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Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu?

Räume wie der Keller oder Abstellraum sind platzmäßig Lebensretter. Ob Bücher, Kleidung, Lebensmittel oder Fahrräder – fast alles passt in den Extrastauraum. Verständlich, dass man bei der Anmietung einer Wohnung die Kellernutzung schon mit einplant, denn wer will die Campingausrüstung schon hinter der Couch verstauen? Doch wie ist das eigentlich? Gehört denn immer ein Abstellraum oder ein Keller zu einer angemieteten Wohnung? Was ist, wenn der Keller gar nicht im Mietvertrag steht und extra angemietet werden soll? Hat man als Mieter nicht ein Recht darauf, einen Abstellraum oder einen Keller zu bekommen, wenn man einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschreibt.

Der folgende Artikel beschäftigt sich mit diesen Fragen und erklärt, ob und wann ein Recht auf einen Keller oder Abstellraum besteht.

I. Keller und Abstellraum im Mietvertrag

Wie überall kommt es auch hier in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung an. Im Mietrecht dreht sich alles um den Mietvertrag. Dort ist die Mietsache bestimmt, an der man als Miete ein Nutzungs- und Besitzrecht eingeräumt bekommt. Die meisten Ansprüche sind also hier verankert.

Wird im Mietvertrag bestimmt, dass die Mietwohnung einschließlich der Nebenräume, wie Keller, Dachboden, Abstellräume etc. vermietet wird, dann hat der Mieter ein Recht auf diese Räume. Alles was im Mietvertag als Mietgegenstand / Mietobjekt vereinbart ist, muss der Vermieter dem Mieter zu vertragsgemäßen Gebrauch überlassen. Tut er dies nicht kann der Mieter seinen Anspruch auf Kellernutzung im Zweifel gerichtlich durchsetzen und in der Zwischenzeit die Miete mindern. Der Vermieter hat kein Recht dem Mieter Teile –auch Nebenräume– während der Mietdauer zu entziehen. Daneben hat der Mieter auch den Anspruch, dass der Keller oder Abstellraum in einem vertragsgemäßen, d. h. mangelfreien, Zustand sind. Feuchtigkeit oder Schimmel sind dann regelmäßig nicht hinzunehmen: „Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?

Daher gilt: Der Mieter hat einen Anspruch auf einen Keller oder Abstellraum, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

II. Nutzung von Keller oder Abstellraum ohne vertragliche Regelung?

Anders ist die Situation, wenn dies Räume nicht im Mietvertrag erwähnt. Das bedeutet zwar nicht, dass der Keller und Abstellraum automatisch nicht mitvermietet sind, aber der Anspruch des Mieters befindet sich hier rechtlich in einer Grauzone. Ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung, muss der Mieter in anderer Form nachweisen, dass es sich bei Keller oder Abstellraum um einen mitvermieteten Nebenraum handelt. Entweder er kann sich auf eine mündliche nachweisebare Vereinbarung beziehen oder andere Anhaltspunkte, die eine Vermietung erkennbar machen. Allein die Tatsache, dass der Mieter den Keller oder Abstellraum nutzen darf reicht nicht zum Beweis der Vermietung (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96).

Als Anhaltspunkt für eine stillschweigende Vereinbarung der Vermietung kann es allerdings angesehen werden, wenn im Rahmen der Wohnungsübergabe die Schlüssel für den Keller oder Abstellraum überreicht werden und dieser mit dem Wohnungsstrom verbunden ist (KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az.: 8 U 207/15; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14). Mehr dazu erfahren Sie auch in: „Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?„. So bestätigt es auch das Amtsgericht Hamburg: Danach reicht es für eine stillschweigende Vereinbarung, wenn der Vermieter dem Mieter ohne Einschränkung den einzigen Schlüssel zu einem Abstellraum für dessen Fahrräder unter einem Treppenaufgang im Hausflur übergibt und somit jahrelang überlässt (Urteil vom 22. August 2007, Az.: 46 C 1/07).

Können aber keine solchen Indizien gefunden werden, oder hat sich der Vermieter ausdrücklich vorbehalten, Keller oder Abstellraum irgendwann vielleicht selbst zu nutzen, ist die Nutzung des jeweiligen Raumes als eine unentgeltliche Leihe einzuordnen (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96). Der Vermieter kann dann vom Mieter jederzeit die Rückgabe vom Keller oder Abstellraum verlangen und der Mieter muss seine Sachen, dann woanders unterbringen.

III. Fazit

Damit lässt sich festhalten, dass es keinen Anspruch des Mieters auf eine Nutzung von Keller oder Abstellraum gibt, wenn das nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn man daher den zusätzlichen Lagerraum braucht, sollte man Acht geben, dass der Keller oder Abstellraum im Mietvertrag aufgeführt ist. Anderenfalls ist kein Verlass, dass man diese dauerhaft nutzen kann.

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