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Mieter verweigert Besichtigung seiner Wohnung – Was tun als Vermieter?

Spätestens, wenn das Wasser bei dem Nachbarn von der Decke tropft, komische Gerüche aus der Mietwohnung in den Hausflur gelangen oder sich Müll bereits vor der Tür der Mietwohnung ansammelt, hat man als Vermieter das dringende Bedürfnis bei dem Mieter mal nach dem Rechten zu sehen. Und das zu Recht, denn schließlich will man Schäden in der Mietwohnung durch den Mieter unbedingt vermeiden. Ebenso können Beschwerden der Nachbarn den Vermieter dazu zwingen, an die Tür des Mieters zu klopfen. Was ist aber, wenn der Mieter die Besichtigung der Mietwohnung verweigert. Lässt der Mieter Sie als Vermieter nicht rein, obwohl Sie einen Grund haben die Wohnung anzusehen, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen.

Hier erfahren Sie was Sie als Vermieter tun können, wenn der Mieter die Besichtigung der Wohnung verweigert.

I. Vermieter steht Recht zur Besichtigung zu

Dem Mieter wird zur Beginn der Mietzeit das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung eingeräumt und der Vermieter hat damit keinen uneingeschränkten Zugriff mehr auf die Mietwohnung. Allerdings gibt es triftige Gründe, die dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung geben können. Liegt so ein Grund vor spricht man von einem konkreten Anlass des Vermieters zur Besichtigung (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB)

In folgenden Fällen hat der Vermieter einen konkreten Anlass für ein Zutritts- und Besichtigungsrecht:

  • Recht zur Kontrolle und Instandhaltung der Mietwohnung
  • Besichtigung der Mietwohnung bei Verstößen des Mieters
  • Besichtigung bei Beschwerden der Nachbarn
  • Besichtigung bei Nachmietersuche oder Käufersuche
  • Zutrittsrecht besonders bei Gefahren (Notstand)
Recht zur Kontrolle und Instandhaltung der Mietwohnung

 

Der Vermieter hat zu gewährleisten, dass die Mietwohnung auch während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Um diese sogenannte „Pflicht zur Gebrauchsgewähr“ erfüllen zu können, muss es dem Vermieter möglich sein, die Mietwohnung (regelmäßig) auf Reparaturbedarf zu prüfen und Instandhaltungen durchzuführen: z.B. Prüfung der Sanitäreinrichtung alle zwei Jahre; Begutachtung von Feuchtigkeitsschäden etc.. Dasselbe gilt auch, wenn z.B. Modernisierungen geplant sind, wie der Einbau neuer Fenster und Türen oder Brandmelder. Das Kontroll- und Besichtigungsrecht ist Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters Rn. 184, mwN LG Berlin MM 2004, 125).
Besichtigung bei Verstößen des Mieters oder bei Beschwerden der Nachbarn

 

Dem Vermieter ist es erlaubt, die Wohnung zu besichtigen, wenn er annehmen muss, das konkrete Vertragsverletzungen bestehen: z.B. der Mieter häuft Müll in der Wohnung an; hält eine Tierzucht in der Wohnung oder einen Gewerbebetrieb; macht substanzbeeinträchtigende Baumaßnahmen in der Mietwohnung usw. (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185). Der konkrete Anlass kann sich unter anderem auch dadurch ergeben, dass Nachbarn Beschwerden eingereicht haben, die der Vermieter überprüfen muss.
Zutrittsrecht besonders bei GefahrenIn einer Gefahrenlage, wie bei Brand oder Gasgeruch, kann der Vermieter aufgrund von Notstand oder Nothilfe dazu ermächtigt sein, sich Zutritt zu verschaffen. Das ist immer dann der Fall, wenn eine konkrete (keine bloß eventuell mögliche!) Gefahr besteht die eine sofortige Besichtigung notwendig macht. Der Mieter oder die Mietwohnung muss in Gefahr sein. Tipp: Bei bestehenden Gefahren oder der Vermutung wenden Sie sich am besten an die Behörden: Polizei oder Feuerwehr rufen.
Besichtigung bei Nachmieter oder KäufersucheWill der Vermieter die Mietwohnung verkaufen oder ist der Mietvertrag beendet und es wird ein Nachmieter gesucht, muss der Mieter Besichtigungen der Mietwohnung zulassen. Zwar nicht täglich und nur zu vereinbarten Zeiten werktags, aber doch zwei- bis dreimal im Monat (LG Frankfurt v. 24.5.2002, Az.: 2/17 S 194/01)

