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Mieter nutzt Wohnung gewerblich – Erlaubt oder nicht?

Die eigene Wohnung dient so manchen Mietern nicht nur als Wohnort, sondern auch als Arbeitsort: ob Freiberufler, Selbstständige oder Angestellte in Heimarbeit – für viele Mieter ist die Verbindung von Arbeits- und Wohnort eine Selbstverständlichkeit. Ganz so einfach ist es aber nicht: Eine Mietwohnung ist nämlich eigentlich zum Wohnen und nicht zu arbeiten bestimmt. Daher stellt sich sehr wohl die Frage, ob das Arbeiten in der Mietwohnung nicht einer Erlaubnis bedarf. Für den Mieter ist zu klären, wann er den Vermieter um Erlaubnis fragen muss, wenn er die Mietwohnung gewerblich nutzt. Für den Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche gewerblichen Tätigkeiten des Mieters er dulden muss und was er tun kann, wen der Mieter die Mietwohnung unerlaubt gewerblich nutzt.

Im nachfolgenden Artikel soll Mietern und Vermietern daher ein Überblick gegeben werden, wann gewerbliche Nutzung der Mietwohnung erlaubt ist und was die Folgen unerlaubter gewerblicher Nutzung der Mietwohnung sein können.

I. Angabe der Wohnung als Geschäftsadresse reicht für gewerbliche Nutzung

So entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, bei dem ein Mieter einen Hausmeisterservice anbot, für dessen Geschäftsadresse die eigene Mietwohnung angegeben wurde (BGH, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13). Das Gericht stellt hier ausdrücklich fest, dass es für eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung bereits ausreicht, wenn ein Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte benennt.

II. Erlaubnis für gewerbliche Nutzung der Mietwohnung

Bei Mietwohnung bedarf eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich einer Erlaubnis, wenn die Arbeitstätigkeit in der Wohnung nicht im Mietvertrag erlaubt ist. Steht im Mietvertrag also nichts davon, dass auch berufliche und gewerbliche Tätigkeiten in der Mietwohnung (oder deren Keller, Garage etc.) ausgeübt werden dürfen, muss der Mieter grundsätzlich um Erlaubnis fragen.

Eine Ausnahme besteht nur in zwei Fällen:

  • Es handelt sich um eine Tätigkeit die vom Vermieter zu dulden ist, weil die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung keine Außenwirkung hat.
  • Der Vermieter hat die gewerbliche Nutzung aus Gründen von Treu und Glauben zu gestatten

1. Außenwirkung der gewerblichen Nutzung

Nutzt der Mieter die Mietwohnung gewerblich stellt die Rechtsprechung für die Erlaubnispflicht der Tätigkeit darauf ab, ob die berufliche Tätigkeit – egal ob freiberuflich, gewerblich oder in Heimarbeit– nach außen in Erscheinung tritt: dies ist die sogenannte maßgebliche Außenwirkung. Hier reicht nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs bereits die Angabe als Geschäftsadresse: Kunden oder Mietarbeiterbesuche sind ebenso wenig erforderlich wie konkrete Störungen durch die gewerbliche Tätigkeit (BGH, Beschluss vom 31.7.2013, Az.: VIII ZR 149/13).

Tätigkeiten mit Außenwirkung, muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden (BGH, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13; Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08). Dies gilt besonders in den Fällen, in denen der Mieter sogar Mitarbeiter in seiner Mietwohnung beschäftigt (BGH, Urteil vom 14. 07. 2009, Az.: VIII ZR 165/08). Typische Beispiele für eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Mietwohnung, sind z.B. die Ausübung einer Arztpraxis, Erteilung von Musikunterricht, Schreinerei oder Elektrogewerbe in der Garage usw.: ist die berufliche Tätigkeit für andere Hausbewohner störend (–sichtbar oder hörbar–) ist die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung vertragswidrig und muss vom Vermieter nicht erlaubt werden (so der BGH in seinen Entscheidungen Az.: VII ZR 213/12 und Az.: VIII ZR 165/08).

2. Wann ist Erlaubnis zu erteilen?

Bei allen erlaubnispflichtigen gewerblichen Tätigkeiten des Mieters in der Mietwohnung obliegt es dem Vermieter zu entscheiden, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht.

Die Gerichte erkennen allerdings einen Anspruch des Mieters auf Gestattung der gewerblichen Nutzung aus Treu und Glauben nach § 242 BGB an, wenn der Mieter die Wohnung zwar beruflich nutzt, dies aber keine besonderen Auswirkungen auf die Mietsache oder andere Mieter hat, als die normale Nutzung der Wohnung hätte (BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08). Das bedeutet, das kurz gesagt: Der Vermieter wird regelmäßig die gewerbliche Tätigkeit akzeptieren müssen, wenn die Wohnung „normal“ bewohnt wird und durch die gewerbliche Nutzung den Wohncharakter nicht verliert. Durch die gewerbliche Nutzung dürfen die Mieträume weder beschädigt noch extrem abgenutzt werden und eine Störung anderer Hausbewohner muss ausgeschlossen werden können.

