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Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?

Wenn der Keller nicht im Mietvertrag steht macht das zunächst nichts. Was alles Bestandteil der Mietsache ist, wird zwar durch den Mietvertrag schriftlich festgehalten, schließt aber solche Räume nicht aus, die der Vermieter und Mieter darüber hinaus übereinstimmend zur Mietsache zählen. Es kommt also auf die Vereinbarung die eventuell neben dem Mietvertrag zu dem Keller getroffen wurden. Auch die Handhabung des Nutzungsrechts kann entscheiden sein. Nutzt der Mieter den Keller bereits seit Mietbeginn allein oder nur auf Anfrage beim Vermieter? Gibt es mündliche Absprachen oder hat der Vermieter dem Mieter mit Wohnungsübergabe den Kellerschlüssel übergeben? Wird der Strom im Keller zusammen mit der Stromabrechnung der Mietwohnung abgerechnet?

Ist der Keller nicht im Mietvertrag erwähnt, kann er trotzdem, Bestandteil des Mietvertrages über die Mietwohnung sein. Erfahren Sie hier warum und wann das der Fall ist.

I. Grundsatz: Nicht vereinbart – Nicht vermietet?

Im Mietrecht überlässt der Vermieter dem Mieter ein Besitzrecht und ein Gebrauchsrecht an der Mietsache nach § 535 BGB. Regelmäßig ist das natürlich die Mietwohnung. Daneben sind aber oft auch Gartenanteile, ein Stellplatz oder eine Garage beinhaltet. Der Mieter kann diese dann frei nach Lust und Laune nutzen, wenn er sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs richtet. Bei einem Keller ist das nicht anders.

Festgelegt werden die Bestandteile des Mietobjekts, also Mietwohnung, Garage, Terrasse/Balkon, Keller, Garten usw. in einem Mietvertrag. Der Mietvertrag ist für den Mieter und den Vermieter verbindlich und beweist, was zwischen den beiden geregelt wurde. Fehlt eine Regelung, wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass dazu nichts vereinbart wurde. Steht der Keller nicht im Mietvertrag müsste also davon ausgegangen werden, dass er nicht Bestandteil des Mietvertrages ist und nicht vom Mieter angemietet wurde. Ein Recht auf einen Keller gibt es nicht, wie Sie in dem Artikel: „Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu?“ nachlesen können.

Dies ist aber sehr theoretisch und nicht besonders praxistauglich, denn regelmäßig wird bei einer Mietwohnung ein Keller oder Kellerabteil als dazugehöriges Nebengelass (Nebenraum / Zubehörraum) mitvermietet (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 325). In manchen Mietverträgen wird der Keller nicht genannt, wird aber durch die Bezeichnung des Mietgegenstandes mit „dazugehörigen Gebäuden und Räumen“ zur Mietsache gezählt und gilt als mitvermietet. Die Anmietung des Kellerraums kann auch zusätzlich mündlich vereinbart worden sein (OLG Frankfurt, Urteil vom 27. April 2016, Az.: 2 U 9/16). Oftmals ergibt sich die beabsichtigte Mitvermietung außerdem aus den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort oder dem Verhalten des Vermieters (vgl. unter II).

Es wird daher auch vertreten, dass bei einer Wohnraummiete der Keller grundsätzlich ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag und ohne separate Miete zu den Mieträumen gehört (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 325). Dies ist aber nicht höchstrichterlich so entschieden worden.

Bisher gilt:

Ist der Keller nicht im Mietvertrag und gibt es auch sonst keine schriftliche, mündliche oder stillschweigende Vereinbarung mit der eine Mitvermietung nachgewiesen werden kann, ist der Keller nicht Bestandteil der Mietsache. Es wird dann von einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung in Form einer Leihe nach § 598 ff. BGB ausgegangen (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az.: 13 B S 13/96).

II. Keller nicht im Mietvertrag: Stillschweigende Mitvermietung?

Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung können andere Anhaltspunkte auf eine Mitvermietung deuten, wenn der Keller nicht im Mietvertrag steht:

Wurde etwa ein Keller nicht im Mietvertrag aufgeführt, aber vom Vermieter zusammen mit der Mietwohnung übergeben, indem er dem Mieter die Schlüssel zum Keller und der Wohnung überreicht hat, ist von einer Mitvermietung auszugehen (so KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az.: 8 U 207/15: Übergabe der Kellerschlüssel).

