Go to Top

Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu?

Räume wie der Keller oder Abstellraum sind platzmäßig Lebensretter. Ob Bücher, Kleidung, Lebensmittel oder Fahrräder – fast alles passt in den Extrastauraum. Verständlich, dass man bei der Anmietung einer Wohnung die Kellernutzung schon mit einplant, denn wer will die Campingausrüstung schon hinter der Couch verstauen? Doch wie ist das eigentlich? Gehört denn immer ein Abstellraum oder ein Keller zu einer angemieteten Wohnung? Was ist, wenn der Keller gar nicht im Mietvertrag steht und extra angemietet werden soll? Hat man als Mieter nicht ein Recht darauf, einen Abstellraum oder einen Keller zu bekommen, wenn man einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschreibt.

Der folgende Artikel beschäftigt sich mit diesen Fragen und erklärt, ob und wann ein Recht auf einen Keller oder Abstellraum besteht.

I. Keller und Abstellraum im Mietvertrag

Wie überall kommt es auch hier in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung an. Im Mietrecht dreht sich alles um den Mietvertrag. Dort ist die Mietsache bestimmt, an der man als Miete ein Nutzungs- und Besitzrecht eingeräumt bekommt. Die meisten Ansprüche sind also hier verankert.

Wird im Mietvertrag bestimmt, dass die Mietwohnung einschließlich der Nebenräume, wie Keller, Dachboden, Abstellräume etc. vermietet wird, dann hat der Mieter ein Recht auf diese Räume. Alles was im Mietvertag als Mietgegenstand / Mietobjekt vereinbart ist, muss der Vermieter dem Mieter zu vertragsgemäßen Gebrauch überlassen. Tut er dies nicht kann der Mieter seinen Anspruch auf Kellernutzung im Zweifel gerichtlich durchsetzen und in der Zwischenzeit die Miete mindern. Der Vermieter hat kein Recht dem Mieter Teile –auch Nebenräume– während der Mietdauer zu entziehen. Daneben hat der Mieter auch den Anspruch, dass der Keller oder Abstellraum in einem vertragsgemäßen, d. h. mangelfreien, Zustand sind. Feuchtigkeit oder Schimmel sind dann regelmäßig nicht hinzunehmen: “Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?

Daher gilt: Der Mieter hat einen Anspruch auf einen Keller oder Abstellraum, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

II. Nutzung von Keller oder Abstellraum ohne vertragliche Regelung?

Anders ist die Situation, wenn dies Räume nicht im Mietvertrag erwähnt. Das bedeutet zwar nicht, dass der Keller und Abstellraum automatisch nicht mitvermietet sind, aber der Anspruch des Mieters befindet sich hier rechtlich in einer Grauzone. Ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung, muss der Mieter in anderer Form nachweisen, dass es sich bei Keller oder Abstellraum um einen mitvermieteten Nebenraum handelt. Entweder er kann sich auf eine mündliche nachweisebare Vereinbarung beziehen oder andere Anhaltspunkte, die eine Vermietung erkennbar machen. Allein die Tatsache, dass der Mieter den Keller oder Abstellraum nutzen darf reicht nicht zum Beweis der Vermietung (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96).

Als Anhaltspunkt für eine stillschweigende Vereinbarung der Vermietung kann es allerdings angesehen werden, wenn im Rahmen der Wohnungsübergabe die Schlüssel für den Keller oder Abstellraum überreicht werden und dieser mit dem Wohnungsstrom verbunden ist (KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az.: 8 U 207/15; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14). Mehr dazu erfahren Sie auch in: “Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?“. So bestätigt es auch das Amtsgericht Hamburg: Danach reicht es für eine stillschweigende Vereinbarung, wenn der Vermieter dem Mieter ohne Einschränkung den einzigen Schlüssel zu einem Abstellraum für dessen Fahrräder unter einem Treppenaufgang im Hausflur übergibt und somit jahrelang überlässt (Urteil vom 22. August 2007, Az.: 46 C 1/07).

Können aber keine solchen Indizien gefunden werden, oder hat sich der Vermieter ausdrücklich vorbehalten, Keller oder Abstellraum irgendwann vielleicht selbst zu nutzen, ist die Nutzung des jeweiligen Raumes als eine unentgeltliche Leihe einzuordnen (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96). Der Vermieter kann dann vom Mieter jederzeit die Rückgabe vom Keller oder Abstellraum verlangen und der Mieter muss seine Sachen, dann woanders unterbringen.

