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Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage

Eine Mietwohnung mit kleinem Garten, Gartenanteil oder einem Nutzungsrecht für den Garten, ist auf dem Immobilienmarkt ein besonders attraktives Objekt. Dabei gibt es aber Unterschiede in der Gartennutzung: den einen Mietern steht der Garten frei zur Verfügung und darf sogar zur Nutzung als Gemüsegarten verwendet werden, den anderen ist nur das Betreten der Rasenfläche gestattet und eine Bepflanzung untersagt. Grundsätzlich gilt hier für Mieter: umso mehr Rechte bezüglich eines Gartens gewährt werden, umso mehr Pflichten ergeben sich damit. Gartenpflege, Hecke schneiden, Unkraut jäten – was genau der Mieter machen muss, ergibt sich regelmäßig aus dem Mietvertrag. Dort wird alles Wichtige zur Gartennutzung geregelt.

Wie ein Mietvertrag mit Gartennutzung gestaltet werden kann, welche Rechte der Mieter am Garten hat und inwieweit Pflichten zur Gartenpflege auf den Mieter abgewälzt werden können, wird in diesem Artikel erklärt.

I. Gartennutzung: Was erlaubt ist bestimmt der Mietvertrag

Die Möglichkeiten der Gartennutzung des Mieters ergeben sich entweder direkt aus dem Mietvertrag, aus der Hausordnung oder aus einer gesonderten Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Wichtig ist, dass der Mieter im Streitfall seinen Anspruch auf Gartennutzung und den gewährten Umfang nachweisen muss, wenn er sich darauf beruft: Gewährt der Vermieter nur mündlich, dass der Mieter den Garten und das Gartenhaus mitbenutzen darf und entzieht ihm dieses Recht später wieder, ist vom Mieter zu beweisen, dass dieses Recht mitvermietet war. Im Zweifel liegt nämlich nur eine unentgeltliche Leihe vor, die vom Vermieter jederzeit beendet werden kann.

Für eine Mitvermietung eines Gartenanteils, eines Gartens oder eines Rechts zur Gartennutzung sollte unbedingt immer eine schriftliche vertragliche Regelung gelten.

1. Nutzgarten – Ziergarten – Naturgarten

Bereits bei der Abgrenzung, was erlaubt ist, kommt es auf die richtige Formulierung an. Nur weil ein Mieter beispielsweise mietvertraglich die Pflicht übernimmt. Sich um den Garten zu kümmern und Gartenarbeiten zu übernehmen, heißt für den Mieter noch nicht, dass er ein Bestimmungsrecht oder besonderes Nutzungsrecht an dem Garten hat. Er kann über den Garten also nicht frei verfügen und den Garten umgestalten.

Ist die Nutzung des Gartens erlaubt, bedeutet das nicht ohne weiteres, dass man aus einem Nutzgarten wie z.B. einem Gemüsegarten eine Rasenfläche machen kann oder umgekehrt. Grundsätzlich sind die Gartenflächen so zu belassen, wie sie vorgefunden wurden, also als Ziergarten, Nutzgarten oder auch Naturgarten. Die Umgestaltung sollte immer mit dem Vermieter abgesprochen werden, wenn nicht eine ausdrückliche Regelung zur Nutzungsart im Mietvertrag fixiert ist.

Ist sonst zur Nutzung nicht geregelt, hat der Vermieter dem Mieter bei der Mitvermietung der Gartennutzung den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten und kann diesen nicht unzulässig einschränken: z.B. kann eine Formulierung „…der Garten wird mitvermietet und kann von dem Mieter entsprechend der Hausordnung genutzt werden“, dann den bestimmungsgemäßen Gebrauch unzulässig beschränken, wenn nach der Hausordnung das Betreten des Gartens verboten ist. Die Regelung in der Hausordnung wäre dann unwirksam (mehr dazu vgl. unten Formulierung in der Hausordnung).

Ohne Bestimmungen oder Einschränkungen in der Hausordnung beinhaltet die bestimmungsgemäße Nutzung des Gartens, auch das Aufstellen eines Sandkastens und der Gartenmöbel. Die Kinder des Mieters dürfen im Garten spielen und es dürfen auch Feste gefeiert werden, solange Nachbarn oder andere Mitmieter dadurch nicht gestört und Ruhezeiten beachtet werden.