Ist der Keller mit dem Stromanschluss zusätzlich in die Stromanlage der Wohnung eingebunden, so gehört er zur Mietsache (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14). Der Keller wurde dann nämlich nicht unverbindlich zur Nutzung überlassen, sondern sollte nach beiderseitigem Verständnis zu vermieteten Wohnung gehören (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14).

Demgegenüber soll nach einem älteren Urteil eine stillschweigende Erstreckung des Mietgebrauchs auf den Keller nicht allein deshalb angenommen werden können, weil der Vermieter längere Zeit die Nutzung duldete (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96).

Kurz gesagt, ist der Keller nicht im Mietvertrag genannt, wurde der Kellerschlüssel aber mit übergeben und ist auch der Strom mit der Mietwohnung verbunden, nehmen die Gerichte eine Mitvermietung an!

III. Warum ist es wichtig, ob der Keller mitvermietet ist oder nicht?

Natürlich kann man sagen, es ist ja egal, ob der Keller Mietgegenstand ist oder nicht, solange ich den Keller nutzen kann. Klar, wenn kein Hahn danach kräht! Entscheidend wird dieser Punkt ja auch nur dann, wenn entweder die Kellernutzung durch den Vermieter entzogen wird oder der Mieter Mängelrechte aufgrund des Kellerzustandes geltend machen will

Ist der Keller mitvermietet, hat der Mieter dieselben Rechte, wie bei der Mietwohnung. Er hat ein mietvertragliches Gebrauchsrecht im Sinne des § 535 BGB und ein Besitzrecht am Keller. Der Mieter muss diesen nicht auf Forderung des Vermieters räumen, wenn der Vermieter den Keller nutzen oder jemand anderem geben will. Wird der Kellerzugang versperrt oder die Nutzung untersagt, stellt die einen Mietmangel dar und der Mieter kann die Miete mindern (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Rn. 1). Auch bei anderen Beeinträchtigung, wie einem feuchten Keller, kann der Mieter dann zum Beispiel die Mietminderung verlangen, obwohl der Kelle nicht im Mietvertrag steht (mehr zum Thema in dem Artikel „Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?„).

Besteht nur ein Leihverhältnis kann der Vermieter jederzeit die kostenlose Überlassung des Kellers wiederrufen und diesen zurückfordern (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96). Der Vermieter kann die sofortige Rückgabe nach § 604 Abs. 3 BGB fordern und der Mieter hat kein Besitzrecht. Auch eine Mietminderung kommt hier nicht in Betracht.

IV. Fazit

Damit lässt sich festhalten, sobald der Keller nicht im Mietvertrag genannt ist, kann sich zu einem späteren Zeitpunkt ein Problem ergeben. Zwar wird der Keller trotzdem oft als mitvermietet betrachtet, im Zweifel ist der Mieter aber verpflichtet sein Besitzrecht darzulegen. Es empfiehlt sich daher immer auch eine schriftliche Vereinbarung. Auf mündliche Zusagen, dass man den Keller nutzen kann, auch wenn der Keller nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, sollte man sich nicht immer verlassen.

14 Antworten auf "Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?"

  • Steven
    16.07.2018 - 09:00 Antworten

    Ein sehr ausführlicher Bericht, was passiert jedoch, wenn es Schäden bzw. ein Einbruch in dem Kellerabteil gab, welche nicht im Mietvertrag schriftlich festgehalten wurde. Muss der Vermieter für die Schäden aufkommen?