III. Fazit

Damit lässt sich festhalten, dass es keinen Anspruch des Mieters auf eine Nutzung von Keller oder Abstellraum gibt, wenn das nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn man daher den zusätzlichen Lagerraum braucht, sollte man Acht geben, dass der Keller oder Abstellraum im Mietvertrag aufgeführt ist. Anderenfalls ist kein Verlass, dass man diese dauerhaft nutzen kann.

17 Antworten auf "Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu?"

  • Mallon
    21.09.2018 - 10:47 Antworten

    Vielen Dank für diesen informativen Artikel. Wie verhält es sich aber, wenn im MV folgendes steht:
    “Wohnung mit Keller” (als Titel), aber im Vertrag nichts weiteres dazu steht? Die Kellerräume sind durch eine Extratür getrennt abgeschlossen. Für diese Tür habe ich auch einen Schlüssel. Für eine Antwort wäre ich dankbar.

    • Frank
      07.11.2018 - 16:48 Antworten

      Ich weiß nicht wie es rechtlich ist, aber mit gesundem Menschenverstand gehört der Keller zur Mietsache, da es der Titel aussagt. Das sehe ich als Vermieter so. Aus meiner Sicht ist es ganz einfach: Steht im Mietvertrag etwas von Keller (egal ob im Titel oder als Raum im Vertrag separat aufgeführt), dann gehört ein Keller/Kellerraum zur Wohnung. Andernfalls nicht.
      Es gibt ja auch einige Häuser in denen es gar keinen Keller gibt oder Aufgrund der Größe gar nicht für alle Mietparteien einen Keller geben kann.

      Wenn im Mietvertrag nichts steht, aber der Vermieter bei der Besichtigung davon gesprochen hat, dann muss man das ggf. handschriftlich bei der Vertragsunterzeichnung mit aufnehmen.

    • Ute
      03.05.2022 - 09:51 Antworten

      Mein Mann war seit 1968 als Hausmeister einer Behörde beschäftigt und bewohnt bis heute die einstige Dienstwohnung. Zur Dienstwohnung gehört kein Keller. Jedoch wurde vor mehr als 38 Jahren mit dem seinerzeitigen Dienststellenleiter vereinbart, dass ein ungenutzter Kellerraum von ihm als Keller genutzt werden kann. Dieser Keller war jederzeit zugänglich für Handwerker. Nun soll dieser Kellerraum binnen 8 Wochen geräumt werden. Alternativ soll er einen im Haus befindlichen Bunker und einen kleinen Miniraum benutzen können. Wir sind gezwungen eine Kühltruhe, Stauräume für diverse Dinge zu entsorgen, da bei Nutzung des Bunkers diese nicht untergebracht werden können aufgrund fehlender Türbreite und Gestaltung des Raumes.
      Des Weiteren ist die Frist sehr kurz gesetzt, da man den Tagesablauf der Behörde nicht beeinträchtigen darf und somit nur am Wochenende räumen bzw. umräumen könnte. Hinzu kommt das Alter meines Mannes (78 Jahre) und ich selbst kann auch nicht räumen aufgrund gesundheitlichen Einschränkungen (Rollstuhl und Pflegegrad 4).
      Besteht hier ein Gewohnheitsrecht?
      Was ist, wenn der Bunker genutzt werden muss (siehe aktuelles Weltgeschehen)?

  • Holger Schmidt-Schädel
    02.01.2019 - 17:56 Antworten

    Wenn baurechtlich ein Abstellraum gefordert wird, gehört dieser doch zur Wohnung wie auch Bad oder Küche. Ein Fehlen müsste doch als Mangel gewertet werden, oder?

  • Hiltrud Schaid-Klomann
    22.03.2019 - 13:27 Antworten

    Hallo,
    ich habe eine Wohnung mit Abstellraum 70 qm, aber keinen Keller.In diesem Abstellraum steht meine Waschmaschine, Trockner, Gefrierschränke , ein Regal für Lebensmittel. Kein Platz mehr für sonstige Dinge die man in einen Keller stellt.
    Steht mir ein Keller zu?

    • Mietrecht.org
      23.03.2019 - 11:39 Antworten

      Hallo Hiltrud,

      wenn Sie einen Keller mitgemietet haben, dann stehe Ihnen ein Keller zu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja Zabelt
    04.04.2019 - 07:56 Antworten

    Ich habe eine mündliche Vereinbarung getroffen und einen Abstellraum für Kellersachen mit Schlüssel bekommen. Nur ich habe den Schlüssel für diesen Raum, er ist nicht im Mietvertrag eingetragen.
    Nun soll ich den kompletten Raum innerhalb von 3 Tagen räumen. Hat der Vermieter das Recht dazu?

