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Mieter heizt seine Wohnung nicht – Was tun?

In der kalten Jahreszeit läuft die Heizung in den meisten deutschen Haushalten auf Hochtouren aber nicht bei allen: einige Mieter heizen gar nicht oder kaum. Gründe können hier verschiedenster Natur sein, wie z.B., dass die Mieter im Urlaub sind, sich nur am Wochenende oder einmal im Monat in der Mietwohnung aufhalten sein. Andere versuchen einfach Kosten zu sparen und drehen die Heizung bereits ab, obwohl noch Spätfrost droht. Was für den Mieter „kein Problem“ darstellt kann allerdings für den Vermieter schnell eines werden, denn bei Frost und Eis drohen Leitungen und Rohre zu zufrieren, wenn diese länger nicht benutzt werden. Aber auch in kaltnassen Tagen schützt ein regelmäßiges Heizen vor Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung.

Als Vermieter kann man abmahnen, wenn der Mieter in der Wohnung nicht ausreichend heizt. Auch eine Kündigung ist möglich. Wie Sie richtig reagieren, wenn ihr Mieter nicht heizt, wird Ihnen nachfolgend gezeigt.

I. Mieter müssen heizen

Die Pflicht zu Heizen ergibt sich aus der Sorgfaltspflicht des Mieters, die Mietwohnung sorgsam und pfleglich zu behandeln. Der Mieter hat nach dem Gesetz nämlich die Pflicht, sich darum zu kümmern, dass der Zustand der Wohnung erhalten bleibt und Beschädigungen vermieden werden. Das regelmäßige Heizen und auch Lüften ist davon umfasst. Da durch ein Vernachlässigen des Heizens in der Heizperiode die Gefahr besteht, dass durch Frost und Eis Wasserleitungen und Rohre platzen oder Feuchtigkeitsschäden entstehen können, ist ein vorsorgliches Heizen –zumindest in der Frostschutzstufe– notwendig. Der Vermieter darf vom Mieter die Erfüllung seiner Heizpflicht verlangen.

Hier gilt: Eine Mietwohnung bzw. ein Mietshaus sollte nie ganz auskühlen und die Gefahr von Frostschäden ist auszuschließen. Dazu ist der Mieter verpflichtet: das bedeutet, er hat auch zu Heizen, wenn er nicht da ist!

Aus was der Mieter bei seiner Sorgfaltspflicht sonst noch achten muss und wie richtig zu heizen und zu lüften ist, erklären folgende Beiträge:

II. Richtig abmahnen, wenn Mieter nicht heizt

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach und heizt nicht, ist er abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass er zum Heizen verpflichtet ist. Der Vermieter hat hier einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Leistung: egal, ob der Mieter im Urlaub ist, einen Auslandsaufenthalt abzuleisten hat oder sich gerade mitten im Umzug befindet: steht die Wohnung in kalten Tagen leer, ist zu heizen oder jemand zu beauftragen der heizt.

Wichtig ist für den Vermieter, dass er richtig abmahnt, das bedeutet, zeitnah und bestimmt. Bloße unverbindliche Hinweise oder ein Aushang im Hausflur mit dem Motto „An alle Mieter…!“ reicht nicht. Der Vermieter sollte in der Abmahnung daher genau erläutern welcher Pflichten-Verstoß vorliegt und was vom Mieter erwartet wird. Hier bedeutet das konkret: Es ist dem Mieter zu erklären, wie er zu heizen hat.

Daneben sollte die Abmahnung immer mit einer Frist verbunden werden. Ändert der Mieter sein Verhalten innerhalb der Frist nicht, ist wiederholt abzumahnen oder zu kündigen. Das richtige Vorgehen häng hier von dem Einzelfall ab.

III. Kündigung als letztes Mittel

Der Ausspruch einer Kündigung wegen mangelndem Heizen ist das letzte zulässige Mittel, dass der Vermieter ergreifen kann, wenn der Mieter sich nicht einsichtig zeigt. Die Gefahr eines Schadens durch Frost oder Unterkühlung des Mietshauses bzw. der Wohnung muss man als Vermieter nämlich nicht in Kauf nehmen.

