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Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage

Eine Mietwohnung mit kleinem Garten, Gartenanteil oder einem Nutzungsrecht für den Garten, ist auf dem Immobilienmarkt ein besonders attraktives Objekt. Dabei gibt es aber Unterschiede in der Gartennutzung: den einen Mietern steht der Garten frei zur Verfügung und darf sogar zur Nutzung als Gemüsegarten verwendet werden, den anderen ist nur das Betreten der Rasenfläche gestattet und eine Bepflanzung untersagt. Grundsätzlich gilt hier für Mieter: umso mehr Rechte bezüglich eines Gartens gewährt werden, umso mehr Pflichten ergeben sich damit. Gartenpflege, Hecke schneiden, Unkraut jäten – was genau der Mieter machen muss, ergibt sich regelmäßig aus dem Mietvertrag. Dort wird alles Wichtige zur Gartennutzung geregelt.

Wie ein Mietvertrag mit Gartennutzung gestaltet werden kann, welche Rechte der Mieter am Garten hat und inwieweit Pflichten zur Gartenpflege auf den Mieter abgewälzt werden können, wird in diesem Artikel erklärt.

I. Gartennutzung: Was erlaubt ist bestimmt der Mietvertrag

Die Möglichkeiten der Gartennutzung des Mieters ergeben sich entweder direkt aus dem Mietvertrag, aus der Hausordnung oder aus einer gesonderten Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Wichtig ist, dass der Mieter im Streitfall seinen Anspruch auf Gartennutzung und den gewährten Umfang nachweisen muss, wenn er sich darauf beruft: Gewährt der Vermieter nur mündlich, dass der Mieter den Garten und das Gartenhaus mitbenutzen darf und entzieht ihm dieses Recht später wieder, ist vom Mieter zu beweisen, dass dieses Recht mitvermietet war. Im Zweifel liegt nämlich nur eine unentgeltliche Leihe vor, die vom Vermieter jederzeit beendet werden kann.

Für eine Mitvermietung eines Gartenanteils, eines Gartens oder eines Rechts zur Gartennutzung sollte unbedingt immer eine schriftliche vertragliche Regelung gelten.

1. Nutzgarten – Ziergarten – Naturgarten

Bereits bei der Abgrenzung, was erlaubt ist, kommt es auf die richtige Formulierung an. Nur weil ein Mieter beispielsweise mietvertraglich die Pflicht übernimmt. Sich um den Garten zu kümmern und Gartenarbeiten zu übernehmen, heißt für den Mieter noch nicht, dass er ein Bestimmungsrecht oder besonderes Nutzungsrecht an dem Garten hat. Er kann über den Garten also nicht frei verfügen und den Garten umgestalten.

Ist die Nutzung des Gartens erlaubt, bedeutet das nicht ohne weiteres, dass man aus einem Nutzgarten wie z.B. einem Gemüsegarten eine Rasenfläche machen kann oder umgekehrt. Grundsätzlich sind die Gartenflächen so zu belassen, wie sie vorgefunden wurden, also als Ziergarten, Nutzgarten oder auch Naturgarten. Die Umgestaltung sollte immer mit dem Vermieter abgesprochen werden, wenn nicht eine ausdrückliche Regelung zur Nutzungsart im Mietvertrag fixiert ist.

Ist sonst zur Nutzung nicht geregelt, hat der Vermieter dem Mieter bei der Mitvermietung der Gartennutzung den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten und kann diesen nicht unzulässig einschränken: z.B. kann eine Formulierung „…der Garten wird mitvermietet und kann von dem Mieter entsprechend der Hausordnung genutzt werden“, dann den bestimmungsgemäßen Gebrauch unzulässig beschränken, wenn nach der Hausordnung das Betreten des Gartens verboten ist. Die Regelung in der Hausordnung wäre dann unwirksam (mehr dazu vgl. unten Formulierung in der Hausordnung).

Ohne Bestimmungen oder Einschränkungen in der Hausordnung beinhaltet die bestimmungsgemäße Nutzung des Gartens, auch das Aufstellen eines Sandkastens und der Gartenmöbel. Die Kinder des Mieters dürfen im Garten spielen und es dürfen auch Feste gefeiert werden, solange Nachbarn oder andere Mitmieter dadurch nicht gestört und Ruhezeiten beachtet werden.

2. Gartenmitbenutzung – alleinige Gartennutzung

Eine weitere Ausgestaltung der Gartennutzung ist das alleinige Recht den Garten zu benutzen oder die Gartenmitbenutzung aller Mieter. Gerade in großen Mietshäusern ist das Recht den Garten zu nutzen allen Mietern gemeinsam gestattet: dies ist die Gartenmitbenutzung. Meist wird hier noch eine besondere Ausgestaltung in der Hausordnung getroffen, was erlaubt ist oder nicht. So, z.B. ob das Ballspielen oder Grillen gestattet ist und wo Wäsche aufgehängt werden darf. Solche Regelungen schränken meist die Gartennutzung ein und sind regelmäßig von allen Mietern zu beachten.

Das alleinige Nutzungsrecht an einem Garten oder Gartenteil ist dagegen speziell für eine Mietpartei ausgestaltet. Hier sollte genau vereinbart werden, was erlaubt ist und was nicht um Missverständnisse mit dem Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses auszuschließen.

II. Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Die Gartenpflege ist nicht mit der Gartennutzung gleichzusetzen. Die Gartenpflege wird separat von der Gartennutzung geregelt und kann entweder in der Form umgelegt werden, dass der Mieter nur einfache Pflegarbeiten übernimmt oder die vollständige umlegbare Gartenpflege. Wie die Umlage der Gartenpflege auf den Mieter zum Beispiel formuliert sein kann, zeigt ihnen der Beitrag: „Mietvertrag für Einfamilienhaus: Häufige Fehler vermeiden (+Muster)“.

Im Übrigen sind die Gartenpflegekosten nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung als Nebenkosten ansatzfähig. Dazu zählen alle laufenden Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, also der Grün- und Außenanlagen. Ausgenommen sind allerdings einmalige Arbeiten, wie z.B. Baumfällarbeiten oder eine vollständige Gartenneuanlage. Welche Kosten vom Vermieter tatsächlich abgerechnet werden können, erklärt Ihnen der Artikel: „Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?“.

Selbst wenn der Mieter auch die Gartenpflege zu erledigen hat, können Gartenpflegekosten in der Nebenkostenabrechnung anfallen. Im Speziellen betreffen das solche Kosten, die z.B. Arbeiten im Garten betreffen, die nicht vom Mieter zu erledigen sind, wie etwa das Schneiden der Hecken im gesamten Anwesen oder die Bepflanzung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsflächen mit gärtnerischen Zierpflanzen, Rasen oder ähnlichem. Natürlich können nur solche Kosten berechnet werden, die auch tatsächlich anfallen, weshalb der Mieter bei berechtigten Zweifeln durchaus den Nachweis der Arbeiten und der Ausgaben des Vermieters mittels Belegen verlangen kann.

III. Formulierung Gartennutzung im Mietvertrag

Je nachdem welche Nutzungsart dem Mieter gewährt sein soll, finden sich unterschiedliche Formulierungen im Mietvertrag. Wichtig ist, dass der Mieter sich regelmäßig nur dann auf ein Recht zur Gartennutzung berufen kann, wenn dies mitvermietet ist: Die Gartennutzung muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Nur weil ein Mietshaus einen Garten oder eine Rasenfläche besitzt, muss das nicht bedeuten, dass dem Mieter ein entsprechendes Nutzungsrecht mitvermietet wird.

