Bei der Umlage der Nebenkosten auf den Mieter ist entscheidend, was im Mietvertrag vereinbart ist. Je nach der entsprechenden Nebenkostenvereinbarung können Vermieter mal mehr und mal weniger Kosten auf Ihre Mieter abwälzen. Im Laufe eines Mietverhältnisses können sich allerdings die anfallenden Nebenkosten ändern. So können etwa neu Nebenkosten entstehen, wenn zum Beispiel ein Hausmeister beauftragt wird, der bei Vertragsschluss nicht vorhanden war oder ein Rauchmelder aufgrund neuer gesetzlicher Anforderungen installiert wird.
Doch, wie können Vermieter neu entstandene Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung aufnehmen, die sich doch auf die Vertragliche Umlagevereinbarung bezieht? Ist eine Erweiterung der Nebenkostenpositionen in einem laufenden Mietverhältnis überhaupt möglich? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen, kann eine neue Nebenkostenart auf den Mieter umgelegt werden?
Nachfolgend wird erklärt, wie Vermieter am Besten vorgehen können, um neu entstandene Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umzulegen.
Inhalt: Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen
I. Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten
2. Erfordernis der „Öffnungsklausel“/ „Ergänzungsklausel“ für Nebenkosten
3. Ausnahme: Neue Nebenkosten durch Modernisierung
4. Neue Nebenkosten bedürfen einer schriftlichen Mitteilung an den Mieter
II. Vermietertipp: vertragliche Regelung für neue Nebenkosten
I. Voraussetzungen für Umlage neuer Nebenkosten
Wie bei allen Nebenkosten ist die primäre Voraussetzung, dass es im Mietvertrag eine Umlagevereinbarung gibt, in der die Abwälzung der monatlich anfallenden Nebenkostenlast auf den Mieter vereinbart ist.
Insoweit reicht eine einfache Formulierung, dass der Mieter die Nebenkosten im Sinne der § 556 Abs. 1 BGB In Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV zu tragen hat. Besteht eine solche Vereinbarung kann der Vermieter mindestens alle Nebenkosten, die in in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden, gegenüber dem Mieter abrechnen.
1. Neue Nebenkosten
Verändern sich die Nebenkosten seit dem Vertragsschluß und kommen neue Aufwendungen hinzu, wie zum Beispiel wegen
- der Installierung eines Rauchmelders im Mietobjekt (neue Aufwendungen durch zusätzliche Wartungskosten),
- der Neueinstellung eines ( oder zweiten) Hausmeisters (so BGH im Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03) ,
- des Abschlusses zusätzlicher Sach- und Haftpflichtversicherungen (so BGH in dem Urteil vom 27. September 2006; Az. VIII ZR 80/06)
- oder
- der Installation eines neuen Kabelanschlusses, anstelle des bisherigen Satellitenempfangs (BGH, Entscheidung vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06)
- Einstellung der vorhandenen Heizungsanlage und Umstellung auf Fernwärme BGH, Entscheidung vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07),
handelt es sich um den Anfall neuer Nebenkosten, die nicht von der ursprünglichen mietvertraglichen Umlagevereinbarung erfasst sind.
2. Erfordernis der „Öffnungsklausel“/ „Ergänzungsklausel“ für Nebenkosten
Als neu gelten dabei alle Nebenkosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Dazu zählen auch solche Nebenkosten, die zwar als Positionen im § 2 BetrKV als zulässige Nebenkosten bezeichnet sind, aber zur Zeit des Vertragsschluß (noch) nicht auf den Mieter abgewälzt wurden, beziehungsweise noch nicht angefallen sind.
Das heißt, man kann sich bei neu hinzukommenden Nebenkosten nicht darauf berufen, dass diese bereits durch § 2 BetrKV in den Mietvertrag mit aufgenommen wären, wenn die Kostenposition tatsächlich erst später entsteht.