  • Petra Leuchter
    27.03.2019 - 19:43 Antworten

    Hallo ich wohne in einer Mietwohnung von 50 qm und in unserem Haus gibt es für jede Wohnung einen Keller. Meine inzwischen 79 jährige Vermieterin vermietet die Keller aber grundsätzlich nur zusätzlich, ich hätte also keinen Kellerschlüssel bekommen .Sie verlangt für den Keller 60 Euro und eine 3 monatige Kaution von 180 Euro für den Keller, dieser Keller ist aber in meinem Mietvertrag eingetragen als Zusatz. Also hat meine Vermieterin inzwischen nach 2 Jahren einen Betrag von 1440 Euro plus 180 Euro Kaution also insgesamt 1620 Euro erhalten. Ich konnte mir einen Keller aussuchen und da mein Keller zum Einzug noch nicht frei war ist er nachträglich in meinem Mietvertrag aufgenommen worden. Nun hat eine Hausverwaltung die Vermietung übernommen und hat die Wohnung unter mir mit der gleichen Größe wie meine mit Keller vermietet für 60 Euro weniger, also ich zahle 680 Euro plus den Keller mit 60 Euro und Sie zahlt 680 Euro mit Keller. Also ich habe jetzt erst erfahren das Keller als Zubehörräume nicht zur Wohnfläche gehören und nicht mit eine extra Miete kosten dürfen. Ich wusste das bisher nicht und habe gezwugener Maßen den Keller mit bezahlt. Wie ist nun die Rechtslage. Lg, Petra

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:33 Antworten

      Hallo Petra,

      wenn eine Keller mitvermietet ist und mit der Wohnungsmiete abgegolten ist, dann muss die Vermieterin Ihnen auch einen Keller zur Verfügung stellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joern Grosskopf
    13.10.2020 - 18:31 Antworten

    Hallo,
    Unsere Mieterin hat eine Wohnung 2 Zi / 57qm mit zusätzlichem Dachboden als Nebengelass vor 5 Jahren gemietet.
    Im Mietvertrag ist der 12qm/beheizte Dachboden, der nur von ihrer Wohnung zugänglich ist, als Nebengelass festgelegt.
    bei der Übergabe wurde klargestellt, dass kein weiterer Raum zur Mietsache gehört.

    Nun fordert sie zusätzlich einen Kellerraum!
    Der Raum würde ihr zustehen, meint sie.

    vg Joern

    • Mietrecht.org
      14.10.2020 - 18:57 Antworten

      Hallo Joern,

      ein Keller steht einem Mieter dann zu, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jobri
    31.01.2021 - 08:17 Antworten

    Hallo,

    in unserem Fall geht es um ein Haus mit Baujahr 1911. Der Keller steht nicht im Mietvertrag, allerdings kann der Mieter von einer Mitvermietung ausgehen. 20 Monate nach Einzug erfolgt eine Mängelanzeige mit angekündigter Mietminderung i.H.v. 10% wegen eines feuchten Kellers und Schadensersatzforderung wegen „verschimmelter“ Lagerungsgegenstände. Der Vermieter hat dem Mieter jedoch ausdrücklich vor Beginn des Mietverhältnisses gesagt, dass das Haus aufgrund seines Alters entsprechend feucht ist und keine empfindlichen Gegenstände gelagert werden sollten. Der feuchte Zustand ist also gewissermaßen Teil des mündlichen Mietvertrages und ein trockener Keller gehörte 1911 aller Voraussicht nach nicht zum Stand der Technik.
    Wie sieht die rechtliche Lage hier aus? Vielen Dank!

    VG

    • Mietrecht.org
      31.01.2021 - 09:16 Antworten

      Hallo Jobri,

      suchen Sie nach „Mietminderung wegen feuchtem Keller im Altbau“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja
    06.03.2021 - 19:49 Antworten