Regelung im Formularmietvertrag: In den vorformulierten Standardmietverträgen zu Mietwohnungen findet sich meist folgenden Formulierung:

„Mitvermietete Nebenanlagen (…)“ àHier sollte die Gartennutzung mit eingetragen werden

Ansonsten kann vereinbart werden:

„Zu der Mietwohnung wird der (anliegende) Garten zur alleinigen Nutzung / Mitbenutzung mitvermietet.“

Bei besondere Abreden sollte zusätzlich wie folgt formuliert werden:

  • „Der Mieter kann den Garten nach den Bestimmungen der Hausordnung nutzen. Eine darüber hinaus gehende Nutzung ist nicht gestattet/ Alternativ: Nur nach Einverständnis des Vermieters erlaubt.“
  • Spezielle Rechte wie z.B. „Dem Mieter ist der Gemüse- /Obstanbau und die Fruchtziehung erlaubt, freie Gestaltung als Nutzgarten/ Ziergarten / Umgestaltung und Pflege nach eigener Entscheidung des Mieters usw. (…)“
  • Verbote wie z.B.: „Eine Umgestaltung des Gartens ist dem Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt.“

Bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte etc. bietet sich folgende Formulierung an:

  • „Die Benutzung des Gartens/ Der Garten einschließlich seiner Gebäude und Anlagen wie z.B. das Gartenhaus oder der Pool, sind Bestandteil der Mietsache.“
  • „Zur alleinigen Nutzung des Mieters wird folgende Gartenfläche (…) (à Hier Beschreibung der Lage und Fläche des Gartens in qm) mitvermietet. Der Mieter ist insoweit berechtigt,
    • die Gestaltung des Gartens als Nutzgarten/Ziergarten oder Naturgarten zu bestimmen
    • die im Garten wachsenden Früchte zu ernten, 
    • (…)“

Ausgestaltung der Gartennutzung in der Hausordnung.

  • Gerade bei Mitbenutzung einer Gartenfläche wird die Art und der Umfang in der Hausordnung ausgestaltet. Die Regelungen sind in Ihrer Zulässigkeit an den Vorschriften der allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen und dürfen den Mieter daher nicht unangemessen benachteiligen oder die Rechte aus dem Mietvertrag unzulässig einschränken. Alle Unklarheiten in den Regelungen der Hausordnung gehen zu Lasten des Vermieters, da dieser Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingung ist:

Folgenden Formulierung können z.B. Teil der Hausordnung sein:

„Die Mitbenutzung des Gartens ist allen Mietern des Hauses gestattet.

  • Die Mieter sind berechtigt (…)
  • Es ist den Mietern verboten (…) z.B.
  • „Fußballspielen und Ballspielen auf der Rasenfläche verboten“ (…)
  • „Während der Ruhzeiten von (…) – (…) ist das Spielen im Garten verboten“
  • „Das Grillen oder Errichten offener Feuerstellen im Garten ist grundsätzlich verboten“
  • (…)

Wichtig ist die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag, damit Verstöße abgemahnt werden können. Hier erfahren Sie, ob die Hausordnung richtig einbezogen wurde: „Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?“.

Nachträgliche Vereinbarung zum Mietvertrag (muss von Mieter und Vermieter unterzeichnet sein):

  • „Ergänzung des Mietvertrages vom (…) zur Gartennutzung: (…)“. -> Hier wie oben bei Einfamilienhaus oder Mietwohnung

IV. Kündigung des Gartens: nachträgliches Verbot der Gartennutzung

Verbietet der Vermieter plötzlich die Gartennutzung oder schränkt die Rechte des Mieters an dem Garten sozusagen „von heute auf morgen“ ein, ist der Mieter zunächst darauf zu verweisen seinen Mietvertrag zu prüfen.

Ist dort der Garten, eine Gartennutzung oder Mitbenutzung mitvermietet, stellt das, eine regelmäßig untrennbare Verbindung mit der Mietsache (der Mietwohnung oder des Mietshauses) dar und kann nicht einfach gekündigt oder eingeschränkt werden. Hebt der Vermieter die Nutzung des Gartens auf, ist das nämlich eine Teilkündigung des Mietvertrages, weil der Garten beziehungsweise die Nutzung ja mitvermietet war. Eine solche Teilkündigung ist aber grundsätzlich nach § 573 b BGB unzulässig, wenn der Vermieter kein berechtigtes Kündigungsinteresse (einen ordentlichen Kündigungsgrund) und mit dem Garten eine Gebäudeerweiterung oder Erweiterung der Mietsache beabsichtigt. Der Mieter kann sich hier also auf die Unwirksamkeit einer solchen Kündigung bzw. Nutzungsuntersagung berufen. Dasselbe gilt für den Umfang der Nutzung: grundlos kann dieser nicht einseitig eingeschränkt oder geändert werden.

Ist der Garten nicht in dem Mietvertrag erwähnt, kommt es für die Mieterrechte am Garten darauf an:

  • Handelt es sich um die Miete eines Einfamilienhauses mit Garten, kann je nach Einzelfall der Garten auch ohne ausdrückliche Nennung im Mietvertrag als mitvermietet angesehen werden (so z.B. in einer Entscheidung des OLG Köln mit Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93). Dann gilt das oben Gesagte.
  • Bei einer Mietwohnung hingegen kommt es auf die Vereinbarung an: wurde eine Gartennutzung bisher gewährt, kann dies entweder als konkludente Mitvermietung oder als (jederzeit kündbare) Leihe ausgelegt werden. Ist der Garten allerdings ausschließlich von der Mietwohnung zugänglich gilt dasselbe wie bei die der Vermietung eines Einfamilienhauses. Hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an: Garten mitvermietet oder nicht. Rechtsprechung und Meinungen zu diesem Thema, die auch auf die Gartennutzung anwendbar ist, finden Sie in den Artikeln: „Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?“ und „Steht einem Mieter ein Kelleroder Abstellraum zu?„.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Rechte und Pflichten eines Mieters hinsichtlich der Gartennutzung ergeben sich vollständig aus der mietvertraglichen Vereinbarung. Hier gilt: Nur dann, wenn der Garten ausdrücklich mitvermietet wurde, kann der Mieter rechtlich durchsetzbar ein Nutzungsrecht beanspruchen. Einschränkungen des Nutzungsumfangs oder eine Erweiterung müssen zudem ausdrücklich im Mietvertrag oder der Hausordnung verankert sein: ansonsten gilt: der Vermieter muss den bestimmungsgemäßen Gebrauch gewährleisten.

62 Antworten auf "Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage"

  • Mensching
    03.07.2018 - 11:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir folgende Frage beantworten würden:

    Wir haben eine Doppelhaushälfte mit 124 m² Wohnfläche angemietet. Zum Mietobjekt gehören 400 m² Gartenanteil lt. Mietvertrag. Tatsächlich sind es mal gerade 260 m² Gartenanteil. Hiervon hat uns der Vermieter nunmehr eigenmächtig nochmals einige m² weggenommen, da er diese Fläche von ihm als Lagerfläche benötigt wird.
    Wir hatten den Vermieter bereits aufgefordert, uns die vereinbarte Gartenfläche zur Verfügung zu stellen. Er weigert sich.
    Frage: Welche Ansprüche können wir nun geltend machen. Und wie verhält sich die Aufteilung der Grundsteuer bei einer Doppelhaushälfte? Der Vermieter berechnet die Grundsteuer für EG+OG zzgl. 260 qm Gartenanteil. Ist dies korrekt?