Pflichtvoraussetzung für die Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten, ist daher eine sogenannte „Öffnungsklausel” beziehungsweise „Erweiterungsklausel”, die eine nachträgliche Erweiterung der Nebenkostenzahlungen um zusätzliche Nebenkosten vorsieht. Fehlt diese Voraussetzung, ist eine Umlage neuer Nebenkosten nur in besonderen Fällen möglich.
3. Ausnahme: Neue Nebenkosten durch Modernisierung
Eine Ausnahme zur Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten soll nach der Rechtsprechung des BGH auch ohne Ergänzungsklausel wegen duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine ergänzende Vertragsauslegung möglich sein ( Entscheidung vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06). Hintergrund war hier das Bestehen einer Gemeinschaftsantenne mit mietvertraglicher Vereinbarung zur Umlage entsprechender Kosten, die nun durch einen neuen Kabelanschluß ersetzt wurde. Nach dem BGH führe die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breitbandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt (BGH Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06, mit weiteren Nachweisen: Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 3035c, 5371; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rn. 253; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 323; aA Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rn. 64). Zu den duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB gehört in der Regel auch der Anschluss einer Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz (BGH Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06; Senatsurteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, unter II 8b, zu § 541b BGB aF; Senatsurteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 2).
Wichtig ist hier für die Praxis, dass diese Ausnahme nur bei den Nebenkostenpositionen zulässig ist, die bereits im Mietvertrag bezeichnet sind; entweder durch Bezugnahme auf den Katalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV oder durch Benennung als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. (Details zu diesem unbestimmten Nebenkostenbegriff erhalten Sie zudem in: “Nebenkostenabrechnung: Was sind “Sonstige Betriebskosten” (und deren Umladefähigkeit)“.
4. Neue Nebenkosten bedürfen einer schriftlichen Mitteilung an den Mieter
Im Falle einer Nebenkostenpauschale, muss zusätzlich zur Anzeige auch eine mietvertragliche Vereinbarung über eine Erhöhungsmöglichkeit der Nebenkosten im Sinne des § 560 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. Handelt es sich allerdings um eine Ermäßigung der Nebenkostenpauschale durch neue Nebenkosten, genügt ebenso eine bloße Mitteilung an den Mieter.
Darüber hinaus ist bei Veränderungen von Betriebskosten immer der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, § 560 Abs. 5 BGB.
Weitere Einzelheiten über die Möglichkeiten einer Anpassung der Nebenkosten nach § 560 BGB können Sie auch in den Artikeln: “Angemessene Höhe für die Nebenkostenvorauszahlung ermitteln” und “Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter” nachlesen.
II. Vermietertipp: vertragliche Regelung für neue Nebenkosten
Vereinbaren Sie mit ihrem Mieter für die Umlage neuer Nebenkosten immer eine Öffnungsklausel oder Ergänzungsklausel (teilweise auch Erweiterungsklausel genannt) und benennen Sie ausdrücklich mögliche zukünftige sonstige Nebenkosten.
Für den Fall, dass Sie Formularmietverträge verwenden, achten Sie darauf, dass eine spezielle Klausel enthalten ist.
Die Formulierung könnte dabei etwa wie folgt laut:
(vorangehend Umlagevereinbarung dann:)
„Entstehen nach Vertragsschluß neue Nebenkosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1-16 BetrKV oder neue sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, können diese vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Soweit im laufenden Mietverhältnis noch kein Verteilerschlüssel für die Nebenkosten festgelegt wurde, kann der Vermieter diesen für die neuen Nebenkosten nach billigem Ermessen festlegen. Der Vermieter ist zudem berechtigt, bei einer Umlage neuer Nebenkosten die monatlichen Vorauszahlungsbeträge (Alternativ: die Nebenkostenpauschale) angemessen zu erhöhen. …
Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind: (hier Aufzählung aller möglichen sonstiger Kosten) Kosten für den Wachmann, Kosten für die Dachrinnenreinigung, Kosten für den Kabelanschluß, Kosten für den Rauchmelder etc. …“
06.04.2018 - 17:00
Ist eine Öffnungsklausel mit folgendem Wortlaut gültig?
“Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten sind nach Maßgabe des Gesetzes zu Regelung der Miethöhe umlegbar.”
Es handelt sich nach 15-jährigem Mietverhältnis für ein Reihenendhaus um die Neueinführung einer Elementarversicherung wg. möglicher Wasserschäden. Dass Haus liegt nicht im Hochwassergebiet aber die vor unserem Haus liegenden Häuser hatten aufgrund von starken Regenfällen bereits Wasser im Keller. Dieses war hier nicht der Fall.
09.04.2018 - 06:23
Hallo Gabriele,
die können die Klausel hier prüfen: Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2018 - 16:38
Wenn bestimmte BK 17 Jahre nicht umgelegt worden sind und nun ohne Vorankündigung umgelegt werden und sich daraus eine fin.Belastung für den Mieter ergibt, muss in dem Fall gezahlt werden?
04.11.2020 - 15:23
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Frage bzgl. Erweiterung von Nebenkosten – In einem Objekt bin ich ET und bewohne diese Wohnung auch. Diese Wohnung (Dachgeschoss) wurde vor einigen Jahren (wieviel weiß ich leider nicht) erweitert, d.h. von der Dachterrasse wurden ca. 5-10 qm als Wohnfläche hinzugenommen mit Überdachung, wie auch immer – jetzt will der Beitrat, ein Eigentümer hierfür die Heizkosten-NK erweitern. 30 % sind von den Heizkosten als Festkosten angesetzt, die 70 % für den jeweiligen Verbrauch der Mieter/Eigentümer. Ist dies zulässig ? Ein Beschluß oder Protokoll liegt hierüber nicht vor – kann dies einfach so beschlossen werden.
Bitte um Rückmeldung, da ich der Meinung ist, dass dies nicht zulässig ist .Für eine Rückmeldung wäre ich Ihnen Dankbar.
04.11.2020 - 16:14
Hallo Elisabeth,
die Heizkostenverordnung sagt dazu, dass die nicht verbrauchsabhängigen Kosten nach “Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum” abzurechnen sind. Schauen Sie nach einer Regelung in der Teilungserklärung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2022 - 17:38
Hallo Herr Hundt,
Bisher hatten wir in unserem Wohnhaus keinen Haumeister. Vor circa 1,5 Jahren hat sich unser Vermieter geändert (Haus verkauft). Seitdem gibt es bei uns einen Hausmeister. Allerdings steht in unserem Mietvertrag bei den Nebenkosten kein Hausmeister mit drin. Es existiert zwar eine Öffnungsklausel aber wir wurden bisher nicht nicht darüber informiert, das wir für einen neuen Hausmeister zahlen sollen. Zudem ist der Posten des Hausmeisters nur mit einer festen Summe angegeben aber nicht mit einer genaueren Auflistung was er tut. In der Überschrift stehen nur exemplarisch einige Punkte wofür das sein soll. Z.B Grünflächen Reinigung, obwohl wir keine Grünflächen haben oder Mülltonnen raus stellen, das wir selber machen. Darf er die Nebenkosten ohne Vorankündigung also erhöhen und wenn wir eine neue von ihm bekommen sollten, ist die dann noch gültig, da die Frist von 12 Monaten dann abgelaufen wäre (Die Abrechnung ist von 2020).
Viele Grüße
12.01.2022 - 19:11
Hallo Johannes,
der Vermieter darf nur die Kosten umlegen, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Übernimmt der Hausmeister z.B. die Gartenpflege, dann sind diese Kosten bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlegbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.04.2022 - 18:06
Sehr geehrter Herr Pundt,
wir haben 2010 einen Mietvertrag geschlossen in dem keine Öffnungsklausel oder Ergänzugs- Erweiterungsklausel für Nebenkosten enthalten ist. Kann der Vermieter unter diesen Umständen die Kosten für die Legionellenuntersuchung umlegen. Er hat uns damals weder über die beabsichtigte Umlage informiert, noch eine Vertragsänderung vorgeschlagen.