Regelmäßig erlaubte duldungspflichtige gewerbliche Nutzungen der Mietwohnungen sind daher z.B. die Nutzung als Büro ohne Publikumsverkehr, Büroarbeiten (nicht störend) als freier Journalist oder Autor, Büroarbeit im Homeoffice und ähnliches.

Handelt es sich bei der gewerblichen Nutzung durch den Mieter, um eine Untervermietungstätigkeit, kann es ebenfalls sein, dass eine Erlaubnis zu erteilen ist, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. (z.B. Untervermietung während Auslandsaufenthalt, Untervermietung als Ferienwohnung). Da hier besondere Kriterien gelten, wird zu diesem speziellen Thema auf den Artikel: „Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter“ verwiesen.

III. Unerlaubte gewerbliche Nutzung ist Kündigungsgrund

Nutzt der Mieter die Mietwohnung gewerblich, ohne eine Erlaubnis vom Vermieter zu haben oder sonst dazu berechtigt zu sein (z.B. aufgrund der Duldungspflicht des Vermieters s.o.), stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch i. S. d. §§ 541, 543 Abs. 1, 2 Nr. 2, 3 BGB dar. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und Unterlassungsklage erheben, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch nach der Abmahnung fortsetzt. Alternativ ist auch die Kündigung möglich. Der Vermieter darf hier sogar fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar ist: eine solche Unzumutbarkeit ist besonders bei intensiv störender gewerblicher Nutzung möglich (z.B. Nutzung als Bordell, Tonstudio, Internetcafé etc. mit regem Publikumsverkehr).

Zudem kann der Vermieter auch Schadensersatz für Mietminderungen anderer Mieter wegen Störungen oder Belästigung verlangen: mindert nämlich der Nachbar, weil er durch die berufliche Tätigkeit mit erheblichem Lärm belästigt wird, führt das zu einem Schaden bei dem Vermieter. Der Vermieter kann hier Ersatz verlangen.

IV. Fazit: Erlaubnispflicht bei Gewerblicher Nutzung der Mietwohnung

Insgesamt lässt sich daher festhalten, dass es empfehlenswert ist, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn man als Mieter die Mietwohnung gewerblich nutzen will. Insoweit reicht ein formfreies Schreiben. Bei nicht störenden Tätigkeiten ohne Außenwirkung wird der Vermieter regelmäßig die Erlaubnis zu erteilen haben.

19 Antworten auf "Mieter nutzt Wohnung gewerblich – Erlaubt oder nicht?"

  • Herr H.
    26.05.2018 - 07:21 Antworten

    Guten Tag

    Ich habe eine Frage dazu. Mein neu eingezogener Mieter (Privatwohnung) hat ohne mich um EInverständnis zu bitten, auf seiner Hompage meine Hausadresse mit Anfahtsbeschreibung angegeben. Er ist im Finanzsektor tätig. Darüber steht auch noch Büro (Homepage). Klingel und Tür sind nur mit seinem Namen versehen.

    Mit dem Homepageeintrag und „Hier finden Sie mich“, ist doch eigentlich bewiesen, daß Kundenverkehr in meinem Haus einkalkuliert wird.

    Was kann ich tun?

    V. Dank

    • Mietrecht.org
      28.05.2018 - 06:20 Antworten

      Hallo Herr H.,

      empfängt Ihr Mieter denn Kunden oder ist es ein „stilles Arbeitszimmer“?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Herr H.
        28.05.2018 - 07:15 Antworten

        Guten Tag Hr. Hundt

        Es waren schon Leute hier, aber ich kann im Moment nicht differnzieren, welche Freunde/Verwandte sind und welche Kunden.
        Das Mietverhältnis ist ja noch ganz frisch.
        Ich müsste dann jeden an der Hauseingangstür abfangen und fragen, ob er privat, oder geschäftlich zu Herrn X. kommt.

        Für mich ist durch die Werbung auf seiner Seite Mit „Agentur der xxxx “ und Google Maps Anbindung eigentlich ersichtlich, daß der Mieter Kundenaquise per Hompage betreibt und auch einkalkuliert, diesen in seiner Wohnung zu empfangen.

        Stilles AZ ist es eigentlich.Seine Frau ist den ganzen Tag zu hause(Kindesbedingt/Neugebohrenes)
        Täglich kommende Angestellte gibt es nicht.Es könnte aber auch sein, daß seine Frau diese Tätigkeit ausübt.

        Der Mietvertrag war von Haus und Grund.