    Über eine Antwort von Ihnen freue ich mich.

    Mit freundlichen Grüßen

    T. M.

    • Mietrecht.org
      03.07.2018 - 15:49 Antworten

      Hallo T. M.,

      wenn der Vermieter den Teil des Grundstücks braucht, dann müssen Sie dem zumindest zustimmen (Sie sind Mieter). Im Zweiten Schritt sollten Sie sich auf eine angemessene Minderung der Miete einigen. Zur Grundsteuer: Wenn der Vermieter hier eine Aufteilung vornimmt, dann sollten Sie schauen, ob das zweite Grundsteuerteil auch zum zweiten Objektteil passt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manzar
    09.07.2018 - 21:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir wohnen in einem Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Das Wohnzimmer öffnet sich direkt zum Garten . Der Garten wird momentan von allen Parteien benutzt , allerdings werden die ganzen Gartenarbeiten wie Rasenmähen aufräumen sauber halten von uns erledigt. Wir sind in diesem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien insgesamt die Einzigen , die in einem Mietverhältnis steht. Welche Rechte stehen uns eigentlich bezüglich der Gartenbenutzung zu? Müssen wir die ganze Gartenpflege selbst ausführen , nur weil wir im EG Bereich wohnen?

    Ich danke Ihnen im voraus und verbleibe

    Mit freundlichen Grüßen

    B.M.

  • Karsten Hader
    18.07.2018 - 15:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Zunächst herzlichen Dank für dieses informative Portal. Ihre Artikel haben mir vieles erleichtert oder zumindest klarer gemacht.
    Macht es für mich als Mieter einen Unterschied, ob in einem Mietvertrag a) das Nutzungsrecht aufgeführt ist, aber der Garten explizit nicht Gegenstand der Miete ist oder b) der Garten mitvermietet wird, wie Sie oben schreiben.
    Es geht mir im wesentlichen darum, zu vermeiden, dass der Vermieter das Nutzungsrecht irgendwann (ohne Mietminderung) aufhebt oder ich vor horrenden Kosten stehe. Der Garten wird von mir regelmäßig gepflegt und ich habe keinerlei Veränderungen durchgeführt/geplant.

    Schon im Voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort.
    Mit herzlichen Grüßen
    Karsten Hader

  • Kai-Heinrich Walter
    27.07.2018 - 09:30 Antworten

    Hallo, vielen Dank zunächst für die Erläuterung.

    Wie schaut es denn im generellen aus wenn das Grundstück geteilt und bebaut werden soll wo die Gärten vermietet sind?
    Und kann auf Schadenseratz geklagt werden weil vor Jahren (ca. 10) in die Gärten investiert wurde?

    Vielen Dank.

  • Ingo Tübing
    08.08.2018 - 09:54 Antworten

    Hallo,

    wir haben nun unsere Wohnung gekündigt und hatten einen Garten, den wir nutzen durften und pflegen mussten.

    Nun haben wir die Wohnung gekündigt und den Garten soweit auf Vordermann gebracht, dass er aus unserer Sicht ok ist (Unkraut weg, Rasen mähen). Allerdings haben wir jetzt nicht jeden Busch geschnitten.

    Unser Vermieter möchte nun gerne, dass wir den Garten ganz penibel auf Vordermann bringen, weil er damals sämtliche Gehwegplatten raus genommen hat und da auch kein Gras über den Platten war und die Hecken sind jetzt 1,5 Meter als damals bei Übergabe, als z.B. eine Kirschlorbeerhecke gerade erst gepflanzt wurde.

    Wie genau darf der Vermieter von uns verlangen, den Garten so zu übergeben, wie wir ihn damals übernommen haben?

    Vielen Dank und viele Grüße
    Ingo

    • Mietrecht.org
      08.08.2018 - 11:18 Antworten

      Hallo Ingo,

      ich würde im Rahmen einer Vorabnahme den Umfang des Rückschnittes klären. Es kann ja nicht im Interesse des Vermieters sein, dass eine hohe Hecke wieder auf 30 cm untergeschnitten wird. Es gibt für Ihre Frage kein „Gesetz“, Sie müssen den Garten vertragsgemäß übergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sina
    23.08.2018 - 12:04 Antworten

    Sgh. Damen und Herren, wir wohnen in einer mehrparteienhaus und wir haben am Samstag in unserem gemeinsamen Garten den Geburtstag meines Sohnes gefeiert von 10-12 uhr Vormittag. Wir haben ein kleines Hüpfburg gemietet und es waren 7 Kindern eingeladen. Es gab keine musik! Irgendjemand aus der Nachbarschaft hat sich bei der Vermieter Beschwerde eingereicht, hat erzählt dass da mehrere Hüpfburge waren (was nicht stimmt). Gestern hat mein Nachbarn ein Schreiben bekommen dass der Garten als ein Erholungs Gebiet gedacht ist und nicht für Kinder Geburtstage. Und ab jetzt ist das untersagt! Ich bin jetzt sehr enttäuscht da bis jetzt habe ich gedacht wir wohnen im einen famillien/ kinderfreundliche Haus! Im Garten stehen auch griller und die Nachbarn sitzen da auch bis 21 uhr ab und zu, soll ich mir das gefallen lassen?

  • Brigitte Koch
    26.08.2018 - 22:21 Antworten

    Hallo,
    ich habe einen Wohnraummietvertrag in dem ich 4,5 Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Garten, Garage miete mit sonstigem Wohnungszubehör eine Einbauküche. Der Garten wird, auch lt. Mietvertrag, gemeinschaftlich genutzt. In den Betriebskosten sind die Gartenpflegekosten aufgeführt. Der Garten ist von mir nicht so nutzbar wie ich es möchte. Ich nutze den Garten selten, mir sind (von ca. 300 qm) nur wenige qm (vielleicht höchstens 50qm) genehmigt worden, die dann, wenn ich den Garten nutzen möchte, von meinem Vermieter mitgenutzt werden und ich das Stück Garten nicht nach meinen Bedürfnissen nutzen darf. Der Vermieter pflegt den Garten ganz alleine und berechnet mir dafür 300 Euro im Jahr, ohne weitere Aufschlüsselung der Kosten. Den ganzen Winter über ist mein Vermieter verreist, mir wurde der Winterdienst übertragen den ich auch übernehme, dafür aber keine Vergütung bekomme. Ist dies Rechtens?
    Die Nebenkosten werden bei mir anhand der Bewohner berechnet. Ich habe zu Beginn des Mietverhältnisses mit 3 Personen in der Wohnung gewohnt. Anfang 2016 ist eine Person ausgezogen und der Vermieter berechnet für mich weiterhin 3/5 von der Miete der Messanlage der Heizung, Rauchmelderwartung, Warmwasser für die Heizung (was immer das heißen mag, da die Wasserkosten noch einmal extra aufgeführt sind), Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) mit 3/5, ebenso die Müllgrundgebühr mit 3/5, die Leerungen allerdings hälftig, die Biomüllmarke jedoch nur zu 1/3 (lt. Vermieter wg. den anfallenden Gartenabfällen die ich nicht zu tragen hätte), Grundsteuer, Haushaftpflicht und Gebäudebrandversicherung jeweils mit 3/5. Sollten diese Posten nicht ggf. nach qm aufgeteilt und gezahlt werden? Im Mietvertrag habe ich allerdings keine qm-Angabe stehen, nur die Anzahl der Zimmer.
    Vielen Dank für eine Antwort
    Brigitte

