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Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?

Wenn der Keller nicht im Mietvertrag steht macht das zunächst nichts. Was alles Bestandteil der Mietsache ist, wird zwar durch den Mietvertrag schriftlich festgehalten, schließt aber solche Räume nicht aus, die der Vermieter und Mieter darüber hinaus übereinstimmend zur Mietsache zählen. Es kommt also auf die Vereinbarung die eventuell neben dem Mietvertrag zu dem Keller getroffen wurden. Auch die Handhabung des Nutzungsrechts kann entscheiden sein. Nutzt der Mieter den Keller bereits seit Mietbeginn allein oder nur auf Anfrage beim Vermieter? Gibt es mündliche Absprachen oder hat der Vermieter dem Mieter mit Wohnungsübergabe den Kellerschlüssel übergeben? Wird der Strom im Keller zusammen mit der Stromabrechnung der Mietwohnung abgerechnet?

Ist der Keller nicht im Mietvertrag erwähnt, kann er trotzdem, Bestandteil des Mietvertrages über die Mietwohnung sein. Erfahren Sie hier warum und wann das der Fall ist.

I. Grundsatz: Nicht vereinbart – Nicht vermietet?

Im Mietrecht überlässt der Vermieter dem Mieter ein Besitzrecht und ein Gebrauchsrecht an der Mietsache nach § 535 BGB. Regelmäßig ist das natürlich die Mietwohnung. Daneben sind aber oft auch Gartenanteile, ein Stellplatz oder eine Garage beinhaltet. Der Mieter kann diese dann frei nach Lust und Laune nutzen, wenn er sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs richtet. Bei einem Keller ist das nicht anders.

Festgelegt werden die Bestandteile des Mietobjekts, also Mietwohnung, Garage, Terrasse/Balkon, Keller, Garten usw. in einem Mietvertrag. Der Mietvertrag ist für den Mieter und den Vermieter verbindlich und beweist, was zwischen den beiden geregelt wurde. Fehlt eine Regelung, wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass dazu nichts vereinbart wurde. Steht der Keller nicht im Mietvertrag müsste also davon ausgegangen werden, dass er nicht Bestandteil des Mietvertrages ist und nicht vom Mieter angemietet wurde. Ein Recht auf einen Keller gibt es nicht, wie Sie in dem Artikel: „Steht einem Mieter ein Keller oder Abstellraum zu?“ nachlesen können.

Dies ist aber sehr theoretisch und nicht besonders praxistauglich, denn regelmäßig wird bei einer Mietwohnung ein Keller oder Kellerabteil als dazugehöriges Nebengelass (Nebenraum / Zubehörraum) mitvermietet (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 325). In manchen Mietverträgen wird der Keller nicht genannt, wird aber durch die Bezeichnung des Mietgegenstandes mit „dazugehörigen Gebäuden und Räumen“ zur Mietsache gezählt und gilt als mitvermietet. Die Anmietung des Kellerraums kann auch zusätzlich mündlich vereinbart worden sein (OLG Frankfurt, Urteil vom 27. April 2016, Az.: 2 U 9/16). Oftmals ergibt sich die beabsichtigte Mitvermietung außerdem aus den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort oder dem Verhalten des Vermieters (vgl. unter II).

Es wird daher auch vertreten, dass bei einer Wohnraummiete der Keller grundsätzlich ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag und ohne separate Miete zu den Mieträumen gehört (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 325). Dies ist aber nicht höchstrichterlich so entschieden worden.

Bisher gilt:

Ist der Keller nicht im Mietvertrag und gibt es auch sonst keine schriftliche, mündliche oder stillschweigende Vereinbarung mit der eine Mitvermietung nachgewiesen werden kann, ist der Keller nicht Bestandteil der Mietsache. Es wird dann von einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung in Form einer Leihe nach § 598 ff. BGB ausgegangen (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az.: 13 B S 13/96).

