Die Mieter grillen immer im Garten, stellen das Auto im Hof und das Fahrrad vor der Tür ab. Der Kinderwagen steht schon immer im Treppenhaus und der Keller wird seit Einzug genutzt, obwohl der Mietvertrag dazu nichts regelt. Doch nun soll das vorbei sein. Geht das?  Was ist, wenn der Vermieter neue Regeln im Haus aufstellen will, für die es bisher keine Regelungen gab. Plötzlich soll das Parken im Hof verboten sein, die Fahrräder müssen nun in den Keller und der Garten oder Dachboden darf nicht mehr wie bisher genutzt werden. Haben Mieter ein Gewohnheitsrecht zur Benutzung von Garten, Keller, Dachboden, Hof und Co.? Dürfen Mieter den Kinderwagen und die Fahrräder auch nach einem Verbot am gewohnten Ort abstellen, wenn das bisher geduldet wurde?

Der nachfolgende Artikel erklärt, ob und wann es ein Gewohnheitsrecht für Mieter gibt.

I. Mietrechtliches Gewohnheitsrecht

Ein Gewohnheitsrecht nach dem Motto „Einmal erlaubt immer erlaubt“ gibt es im Mietrecht grundsätzlich nicht. Vielmehr begründen sich alle Ansprüche entweder auf den Mietvertrag nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder dazugehörige Vereinbarungen, wie z.B. die Hausordnung, einen Stellplatzmietvertrag oder sonstige Nutzungsvereinbarungen etc.

Das Mietrecht kennt allerdings sehr wohl mündliche und stillschweigende Vereinbarungen. So kann z.B. eine bisherige —stillschweigende— Erlaubnis zur Benutzung des Gartens oder Kellers eine mietvertragliche Nebenabrede darstellen, die der Vermieter nicht ohne weiters ändern kann. Durch die stillschweigende Vereinbarung entsteht für den Mieter ein mietvertragliches Gebrauchsrecht im Sinne des § 535 BGB. Für den rechtliche Laien erscheint das dann als Gewohnheitsrecht, obwohl es tatsächlich eine Vertragsabrede ist. Beispiele zu diesen „Gewohnheitsrechten“ im Mietshaus finden Sie unter Punkt III.

II. Wann wird Gewohnheitsrecht zur stillschweigenden Vereinbarung?

Nicht immer. Es kommt immer auf die Gegebenheiten vor Ort und evtl. andere mietvertragliche Vereinbarungen an. So kann z.B. in der jahrelangen Nutzung des Kellers eine stillschweigende Vereinbarung zur Mitvermietung gesehen werden, wenn der Stromanschluss des Kellers mit der Stromanlage der Wohnung verbunden ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14).  Oder der Garten in einem Einfamilienhaus gilt z.B. im Regelfall als — stillschweigend— mitvermietet, wenn der Vermieter zu Beginn des Mietvertrages nichts Gegenteiliges erklärt — die Nutzung kann dann nicht plötzlich verboten werden (Oberlandesgericht (OLG) Köln mit Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93).

Die Gewohnheit des Mieter allein und das jahrelange Dulden des Vermieters reichen nicht um ein Gewohnheitsrecht zu konstruieren bzw. eine stillschweigende Vereinbarung zur Mitvermietung anzunehmen. Es braucht mehr als ein „stummes Dulden“.

So ist z.B. das jahrelange Dulden der Nutzung bestimmter Räumlichkeiten oder Flächen, die nicht ausdrücklich durch den Mietvertrag mitvermietet sind, aus rechtlicher Sicht nur ein unentgeltliches Leihverhältnis. Der Vermieter kann dies jederzeit beenden und der Mieter hat keinerlei Besitz/Nutzungsansprüche (§ 604 Abs. 3 BGB). Duldet der Vermieter ein Verhalten jahrelang, ergibt sich daraus ebenfalls kein Anspruch des Mieters. Der Vermieter kann seine Meinung jederzeit ändern.