    • Mietrecht.org
      27.08.2018 - 07:09 Antworten

      Hallo Brigitte,

      danke für Ihren Beitrag, Ich kann Sie hier zu Ihren Detailfragen leider nicht beraten, empfehle Ihnen aber die Prüfung der Nebenkostenabrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Louise
    02.11.2018 - 20:36 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe eine Wohnung samt Garten eines in meinem Eigentum stehenden Mehrfamilienhauses verkauft. Nun habe ich festgestellt, dass im Mietvertrag einer anderen Wohnung dieses Gebäudes folgendes unter der Mietsache gelistet ist: „….. + 1 x Gartenstück“.
    Die Mieter dieser Wohnung bestehen auf eine weitere Gartennutzung oder eine Mietminderung.
    Nun möchte ich gerne wissen, ob diese Formulierung des Voreigentümers auch für mich gilt, da ich sie extrem unbestimmt finde und sie vom Wortlaut her keine Gartennutzung vereinbart.
    „Ein Gartenstück“ könnte doch auch eine kleine Ecke im Garten sein, oder wie sehen Sie das?

    Ich würde mich sehr über eine Rückmeldung freuen.
    Vielen Dank im Voraus

    Louise

  • Gartenfreund
    14.11.2018 - 19:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre hilfreichen Informationen. Ich würde mich gerne mit einer Frage an Sie wenden:
    Nach über 10 Jahren Mietdauer vin EFH mit großem Garten hat uns unser Vermieter gekündigt, weil er das Haus verkaufen will (Verwertungskündigung). Da wir keine Streitereien haben wollten, haben wir diese Kündigung akzeptiert,auch wenn diese rechtlich sehr fragwürdig ist.
    Wir haben in Haus und Garten sehr viel renoviert und in Ordnung gebracht. So auch den Vorgarten in mündl. Absprache mit dem Vermieter neu angelegt. Im Mietvertag wird nicht auf die Gartennutzung eingegangen, es heißt lediglich „Wohnhaus mit Garten“.
    Jetzt verlangt der Vermieter, dass wir beim Auszug die Sträucher und einen Feigenbaum entfernen sollen. Die Sträucher stehen nun schon 10 Jahre und sind entsprechend verwurzelt und dienen mit einer Höhe von über 2 Metern als Sichtschutz zur Straße.
    Kann er das tatsächlich verlagen?

    • Mietrecht.org
      15.11.2018 - 07:37 Antworten

      Hallo Gartenfreund,

      hier ein Ansatz: „Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 387/04“. Das Urteil verpflichtet den Mieter Sträucher und Bäume wieder zu entfernen.

      Grundsätzlich hätte ich diese Dinge einvernehmlich in einem Aufhebungsvertrag geregelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jean-Claude
    18.11.2018 - 21:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe aus aktuellem Anlaß eine Frage an Sie und würde mich über Ihre Einschätzung freuen.

    Wir haben vor kurzem ein voll vermietetes Dreifamilienhaus übernommen, in welchem der Mieter des Dachgeschosses den Garten hinter dem Haus „bewirtschaftet“. Leider tut der Mieter dies so nachlässig, daß es dort sehr unschön aussieht, verschimmelndes Gemüse stinkt und die Nachbarn haben sich schon beschwert.

    Auf Aufforderung hin hat der Mieter die Zustände nicht verändert. In dem vom Vorbesitzer übernommenen Mietvertrag (Standard-Vordruck zum Ausfüllen) ist unter dem letzten Punkt „Weitere Vereinbarungen“ notiert „Die Pflege und Nutzung des hinteren Gartens liegt bei dem Mieter.“

    Wie ist diese Formulierung einzuschätzen? Gilt der Garten somit als mitvermietet oder darf er ihn nur nutzen, so daß ich ihn dem Mieter entziehen könnte, ohne mit einer aufgrund so einer Formulierung evtl. berechtigten Mietminderung konfrontiert zu werden?

    • Mietrecht.org
      19.11.2018 - 16:05 Antworten

      Hallo Jean-Claude,

      die „Nutzung obliegt dem Mieter“ – m.E. eine eindeutige Formulierung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tim
    28.01.2019 - 23:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich vermiete eine Wohnung in einem MFH mit exklusivem Gartenzugang in sehr guter Lage in einer deutschen Großstadt.

    Kann ich den Garten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert berücksichtigen?

    • Mietrecht.org
      29.01.2019 - 11:18 Antworten

      Hallo Tim,

      gilt der Garten im Mietspiegel als wohnwerterhöhendes Merkmal?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Bendner
        14.04.2020 - 20:37 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt
        Wir wohnen im EG mit Terrasse und direkten Zugang zum Garten.
        Im Mietvertrag steht „Der Garten kann auch außerhalb der Terrasse BENUTZT werden“
        Was bedeutet das bezüglich eines Sandkastens, Hochbeet oder Baumpfähle welche in das Erdreich eingelassen werden und bei Auszug wieder rückstandsfrei entfernt werden können?
        Im Vertrag steht auch „alle im Haus und und in der Wohnung gewünschten Veränderungen, zusätzliche Einrichtungen, sowie Bepflanzungen im Bereich der Terrasse sind noch vor dem Erwerb mit den Vermietern abzustimmen.“ Muss man diesen Satz beachten oder ist er eh rechtswidrig?
        Unsere Terrasse ist südseitig und wir leiden unter der extremen Sonneneinstrahlung. Eine Markise ist nicht vorhanden.
        Kann man darauf bestehen sich ein sonnensegel auf Pfähle im Erdreich zu montieren?
        Also keine festen Installationen.
        Kann der Vermieter einen das abduschen hinter sichtschutz untersagen?
        Vielen Dank für ihre Hilfe
        Herzliche Grüße

        • Mietrecht.org
          15.04.2020 - 07:49 Antworten

          Hallo Herr Bendner,

          ich kann nur dringend empfehlen Ihr Vorhaben mit dem Vermieter abzustimmen. Ob diese Klausel wirksam ist, können Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/

          Ein Sonnenschirm in einem beweglichen Ständer ist keine feste Installation- Pfähle, die Sie min. einen halben Meter in die Erde einlassen sind m.E. fest verbunden. Vergleich: auch in Beton eingelassen, könnten Sie die Konstruktion wieder entfernen, aber das würde den Bogen erst recht überspannen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Anita
    05.02.2019 - 08:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Mann und ich haben vor 24 Jahren ein Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Der Garten wird im Mietvertrag nicht erwähnt.
    Im Laufe der Jahre haben wir sehr viel Geld investiert um den Garten in Ordnung zu bringen.
    Der Eigentümer hat nun beschlossen, das Nebengebäude, welches ihm auch gehört, zu erweitern.
    Er hat in unserem Garten sehr alte Bäume fällen lassen und plant nun, uns den halben Garten wegzunehmen.
    Wir sind davon ausgegangen, das bei einem gemieteten Einfamilienhaus der Garten dazu gehört.
    Kann der Eigentümer einfach so vorgehen

    • Mietrecht.org
      05.02.2019 - 09:27 Antworten

      Hallo Anita,

      danke für Ihren Beitrag. Wir werden hier keine abschließende Lösung finden. Ich kann Ihnen nur empfehlen, dass Sie Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen. Ggf. lässt sich auch die lange Nutzung eine Vereinbarung zur Gartennutzung ableiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Antoni
    16.02.2019 - 21:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben vor paar Monaten ein Haus mit Garten gekauft, besteht aus 2 Wohnungen. Beide Wohnungen im Haus sind Vermietet. Im EG Wohnung wo auch der Garten sich befindet haben die Mieter Gartenmitbenutzungsrecht (Im Mietvertrag).
    Meine Frage: dürfen wir als Vermieter (auch Eigentümer des Hauses) der Garten betreten und Gartenpflege (auch Zaun Reparatur mit Voranmeldung bei Mieter) durchfuhren?

    vielen Grüße

    Antoni

    • Mietrecht.org
      18.02.2019 - 09:06 Antworten

      Hallo Antoni,

      grundsätzlich können Sie als Vermieter auch Eigenleistungen vornehmen. Ich würde den Termin ähnlich wie einen Handwerkertermin mit den Mietern abstimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    24.03.2019 - 23:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben ein Zweifamilienhaus mit Garten gekauft, dass wir auch selbst bewohnen. Eine Partei ist vermietet.