II. So verschafft sich der Vermieter Zutritt: Duldungspflicht der Besichtigung

Als Vermieter kann man sich nicht eigenmächtig Zutritt zur Mietwohnung verschaffen. Eine Ausnahme besteht hier nur bei einer Notstandssituation bei der Gefahr für den Mieter droht. Bei allen andern Anlässen, muss der Vermieter wegen des hohen Schutzbereichs der Wohnung des Mieters nach genauen Regelungen vorgehen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters): die Besichtigung muss rechtzeitig beim Mieter angezeigt werden, es kann nur tagsüber und werktags ausgeübt werden und entgegenstehende Belange des Mieters, wie eine Abwesenheit wegen Berufstätigkeit müssen berücksichtigt werden.

Ist keine Vereinbarung mit dem Mieter möglich kann letztlich nur ein gerichtliches Verfahren helfen den Anspruch auf Besichtigung durchzusetzen; bei besonders dringenden Fällen kann ein Antrag auf einstweiligen Rechtschutz Erfolg versprechend sein.

Anstelle des Gerichtsverfahrens kann auch eine Abmahnung zum Erfolg führen, denn unter gewissen Umständen ist eine Verweigerung des Zutritts auch eine Verletzung der mietvertraglichen Pflicht des Mieters.

Beispiel: Verstoß gegen Tierhaltung

Der Vermieter vermutet einen Verstoß gegen das Haustierhaltungsverbot, nachdem er von Nachbarn informiert worden ist, dass der Mieter Giftschlangen bei sich halte. Der Mieter leugnet die Haltung der giftigen Tiere, verweigert aber dem Vermieter auch den Zutritt zu der Wohnung.

Der Vermieter kann den Mieter hier auffordern, ihm Zutritt zu gewähren, um die unerlaubte Tierhaltung zu prüfen. Dieses Recht steht dem Vermieter zu. Verweigert der Mieter den Zutritt, kann er vom Vermieter wirksam abgemahnt werden, wegen Verweigerung der Wohnungsbesichtigung und dem Verdacht unerlaubter Tierhaltung. Reagiert der Mieter weiterhin nicht kommt ein gerichtliches Verfahren auf Unterlassung und Entfernung der Tierhaltung oder auch eine ordentliche Kündigung in Betracht. Bei besonderer Gefährdung anderer Hausbewohner auch eine fristlose Kündigung.

Wie weit die Duldungspflichten der Mieter bei der Wohnungsbesichtigung gehen, können sie detailliert auch in dem Artikel: „Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?“ nachlesen.

III. Vermietertipp: Kein eigenmächtiger Zutritt

Festzuhalten ist, dass es viele Gründe gibt, die dem Vermieter einen Rechtsanspruch auf eine Besichtigung der Wohnung geben. Empfehlenswert ist daher sich als Vermieter auf diesen zu stützen und nicht eigenmächtig zu handeln. Zwingen können Sie den Mieter nicht zum Öffnen der Tür, ohne sich strafbar zu machen. Es ist daher ratsam, einen Besichtigungstermin festzulegen und sich für den entsprechenden Termin einen Zeugen mitzunehmen, der die Verweigerung bestätigen kann. Dann können Sie, je nach dem welchen Grund die Besichtigung hat, abmahnen (und bei erfolgloser Abmahnung evtl. kündigen) oder ein gerichtliches Verfahren einleiten. Ein anwaltlicher Beistand ist hier unbedingt zu empfehlen.

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