Wichtig:

Sagt ein Vermieter jahrelang nichts zu einem bestimmten Verhalten oder einer Nutzung, heißt das nicht, dass der Mieter nun ein Gewohnheitsrecht hat und der Vermieter seine stillschweigende Erlaubnis gegeben hat. Ob eine bestimmte Nutzung stillschweigend erlaubt ist, hängt im Einzelfall immer von den Umständen und Gegebenheiten vor Ort ab. Damit das Dulden zu einer vertragsergänzenden stillschweigenden Nutzungserlaubnis wird, ist es erforderlich, dass der Vermieter von der Nutzung weiß, er damit einverstanden ist und sich mit seinem Einverständnis dauerhaft verpflichten wollte bzw. die Nutzung vertragsergänzend erlauben wollte. Das ist alles vom Mieter zu beweisen. Kann der Mieter das nicht, bleibt das jahrelange Dulden eine unverbindliche Gefälligkeit oder Leihe.

III. Beispiele: „Gewohnheitsrechte“ im Mietshaus

In Mehrfamilienhäusern und großen Mietshäusern geht das Mietrecht grds. davon aus, dass der Mietvertrag sich auch auf die gemeinschaftlich genutzten Räume und Gebäudeteile bezieht — selbst wenn das nicht ausdrücklich im Vertrag steht (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 4; Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.11.2006, Az.: V ZR 46/06).).

Mieter dürfen demnach bereits allein aufgrund der Tatsache, dass ein Mietvertrag besteht, die zum Haus gehörenden Treppenaufgänge, Flure, Balkone, Terrassen, Böden, Speicher, Keller, Spielplätze und Sandkästen sowie Heizungskeller und Waschküchen nutzen (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 4; Landgericht (LG) Freiburg ZMR 1976, 210; LG Berlin NZM 1998, 860.; LG Mannheim MDR 1978, 140; LG München I ZMR 1969, 15 Nr. 11.).

In welchem Umfang die Nutzung erlaubt ist bzw. zu erlauben ist, hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, wenn es keine vertragliche Regelung gibt (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 4; BGH NJW 2007, 146 = NZM 2007, 37; WuM 2009, 659 Tz 13 = NZM 2009, 855).

1. Garten benutzen aus Gewohnheitsrecht?

Steht zur Gartennutzung des Mieters nichts in dem Mietvertrag, der Hausordnung oder einer sonstigen Vereinbarung, gilt zunächst, dass der Garten nur dann als stillschweigend mitvermietet gilt, wenn der Mieter ein Einfamilienhaus angemietet hat.

Im Streitfall muss der Mieter darlegen und beweisen, warum der Garten als stillschweigend mitvermietet gilt und nicht nur eine Leihe vorliegt. Allein die jahrelange Duldung der Nutzung reicht aber nicht als Beweis. Kann der Mieter die Mitvermietung nicht beweisen, hat der Vermieter das Recht den Mietern die Gartennutzung von heute auf morgen zu verbieten.

Ist die Nutzung hingegen allen Mietern mietvertraglich gestattet, aber nur nichts Genaues zur Art der Gartennutzung geregelt, gilt grds. dass eine „bestimmungsgemäße Nutzung“ erlaubt ist. Darunter fällt so ziemlich alles, was weder die Nachbarn noch Mitmieter stört oder das Eigentum des Vermieters beschädigt. Bauliche Veränderung gehen nicht — Grillen im Garten, im Sommer einen kleinen Pool aufstellen, Feste feiern oder Fußball spielen gehen schon. Sind die Mieter es in einem solchen Fall gewohnt, den Garten als Spielplatz zu nutzen, Beete anzulegen oder im Sommer zu grillen, kann der Vermieter das nicht grundlos verbieten, solange die Mieter sich vertragsgemäß verhalten.

Mehr dazu: Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage

2. Innen-/ Hof benutzen aus Gewohnheitsrecht?

Der Innenhof, Durchfahrten oder Hofräume gelten bei einem Mehrfamilienhaus regelmäßig als  mitvermietet (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn 5.)

Wie bei dem Garten ist eine bestimmungsgemäße Nutzung auch ohne ausdrücklich Erlaubnis gestattet. Dazu zählt: Be- und Entladen des Autos, Teppichklopfen, Nutzung als Kinderspielplatz, Abstellen des Mülleimers (wenn es keine gegenteilige Bestimmung und einen besonderen Ort gibt) etc.