    Im Mietvertrag ist die „Gartennutzung etwa hälftig“ angegeben. Bisher hat jeder eine Seite des Gartens genutzt. Können wir dem Mieter seine bisher genutzte Gartenseite wegnehmen, um es für uns selbst zu nutzen? Würden dafür einen anderen Teil des Gartens (etwas kleiner) dem Mieter zur Verfügung stellen.

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:55 Antworten

      Hallo Anna,

      dieses Vorgehen sollten Sie mit dem Mieter abstimmen und um eine einvernehmliche Regelung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Moik
    03.04.2019 - 13:16 Antworten

    Hallo. Wir wohnen in einem 2 Familienhaus mit direktem Garten Anschluss. Von unserer Küche geht es in den Garten. Wir haben es uns die letzten zwei Tage dort wo unser Tisch steht ordentlich gemacht und uns Blumen hingestellt. Jetzt hat der Vermieter unseren Tisch wo anders hin gestellt und seinen Tisch dort hin gestellt. Ist das richtig ?

  • Christian
    20.05.2019 - 15:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, wir würden uns über Ihre Einschätzung zu folgendem Sachverhalt freuen. Wir haben ein EFH mit Garten zur Alleinnutzung gemietet und beabsichtigen einen Quick-Pool (Durchmesser 3m, Höhe 1m) aufzustellen. Standort wird zwischen Terrasse und Rasenfläche sein, auf einer bereits mit Betonplatten versehenen Fläche, d.h. Planier- bzw. Grabungsarbeiten sind nicht notwendig. Abstand zu den Nachbargrundstücken beträgt jeweils 4m. Die Verkehrssicherungspflicht ist kein Thema, da der Garten komplett umzäunt ist. Im Mietvertrag und der Hausordung gibt es keinen einschränkenden Passus zum Thema „Pool“. Bedarf es hier der Genehmigung des Vermieters oder können wir den Pool bedenkenlos aufstellen? Leider ist das Mietverhältnis stark zerrüttet, sodass uns der Vermieter niemals eine Genehmigung erteilen würde, alleine um uns zu ärgern. Vielen Dank & VG, Christian

    • Mietrecht.org
      21.05.2019 - 07:07 Antworten

      Hallo Christian,

      wir werden zu dieser Frage einen separaten Artikel veröffentlichen. Meines Erachtens spielen Größe, Nutzungsumfang, Grundstücksbeschaffenheit und auch der Abstand zu den Nachbarn eine entscheidende Rolle, ob die vertragsgemäße Nutzung gewährleistet ist. Ich vermag Ihren Einzelfall leider nicht einzuschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    28.05.2019 - 13:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, wir wollen unsere Eigentumswohnung mit alleiniger Gartennutzung nach Mieterauszug neu vermieten. Wäre es sinnvoll (und rechtlich vertretbar), im Mietvertrag eine eigene Kostenposition für den Garten aufzunehmen (anstatt in der Kaltmiete abzubilden)? Hintergrund meiner Frage ist die Mietpreisbremse, die ja den Spielraum für Mieterhöhungen einschränkt.

    MfG,
    P. Vogt

    • Mietrecht.org
      28.05.2019 - 14:02 Antworten

      Hallo Peter,

      danke für Ihren Beitrag. An solche Lösungen denken sicher viele Vermieter. Ich kann den Gedanken dahinter nachvollziehen. Ob eine derartige Gestaltung einer rechtlichen Prüfung standhält, wird sich aber erst bei Problemen zeigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wiebke
    03.06.2019 - 14:03 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Wir haben ein haus gekauft in dem eine Mietwohnung vorhanden ist. In dem vorhandenen Mietvertrag steht „der Mieter darf den zum Haus gehörigen Garten nutzen.“ Zudem steht drin, dass er den Garten mit pflegen muss. Nun sind wir aber neue Besitzer und wollen das so nicht, bzw wollen das einschränken im neuen Mietvertrag. Ist das möglich? Stattdessen möchten wir, dass der Mieter nur sein direktes Beet und seinen Vorgarten nutzt und pflegt.

    • Mietrecht.org
      05.06.2019 - 13:11 Antworten

      Hallo Wiebke,

      den Vertrag können Sie nicht einseitig ändern. Sie brauchen die Zustimmung des Mieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cornelia Westphal
    18.06.2019 - 14:03 Antworten

    Guten Tag,
    aus aktuellem Anlass habe ich heute Ihre Website gefunden und hoffe, dass Sie uns eine Information geben können: Wir leben in Berlin seit über 12 Jahren in einem Mehrfamilienhaus zur Miete. In all diesen Jahren haben wir den Hofgarten als Gemeinschaftsgarten selbst gepflegt und bestimmungsgemäß genutzt. Gartenpflegekosten durch die (öffentlichen) Eigentümer fielen nur an für die Sicherheit des auf dem Hof befindlichen, eingezäunten Sandkastens und des darauf stehenden Spielgerätes und für das Freischneiden des Müllplatzes, den Rest finanzieren und organisieren wir selbst. Niemals hat es deshalb bisher irgendeine Art Problem gegeben, laut schon länger im Haus wohnender Mieter/innen ist diese Selbstbewirtschaftung einst mündlich vereinbart worden. Seit einiger Zeit aber greift die Hausverwaltung ins Geschehen ein: Z. B. verweigerte man uns nach dem Winter wochenlang die Freigabe des Wasseranschlusses im Hof, so dass wir unsere Pflanzen nicht bewässern konnten. Heute nun gibt es einen Aushang mit Fotos vom Hofgarten, mit dem wir aufgefordert werden, all unsere Gartenmöbel sofort zu entfernen, ansonsten würde man die selber entfernen, Schadensersatzansprüche werden abgelehnt. Die zuständige Sachbearbeiterin ist nicht zu erreichen.
    Nun surfe ich durchs Netz und sammle Urteile zur Gartennutzung in Mehrfamilienhäusern und Rechten der Mieter/innen. Können Sie mir sagen, ob die Wohnungsbaugesellschaft zu einer derartigen Maßnahme berechtigt ist? Ohne jeglichen Anlass? Wir haben nichts baulich verändert, nichts fest installiert, nichts wesensfremd genutzt. Alle Mieter/innen sind mit der momentanen Gemeinschaftsnutzung des Gartens einverstanden, niemand fühlt sich gestört o. ä.
    Ich danke Ihnen für eine baldige Antwort.
    Herzliche Grüße!