II. Keller nicht im Mietvertrag: Stillschweigende Mitvermietung?

Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung können andere Anhaltspunkte auf eine Mitvermietung deuten, wenn der Keller nicht im Mietvertrag steht:

Wurde etwa ein Keller nicht im Mietvertrag aufgeführt, aber vom Vermieter zusammen mit der Mietwohnung übergeben, indem er dem Mieter die Schlüssel zum Keller und der Wohnung überreicht hat, ist von einer Mitvermietung auszugehen (so KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az.: 8 U 207/15: Übergabe der Kellerschlüssel).

Ist der Keller mit dem Stromanschluss zusätzlich in die Stromanlage der Wohnung eingebunden, so gehört er zur Mietsache (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14). Der Keller wurde dann nämlich nicht unverbindlich zur Nutzung überlassen, sondern sollte nach beiderseitigem Verständnis zu vermieteten Wohnung gehören (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14).

Demgegenüber soll nach einem älteren Urteil eine stillschweigende Erstreckung des Mietgebrauchs auf den Keller nicht allein deshalb angenommen werden können, weil der Vermieter längere Zeit die Nutzung duldete (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96).

Kurz gesagt, ist der Keller nicht im Mietvertrag genannt, wurde der Kellerschlüssel aber mit übergeben und ist auch der Strom mit der Mietwohnung verbunden, nehmen die Gerichte eine Mitvermietung an!

III. Warum ist es wichtig, ob der Keller mitvermietet ist oder nicht?

Natürlich kann man sagen, es ist ja egal, ob der Keller Mietgegenstand ist oder nicht, solange ich den Keller nutzen kann. Klar, wenn kein Hahn danach kräht! Entscheidend wird dieser Punkt ja auch nur dann, wenn entweder die Kellernutzung durch den Vermieter entzogen wird oder der Mieter Mängelrechte aufgrund des Kellerzustandes geltend machen will

Ist der Keller mitvermietet, hat der Mieter dieselben Rechte, wie bei der Mietwohnung. Er hat ein mietvertragliches Gebrauchsrecht im Sinne des § 535 BGB und ein Besitzrecht am Keller. Der Mieter muss diesen nicht auf Forderung des Vermieters räumen, wenn der Vermieter den Keller nutzen oder jemand anderem geben will. Wird der Kellerzugang versperrt oder die Nutzung untersagt, stellt die einen Mietmangel dar und der Mieter kann die Miete mindern (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Rn. 1). Auch bei anderen Beeinträchtigung, wie einem feuchten Keller, kann der Mieter dann zum Beispiel die Mietminderung verlangen, obwohl der Kelle nicht im Mietvertrag steht (mehr zum Thema in dem Artikel „Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?„).

Besteht nur ein Leihverhältnis kann der Vermieter jederzeit die kostenlose Überlassung des Kellers wiederrufen und diesen zurückfordern (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96). Der Vermieter kann die sofortige Rückgabe nach § 604 Abs. 3 BGB fordern und der Mieter hat kein Besitzrecht. Auch eine Mietminderung kommt hier nicht in Betracht.

IV. Fazit

Damit lässt sich festhalten, sobald der Keller nicht im Mietvertrag genannt ist, kann sich zu einem späteren Zeitpunkt ein Problem ergeben. Zwar wird der Keller trotzdem oft als mitvermietet betrachtet, im Zweifel ist der Mieter aber verpflichtet sein Besitzrecht darzulegen. Es empfiehlt sich daher immer auch eine schriftliche Vereinbarung. Auf mündliche Zusagen, dass man den Keller nutzen kann, auch wenn der Keller nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, sollte man sich nicht immer verlassen.

Eine Antwort auf "Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?"

  • Steven
    16.07.2018 - 09:00 Antworten

    Ein sehr ausführlicher Bericht, was passiert jedoch, wenn es Schäden bzw. ein Einbruch in dem Kellerabteil gab, welche nicht im Mietvertrag schriftlich festgehalten wurde. Muss der Vermieter für die Schäden aufkommen?

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