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Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor

Bei der Umlage der Nebenkosten auf den Mieter ist entscheidend, was im Mietvertrag vereinbart ist. Je nach der entsprechenden Nebenkostenvereinbarung können Vermieter mal mehr und mal weniger Kosten auf Ihre Mieter abwälzen. Im Laufe eines Mietverhältnisses können sich allerdings die anfallenden Nebenkosten ändern. So können etwa neu Nebenkosten entstehen, wenn zum Beispiel ein Hausmeister beauftragt wird, der bei Vertragsschluss nicht vorhanden war oder ein Rauchmelder aufgrund neuer gesetzlicher Anforderungen installiert wird.

Doch, wie können Vermieter neu entstandene Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung aufnehmen, die sich doch auf die Vertragliche Umlagevereinbarung bezieht? Ist eine Erweiterung der Nebenkostenpositionen in einem laufenden Mietverhältnis überhaupt möglich? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen, kann eine neue Nebenkostenart auf den Mieter umgelegt werden?

Nachfolgend wird erklärt, wie Vermieter am Besten vorgehen können, um neu entstandene Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umzulegen.

I. Voraussetzungen für Umlage neuer Nebenkosten

Wie bei allen Nebenkosten ist die primäre Voraussetzung, dass es im Mietvertrag eine Umlagevereinbarung gibt, in der die Abwälzung der monatlich anfallenden Nebenkostenlast auf den Mieter vereinbart ist.

Insoweit reicht eine einfache Formulierung, dass der Mieter die Nebenkosten im Sinne der § 556 Abs. 1 BGB In Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV zu tragen hat. Besteht eine solche Vereinbarung kann der Vermieter mindestens alle Nebenkosten, die in in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden, gegenüber dem Mieter abrechnen.

1. Neue Nebenkosten

Verändern sich die Nebenkosten seit dem Vertragsschluß und kommen neue Aufwendungen hinzu, wie zum Beispiel wegen

  • der Installierung eines Rauchmelders im Mietobjekt (neue Aufwendungen durch zusätzliche Wartungskosten),
  • der Neueinstellung eines ( oder zweiten) Hausmeisters (so BGH im Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03) ,
  • des Abschlusses zusätzlicher Sach- und Haftpflichtversicherungen (so BGH in dem Urteil vom 27. September 2006; Az. VIII ZR 80/06)
  • oder
  • der Installation eines neuen Kabelanschlusses, anstelle des bisherigen Satellitenempfangs (BGH, Entscheidung vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06)
  • Einstellung der vorhandenen Heizungsanlage und Umstellung auf Fernwärme BGH, Entscheidung vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07),

handelt es sich um den Anfall neuer Nebenkosten, die nicht von der ursprünglichen mietvertraglichen Umlagevereinbarung erfasst sind.

2. Erfordernis der „Öffnungsklausel“/ „Ergänzungsklausel“ für Nebenkosten

Grundsätzlich gilt, dass es für die Abwälzung dieser neuen Kosten einer zusätzlichen Klausel im Mietvertrag bedarf, die ausdrücklich die Übertragung neuer Nebenkosten auf den Mieter zulässt (BGH Entscheidung vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06, Urteil vom 27. September 2006; Az. VIII ZR 80/06 ) .

Als neu gelten dabei alle Nebenkosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Dazu zählen auch solche Nebenkosten, die zwar als Positionen im § 2 BetrKV als zulässige Nebenkosten bezeichnet sind, aber zur Zeit des Vertragsschluß (noch) nicht auf den Mieter abgewälzt wurden, beziehungsweise noch nicht angefallen sind.

Das heißt, man kann sich bei neu hinzukommenden Nebenkosten nicht darauf berufen, dass diese bereits durch § 2 BetrKV in den Mietvertrag mit aufgenommen wären, wenn die Kostenposition tatsächlich erst später entsteht.

Pflichtvoraussetzung für die Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten, ist daher eine sogenannte „Öffnungsklausel” beziehungsweise „Erweiterungsklausel”, die eine nachträgliche Erweiterung der Nebenkostenzahlungen um zusätzliche Nebenkosten vorsieht. Fehlt diese Voraussetzung, ist eine Umlage neuer Nebenkosten nur in besonderen Fällen möglich.