    • Mietrecht.org
      19.06.2019 - 14:05 Antworten

      Hallo Cornelia,

      danke für Ihren Beitrag. Versuchen Sie herauszufinden, warum Sie due Möbel entfernen sollen. Was genau ist geplant und wie kann der Garten zukünftig genutzt werden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin Drews
    11.07.2019 - 10:21 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich versuche gerade herauszufinden, was mein Mietvertrag bzgl. Gartennutzung genau regelt.
    Unter dem Punkt „Zusätzlich werden mitvermietet“ fehlt das Kreuz bei Garten. Direkt darunter steht aber folgender Zusatz: „Bei Mitvermietung eines Gartens […] ist die Zusatzvereinbarung auf Seite 25 auszufüllen und zu unterschreiben.“
    Diese Zusatzvereinbarung über den Garten mit dem Kommentar des Vermieters „Nutzung für alle Mieter“ wurde von beiden Seiten unterschrieben.
    Problem: Nach einem kürzlich vollzogenen Vermieterwechsel wurde die Gartenpflege durch den Vermieter bzw. dessen Dienstleister eingestellt und folglich ist der Garten nunmehr nach vier Monaten nicht mehr nutzbar.

    Welche Möglichkeiten haben wir, die Gartenpflege durch den Vermieter durchzusetzen?

    Vielen Dank für eine erste Einschätzung.

    Herzliche Grüße,
    Benjamin Drews

    • Mietrecht.org
      11.07.2019 - 14:13 Antworten

      Hallo Benjamin,

      wenn Sie davon ausgehen, dass der Garten für alle Mieter nutzbar sein muss, da er zur Mietsache gehört (lassen Sie das in Zweifel prüfen), muss der Vermieter die Nutzbarkeit gewährleisten. Ihr nächster Schritt wäre ggf. eine Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabrina Sanfilippo
    22.07.2019 - 15:55 Antworten

    Hallo,

    leider habe auch ich ein Anliegen was mit unserem Garten zu tun hat.
    Im Mietvertrag steht: „Terrasse, anteilig Garten.“
    Wir wohnen in einem 5 Familienhaus, wobei der Garten ausschließlich von den EG Wohnungen genutzt wird. Entsprechende Klausel im Mietvertrag habe ich oben bereits erwähnt. Unser Vermieter hatte uns zu Begin gesagt, dass er die Gartenpflege übernimmt. Wir hatten ihm auch angeboten es selber zu machen. Er wollte es aber lieber selber erledigen.

    Nun ich folgender Fall: Es ist Sommer und wir haben ein Planschbecken aufgestellt. Als wir am nächsten Tag Nachmittags von der Arbeit nach Hause kamen, wurden wir vom Vermieter informiert, dass dieser den Pool ausgekippt hat. Er will nicht, dass dieser auf der Rasenfläche steht, da es sonst braune Stellen gibt und man den Rasen unter dem Planschbecken ja dann nicht mähen kann.
    Ich habe gesagt, dass es für uns nicht in Frage kommt, wie von ihm gewünscht den Pool auf die Terrasse zu stellen (Wohin denn dann auch mit den Gartenmöbeln?).
    Darüber möchte er noch einmal mit uns sprechen. Bis dato ist da aber noch nichts passiert.

    Heute steht eine andere Nachbarin bei uns im Garten und ist am Rasen sprengen. Wie sich herausstellt, ist dies die Schwester des Vermieters.
    Kann er jetzt etwas jeden Beauftragen, dass dieser den Rasen wässert? Ich möchte nicht ständig fremde Leute bei uns im Garten stehen haben. Ist es dem Vermieter denn auch immer gestattet den Rasen zu sprengen? Er kommt nämlich immer zu solchen Zeiten, wo man die Zeit draußen genießen will….Was habe ich jetzt genau für Rechte?
    Folgende Punkte interessieren mich:

    – darf der Vermieter ständig im Garten einfach auftauchen? Die pflege des Gartens ist NICHT vertraglich vereinbart.
    – darf ich mein Planschbecken aufbauen wo ich es möchte in unserem Gartenstück? Und was ist, wenn der Vermieter es erneut einfach entfernt und mir auf die Terrasse stellt?
    – Darf der Vermieter ohne unsere Zustimmung jemand dritten beauftragen bei uns im Garten zu sprengen?

    Mir raubt das ganze langsam echt jeden Nerv! Dabei sollte der Garten doch zur Entspannung dienen und nicht für Ärger sorgen.

    Vielen Dank schon mal und LG

  • Marion
    01.11.2019 - 06:54 Antworten

    Hallo,

    wir möchten ein Einfamilienhaus anmieten. Es wurde die Nutzung des Gartens und der Terrasse im Mietvertrag mit aufgenommen. Soweit auch i.o. Nun gibt es aber eine Klausel, die auf unbestimmte Zeit die gesamte Nutzung verbietet, wenn man mit einer Monatsmiete sich im Rückstand befindet. Wir hoffen nicht, dass es dazu kommt, aber es kann jeder mal in finanzielle Schwierigkeiten geraten und ggf. auch im Aufschub usw. bitten. Inwieweit ist so eine Klausel zulässig?

    Vielen Dank im Voraus.

    Viele Grüße

  • Sebastian Karls
    01.03.2020 - 08:27 Antworten

    Hallo alle zusammen,

    bis vor einem halben Jahr wurde der Garten von uns Mietern gepflegt (4 Partien). Vor allem die EG Wohnung, die auch direkten Zugang mittels einer Terrasse in den Garten hat, hat hier viel übernommen, und auch gerne übernommen. Das EG hat auch den besten Zugang in den Garten und nutzt den am meisten.

    Nun ist seit Juni der Sohn des Mieters eingezogen, der nichts macht und keien Interesse am Garten hat. Das heißt, dass seit Juni nun alle Mieter zu gleichen Anteilen den Garten zahlen müssen, 80 Euro für ein halbes Jahr bisher.

    Meine Frage ist, inwiefern der Vermieter die Kosten auf alle Partien gleichmäßig verteilen darf????
    Denn das EG hat deutlichen Vorteil von einem schönen Garten, eben wegen der Terrasse und allgemein fühlt sich der Garten nicht wie für alle gemacht an, sondern eben Primär für das EG. Denn es ist nicht angenehm, wenn wir grillen würden in dem kleinen Garten, und direkt daneben ist die Terrasse des EG, einer Person den wir nicht unser Freund nennen würden. Es ist kein neeutraler Garten, wenn das Sinn macht.

    Eine gerechtere Verteilung der Umlage wäre doch sicher angebracht und auch fair. Denn ich wohne im DG und habe vom Garten nichts, das EG sitzt aber im „gemachten Bett“ und bekommt dieses auch noch von allen anderen bezahlt.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      02.03.2020 - 08:17 Antworten

      Hallo Sebastian,

      wenn der Garten von allen Mietern nutzbar ist, dann sind die Kosten aus auf alle Mieter umlegbar. Grundsätzlich sind EG-Mieter immer näher am Garten als DG-Bewohner.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jan
        30.03.2020 - 19:36 Antworten

        Guten Tag zusammen,
        Ich habe vor kurzem ein 2-Parteienhaus gekauft. Ich wohne im DG und das EG ist vermietet. Bis jetzt hat das EG den Garten alleine genutzt. Der Garten steht aber nicht mit im Mietvertrag und eine Hausordnung gibt es auch nicht.
        Darf ich als Hauseigentümer den Garten unter uns zwei Parteien einfach so aufteilen? Also hab ich ein Recht darauf den Garten zu nutzen?

