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Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?

Wer kennt das nicht – gerade im Altbau ist ein Keller nicht nur kalt, sondern auch nass und feucht! Wenn der Keller dann nicht mal zur Lagerung genutzt werden kann, weil sich überall Schimmel ansetzt, wird die Nutzwertigkeit auf null reduziert. Nichts mit Hobbyraum oder ergänzender Lagermöglichkeit – ein feuchter Keller wird dann schnell zum Problem. Ist dies ein Grund zur Mietminderung? Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich. Je nach dem, was vertraglich vereinbart ist und ob es sich um einen Neubau oder Altbau handelt, werden dem Mieter unterschiedliche Rechte zu gesprochen. Die Tendenz geht dahin, das besonders in Häusern der älteren Generation, ein trockener Keller wohl nicht erwartet werden kann.

Warum? Erfahren Sie die Antwort im nachfolgenden Artikel. Hier wird Ihnen ein Überblick gegeben, wann ein feuchter Keller eine Mietminderung rechtfertigt und welche Urteile es gibt.

I. Feuchter Keller als Mangel bei Mietminderung

Mietminderung ist den meisten Mietern grundsätzlich ein Begriff. Die monatliche Mietzahlung kann reduziert werden, wenn die Mietsache nicht vertragsgemäß ist und die Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich (bzw. unzumutbar) eingeschränkt ist. Nicht vertragsgemäß ist eine Mietwohnung, wenn sie einen Mangel (z.B. Schimmel, Bauschäden etc.) hat oder ihr einer anhaftet (z.B. durch Belästigungen / Störungen Dritter, wie Baulärm etc.). Kein Unterschied wird dabei zwischen der Mietsache (z.B. Mietwohnung) und den mitvermieteten Sachen und Räumen, wie Treppen, Fluren, Böden, Kellern oder Zugängen gemacht (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Rn. 1).

Ein feuchter Keller als Grund der Mietminderung setzt demnach drei Dinge voraus:

  • der Keller muss ein mitvermieteter Raum sein
  • der Keller darf nicht vertragsgemäß sein
  • der Mangel „feuchter Keller“ muss die Gebrauchstauglichkeit erheblich einschränken/aufheben

1. Keller mitvermieteter Raum?

Angefangen bei der ersten Voraussetzung für den Minderungsanspruch ist Dreh- und Angelpunkt der Mietvertrag. Ist der Keller ausdrücklich mitvermietet? Nur dann, wenn der Keller in irgendeiner Weise im Mietvertrag aufgeführt ist, kann man sicher von einer Mitvermietung ausgehen. Ist der Keller nicht im Mietvertrag erwähnt, kann sich die Vermietung aus einer mündlichen Vereinbarung oder einem schlüssigen Handeln, wie der Übergabe der Kellerschlüssel ergeben (so LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14).

Liegen keine stichhaltigen Dinge vor, die auf die Mitvermietung des Kellers hindeuten, wird von manchen Gerichten in der Bereitstellung der Kellerräume eine unentgeltliche Leihe gesehen (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az.:13 B S 13/96). Minderungsansprüche scheiden dann von vorneherein aus. Mehr zu diesem Thema in dem Beitrag: „Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?„.

2. Keller nicht vertragsgemäß?

Ist der Keller Teil der Mietsache stellt sich die Frage, ob er vertragsgemäß ist. Normalerweise wird man annehmen dürfen das auch ein Keller in einem ordnungsgemäßen vertragsgemäßen Zustand ein solcher ist, der isoliert und witterungsunabhängig trocken ist.

Aber auch ein feuchter Keller kann vertragsgemäß sein. Es kommt nämlich bei der Frage nach der vertragsgemäßen Beschaffenheit darauf an, was zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof stellt in erster Linie auf die, von den Mietvertragsparteien vereinbarte, Beschaffenheit der Mietsache ab (BGH, Urteil vom 06. Oktober 2004, Az.: VIII ZR 355/03). Akzeptiert man also die Mietwohnung in Kenntnis des feuchten Kellers, kann deswegen nicht gemindert werden, § 536 b S. 1 BGB. Eine Ausnahme gilt nur dann wenn der Mieter sich bei Vertragsschluss die Minderung wegen des feuchten Kellers vorbehält § 536 b S. 3 BGB.