3. Ausnahme: Neue Nebenkosten durch Modernisierung

Eine Ausnahme zur Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten soll nach der Rechtsprechung des BGH auch ohne Ergänzungsklausel wegen duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine ergänzende Vertragsauslegung möglich sein ( Entscheidung vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06). Hintergrund war hier das Bestehen einer Gemeinschaftsantenne mit mietvertraglicher Vereinbarung zur Umlage entsprechender Kosten, die nun durch einen neuen Kabelanschluß ersetzt wurde. Nach dem BGH führe die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breitbandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt (BGH Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06, mit weiteren Nachweisen: Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 3035c, 5371; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rn. 253; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 323; aA Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rn. 64). Zu den duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB gehört in der Regel auch der Anschluss einer Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz (BGH Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06; Senatsurteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, unter II 8b, zu § 541b BGB aF; Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 2).

Wichtig ist hier für die Praxis, dass diese Ausnahme nur bei den Nebenkostenpositionen zulässig ist, die bereits im Mietvertrag bezeichnet sind; entweder durch Bezugnahme auf den Katalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV oder durch Benennung als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. (Details zu diesem unbestimmten Nebenkostenbegriff erhalten Sie zudem in: „Nebenkostenabrechnung: Was sind „Sonstige Betriebskosten“ (und deren Umladefähigkeit)„.

4. Neue Nebenkosten bedürfen einer schriftlichen Mitteilung an den Mieter

Bei Vereinbarungen zu Nebenkostenvorauszahlungen kann der Vermieter, nach Vorliegen der obigen Voraussetzungen Nr. 1-3/4 die neuen Nebenkosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 3 BGB auf den Mieter verlagern; BGH, Entscheidung vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03.

Im Falle einer Nebenkostenpauschale, muss zusätzlich zur Anzeige auch eine mietvertragliche Vereinbarung über eine Erhöhungsmöglichkeit der Nebenkosten im Sinne des § 560 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. Handelt es sich allerdings um eine Ermäßigung der Nebenkostenpauschale durch neue Nebenkosten, genügt ebenso eine bloße Mitteilung an den Mieter.

Darüber  hinaus  ist  bei  Veränderungen  von  Betriebskosten immer der Grundsatz der  Wirtschaftlichkeit  zu  beachten,  § 560 Abs. 5 BGB.

Weitere Einzelheiten über die Möglichkeiten einer Anpassung der Nebenkosten nach § 560 BGB können Sie auch in den Artikeln: „Angemessene Höhe für die Nebenkostenvorauszahlung ermitteln“ und „Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter“ nachlesen.

II. Vermietertipp: vertragliche Regelung für neue Nebenkosten

Vereinbaren Sie mit ihrem Mieter für die Umlage neuer Nebenkosten immer eine Öffnungsklausel oder Ergänzungsklausel (teilweise auch Erweiterungsklausel genannt) und benennen Sie ausdrücklich mögliche zukünftige sonstige Nebenkosten.

Für den Fall, dass Sie Formularmietverträge verwenden, achten Sie darauf, dass eine spezielle Klausel enthalten ist.

Die Formulierung könnte dabei etwa wie folgt laut:

(vorangehend Umlagevereinbarung dann:)

„Entstehen nach Vertragsschluß neue Nebenkosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1-16 BetrKV oder neue sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, können diese vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Soweit im laufenden Mietverhältnis noch kein Verteilerschlüssel für die Nebenkosten festgelegt wurde, kann der Vermieter diesen für die neuen Nebenkosten nach billigem Ermessen festlegen. Der Vermieter ist zudem berechtigt, bei einer Umlage neuer Nebenkosten die monatlichen Vorauszahlungsbeträge (Alternativ: die Nebenkostenpauschale) angemessen zu erhöhen. …

Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind: (hier Aufzählung aller möglichen sonstiger Kosten) Kosten für den Wachmann, Kosten für die Dachrinnenreinigung, Kosten für den Kabelanschluß, Kosten für den Rauchmelder etc. …“

3 Antworten auf "Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor"

  • Gabriele Mirau
    06.04.2018 - 17:00 Antworten

    Ist eine Öffnungsklausel mit folgendem Wortlaut gültig?
    „Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten sind nach Maßgabe des Gesetzes zu Regelung der Miethöhe umlegbar.“
    Es handelt sich nach 15-jährigem Mietverhältnis für ein Reihenendhaus um die Neueinführung einer Elementarversicherung wg. möglicher Wasserschäden. Dass Haus liegt nicht im Hochwassergebiet aber die vor unserem Haus liegenden Häuser hatten aufgrund von starken Regenfällen bereits Wasser im Keller. Dieses war hier nicht der Fall.

  • Apel
    17.05.2018 - 16:38 Antworten

    Wenn bestimmte BK 17 Jahre nicht umgelegt worden sind und nun ohne Vorankündigung umgelegt werden und sich daraus eine fin.Belastung für den Mieter ergibt, muss in dem Fall gezahlt werden?

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