        Vielen Dank im Voraus.
        J.B.

  • Evelyn Busch
    06.03.2020 - 15:11 Antworten

    Hallo,

    Ich habe folgendes Problem!
    Ich bin vor 7 Jahren in eine Mietwohnung mit Gemeinschaftsgarten eingezogen, den ich mit einer weiteren Mieterin teilte.
    Der Garten sah verheerend aus und glich einer Müllhalde.
    Nachdem ich ihn 4 Jahre ,zu 95% „,alleine“ auf Vordermann brachte, viel Geld, Zeit und Mühe investierte, sodass man sich wenigstens auch darin wohlfühlen konnte, bat ich den Vermieter um eine Aufteilung des Gartens, da es zu immer mehr Unstimmigkeiten zwischen mir und der weiteren Mieterin, bezüglich der fehlende Mithilfe im Garten, kam.
    Der Garten wurde aufgeteilt,. Wobei sich aber bei der Aufteilung nicht vermeiden ließ, dass beide Sitzmöglichkeiten, die sich im Garten befinden, in meinem Abteil, lagen. Ich untersagte aufgrund der Unstimmigkeiten und evtl. entstehenden weiteren Provokationen, eine Zuteilung des Sitzplatzes und Duldung der anderen Mieterin in meinem Garten.
    Grundsätzlich habe ich rein garnichts dagegen. Sah aber davon ab mich dazu verpflichten zu lassen, sodass man mir auch keine Vorschriften in meinem Garten machen konnte.
    Da ich den gesamten Garten auf Vordermann brachte, musste ich nun zusehen, wie ihr zugesprochener Anteil langsam aber sicher, wieder seinen ursprünglichen Zustand erreichte.

    Nun zieht diese Mieterin aus und der Vermieter möchte aufgrund der voran gegangenen Unstimmigkeiten, mir nun meinen damals zugewiesenen Anteil des Gartens abnehmen und den neuen Mietern zukommen lassen. Mir wurde zwar weiterhin ein Sitzplatz gewährt, soll aber nun den Anteil der ausziehenden Mieterin übernehmen, der wieder völlig herunter gewirtschaftet und vernachlässigt wurde.

    Zudem trage ich seit 7 Jahren alleinig die Kosten des Allgemeinwassers und Allgemeinstroms für den Garten, was nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgestellt ist, da der Vermieter dem Einbau einer zusätzlichen Wasseruhr und Allgemeinstromzählers nicht gewillt ist, zu installieren.
    Der Wasserverbrauch lässt sich somit nicht ermitteln, geschweige denn der Stromverbrauch.

    Im Mietvertrag ist nichts geregelt bezüglich des Gartens und auch bei der Diskussion der Aufteilung, war der Vermieter nicht bereit, dies schriftlich festzuhalten und mir auszuhändigen.
    Seine Begründung dafür lautete: „Da ich mich weigerte, der anderen Mieterin eine zustehende Sitzmöglichkeit zu gewährleisten, kam es zu keiner einvernehmlichen Einigung, was aber Vorraussetzung für ein schriftlichen Dokument sei.

    Ich bin anhand der Vorgehensweise meines Vermieters am Boden zerstört und frage nun, ob er mir den zugesprochenen Teil einfach wieder abnehmen kann, wie es ihm beliebt, ich aber dennoch weiterhin die vollen Kosten des Gartens übernehmen soll und muss, was von vornherein eigentlich gegen ein Gemeinschaftsgarten spricht?

    Meines Erachtens sind jetzt schon Unstimmigkeiten mit den neuen Mietern vorprogrammiert, da er darauf besteht, dass ich dies mit weiteren Mietern einvernehmlich abklären soll.
    Dies erwies sich aber schon zu vorheriger Zeit als sehr schwierig, was stets zu Unstimmigkeiten führte.
    Weder er, noch die Hausverwaltung hatten seither ein Auge auf diese Mietgemeinschaft, was vehement von der anderen Partei stets ausgenutzt wurde.
    Noch dazu, dass in einem 2 Parteien Haus, Aussage gegen Aussage steht, im Falle eines Falles zur Klärung.

    Ich hoffe sehr auf eine Resonanz, die für mich spricht, da ich mir mit diesem Garten ein kleines Paradies geschaffen habe.
    Der Garten wurde 30 Jahre nicht gepflegt, bis zu meinem Einzug.

    Mit freundlichen Grüßen

    Evelyn

  • Jacqueline
    10.03.2020 - 17:07 Antworten

    Hallo und zwar habe ich folgendes Problem:
    Ich wohne in einer Mietwohnung mit 2 Parteien mit Garten ca 1000qm dieser war bei Einzug schon total verwildert. Der Vermieter kümmert sich absolut um nichts. Schön nach dem Motto Hauptsache Miete kassieren. Dieser Garten so schön groß wie er auch ist, liegt etwas am Hand und eine Quelle läuft quer durch die alle Gärten auch durch unseren Garten. (Nebeneffekt man hat einen Bachlauf)

    Naja allerdings kann man von den 1000qm gerade einmal ca 50qm nutzen ab da kommt dann der kleine Bachlauf und der dahinter steht alles Wadentief unter Wasser. Es ist weder möglich, Rasen zu schneiden noch ist es möglich alles andere zu machen. Jetzt mittlerweile stehen selbst die 50qm vorher fützentief unter Wasser was eine Nutzung nicht mehr möglich macht.

    Was kann ich als Mieter hier tun? Ist der Vermieter hier in der Pflicht den Rasen trocken zu legen oder muss ich das als Mieter bezahlen?

    Über eine kurze Einschätzung wäre ich sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen Jacqueline

    • Mietrecht.org
      10.03.2020 - 20:32 Antworten

      Hallo Jacqueline,

      ich würde an Ihrer Stelle davon ausgehen, dass der Vermieter nur verpflichtet ist den Garten trockenzulegen, wenn er den Garten mitvermietet und/oder einen besondere Nutzungsmöglichkeit zugesichert hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephie
    28.03.2020 - 08:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    In unserem Mietvertrag steht bei Auflistung der Mietsache (Paragraf 1) nur Terrasse. Allerdings steht bei sonstigen Vereinbarungen (Paragraf 27) „der auf dem Grundstück befindliche Garten steht der Hausgemeinschaft zur Verfügung. Anpflanzungen jeglicher Art wird untersagt. Dem Mieter wird die Anlage eines Hochbeetes genehmigt. “
    Außerdem haben wir eine Email von der Hausverwaltung, dass wir auch das vorhandene Beet im Garten bepflanzen dürfen und uns mit der Hausgemeinschaft über sonstige Nutzung absprechen sollen.
    Der Vermieter hat uns jetzt untersagt den Garten zu nutzen, da wir seiner Meinung nach nicht das Recht haben. Er meint, der Garten hätte auf der 1. Seite des Mietvertrags unter Paragraf 1 Mietsache aufgelistet sein müssen.
    Wir haben einige Spielgeräte für unsere Kinder im Garten aufgestellt (die nicht verankert sind), sowie einen Grill und angefangen das vorhandene Beet umzugraben.

    Wer ist jetzt im Recht? Wie gehen wir weiter vor?