Ein feuchter Keller kann auch dann als vertragsgemäß angesehen werden, wenn aufgrund der Art des Hauses kein anderer Keller erwartet werden kann. Davon wird zum Beispiel bei der Anmietung einer Wohnung mit Keller in einem Altbau ausgegangen, wenn der Keller nämlich die Maßstäbe einhält, die zur Zeit des Hausbaus an die Kellereigenschaften gestellt wurden. Dann erfüllt der Keller nach der Verkehrsanschauung sein „Soll“ (vgl. BGH Urt. v. 05.06.2013, Az.: VIII ZR 287/12 – m. Anm. Schach, jurisPR-MietR 15/2013 Anm. 1). Ein neubautrockener Keller ist daher bei einem Altbau regelmäßig mangels entsprechender Vereinbarung (– anders, wenn diese Eigenschaft vom Vermieter zugesichert wurde) kein Vertragssoll (so Jahreis, jurisPR-MietR 4/2015 Anm. 1). Aber das bedeutet nicht, das es einen allgemeinen Grundsatz gäbe, dass ein feuchter Keller in einem Altbau immer hinzunehmen ist (vgl. WuM 2005, 209-210).

3. Mangel „feuchter Keller“: Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit

Als Dritte Voraussetzung der Minderung wegen dem feuchten Keller muss eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegen. Das bedeutet, der feuchte Keller, muss über hinzunehmende Unannehmlichkeiten hinaus, wie z. B. typische Modrigkeit in Altbaukellern oder eingeschränkte Lagermöglichkeiten bestimmter Gegenstände, in unzumutbarer Weise zur Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit führen. So etwa, wenn die Kellernutzung völlig unmöglich ist.

II. Urteile: Feuchter Keller als Grund der Mietminderung

Ist ein feuchter Keller der Streitpunkt sind sich selbst die Gerichte nicht immer einig, wann und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist:

  • Keine Mietminderung bei eingeschränkter Lagermöglichkeit:

Wenn in einem Keller eines älteren Gebäudes (Wohnhaus von 1935) lediglich die Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Vorräte nicht möglich ist, AG Münster, Urteil vom 20. Dezember 2000, Az.: 48 C 2592/00.

  • Feuchter Keller ist im Altbau hinzunehmen:

Nein: LG Berlin Urteil vom 12.03.2013, Az.: 63 S 628/12; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Mai 2004, Az.: I-3 Wx 95/04: jedenfalls nicht wenn nie richtig isoliert wurde

Ja: Einschränkungen sind für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs bei einem Altbaukeller hinzunehmen zit. LG Dresden, Urteil vom 17. Juni 2014, Az.: 4 S 4/14; Leichte Durchfeuchtung in Abstellräumen im Keller ist bei Altbauten kein Mangel zit. AG Ansbach, Urteil vom 05. Februar 2013, Az.: 2 C 2268/11; Mieter einer Altbauwohnung kann nicht ohne weiteres erwarten, dass der zur Wohnung gehörende Keller trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist zit. LG Mannheim, Urteil vom 08. April 1998, Az.: 4 S 158/97 und LG Osnabrück, Urteil vom 11. April 2001, Az.6 S 1247/00

  • Minderungsquote feuchter Keller:

10 % AG Bad Bramstedt, Urteil vom 20. Juli 1989, Az.: 5 C 44/89

5 % AG Düren, Urteil vom 16. Dezember 1981, Az. 8 C 465/81

3 % AG Spandau, Urteil vom 31. März 2015, Az.: 5 C 4/15

20 % Brandenburgisches OLG, Urteil vom 25. September 2008, Az.: 12 U 78/07: Unbenutzbarkeit der gesamten Kellerfläche eines Einfamilienhauses

III. Fazit

Es lässt sich festhalten, dass ein feuchter Keller zur Mietminderung berechtigt. Maßgeblich ist, welche Beschaffenheit der Keller bei Einzug hatte und ob es sich um einen Altbau oder Neubau handelt. Vermuten Sie einen Anspruch? – Dann klären sie Ihre Erfolgsaussichten mit einem Anwalt. Ein Mietminderungsanspruch kann regelmäßig ab dem ersten Tag der Beeinträchtigung geltend gemacht werden. Zum Vorgehen für Mieter: „10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor„.

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