    Hallo,
    ich ziehe jetzt aus meiner Wohnung aus. Ich habe 15 Jahre in meiner Wohnung gelebt und möchte alles ordungsgemäß übergeben.
    Meine alte Hausverwaltung gibt es nicht mehr und ich habe seit ca. 8 Jahren eine neue Hausverwaltung. Sie sind sehr unkomplizert und wir konnten immer alles mit Absprachen regeln, damit meine ich, das zb. Mängel sofort beseitigt wurden. Als ich hier eingezogen bin hat man mir einen Kellerschlüssel übergeben aber nur für die Eingangstür, dieser Schlüssel ist der gleiche für die Haustür.
    In meinem Mietvertrag ist mir nicht eindeutig ein Kellerraum/zelle zugewiesen worden dort steht nur: …Kellerraum soweit vorhanden und die mündliche Absprache war, wenn ich einen Kellerraum nutzen möchte, soll ich unseren Hausmeister darauf ansprechen. In der ganzen Zeit habe ich nicht einmal den Keller betreten oder ihn benötigt. Ich empfand ihn auch nicht als sicher und sauber. Meine Nachbarn haben mir berichtet, dass der Keller mit Ratenkot teilweise verunreinigt ist und Einbrüche die Regel sind.
    Meine Frage ist nun, ob irgendwelche rechtlichen Konzequenzen für mich entstehen könnten, wenn mein Nachmieter einen Kellerraum möchte und die Verwaltung darauf besteht, das ich irgend einen Kellerraum leer räumen soll oder man macht dies selbst auf meine Kosten, muss ich dem dann Folge leisten?
    Ich habe bereits mit unserem Hausmeister gesprochen und er meinte, wenn mein Name oder meine Mietobjektnummer nicht an einer der Kellerräume steht dann möchte ich diesen Sachverhalt auch bitte der Hausverwaltung mitteilen.

    Viele Grüße und danke für ihre Hilfe

  • Ramona Hölscher
    25.03.2021 - 17:54 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit 2014 in einer Mietwohnung. Die Kellerräume stehen nicht mit im Mietvertrag. Die Nutzung der zwei Räume wurde mir mündlich zugesagt und der Strom läuft mit über meinen Zähler. Auch die Heizung wird jährlich mit auf meiner Ablesung aufgeführt.
    Nun habe ich am 30.12.2020 die Kündigung der Wohnung zum 30.06.2021 erhalten. Alles nicht so schlimm, aber nun verlangt meine Vermieterin, dass ich den Keller leeren muss. Erst war es nur der eine Raum, da sie einen Durchbruch machen müssen. Das habe ich gemacht.
    Jetzt bekomme ich eine WhatsApp, dass ich den zweiten Raum innerhalb einer Woche auch leeren muss, da sie da schon mit den Renovierungen anfangen möchten.
    Wie ist nun die Rechtslage? Darf sie das oder habe ich Zeit bis zum 30.06.?

    Viele Grüße und Danke für Ihre Hilfe.

    • Mietrecht.org
      26.03.2021 - 08:11 Antworten

      Hallo Ramona,

      verweisen Sie auf die Nutzung seit vielen Jahren, gegen Sie gegenüber dem Vermieter davon aus, dass die Räume mitvermietet sind und finden Sie eine einvernehmliche Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Groos
    24.04.2021 - 08:14 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben eine Erdgeschosswohnung mit Zugang zur Terrasse/Garten welcher eingezäunt ist inkl. Einem abschließbaren Tor.

    Im Mietvertrag steht Terrasse und sonst nichts weiter.

    Hinter dem Gartentörchen ist ein Spaziergängerweg welchen wir gerne nutzen (da alles ebenerdig wegen Kinderwagen).

    Nun hat nur unser Vermieter 2 Schlüssel für das Tor und hat uns das Tor jetzt verschlossen und möchte uns keinen abgeben (wurde freundlich erfragt).

    Jetzt müssen wir immer die Treppe hinunter. Weiterhin kommt dazu, das der Vermieter immer kommt und geht wann er möchte um rasen zu mähen etc.

    Hinzu kommt das es ein 3 Parteien Haus ist, falls es wichtig ist.

    • Mietrecht.org
      24.04.2021 - 08:21 Antworten

      Hallo Herr/Frau Groos,

      es geht bei Ihnen um das Thema „Vertragsgemäßer Zustand„. Können Sie erwarten, dass ein Tor zu Ihrem Garten von einen öffentlichen Weg zugänglich ist? Vermutlich schon. Weisen Sie den Vermieter darauf hin, dass Sie um Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Amelie
    29.04.2021 - 23:43 Antworten

    Hallo,
    ich wüsste gerne noch, ob der Vermieter das Kellerabteil betreten darf, ohne den Mieter zu informieren. Das Kellerabteil steht nicht im Mietvertrag.

    • Mietrecht.org
      30.04.2021 - 13:17 Antworten

      Hallo Amelie,

      wenn Ihnen der Keller zugeordnet ist, darf der Vermieter die Keller m.E. nicht betreten. Warum hat der Vermieter einen Schlüssel?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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