    Vielen Dank im voraus und einen schönen Tag, Stephie

    • Mietrecht.org
      29.03.2020 - 09:13 Antworten

      Hallo Stephie,

      ein allgemeiner Garten ist ja kein unmittelbarer Mietgegenstand wie z.B. ein Keller. Daher sehe ich keine Notwenigkeit, diesen unbedingt bei der Mietsache aufzulisten. Besprechen Sie sich bei Bedarf mit einen Anwalt dazu und lassen Sie die Klausel / Sachlage prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cornelia Hartung
    06.04.2020 - 21:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wenn im Mietvertrag (von 1999) vermerkt ist: Ferner werden vermietet ca. 50 qm Garten, 1 Terrasse. Kann ich dann davon ausgehen, dass ich diese alle nutzen darf? Ich wohne im EG eines 3 Familienhaus. Der Garten ist durch den für alle Wohneinheiten nutzbaren Waschkeller zugänglich. Die Wohneinheit im 1. Stock hat keine Angaben zum Garten. Im Mietvertrag der Dachgeschosswohnung ist eingetragen: Gemeinschaftsgarten. Dieses Mietverhältnis besteht seit 2 Jahren

    Vielen Dank im voraus,
    Cornelia

    • Mietrecht.org
      09.04.2020 - 14:11 Antworten

      Hallo Cornelia,

      ja, wenn der Garten zum Mietgegenstand gehört, dann können Sie m.E. von einer alleinigen Nutzung ausgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    09.04.2020 - 21:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben eine Eigentumswohnung mit einer Terrasse mit ca. 20m2. Gerne würden wir diese Terrasse mit 13m2 der Allgemeinfläche (Garten) erweitern. Dort würden wir einen kleinen Pool bauen/aufstellen. Ist es möglich dafür einen Mietvertrag zu erstellen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!
    Beste Grüße
    Lisa

    • Mietrecht.org
      11.04.2020 - 12:13 Antworten

      Hallo Lisa,

      ja, die Gemeinschaft könnte Ihnen die Fläche exklusiv vermieten / überlassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank
    06.05.2020 - 19:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag sind neben der Kaltmiete und der Betriebskosten Vorauszahlung auch eine Garage sowie ein Garten mit angeschlossener Bar und Küche mit einem vereinbarten Betrag aufgeführt. Nach dem der Vermieter mit einer Erhöhung der Kaltmiete gescheitert ist, da sir bereits eine höhere Kaltmiete als im Mietspiegel unserer Gemeinde zulässig ist bezahlen. Nun möchte unser Vermieter die Miete für die Garage sowie für den Garten mit Bar und Küche erhöhen. Ist dies Zulässig?

    Lieben Gruß aus Duisburg

  • Christina Vieth
    10.05.2020 - 19:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir ziehen demnächst in unsere neue Wohnung mit Garten. Dieser ist als mitvermietete Fläche zur eigenständigen Pflege und Bewirtschaftung im Mietvertrag aufgeführt. Nun haben wir erfahren, dass der Vermieter Parkplätze plant und dafür Teile des Gartens benötigt werden. Wir sind den Mietvertrag mitunter wegen diesem Garten eingegangen und erwähnten dieses auch mehrfach bei der Besichtigung und der Wohnungsübergabe. Wir durften vorab sogar schon Arbeiten in dem Garten ausführen und haben einen neuen Gartenweg gestaltet und ein Terasse aus Steinen angelegt. Darf der Vermieter für den Bau eines Parkplatzes, den übrigens keiner der weiteren Mieter haben möchte, den Garten ganz oder teilweise dafür nutzen?
    Vielen Dank schon mal für Ihre Bemühungen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Christina V.

  • Carina R.
    23.06.2020 - 10:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in meinen standart Mietvertrag steht § 1 Mietsache Nr. 4 a) Garten im Mietpreis enthalten.
    Kann man mir jetzt die Nutzung untersagen?
    Da es in den anderen Mietpartein wohl auch mit drin steht gehe ich von einem Gemeinschaftsgarten aus, dies steht aber nicht so im Mietvertrag, sondern nur Garten im Mietpreis enthalten. Muss sowas kenntlich drin stehen, wenn man im Mehrfamilienhaus wohnt und der Garten über Terrasse erreichbar ist und sonst über einen Kellereingang? Ist also bei einem Mehrfamilienhaus immer Gemeinschaftsgarten vorrauszusetzen oder alleiniger?
    Danke
    Viele Grüße
    Carina R.

    • Mietrecht.org
      23.06.2020 - 12:34 Antworten

      Hallo Carina,

      schwierig, es kommt sicher auf die individuelle Situation kann. Zum Beispiel, ob andere Bewohner den Kellerausgang nutzen müssen um zu den Mülltonnen zu gelangen oder ob der Zugang nur in „Ihren Garten“ führt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elli H.
    18.07.2020 - 14:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir wohnen in einem 2-Parteien-Haus im OG, eine weitere Familie wohnt im EG.
    In unserem Mietvertrag wurde nur Gartenpflege schriftlich vereinbart, nicht aber Gartennutzung.
    Mündlich und per E-Mail wurde die alleinige Gartennutzung & Gartenpflege vereinbart.
    Bei einem Mieterwechsel im EG vor 2 Jahren, haben wir den Wunsch geäußert, den Garten mit den neuen EG-Mieter gemeinsam zu pflegen und auch zu nutzen. Der Vermieter hat uns darauf weiterhin die alleinige Verantwortung (Pflege) für den Garten aufgedrückt und gesagt, dass die neuen EG-Mieter berechtigt sind den Garten zu nutzen, wenn wir es Ihnen gestatten (alles per E-Mail). Im Mietvertrag der Nachbarn aus dem EG wurde ebenfalls nur Gartenpflege aber keine Gartennutzung vereinbart. Auch hier wurde mündlich bzw. per E-Mail zusagt den Garten nutzen zu dürfen. Nun haben wir gekündigt und der Vermieter ist der Ansicht, dass es unsere Pflicht ist alle Kinderspielgeräte (Schaukel etc.) inkl. die, der EG-Mieter aus dem Garten zu beseitigen, da diese seiner Ansicht nach ja gar kein Gartennutzungsrecht haben.
    Welche Verträge, Aussagen bzw. im Nachgang per E-Mail getroffenen Vereinbarung haben nun Gültigkeit und welche nicht? Zählt am Ende ausschließlich das, was im Mietvertrag steht oder haben nachträglich per E-Mail vereinbarte Aussagen/Zusagen genauso viel Gewicht?
    Für eine Antwort wäre ich sehr, sehr dankbar.
    Viele Grüße,
    Elli H.

  • Thomas Ewok
    27.07.2020 - 04:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ohne mein Einverständnis haben meine Vermieter auf einem Teil (wenn auch nicht aktiv genutzten Teil) des zum gemieteten EFH gehörenden Gartens eine Holzhütte hingesetzt, in dem sie ihre Motorräder und sonstige Dinge abstellen wollen.
    Mit dieser optisch sehr unschönen Hütte wird mir zusätzlich der Ausblick aus dem von mir genutzten Teil des Garten auf die Straße verwehrt.
    Da die Vermieter in absehbarer Zeit wegen Eigenbedarf kündigen werden, sehen sie dass vermietete Grundstück schon jetzt als das ihrige an und belegen auch einen der 2 mir zustehenden Parkplätze mit einem Anhänger.

    In welchem Umfang kann ich eine Mietminderung vornehmen?
    Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich sonst noch?

    Beste Grüße

    T. E.

    • Mietrecht.org
      28.07.2020 - 17:02 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen. Alleine wird es vermutlich schwer. Eine Mietminderung ist immer Einzelfallbezogen und ich kann hier leider nicht pauschal antworten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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