2. Gartenmitbenutzung – alleinige Gartennutzung

Eine weitere Ausgestaltung der Gartennutzung ist das alleinige Recht den Garten zu benutzen oder die Gartenmitbenutzung aller Mieter. Gerade in großen Mietshäusern ist das Recht den Garten zu nutzen allen Mietern gemeinsam gestattet: dies ist die Gartenmitbenutzung. Meist wird hier noch eine besondere Ausgestaltung in der Hausordnung getroffen, was erlaubt ist oder nicht. So, z.B. ob das Ballspielen oder Grillen gestattet ist und wo Wäsche aufgehängt werden darf. Solche Regelungen schränken meist die Gartennutzung ein und sind regelmäßig von allen Mietern zu beachten.

Das alleinige Nutzungsrecht an einem Garten oder Gartenteil ist dagegen speziell für eine Mietpartei ausgestaltet. Hier sollte genau vereinbart werden, was erlaubt ist und was nicht um Missverständnisse mit dem Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses auszuschließen.

II. Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Die Gartenpflege ist nicht mit der Gartennutzung gleichzusetzen. Die Gartenpflege wird separat von der Gartennutzung geregelt und kann entweder in der Form umgelegt werden, dass der Mieter nur einfache Pflegarbeiten übernimmt oder die vollständige umlegbare Gartenpflege. Wie die Umlage der Gartenpflege auf den Mieter zum Beispiel formuliert sein kann, zeigt ihnen der Beitrag: „Mietvertrag für Einfamilienhaus: Häufige Fehler vermeiden (+Muster)“.

Im Übrigen sind die Gartenpflegekosten nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung als Nebenkosten ansatzfähig. Dazu zählen alle laufenden Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, also der Grün- und Außenanlagen. Ausgenommen sind allerdings einmalige Arbeiten, wie z.B. Baumfällarbeiten oder eine vollständige Gartenneuanlage. Welche Kosten vom Vermieter tatsächlich abgerechnet werden können, erklärt Ihnen der Artikel: „Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?“.

Selbst wenn der Mieter auch die Gartenpflege zu erledigen hat, können Gartenpflegekosten in der Nebenkostenabrechnung anfallen. Im Speziellen betreffen das solche Kosten, die z.B. Arbeiten im Garten betreffen, die nicht vom Mieter zu erledigen sind, wie etwa das Schneiden der Hecken im gesamten Anwesen oder die Bepflanzung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsflächen mit gärtnerischen Zierpflanzen, Rasen oder ähnlichem. Natürlich können nur solche Kosten berechnet werden, die auch tatsächlich anfallen, weshalb der Mieter bei berechtigten Zweifeln durchaus den Nachweis der Arbeiten und der Ausgaben des Vermieters mittels Belegen verlangen kann.

III. Formulierung Gartennutzung im Mietvertrag

Je nachdem welche Nutzungsart dem Mieter gewährt sein soll, finden sich unterschiedliche Formulierungen im Mietvertrag. Wichtig ist, dass der Mieter sich regelmäßig nur dann auf ein Recht zur Gartennutzung berufen kann, wenn dies mitvermietet ist: Die Gartennutzung muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Nur weil ein Mietshaus einen Garten oder eine Rasenfläche besitzt, muss das nicht bedeuten, dass dem Mieter ein entsprechendes Nutzungsrecht mitvermietet wird.

Regelung im Formularmietvertrag: In den vorformulierten Standardmietverträgen zu Mietwohnungen findet sich meist folgenden Formulierung:

„Mitvermietete Nebenanlagen (…)“ àHier sollte die Gartennutzung mit eingetragen werden

Ansonsten kann vereinbart werden:

„Zu der Mietwohnung wird der (anliegende) Garten zur alleinigen Nutzung / Mitbenutzung mitvermietet.“

Bei besondere Abreden sollte zusätzlich wie folgt formuliert werden:

  • „Der Mieter kann den Garten nach den Bestimmungen der Hausordnung nutzen. Eine darüber hinaus gehende Nutzung ist nicht gestattet/ Alternativ: Nur nach Einverständnis des Vermieters erlaubt.“
  • Spezielle Rechte wie z.B. „Dem Mieter ist der Gemüse- /Obstanbau und die Fruchtziehung erlaubt, freie Gestaltung als Nutzgarten/ Ziergarten / Umgestaltung und Pflege nach eigener Entscheidung des Mieters usw. (…)“
  • Verbote wie z.B.: „Eine Umgestaltung des Gartens ist dem Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt.“

Bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte etc. bietet sich folgende Formulierung an:

  • „Die Benutzung des Gartens/ Der Garten einschließlich seiner Gebäude und Anlagen wie z.B. das Gartenhaus oder der Pool, sind Bestandteil der Mietsache.“
  • „Zur alleinigen Nutzung des Mieters wird folgende Gartenfläche (…) (à Hier Beschreibung der Lage und Fläche des Gartens in qm) mitvermietet. Der Mieter ist insoweit berechtigt,
    • die Gestaltung des Gartens als Nutzgarten/Ziergarten oder Naturgarten zu bestimmen
    • die im Garten wachsenden Früchte zu ernten, 
    • (…)“

Ausgestaltung der Gartennutzung in der Hausordnung.

  • Gerade bei Mitbenutzung einer Gartenfläche wird die Art und der Umfang in der Hausordnung ausgestaltet. Die Regelungen sind in Ihrer Zulässigkeit an den Vorschriften der allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen und dürfen den Mieter daher nicht unangemessen benachteiligen oder die Rechte aus dem Mietvertrag unzulässig einschränken. Alle Unklarheiten in den Regelungen der Hausordnung gehen zu Lasten des Vermieters, da dieser Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingung ist:

Folgenden Formulierung können z.B. Teil der Hausordnung sein:

„Die Mitbenutzung des Gartens ist allen Mietern des Hauses gestattet.

  • Die Mieter sind berechtigt (…)
  • Es ist den Mietern verboten (…) z.B.
  • „Fußballspielen und Ballspielen auf der Rasenfläche verboten“ (…)
  • „Während der Ruhzeiten von (…) – (…) ist das Spielen im Garten verboten“
  • „Das Grillen oder Errichten offener Feuerstellen im Garten ist grundsätzlich verboten“
  • (…)

Wichtig ist die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag, damit Verstöße abgemahnt werden können. Hier erfahren Sie, ob die Hausordnung richtig einbezogen wurde: „Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?“.

Nachträgliche Vereinbarung zum Mietvertrag (muss von Mieter und Vermieter unterzeichnet sein):

  • „Ergänzung des Mietvertrages vom (…) zur Gartennutzung: (…)“. -> Hier wie oben bei Einfamilienhaus oder Mietwohnung

IV. Kündigung des Gartens: nachträgliches Verbot der Gartennutzung

Verbietet der Vermieter plötzlich die Gartennutzung oder schränkt die Rechte des Mieters an dem Garten sozusagen „von heute auf morgen“ ein, ist der Mieter zunächst darauf zu verweisen seinen Mietvertrag zu prüfen.

Ist dort der Garten, eine Gartennutzung oder Mitbenutzung mitvermietet, stellt das, eine regelmäßig untrennbare Verbindung mit der Mietsache (der Mietwohnung oder des Mietshauses) dar und kann nicht einfach gekündigt oder eingeschränkt werden. Hebt der Vermieter die Nutzung des Gartens auf, ist das nämlich eine Teilkündigung des Mietvertrages, weil der Garten beziehungsweise die Nutzung ja mitvermietet war. Eine solche Teilkündigung ist aber grundsätzlich nach § 573 b BGB unzulässig, wenn der Vermieter kein berechtigtes Kündigungsinteresse (einen ordentlichen Kündigungsgrund) und mit dem Garten eine Gebäudeerweiterung oder Erweiterung der Mietsache beabsichtigt. Der Mieter kann sich hier also auf die Unwirksamkeit einer solchen Kündigung bzw. Nutzungsuntersagung berufen. Dasselbe gilt für den Umfang der Nutzung: grundlos kann dieser nicht einseitig eingeschränkt oder geändert werden.

Ist der Garten nicht in dem Mietvertrag erwähnt, kommt es für die Mieterrechte am Garten darauf an:

  • Handelt es sich um die Miete eines Einfamilienhauses mit Garten, kann je nach Einzelfall der Garten auch ohne ausdrückliche Nennung im Mietvertrag als mitvermietet angesehen werden (so z.B. in einer Entscheidung des OLG Köln mit Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93). Dann gilt das oben Gesagte.
  • Bei einer Mietwohnung hingegen kommt es auf die Vereinbarung an: wurde eine Gartennutzung bisher gewährt, kann dies entweder als konkludente Mitvermietung oder als (jederzeit kündbare) Leihe ausgelegt werden. Ist der Garten allerdings ausschließlich von der Mietwohnung zugänglich gilt dasselbe wie bei die der Vermietung eines Einfamilienhauses. Hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an: Garten mitvermietet oder nicht. Rechtsprechung und Meinungen zu diesem Thema, die auch auf die Gartennutzung anwendbar ist, finden Sie in den Artikeln: „Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?“ und „Steht einem Mieter ein Kelleroder Abstellraum zu?„.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Rechte und Pflichten eines Mieters hinsichtlich der Gartennutzung ergeben sich vollständig aus der mietvertraglichen Vereinbarung. Hier gilt: Nur dann, wenn der Garten ausdrücklich mitvermietet wurde, kann der Mieter rechtlich durchsetzbar ein Nutzungsrecht beanspruchen. Einschränkungen des Nutzungsumfangs oder eine Erweiterung müssen zudem ausdrücklich im Mietvertrag oder der Hausordnung verankert sein: ansonsten gilt: der Vermieter muss den bestimmungsgemäßen Gebrauch gewährleisten.

11 Antworten auf "Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage"

  • Mensching
    03.07.2018 - 11:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir folgende Frage beantworten würden:

    Wir haben eine Doppelhaushälfte mit 124 m² Wohnfläche angemietet. Zum Mietobjekt gehören 400 m² Gartenanteil lt. Mietvertrag. Tatsächlich sind es mal gerade 260 m² Gartenanteil. Hiervon hat uns der Vermieter nunmehr eigenmächtig nochmals einige m² weggenommen, da er diese Fläche von ihm als Lagerfläche benötigt wird.
    Wir hatten den Vermieter bereits aufgefordert, uns die vereinbarte Gartenfläche zur Verfügung zu stellen. Er weigert sich.
    Frage: Welche Ansprüche können wir nun geltend machen. Und wie verhält sich die Aufteilung der Grundsteuer bei einer Doppelhaushälfte? Der Vermieter berechnet die Grundsteuer für EG+OG zzgl. 260 qm Gartenanteil. Ist dies korrekt?

    Über eine Antwort von Ihnen freue ich mich.

    Mit freundlichen Grüßen

    T. M.

    • Mietrecht.org
      03.07.2018 - 15:49 Antworten

      Hallo T. M.,

      wenn der Vermieter den Teil des Grundstücks braucht, dann müssen Sie dem zumindest zustimmen (Sie sind Mieter). Im Zweiten Schritt sollten Sie sich auf eine angemessene Minderung der Miete einigen. Zur Grundsteuer: Wenn der Vermieter hier eine Aufteilung vornimmt, dann sollten Sie schauen, ob das zweite Grundsteuerteil auch zum zweiten Objektteil passt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manzar
    09.07.2018 - 21:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir wohnen in einem Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Das Wohnzimmer öffnet sich direkt zum Garten . Der Garten wird momentan von allen Parteien benutzt , allerdings werden die ganzen Gartenarbeiten wie Rasenmähen aufräumen sauber halten von uns erledigt. Wir sind in diesem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien insgesamt die Einzigen , die in einem Mietverhältnis steht. Welche Rechte stehen uns eigentlich bezüglich der Gartenbenutzung zu? Müssen wir die ganze Gartenpflege selbst ausführen , nur weil wir im EG Bereich wohnen?

    Ich danke Ihnen im voraus und verbleibe

    Mit freundlichen Grüßen

    B.M.

  • Karsten Hader
    18.07.2018 - 15:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Zunächst herzlichen Dank für dieses informative Portal. Ihre Artikel haben mir vieles erleichtert oder zumindest klarer gemacht.
    Macht es für mich als Mieter einen Unterschied, ob in einem Mietvertrag a) das Nutzungsrecht aufgeführt ist, aber der Garten explizit nicht Gegenstand der Miete ist oder b) der Garten mitvermietet wird, wie Sie oben schreiben.
    Es geht mir im wesentlichen darum, zu vermeiden, dass der Vermieter das Nutzungsrecht irgendwann (ohne Mietminderung) aufhebt oder ich vor horrenden Kosten stehe. Der Garten wird von mir regelmäßig gepflegt und ich habe keinerlei Veränderungen durchgeführt/geplant.

    Schon im Voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort.
    Mit herzlichen Grüßen
    Karsten Hader

  • Kai-Heinrich Walter
    27.07.2018 - 09:30 Antworten

    Hallo, vielen Dank zunächst für die Erläuterung.

    Wie schaut es denn im generellen aus wenn das Grundstück geteilt und bebaut werden soll wo die Gärten vermietet sind?
    Und kann auf Schadenseratz geklagt werden weil vor Jahren (ca. 10) in die Gärten investiert wurde?

    Vielen Dank.

  • Ingo Tübing
    08.08.2018 - 09:54 Antworten

    Hallo,

    wir haben nun unsere Wohnung gekündigt und hatten einen Garten, den wir nutzen durften und pflegen mussten.

    Nun haben wir die Wohnung gekündigt und den Garten soweit auf Vordermann gebracht, dass er aus unserer Sicht ok ist (Unkraut weg, Rasen mähen). Allerdings haben wir jetzt nicht jeden Busch geschnitten.