Unterlässt der Mieter das Beheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum, ist das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt, so z.B. im Fall des LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 19. Dezember 2007, Az.: 10 S 163/07. In diesem Fall wurde der Mieter mehrmals vergeblich abgemahnt.

IV. Fazit

Die Wohnung zu heizen ist eine Mieterpflicht, um die Mietsache vor Gefahren der Beschädigung zu schützen. Wenn der Mieter diese Sorgfaltspflicht verletzt und nicht richtig heizt, kann der Vermieter abmahnen und kündigen.

8 Antworten auf "Mieter heizt seine Wohnung nicht – Was tun?"

  • M. Lutz
    22.11.2018 - 23:07 Antworten

    In der Rechtsprechung fehlen offensichtlich bisher Urteile zum Beheizen von selbstgenutzten Eigentumswohnungen in Wohnungseigentümer-Gemeinschaften. Zwischen den einzelnen Etagenwohnungen sind oft nur Böden geringer Isolierung und es kann sehr fußkalt werden, v.a. wenn drunter eine unbeheizte Parterrewohnung ist..

    • Mietrecht.org
      23.11.2018 - 07:46 Antworten

      Hallo M. Lutz,

      hier können m.E. vorwiegend Schäden am Sondereigentum des Nicht-Heizers entstehen. Sie beschreiben einen Nachteil, der durch die 70/30 bis 50/50 Aufteilung von Heiz- und Flächenkosten nach der HeizkostenVO ausgeglichen wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia B.
    06.12.2018 - 12:20 Antworten

    Wie schaut es aus, wenn der Mieter unter mir Teile seiner Wohnung nicht heizt – es ist dermaßen fußkalt, das es abends nur noch mit Decke auszuhalten ist. Kälte zieht sich durch die gesamte Wohnung. Vor allem, wenn die Heizung bei Minusgraden abgestellt wird, weil Mieter über das Wochenende wegfährt. Hier haben alle eine Gas-Etagen-Heizung und zahlen somit ihren Verbrauch (keine 70/30 bzw. 50/50 Regelung) – meiner ist inzwischen rapide gestiegen.
    Der Vermieter ist davon in Kenntnis gesetzt, kann jedoch nichts tun (so die Aussage).

    • Mietrecht.org
      06.12.2018 - 14:23 Antworten

      Hallo Silvia,

      der Vermieter kann den Mieter nur auf seine Sorgfaltspflicht hinweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tobias Claren
    07.12.2018 - 00:54 Antworten

    „Heizen müssen“ heißt ja nicht eine bestimmte Grad-Zahl zu erreichen.
    Für die Rohre reichen im Winter auch Temperaturen über 0°C.
    Und „Schimmel“ ist auch kein Grund. Gut lüften kann die Person ja dennoch.
    Mit Funksensor-Heizreglern könnte man es gerade so einstellen, dass die Wand mit Wasserrohren nie in den Frostbereich fällt. Und dazu noch Luftfeuchte-Messer, und wenn der Wert zu hoch ist, geht ein Entfeuchter an, und/oder wird automatisch gelüftet

  • Sebastian
    17.12.2018 - 17:03 Antworten

    Guten Tag,

    wie ist die Erhaltungs- und Heizpflicht vor dem Hintergrund eines nicht-vorhandenen Energieausweises und extremer Heizkosten zu sehen?

    Im konkreten Fall betragen die Heizkosten 1.400€/Jahr bei Temperaturen um die 16°C Grad im Raum.

    Mit besten Grüßen

  • Julian
    24.01.2019 - 19:12 Antworten

    Moin,

    Die Mieter in der Mietwohnung unter und über mir heizen nicht, da der eine immer „Hitze hat“ und der andere kaum da ist. Der Mieter unter mir hat zudem noch Tag und Nacht ein Fenster für die Katzen geöffnet. Ich bekomme meine Wohnung absolut nicht warm, der Fussboden ist so kalt, dass die Kälte durch die Hausschuhe drückt.

    Kann ich da als Mieter etwas machen?

    • Mietrecht.org
      25.01.2019 - 16:38 Antworten

      Hallo Julian,

      genau wegen solchen Situationen werden die Heizkosten nicht nur nach Verbrauch sondern zu 30 bis 50% nach Fläche abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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