln.

Im Licht des Gesetzeszweckes ist auch jeder andere Vorbehalt ausgeschlossen. Die Zustimmungserklärung des Mieters ist bedingungsfeindlich.

Macht der Mieter beispielsweise einen Vorbehalt dahingehend geltend, dass er nur für den Fall zustimmt, dass der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum auf weitere Mieterhöhungen verzichtet oder die Nutzung eines zusätzlichen Kellerraums bewilligt, ist die Zustimmungserklärung des Mieters unzureichend und der Vermieter braucht sich nicht darauf einzulassen. Diese Erklärung des Mieters kann nur als Verweigerung der Zustimmung bewertet werden. Aus vertraglicher Sicht lehnt der Mieter das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ab und unterbreitet seinerseits dem Vermieter ein neues Angebot, das der Vermieter ohne Weiteres zurückweisen kann.

Zustimmung ist endgültig

Auch wenn der Mieter seine Zustimmung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ erklärt, ist diese Erklärung formunwirksam (AG Heilbronn ZMR 1998, 171). Auch in diesem Fall hat der Vermieter keine Rechtssicherheit, da der Mieter zum Ausdruck bringt, dass er seine Zustimmungserklärung als unverbindlich betrachtet und sich nicht unbedingt daran gebunden fühlt. Nach dem Gesetzeszweck muss die Zustimmungserklärung endgültig sein.

Teilzustimmung begründet Ablehnung

Der Mieter kann seine Zustimmungserklärung allenfalls insoweit einschränken, als er die geforderte Mieterhöhung nur teilweise anerkennt. Wegen des restlichen Betrages kann ihn der Vermieter dann verklagen.

Eine Teilzustimmung beinhaltet aber keinen Vorbehalt. Soweit der Mieter einen Teilbetrag anerkennt, ist auch diese Anerkennung rechtsverbindlich und endgültig. Den restlichen Betrag erkennt der Mieter aber nicht an. Die Nichtanerkennung steht nicht im Zusammenhang mit einem Vorbehalt. Aus Sicht des Vermieters ist darin eine Ablehnung der Mieterhöhung zu sehen, die der Vermieter dann einklagen kann.

Fazit

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Vorbehalt ist rechtlich ausgeschlossen. Der Mieter muss entscheiden, ob er zustimmt, ablehnt, teilweise zustimmt oder das Mietverhältnis kündigt. Weitere Möglichkeiten gewährt ihm das Gesetz nicht.

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