        Momentan wohne nur ich mit im Haus(Nicht offiziel), aber die Wohnung wird bald saniert und ich werde sie dann auch vermieten.

        Ich möchte einfach keinen fremden Publikumsverkehr in meinem Haus haben.Keller und einige Bereiche sind frei zugänglich.Möchte aus meinem Haus kein FrotKnox machen müssen.

        Außerdem finde ich es schon ziemlich dreist, sowas ohne vorherige Klärung mit mir zu besprechen.Und das Vertrauensverhältnis ist jetzt zerstört.

        Ich könnte theoretisch ja mehr verlangen, wenn ich an Gewerbetreibende vermieten würde, was aber nicht meine Intention ist.Das ist ein reines Privatmiethaus.

        Falls ich sein Verhalten nicht durch eine Abmahnung ändern kann, muss ich halt überlegen, zu klagen, oder alternativ mich in meinem eigen Haus(Zweifamilienhaus!) anmelden(Momentan noch woanders gemeldet),um mich auf §573a Abs.1 zu berufen.

        Die Frage ist dann, ob diese klappen würde, wenn man sich nachträglich anmeldet.

        Vielen Dank für Ihre Zeit und Mühen.

        Herr H.

  • Marianne Zipperle
    26.09.2018 - 23:05 Antworten

    Hallo – ich habe eine 3 Zimmerwohnung an eine Rechtsanwältin vermietet die die Räume mit meinem Wissen ausschliesslich als Büroräume benutzt. Jetzt möchte ich kündigen.
    Was muss ich beachten und besteht in diesem Fall Kündigungsschutz? Im Mietvertrag ist vermerkt: als Benutzung als Wohnung/Büro.

    Freundliche Grüsse M Z.

  • Anke Lubenow
    03.12.2019 - 17:48 Antworten

    Guten Tag!
    Meine Mutter nutzt in Ihrer Wohnung einen Raum für Ihre Maßschneiderei. Dies erfolgte in Kenntnis und mit Zustimmung Ihrer Vermieterin. Inzwischen ist meinen Mutter 78 Jahre alt und es kommen nur noch wenige Kunden, ca. eine ein Mal am Tag.
    Jetzt wurde das Haus verkauft und meiner Mutter auf Eigenbedarf gekündigt.
    Zusätzlich untersagt der neue Eigentümer ihr ab sofort die gewerbliche Nutzung und droht eine fristlose Kündigung an.
    Kann er diese, nicht schrftlich vereinbarte Nutzung so fristlos kündigen? Oder hat er mit dem Kauf auch diese Vereinbarung übernommen?

    Vielen Dank für eine fachkundige Antwort!
    A.L.

  • Angelika Kontur
    16.01.2021 - 13:30 Antworten

    Meine Frage: Ich als Eigentümerin habe Wohnbauförderung für Wohnraumbeschaffung erhalten.
    Meine Mieterin möchte einen sehr kleinen Teil der Wohnung für ein Nagelstudio nützen. Ist das mit Wohnbauförderung vereinbar, Wohnung ist in O/Ö

    • Mietrecht.org
      16.01.2021 - 13:46 Antworten

      Hallo Angelika,

      danke, aber bei der Frage kann ich Ihnen hier nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Karch
    13.02.2021 - 12:46 Antworten

    Guten Tag Hr. Hundt,

    eine wichtige Frage zu dem Thema: Ist denn ein Mieter nicht verpflichtet, die „gewerblich augeübte Tätigkeit“ in einer Mietwohnung, beim Gewerbeamt anzumelden?

    Viele Grüße,

    Norbert Karch

    • Mietrecht.org
      17.02.2021 - 14:45 Antworten

      Hallo Norbert,

      wer gewerblich agiert, muss ein Gewerbe anmelden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marne Pagalies
    04.03.2021 - 19:14 Antworten

    Hallo Dennis,

    Wir haben 2019 ein großes Haus mit 170 m2 gemietet. In einem Teil des Hauses mit separatem Eingang unterrichtet meine Freundin Gesang. Das heißt sie empfängt Kunden.

    Dieses weiß unser Vermieter, es gab vor Einzug eine mündliche Zusage des Vermieters, dass dort Gesangsunterricht stattfinden darf.

    Heute haben wir ein Schriftstück vom Vermieter bekommen, sofort die gewerbliche Tätigkeit zu unterlassen.

    Ist es nicht so, dass der Vermieter das dann seit 2019 geduldet hat und würde das unter Gestattung der gewerblichen Nutzung aus Treu und Glauben fallen?