Mit freundlichen Grüßen Cord Cordes
30.04.2022 - 13:31
Hallo Cord,
es können nur die Kosten Uumgelegt werden, deren Umlage mietvertraglich vereinbart wurde. Ihre Nebenkosten-Klausel könnten Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Tut mir leid, das ich an dieser Stelle kein wirklich neuen Informationen für Sie habe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.06.2022 - 09:20
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe eine Frage zur Erweiterung der Nebenkosten. Ich wohne seit mehr als 10 Jahren in einem Haus mit einem sehr großen Garten. Die Gartennutzung war seitens der mittlerweile verstorbenen Besitzerin nicht gewünscht und demzufolge nicht Gegenstand des Mietvertrages. Die Kosten zur Gartenpflege wurden nach und nach als Pauschalbetrag auf die Nebenkostenabrechnung gesetzt, ohne die vertraglich festgelegten Leistungen zu benennen und deren Durchführung kontrollieren zu können. Der neue Besitzer hat jetzt ein weiteres Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten gebaut, das demnächst bezogen wird. Es wurde unter anderem ein für meine Begriffe überdimensionierten Spielplatz angelegt und die Grünanlagen werden neu gestaltet.
Kann es möglich sein, daß die dadurch entstandenen Mehraufwände zur Pflege und Unterhaltung der Anlage (Spielplatz usw) jetzt auf alle Mieter der beiden Wohnhäuser umgelegt werden, obwohl keiner aus dem „alten“ Haus jemals den Spielplatz nutzen wird, Geschweige denn einen vermißt noch gewollt hätte. Im Vorfeld ist seitens der Hausverwaltung noch nichts bekannt gegeben worden. Würden wir als Mieter des „alten“ Hauses ggf diese, neu auf uns zukommenden, Ausgaben für 2022 erst mit der Abrechnung konfrontiert, die erfahrungsgemäß am Ende des Jahres 2023 erfolgen wird.
Mit freundlichen Grüßen
Ria Wollweber
06.06.2022 - 16:41
Hallo Ria,
der Vermieter kann die Kosten der Gartenpflege nur umlegen, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Ohne Vereinbarung, keine Umlage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.07.2022 - 20:40
Lieber Herr Hundt,
ist es rechtens, wenn der Vermieter eine bestimmte NK-Position nur bei einem Mieter (von insgesamt 15 Mietparteien) anteilig umlegt?
Ich lebe seit 10 Jahren in meiner Wohnung, nie musste ich anteilige Kosten für den Personenaufzug zahlen. Laut Mietvertrag ist eine Umlage der Kosten aber möglich.
Die Gesamtkosten sind jedes Jahr in der NK-Abrechnung aufgeführt worden, aber nie umgelegt/ anteilig angerechnet worden.
Leider ist das Verhältnis mit dem Vermieter in Schieflage geraten, nachdem ich im letzten Jahr Einwände gegen eine Position der NK-Abrechnung hatte. Die Umlage der anteiligen Kosten für den Personenaufzug scheinen nun die “Retourkutsche” zu sein.
Gibt es hier irgendeine rechtliche Handhabe wie ich mich gegen dieses Vorgehen und eine Kostensteigerung von 500€ wehren kann?
Viele Grüße,
Tony
10.07.2022 - 11:35
Hallo Tony,
schon unterschiedliche Vereinbarungen in den Mietverträgen führen zur anteiligen Umlage der Kosten auf eigene Mieter. Die anteilige Kosten für die anderen Mieter (ohne Vereinbarung im Mietvertrag) trägt dann der Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt