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Vorlage: Mietvertrag mit Treppenhausreinigung – Beispiel-Klauseln

Die Treppenhausreinigung kann für Mieter eines Wohnhauses im Mietvertrag bestimmt werden. Die Vornahme der Reinigung des Treppenhauses ist dann mietvertragliche Pflicht und darf von dem Vermieter eingefordert und bei Verweigerung abgemahnt werden. Mieter müssen daher dafür Sorge tragen, dass sie die Treppenhausreinigung entsprechend der Klausel im Mietvertrag vornehmen oder jemanden beauftragen, der die Reinigung für sie übernimmt. Der Vermieter darf im Mietvertrag den Umfang der Treppenhausreinigung regeln: z.B. welche Gebäudeteile oder Stockwerke zu reinigen sind und wie oft dies zu geschehen hat. Besondere Details, wie die Art der zu benutzenden Reinigungsmittel, die Art und Weise der Durchführung oder auch genaue Uhrzeiten sind allerdings Sache des Mieters und können nicht vom Vermieter vorgegeben werden.

Im nachfolgenden Artikel daher erklärt werden, wie eine Klausel zur Treppenhausreinigung im Mietvertrag gestaltet sein kann. Als Hilfe für Vermieter gibt es hier eine Vorlage für eine Beispiel- Klausel zur Treppenhausreinigung.

I. Warum muss Treppenhausreinigung überhaupt geregelt werden?

Die Pflicht zur Treppenhausreinigung muss im Mietvertrag geregelt werden, denn es gibt weder ein Gewohnheitsrecht zur Reinigung des Treppenhauses auf das sich der Vermieter berufen kann, noch ist es zulässig, eine entsprechende Verpflichtung in der einer lose ausgehängten Hausordnung zu regeln. Die Vereinbarung muss Vertragsbestandteil sein: das heißt, die Treppenhausreinigung muss ausdrücklich in dem Mietvertrag oder in einer Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrages ist, geregelt sein (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513). Die meisten Hausordnungen sind nämlich nicht wirksam in den Mietvertrag einbezogen: „Mietvertrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?“ detailliert nachlesen.

II. Was kann im Mietvertrag geregelt werden?

Der Vermieter kann im Mietvertrag festlegen, was bei der Treppenhausreinigung zu erledigen ist und wann sie zu erfolgen hat. So kann geregelt werden welche Gebäudeteile, Etagen oder Teile des Treppenhauses von dem Mieter zu reinigen ist (vgl. Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3518). Zulässig sind hier auch Regelungen, die neben der Treppenhausreinigung auch eine Reinigung von gemeinschaftlich genutzten Räumen, vorsehen: wie z.B. dem Eingangsbereich, den Dachboden, die Kellerflure, Wasch- oder Abstellräume. Mehr als übliche Reinigungsarbeiten wie z. B. das Kehren oder Wischen können dabei nicht verlangt werden.

Zeitlich kann ein zulässig ein sogenannter Reinigungsturnus bestimmt werden, der die Regelmäßigkeit der Reinigung bestimmt. Oftmals wird dazu von dem Vermieter eine spezielle Regelung in den Mietvertrag einschließlich Hausordnung aufgenommen oder sogar ein besonderer Reinigungsplan bestimmt.

Mehr zu dem Thema erfahren Sie auch in dem umfassenden Ratgeberartikel: „Treppenhausreinigung als Pflicht des Mieters – Was muss ich wissen?

Hier ist lediglich zu beachten, dass der Reinigungsplan sich im Rahmen der üblichen Gründlichkeit hält, denn zu einer übermäßigen Reinigung oder zu häufigem Reinigungsturnus kann nicht verpflichtet werden. So reicht z.B. nach Ansicht des AG Regensburg (im Urteil vom 26.02.2004, Az.: 11 C 3715/03) eine wöchentliche Reinigung völlig aus. Auch bestimmten Reinigungsmethoden oder Putzmittel können nicht vorgeschrieben werden (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3517).

III. Vorlage: Beispiel – Klauseln Treppenhausreinigung

Wird in dem Mietvertrag vereinbart, dass „der Mieter verpflichtet ist, das Treppenhaus gemäß dem anliegenden Putzplan zu reinigen“ reicht das zunächst aus. Die Detailregelungen des Putzplans dürfen dann den genauen Umfang bestimmen.

Wird geregelt, dass ein Mieter einmal im Monat „den Treppenbereich vor seiner Wohnung reinigt“ ohne zu bestimmen, wann im Monat dies genau sein soll ist nach Ansicht der Amtsgerichts Bremen, davon auszugehen, dass die Reinigung im Voraus zum Monatsanfang und nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen ist (Urteil vom 15. November 2012, Az.: 9 C 346/12).

Mögliche Regelungen zur Auferlegung einer Pflicht zur Treppenhausreinigung können – je nach Einzelfall– zum Beispiel wie folgt formuliert sein:

  • Treppenhausreinigung nach Stockwerken in einem mehretagigem Gebäude:

„Die Mieter haben folgende Reinigungspflichten zu erfüllen: Den Mietern der Wohnungen im Erdgeschoss werden die Reinigung des unteren Treppenhauses einschließlich des Hauszuganges und die Haus-, Hof- und Vorkellertüren auferlegt. Den Mietern der übrigen Etagen ist die Reinigung ihrer Vorflure und der jeweiligen nächsten nach unten führenden Treppen auferlegt. Den Mietern des Obergeschosses ist zudem die Reinigung der Treppe zum Speicher und die Speichergänge auferlegt.“ (ähnlich z.B. in einem Fall des AG Köln, Urteil vom 14. September 2011, Az.: 221 C 170/11)

  • Treppenhausreinigung nach einem separaten Putzplan:

„Die Mieter sind verpflichtet, nach einem vom Vermieter aufgestellten Reinigungsplan, Flure, Treppen, Fenster und Dachbodenräume, Zugangswege außerhalb des Hauses und den Hof zu reinigen“ Hier ist dann von dem Vermieter ein Putzplan zu erstellen, wobei es sich auch um eine Art Liste handeln kann, in der die Mieter nach den Kalenderwochen für die Reinigungspflicht eingeteilt werden.

  • Treppenhausreinigung mit Reinigungskarte (der Inhaber der Karte ist dann in der jeweiligen Woche zur Reinigung verpflichtet):

„Die Reinigung des Treppenhauses sowie der Haus- und Kellerflure, ist wöchentlich, im Wechsel mit den anderen Hausbewohnern, durchzuführen. Die Mieter des Hauses erhalten eine Reinigungskarte, die nach erfolgter Reinigung an den nächsten Mieter weiter zu geben ist.“

Wichtig ist bei allen Formulierungen, dass sie entweder direkt im Mietvertrag vereinbart sind oder in einer Hausordnung geregelt sind, die wirksam Mietvertragsbestandteil ist! 

IV. Extra: Umstellung auf Treppenhausreinigung durch Reinigungsfirma

Aus unterschiedlichsten Gründen kann es für den Vermieter auch besser sein, die Treppenhausreinigung von einem professionellen Unternehmen durchführen zu lassen: Die Umlage der Reinigungskosten für das Treppenahaus kann nämlich auf den Mieter in den Nebenkosten mit abgewälzt werden. Streitigkeiten um die Vornahme der Reinigung durch die Mieter kann sich der Vermieter dann sparen.

Entscheidend ist nur die richtige Formulierung im Mietvertrag. Ein Reinigungsservice kann mit dem Mieter im Mietvertrag direkt vereinbart werden. Ist das nicht geschehen und soll erst nachträglich auf eine Reinigungsfirma umgestellt werden, muss eine Einwilligung aller Mieter vorliegen und eine sogenannte Öffnungsklausel in dem Mietvertrag vereinbart sein, die bestimmt, dass der Vermieter auch zukünftige Nebenkosten, wie die eines Reinigungsservice auf die Mieter entsprechend der Betriebskostenverordnung umlegen darf (AG Köln, Urteil v. 24.01.2008, 210 C 334/07, WM 2008, S. 226; AG Düsseldorf, WuM 1986, 306; weitere Details zur Öffnungsklausel für die Abrechnung neuer Nebenkosten erhalten Sei in unserem Beitrag: „Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor„).

Zudem ist eine vorherige Ankündigung erforderlich: Wird das Treppenhaus des Gebäudes nämlich seit Jahren von den Mietern selbst gereinigt, können die Kosten auch bei erfolgter Vereinbarung der Umlagefähigkeit im Mietvertrag nur nach Ankündigung vor der neuen Abrechnungsperiode mit den Nebenkosten abgerechnet werden (AG Köln, Urteil vom 24. Januar 2008, Az.: 210 C 334/07).

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