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Muss ein Mieter bei Auszug den Keller streichen?

Beim Auszug kommt es schon mal vor, dass vom Mieter die Wohnung oder zumindest einzelne Zimmer zu streichen sind. Vom Keller hört man eher selten etwas. Dabei kann die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen / Renovierung sehr wohl auch den Keller, die Abstellkammer oder den Dachboden betreffen. Maßgeblich ist die mietvertragliche Vereinbarung. Ist darin bestimmt, dass die Nebenräume, wie Abstellkammer, Keller, Dachboden oder die Waschküche ein Teil der Mietsache sind, dann kann die vertragliche Renovierungspflicht bei Auszug dazu führen, dass der Pinsel zu schwingen ist und die Nebenräume zu streichen sind.

Eine Pflicht zum Streichen gibt es beim Keller nicht unbedingt. Der Keller ist nur dann zu streichen, wenn es wirksame Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht und der Keller Mietgegenstand ist.

I. Ist der Keller Bestandteil der Mietsache?

Keller, Abstellraum, Dachboden und Co. werden vom Mieter meist selbstverständlich mit genutzt. Kaum beachtet im Mietvertrag, wissen viele Mieter nicht einmal, ob diese Nebenräume überhaupt im Mietvertrag genannt sind. Ist zum Beispiel eine Mietwohnung vermietet worden, gehören solche Räume nicht automatisch dazu, wie manch einer vermutet: der Keller muss ausdrücklich als Teil des Mietgegenstandes benannt sein. Ansonsten gilt der Keller als nicht mitvermietet.

Das spielt für den Mieter zwar natürlich keine Rolle, solange er den Keller während der Mietzeit nutzen kann, bei Auszug ist es aber wichtig, wenn es ums Thema Streichen geht. Denn, wenn der Keller nicht mitvermietet und daher nicht Bestandteil der Mietsache ist, hat der Mieter hier nicht zu renovieren. Die vertragliche Renovierungspflicht kann sich nämlich nur auf den Mietgegenstand (also Mietwohnung) beziehen.

Vorsicht ist allerdings bei Mietverträgen geboten, bei denen formuliert ist, dass auch Nebenräume mitvermietet sind und Mietverträgen, die über ein Wohnhaus im Ganzen gemacht werden. Keller, Abstellräume und Dachboden sind bei solchen Verträgen regelmäßig ohne explizite Nennung Teil der Mietsache.

Weitere Details zum Keller und Mietvertrag können Sie zudem in den Beiträgen: „Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?“ und „Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu?“ nachlesen.

II. Verpflichtung zum Streichen bei Auszug muss wirksam sein

Nur, weil der Keller Bestandteil der Mietsache ist, bedeutet das noch nicht, dass der Keller bei Auszug zu streichen ist. Eine Verpflichtung zum Streichen als solche gibt es grundsätzlich nicht bei Auszug.

Der Mieter muss im Rahmen seiner Renovierungspflicht nur dann Streichen, wenn

  • eine Renovierungspflicht bezüglich der Mietsache besteht (Schönheitsreparaturverpflichtung)

und

  • es tatsächlich notwendig ist, zu streichen – zum Beispiel, weil der Anstrich schon sehr veraltet oder vergilbt ist oder die Farbe abblättert (objektive Notwendigkeit der Durchführung der Renovierung) 

1. Schönheitsreparaturverpflichtung

Der Mieter muss ohne vertragliche Vereinbarung, bei Auszug nichts machen. Denn, nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, ist eigentlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit hat der Vermieter alle Arten von Reparaturen und Renovierungen, einschließlich der Schönheitsreparaturen beim Auszug auf eigene Kosten zu machen. Gewöhnliche Gebrauchs- und Abnutzungspuren der Mietwohnung (bzw. des ganzen Mietgegenstands, also auch Keller und Co.) hat der Mieter nicht zu vertreten, § 538 BGB. Das bedeutet, die normalen „Verschleißspuren“ müssen eigentlich auch vom Mieter nicht beseitigt werden.

Da diese Rechtsfolge in der Praxis eher unbeliebt ist, wird in Mietverträgen eine Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters vereinbart. Dadurch wird ihm die Beseitigung dieser Abnutzungsspuren und der damit verbundenen „Schönheitsmängel“ auferlegt (Schönheitsreparatur- bzw. Renovierungsklausel). Wirksam können aber nur malermäßige Beseitigungsarbeiten von Spuren des vertragsgemäßen Wohngebrauchs verlangt werden – Instandsetzungsarbeiten fallen nicht darunter. Im Gesetz heißt es dazu:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV – Zweite Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen)

Ein Streichen des Kellers kann also nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn er grundsätzlich bei Auszug eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat. 

2. Notwendigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Zum Zeitpunkt des Auszugs muss der Zustand des Kellers so sein, dass ein Streichen erforderlich ist. Der ursprüngliche Zustand des Kellers bei Übergabe ist dabei nicht unerheblich. Ist der Keller zum Beispiel baufällig und bedarf einer Renovierung ist das allein Sache des Vermieters. Der Mieter muss die Mietsache auch nicht in einem besseren Zustand zurückgeben als er sie erhalten hat. Zeitlich festgelegte Pläne zur Durchführung von Streicharbeiten, wie z.B. Fristenpläne für Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind unwirksam. Eine Pflicht zum Streichen des Kellers kann hier nur in Einzelfällen zu bejahen sein.

III. Fazit: Streichen bei Auszug mag sein, aber nicht im Keller!

Ob ein Mieter den Keller bei Auszug streichen muss ist daher von zwei Dingen ab:

  • Ist der Keller überhaupt Bestandteil der Mietsache und
  • besteht eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen?

Meist fehlt es schon an der ersten Voraussetzung, so dass eine Pflicht den Keller bei Auszug zu streichen regelmäßig nicht bejaht werden kann.

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