  • Melanie Roggentin
    29.02.2020 - 19:27 Antworten

    Uns wurde bei den beiden Wohnungsbesichtigungen und der Mängelabnahme gesagt, der Vormieter hätte den Schlüssel für die externe Abstellkammer verloren, unser Wohnungseigentümer würde sich darum kümmern. Zahllose SMS, E-Mails und vier Monate später haben wir noch immer keinen Schlüssel erhalten. Lt. Mietvertrag berechtigt uns eine Einschränkung der Nutzung nicht zur Mietminderung.
    Was können wir tun?

    • Mietrecht.org
      02.03.2020 - 08:21 Antworten

      Hallo Melanie,

      ein bekannter Mangel berechtig i.d.R. nicht zu einer Mietminderung. Auf der anderen Seite kann ein vermieteter Abstellraum nicht für immer verschlossen bleiben. Lassen Sie die Klausel bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hörby
    10.04.2020 - 09:35 Antworten

    Seit Febr. 1968 habe ich einen Dauermietvertrag abgeschlossen, der 02.07.1986 auf eine größere Wohnfläche geändert wurde. Ist die Boden- u. Keller Nutzung mit übernommen worden im erweiteten Dauermietvertrag sind diese Nebenräume nicht mehr mit aufgeführt.

  • Sarah Greve
    21.08.2020 - 07:17 Antworten

    Hallo. Darf der Vermieter mich (da das Haus verkauft wird) zwingen, den Kellerraum zu tauschen dh meine Sachen in einen anderen Raum zu räumen? In meinem.Keller befinden sich seit Einzug vor 8 Jahren Gerümpel vom Vermieter und die Spuren defekter Fenster und Rattenbefalls, muss ich das alles beseitigen? Danke und viele Grüße, Sarah

    • Mietrecht.org
      21.08.2020 - 07:47 Antworten

      Hallo Sarah,

      das einfachste wär, im Mietvertrag nachzulesen, ob Ihnen ein bestimmter Keller zugeordnet wurde. Aber selbst wenn nicht, sehe ich i.d.R. keine Möglichkeit für den Vermieter den Wechsel zu erzwingen. Lassen Sie die Sache im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva Keller
    07.07.2021 - 15:09 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in Berlin seit 32 Jahren ! in einer Mietwohnung, bei Einzug wurde mir ein Kellerraum mit eindeutiger Beschriftung (Nummer der Wohnung) zugewiesen als zugehörig zu meiner Wohnung und der Schlüssel ausgehändigt, zusätzlich noch ein weiterer Schlüssel für einen Durchgang zum Nachbarhaus, wo sich der Keller befindet.
    Jetzt, also nach 32 Jahren, fiel der neuen Verwaltung auf, dass im Mietvertrag kein Kreuz bei Keller steht und fordert mich auf, innerhalb von 2 Wochen den Keller zu räumen.
    O.g. Indizien sprechen doch eindeutig für eine Fortsetzung der Nutzung des Kellerraums, oder wie ist das rechtlich zu sehen?
    Eva Keller

  • Hans Maier
    29.11.2021 - 01:42 Antworten

    Eine Frage die sich nicht direkt aufs Mietrecht bezieht aber vllt können Sie mir ja trotzdem weiterhelfen:
    Ich besitze eine Wohnung in einem 3-Familienhaus. Eine weitere Wohnung im Haus möchten deren Besitzer verkaufen. Laut Teilungsvertrag wurden die Abstellräume im Keller des Hauses nie aufgeteilt.
    Ich habe bisher die rechte Seite des Raums benutzt (der andere Kellerraum ist nicht brauchbar). Nun haben die Besitzer der anderen Wohnung den Raum meine Sachen rausgeschmissen und inserieren den Raum in der Verkaufsannonce als zu ihrer Wohnung zugehöriger Kellerraum.
    Welche Rechte habe ich und wie kann ich vorgehen? Kann ich zu einer Neuaufteilung der Kellerräume gezwungen werden wenn dies nicht in der Teilungsvereinbarung steht? Steht jeder Wohnung ein abgeschlossener Kellerraum zu und wie soll das bei 2 Kellerräumen und 3 Wohnungen funktionieren?

    • Mietrecht.org
      29.11.2021 - 08:15 Antworten

      Hallo Hans,

      aus der Praxis kann ich berichten, dass in solchen Fällen die Verteilung der Kellerräume so gelebt wird, wie es “immer” war. Leider zeigen sich erst bei einem möglichen Wiederverkauf oder bei Schwierigkeiten die Schwachstellen einer Teilungserklärung. Ich kann Ihnen da leider nicht wirklich helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.