    Unser Vermieter möchte nun gerne, dass wir den Garten ganz penibel auf Vordermann bringen, weil er damals sämtliche Gehwegplatten raus genommen hat und da auch kein Gras über den Platten war und die Hecken sind jetzt 1,5 Meter als damals bei Übergabe, als z.B. eine Kirschlorbeerhecke gerade erst gepflanzt wurde.

    Wie genau darf der Vermieter von uns verlangen, den Garten so zu übergeben, wie wir ihn damals übernommen haben?

    Vielen Dank und viele Grüße
    Ingo

    • Mietrecht.org
      08.08.2018 - 11:18 Antworten

      Hallo Ingo,

      ich würde im Rahmen einer Vorabnahme den Umfang des Rückschnittes klären. Es kann ja nicht im Interesse des Vermieters sein, dass eine hohe Hecke wieder auf 30 cm untergeschnitten wird. Es gibt für Ihre Frage kein „Gesetz“, Sie müssen den Garten vertragsgemäß übergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sina
    23.08.2018 - 12:04 Antworten

    Sgh. Damen und Herren, wir wohnen in einer mehrparteienhaus und wir haben am Samstag in unserem gemeinsamen Garten den Geburtstag meines Sohnes gefeiert von 10-12 uhr Vormittag. Wir haben ein kleines Hüpfburg gemietet und es waren 7 Kindern eingeladen. Es gab keine musik! Irgendjemand aus der Nachbarschaft hat sich bei der Vermieter Beschwerde eingereicht, hat erzählt dass da mehrere Hüpfburge waren (was nicht stimmt). Gestern hat mein Nachbarn ein Schreiben bekommen dass der Garten als ein Erholungs Gebiet gedacht ist und nicht für Kinder Geburtstage. Und ab jetzt ist das untersagt! Ich bin jetzt sehr enttäuscht da bis jetzt habe ich gedacht wir wohnen im einen famillien/ kinderfreundliche Haus! Im Garten stehen auch griller und die Nachbarn sitzen da auch bis 21 uhr ab und zu, soll ich mir das gefallen lassen?

  • Brigitte Koch
    26.08.2018 - 22:21 Antworten

    Hallo,
    ich habe einen Wohnraummietvertrag in dem ich 4,5 Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Garten, Garage miete mit sonstigem Wohnungszubehör eine Einbauküche. Der Garten wird, auch lt. Mietvertrag, gemeinschaftlich genutzt. In den Betriebskosten sind die Gartenpflegekosten aufgeführt. Der Garten ist von mir nicht so nutzbar wie ich es möchte. Ich nutze den Garten selten, mir sind (von ca. 300 qm) nur wenige qm (vielleicht höchstens 50qm) genehmigt worden, die dann, wenn ich den Garten nutzen möchte, von meinem Vermieter mitgenutzt werden und ich das Stück Garten nicht nach meinen Bedürfnissen nutzen darf. Der Vermieter pflegt den Garten ganz alleine und berechnet mir dafür 300 Euro im Jahr, ohne weitere Aufschlüsselung der Kosten. Den ganzen Winter über ist mein Vermieter verreist, mir wurde der Winterdienst übertragen den ich auch übernehme, dafür aber keine Vergütung bekomme. Ist dies Rechtens?
    Die Nebenkosten werden bei mir anhand der Bewohner berechnet. Ich habe zu Beginn des Mietverhältnisses mit 3 Personen in der Wohnung gewohnt. Anfang 2016 ist eine Person ausgezogen und der Vermieter berechnet für mich weiterhin 3/5 von der Miete der Messanlage der Heizung, Rauchmelderwartung, Warmwasser für die Heizung (was immer das heißen mag, da die Wasserkosten noch einmal extra aufgeführt sind), Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) mit 3/5, ebenso die Müllgrundgebühr mit 3/5, die Leerungen allerdings hälftig, die Biomüllmarke jedoch nur zu 1/3 (lt. Vermieter wg. den anfallenden Gartenabfällen die ich nicht zu tragen hätte), Grundsteuer, Haushaftpflicht und Gebäudebrandversicherung jeweils mit 3/5. Sollten diese Posten nicht ggf. nach qm aufgeteilt und gezahlt werden? Im Mietvertrag habe ich allerdings keine qm-Angabe stehen, nur die Anzahl der Zimmer.
    Vielen Dank für eine Antwort
    Brigitte

    • Mietrecht.org
      27.08.2018 - 07:09 Antworten

      Hallo Brigitte,

      danke für Ihren Beitrag, Ich kann Sie hier zu Ihren Detailfragen leider nicht beraten, empfehle Ihnen aber die Prüfung der Nebenkostenabrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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