    • Mietrecht.org
      04.03.2021 - 20:12 Antworten

      Hallo Marne,

      eine pauschale Aussage ist hier schwierig. Am besten wäre eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter. Andernfalls empfehle ich eine individuelle rechtliche Beratung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Strobl Andreas
    08.04.2021 - 10:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im konreten Fall besteht der Mietvertrag seit 1977, bei dem die Tochter diesen nach dem Tod übernommen hatte. In diesem Wohraummietvertrag wurde handschriftlich die Erlaubnis für den Betrieb einer Physio Praxis gestattet. 2017 wurde das Haus verkauft und mit dem neuen Eigentümer ein neuer Mietvertrag erstellt. Dabei wurde der gleiche Inhalt mit einem Wohnungsmietvertrag und der Gestattung des Betriebes einer Physio Praxis übernommen. Die Wohnung ist 153qm groß und ca.30qm werden für die Praxisräume genutzt.
    Jetzt hat der Vermieter erfahren, dass eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig gewesen wäre.
    Wer muss jetzt dafür haften, wenn Umbaumaßnahmen oder eine Stellplatzablöse notwendig werden.
    Prinzipiell ist eine Genehmigung aber möglich, nur die Frage wer die Kosten tragen muss ist noch ungeklärt.
    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      08.04.2021 - 13:28 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen und würde Ihnen empfehlen, eine individuelle Beratung bei einem Anwalt in Anspruch zu nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Emil Pekur
    23.04.2021 - 10:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für den Artikel! In diesem Zusammenhang noch eine Frage: ist es zulässig, privat eine 1-Raum-Wohnung zu mieten und diese in Abstimmung mit dem Vermieter (keine Außenwirkung, Software-Entwicklung) ausschließlich gewerblich zu nutzen kann, und zwar als Firmensitz der GmbH (ohne weitere Betriebsstätten)? Kann ich dann privat die Kosten immer noch komplett als Werbungskosten absetzen?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      23.04.2021 - 12:51 Antworten

      Hallo Emil,

      wenn Sie Wohnraum mieten, dann dient dieser vorwiegend dem Wohnen. In wie weit Sie private Kosten in der GmbH absetzen können, sollten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Astrid Ella Waldmann
    05.05.2021 - 15:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe die Absicht, in einem halben Zimmer meiner Mietwohnung, welches mir bisher und auch weiterhin als Yoga – und Entspannungszimmer dient, Klangmassagen mit Klangschalen durchzuführen.
    Mein Ziel ist es, 1 bis 2 Klanggäste pro Woche zu empfangen. Ich bin EU Rentnerin und möchte mir ein bisschen Taschengeld nebenbei verdienen. Ich bin in der Gründungsphase meines Kleinunternehmens und melde das Kleingewerbe an, sobald die Corona Krise entspannt ist. Mein Verdienst wird etwa 160,- bis 329,- € pro Monat betragen.
    Um alles richtig zu machen, habe ich nun die Genehmigung meines Vermieters eingeholt.
    Bei einem Telefonanruf wurde mir erklärt, dass wir nun einen Nebenvertrag schriftlich vereinbaren müssen und mein Vermieter nun 10€ pro Monat mehr Miete haben möchte.
    Ich finde das unerhört bei einer so unerheblichen Nutzung!
    Was kann ich tun? Wie sollte ich reagieren und welche gesetzlichen Bestimmungen kann ich entgegen halten?
    Ich bedanke mich sehr für eine Antwort.
    herzliche Grüße
    Astrid Ellen Waldmann (Ella)

    • Mietrecht.org
      05.05.2021 - 19:57 Antworten

      Hallo Astrid Ellen,

      Sie wollen Ihre Wohnung teilgewerblich nutzen und damit werden ggf. auch noch andere Personen im Haus „gestört“. Offen gesagt finde ich es absolut fair, dass Ihnen Ihr Vermieter die Genehmigung erteilt – 10 Euro Mieterhöhung sind wohl eher symbolisch zu verstehen und m.E. absolut in Ordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    14.05.2021 - 12:33 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich bin Vorsitzender eines gemeinützigen Vereins, der nicht gewerblich tätig ist. Als Sitz des Vereins ist die Adresse meiner pivaten Mietwohnung angegeben. Der Verein hat keinerlei Räumlichkeiten in meiner Wohnung. Lediglich auf dem Briefkasten wird der Vereinsname angegeben sowie im Internet als Kontaktadresse. Es gibt keinen Publikumsverkehr und auch Vereinstreffen oder anderweitige Veranstaltungen finden nicht in der Wohnung statt. Gleichwohl wird vom Wohnzimmer aus die Buchhaltung und andere bürokratische Aktivitäten abgewickelt. Ist dies hinsichtlich des Mietverhältnisses problematisch und bedarf es der Erlaubnis des Vermieters?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      14.05.2021 - 14:01 Antworten

      Hallo Peter,

      alleine um Problemen vorzubeugen würde ich immer den Vermieter im Erlaubnis bitten. Was solle s für einen Eindruck hinterlassen, wenn der Vermieter den Namen am Klingelschild / Briefkasten sieht?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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