Ein dauerhafter Parkplatz für die Mieter ist der Innenhof allerdings nicht. Selbst dann, wenn das von dem Vermieter bisher geduldet wurde, ergibt sich kein Recht des Mieters auf Fortsetzung dieses Gebrauchs, wenn der Vermieter oder sein Rechtsnachfolger ihre Einstellung zu der Benutzung ändern. (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn 5; KG WuM 2007, 68; LG Berlin NZM 2000, 457).

3. Keller und Dachboden benutzen aus Gewohnheitsrecht?

Ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung, haben Mieter nur dann ein Recht den Keller oder Dachboden zu benutzen, wenn diese als mitvermieteten Nebenräume zählen. Allein die Tatsache dass der Mieter den Keller oder Dachboden bereits seit Mietbeginn unbeanstandet nutzt, begründet keine Mitvermietung (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96). Allerdings reicht es für die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung zur Mitvermietung, wenn der Vermieter dem Mieter bei der Wohnungsübergabe die Kellerschlüssel überreicht (KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az.: 8 U 207/15).

Gibt es neben der dauerhaften Duldung der Nutzung keine Indizien für eine Mitvermietung, ist die Überlassung eine unentgeltliche Leihe, die der Vermieter jederzeit beenden kann, indem er die Rückgabe des Raums fordert oder deren Nutzung verbietet (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96).

Mehr dazu in: Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu? und Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?

4. Fahrrad abstellen vor dem Haus aus Gewohnheitsrecht?

Sind die Mieter es gewohnt ihre Fahrräder im Hof, Treppenhaus oder Kellerflur abzustellen und ist nichts dazu im Mietvertrag geregelt oder eine besondere Unterstellmöglichkeit vorgesehen, kann der Vermieter das nicht ohne weiteres verbieten.

Zwar haben Mieter auch hier kein Gewohnheitsrecht, aber ein Recht auf eine zumutbare Abstellmöglichkeit. Solange es diese nicht gibt, kann der Vermieter das Abstellen der Fahrräder an den gewohnten Orten nicht ausnahmslos verbieten (LG Hannover, 17.10.2005, Az.: 20 S 39/05).

Mehr dazu: Wo dürfen Mieter Fahrräder abstellen? Hof, Treppenhaus, Kellerflur?

5. Kinderwagen im Treppenhaus durch Gewohnheitsrecht erlaubt?

Wird der Kinderwagen immer im Treppenhaus abgestellt, begründet das kein Gewohnheitsrecht. Allerdings ist es Eltern mit Kleinkindern erlaubt den Kinderwagen im Treppenhaus des Mietshauses abzustellen, wenn Sie insoweit einen konkreten Bedarf haben — auch ohne ausdrückliche Vereinbarung (BGH, Urteil vom 10.11.2006, Az.: V ZR 46/06).

Mieter sind dürfen ihren demnach im Treppenhaus abstellen, wenn sie keine andere zumutbare Abstellmöglichkeit haben, der Transport in die Wohnung nicht zumutbar ist und dadurch keine konkreten Brandschutzbestimmungen verletzt werden. Der Vermieter kann das Abstellen daher auch nicht plötzlich pauschal verbieten (LG Berlin, Urteil vom 15. September 2009, Az.: 63 S 487/08).

Mehr dazu: Kinderwagen im Treppenhaus und Hausflur – Erlaubt oder nicht?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Gewohnheitsrecht für Mieter Ja oder Nein? Die Antwort ist Nein. Das Mietrecht kennt kein Gewohnheitsrecht. Mieter können sich allenfalls auf eine stillschweigende Vereinbarung zur Mitvermietung berufen, die aber mehr als eine dauerhafte Duldung voraussetzt. Geht es um bestimmte Rechte, wie z.B. wie der Garten genutzt wird oder wo Auto, Fahrrad und Kinderwagen abgestellt werden, kommt es darauf an, ob sich die Mieter darauf berufen können, dass sie nur ihr vertragsgemäßes Gebrauchsrecht ausüben. Alles was über den bestimmungsgemäßen Gebrauch geht kann der Vermieter — bei fehlendem Nachweis einer Erlaubnis — jederzeit verbieten.