Die eigene Wohnung dient so manchen Mietern nicht nur als Wohnort, sondern auch als Arbeitsort: ob Freiberufler, Selbstständige oder Angestellte in Heimarbeit – für viele Mieter ist die Verbindung von Arbeits- und Wohnort eine Selbstverständlichkeit. Ganz so einfach ist es aber nicht: Eine Mietwohnung ist nämlich eigentlich zum Wohnen und nicht zu arbeiten bestimmt. Daher stellt sich sehr wohl die Frage, ob das Arbeiten in der Mietwohnung nicht einer Erlaubnis bedarf. Für den Mieter ist zu klären, wann er den Vermieter um Erlaubnis fragen muss, wenn er die Mietwohnung gewerblich nutzt. Für den Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche gewerblichen Tätigkeiten des Mieters er dulden muss und was er tun kann, wen der Mieter die Mietwohnung unerlaubt gewerblich nutzt.

Im nachfolgenden Artikel soll Mietern und Vermietern daher ein Überblick gegeben werden, wann gewerbliche Nutzung der Mietwohnung erlaubt ist und was die Folgen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietwohnung sein können.

I. Angabe der Wohnung als Geschäftsadresse reicht für gewerbliche Nutzung

So entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, bei dem ein Mieter einen Hausmeisterservice anbot, für dessen Geschäftsadresse die eigene Mietwohnung angegeben wurde (BGH, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13). Das Gericht stellt hier ausdrücklich fest, dass es für eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung bereits ausreicht, wenn ein Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte benennt.

II. Erlaubnis für gewerbliche Nutzung der Mietwohnung

Bei Mietwohnung bedarf eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich einer Erlaubnis, wenn die Arbeitstätigkeit in der Wohnung nicht im Mietvertrag erlaubt ist. Steht im Mietvertrag also nichts davon, dass auch berufliche und gewerbliche Tätigkeiten in der Mietwohnung (oder deren Keller, Garage etc.) ausgeübt werden dürfen, muss der Mieter grundsätzlich um Erlaubnis fragen.

Eine Ausnahme besteht nur in zwei Fällen:

• Es handelt sich um eine Tätigkeit die vom Vermieter zu dulden ist, weil die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung keine Außenwirkung hat.
• Der Vermieter hat die gewerbliche Nutzung aus Gründen von Treu und Glauben zu gestatten

1. Außenwirkung der gewerblichen Nutzung

Nutzt der Mieter die Mietwohnung gewerblich stellt die Rechtsprechung für die Erlaubnispflicht der Tätigkeit darauf ab, ob die berufliche Tätigkeit – egal ob freiberuflich, gewerblich oder in Heimarbeit– nach außen in Erscheinung tritt: dies ist die sogenannte maßgebliche Außenwirkung. Hier reicht nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs bereits die Angabe als Geschäftsadresse: Kunden oder Mietarbeiterbesuche sind ebenso wenig erforderlich wie konkrete Störungen durch die gewerbliche Tätigkeit (BGH, Beschluss vom 31.7.2013, Az.: VIII ZR 149/13).

Tätigkeiten mit Außenwirkung, muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden (BGH, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13; Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08). Dies gilt besonders in den Fällen, in denen der Mieter sogar Mitarbeiter in seiner Mietwohnung beschäftigt (BGH, Urteil vom 14. 07. 2009, Az.: VIII ZR 165/08). Typische Beispiele für eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Mietwohnung, sind z.B. die Ausübung einer Arztpraxis, Erteilung von Musikunterricht, Schreinerei oder Elektrogewerbe in der Garage usw.: ist die berufliche Tätigkeit für andere Hausbewohner störend (–sichtbar oder hörbar–) ist die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung vertragswidrig und muss vom Vermieter nicht erlaubt werden (so der BGH in seinen Entscheidungen Az.: VII ZR 213/12 und Az.: VIII ZR 165/08).

2. Wann ist Erlaubnis zu erteilen?

Bei allen erlaubnispflichtigen gewerblichen Tätigkeiten des Mieters in der Mietwohnung obliegt es dem Vermieter zu entscheiden, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht.

Die Gerichte erkennen allerdings einen Anspruch des Mieters auf Gestattung der gewerblichen Nutzung aus Treu und Glauben nach § 242 BGB an, wenn der Mieter die Wohnung zwar beruflich nutzt, dies aber keine besonderen Auswirkungen auf die Mietsache oder andere Mieter hat, als die normale Nutzung der Wohnung hätte (BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08). Das bedeutet, das kurz gesagt: Der Vermieter wird regelmäßig die gewerbliche Tätigkeit akzeptieren müssen, wenn die Wohnung „normal“ bewohnt wird und durch die gewerbliche Nutzung den Wohncharakter nicht verliert. Durch die gewerbliche Nutzung dürfen die Mieträume weder beschädigt noch extrem abgenutzt werden und eine Störung anderer Hausbewohner muss ausgeschlossen werden können.

Regelmäßig erlaubte duldungspflichtige gewerbliche Nutzungen der Mietwohnungen sind daher z.B. die Nutzung als Büro ohne Publikumsverkehr, Büroarbeiten (nicht störend) als freier Journalist oder Autor, Büroarbeit im Homeoffice und ähnliches.

Handelt es sich bei der gewerblichen Nutzung durch den Mieter, um eine Untervermietungstätigkeit, kann es ebenfalls sein, dass eine Erlaubnis zu erteilen ist, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. (z.B. Untervermietung während Auslandsaufenthalt, Untervermietung als Ferienwohnung). Da hier besondere Kriterien gelten, wird zu diesem speziellen Thema auf den Artikel: „Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter“ verwiesen.

III. Unerlaubte gewerbliche Nutzung ist Kündigungsgrund

Nutzt der Mieter die Mietwohnung gewerblich, ohne eine Erlaubnis vom Vermieter zu haben oder sonst dazu berechtigt zu sein (z.B. aufgrund der Duldungspflicht des Vermieters s.o.), stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch i. S. d. §§ 541, 543 Abs. 1, 2 Nr. 2, 3 BGB dar. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und Unterlassungsklage erheben, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch nach der Abmahnung fortsetzt. Alternativ ist auch die Kündigung möglich. Der Vermieter darf hier sogar fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist: eine solche Unzumutbarkeit ist besonders bei intensiv störender gewerblicher Nutzung möglich (z.B. Nutzung als Bordell, Tonstudio, Internetcafé etc. mit regem Publikumsverkehr).

Zudem kann der Vermieter auch Schadensersatz für Mietminderungen anderer Mieter wegen Störungen oder Belästigung verlangen: mindert nämlich der Nachbar, weil er durch die berufliche Tätigkeit mit erheblichem Lärm belästigt wird, führt das zu einem Schaden bei dem Vermieter. Der Vermieter kann hier Ersatz verlangen.

IV. Fazit: Erlaubnispflicht bei Gewerblicher Nutzung der Mietwohnung

Insgesamt lässt sich daher festhalten, dass es empfehlenswert ist, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn man als Mieter die Mietwohnung gewerblich nutzen will. Insoweit reicht ein formfreies Schreiben. Bei nicht störenden Tätigkeiten ohne Außenwirkung wird der Vermieter regelmäßig die Erlaubnis zu erteilen haben.