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Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?

Ist ein Mieter während der Mietzeit oder bei Rückgabe der Mietwohnung, verpflichtet die Fenster zu putzten? Die Frage erscheint einfach, die Antwort dagegen nicht: Der Mieter hat nämlich die Verpflichtung die Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, muss aber nicht den Reinigungsmaßstäben des Vermieters nachkommen. Wohnt ein Mieter seit Jahren in einer Mietwohnung und hat die Fenster nie geputzt, kann das für den Vermieter störend sein, muss aber nicht aber zu einem Anspruch auf Fenster-putzen führen. Dreck ist nicht gleich Dreck und so kommt es nach der Ansicht der Gerichte auf den Verschmutzungsgrad an.

In nachfolgendem Artikel erfahren Sie als Mieter aber auch als Vermieter, wann das Putzen der Fenster in der Mietwohnung zur Mieterpflicht wird.

I. Grundsätzlich: Mieter hat Reinigungspflicht

Der Mieter hat neben seiner mietvertraglichen Pflicht, die Miete zu bezahlen, auch dafür Sorge zu tragen, dass er seine Nebenpflichten nicht verletzt: dazu gehören unter anderen die Erhaltungspflicht und die Obhutspflicht bezüglich der Mietwohnung: Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung erhalten bleibt (§§ 536 c, 541, 543 Abs.2 S. 1 Nr. 2, 5 BGB). Als Mieter muss daher jede Beschädigung oder Verschlechterung der Mietwohnung vermieden werden. Die Reinigung der Mietwohnung ist insoweit umfasst, denn wird die Wohnung nicht gereinigt, gelüftet, beheizt oder entmüllt, kann dies zu Schäden in der Mietwohnung führen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Mieter umfasst daher auch den pfleglichen Umgang mit der Mietwohnung.

Mehr dazu, wie die Mietwohnung zu lüften und zu heizen ist, erfahren Sie in dem Artikel: „Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssen„.

II. Fenster putzen für Mieter keine Pflicht

Wann und wie zu reinigen ist, bleibt aber dennoch grundsätzlich dem Mieter überlassen: Fenster putzen ist nicht jedermanns Sache und daher können die Meinungen von Mieter und Vermieter hier unterschiedlich sein. Solange durch die unterlassene Reinigung allerdings keine Gefahren oder Beschädigungen entstehen, muss der Mieter die Fenster auch nicht putzen. Eine Sorgfaltspflicht ist allein durch dreckige Fensterscheiben nicht verletzt. Durch allein verschmutzte Scheiben besteht weder eine Gefährdung der Mietsache noch eine Beeinträchtigung Dritter oder sonstige Verschlechterung der Mietsache. Der Vermieter kann hier also nicht abmahnen oder kündigen, wenn der Mieter die Fenster in der Mietwohnung nicht putzt.

Etwas Anderes ist es natürlich, wenn es nicht nur um dreckige Fenster, sondern um eine insgesamt sehr ungepflegte und vermüllte Mietwohnung geht: verletzt der Mieter die vertragliche Obhuts- und Sorgfaltspflicht bezüglich der Mietwohnung kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen. Welche Möglichkeiten sich dem Vermieter in einem solchen Fall bieten, wird in dem Artikel: „Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?“ gezeigt.

III. Aber: Bei Auszug starke Verschmutzungen beseitigen

Auch bei Auszug aus der Mietwohnung ist das Putzen der Fensterscheiben nach Ansicht der Gerichte keine mietvertragliche Pflicht: Der Mieter verletzt seine vertragliche Rückgabepflicht aus § 546 BGB nämlich nicht dadurch, wenn er die Fenster bei Auszug nicht reinigt, da dies im Rahmen der Rückgabeverpflichtung durch den Mieter nicht geschuldet wird, so z.B. das LG Berlin, Urteil vom 08. März 2016, Az.: 63 S 213/15. Das gelte auch für Fenster die aufgrund starker Nikotinablagerungen reinigungsbedürftig seien (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05).

Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich nach Feststellung des Bundesgerichtshofs nur auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05). Damit sind all diejenigen Verschmutzungen gemeint die über die normalen Abnutzungen und Gebrauchsspuren des vertragsgemäßen Gebrauchs hinausgehen: Spinnweben an den Fenstern sind zu entfernen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05).

Ist in dem Mietvertrag die Rückgabe der Mieträume „im sauberen Zustand“ vereinbart, kann sich hieraus eine Pflicht zum Fensterputzen bei Auszug ergeben: das beschränkt sich aber auf eine Rückgabe im (normal) gereinigten Zustand – eine „ausgiebige Reinigung“ kann nicht verlangt werden (so das AG Aachen, Urteil vom 29. November 2007, Az.: 6 C 352/07).

Welche sonstigen Pflichten den Mieter beim Auszug aus der Mietwohnung treffen, können Sie in dem Beitrag „Mieterpflichten bei Auszug – Was müssen Mieter machen?“ nachlesen.

IV. Fazit

Das Putzen der Fenster der Mietwohnung durch den Mieter ist keine abmahnfähige Mieterpflicht. Es fehlt hier an einer Gefährdung der Verschlechterung der Mietsache, die bei lediglich verschmutzten Fenstern nicht ersichtlich ist. Bei Auszug kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung zur Rückgabe der Mietwohnung an: „besenrein“ beinhaltet grundsätzlich kein Putzen der Fenster – die Vereinbarung Rückgabe „im sauberen Zustand“ jedoch schon. Eine überdurchschnittlich gründliche Reinigung kann aber auch im letzteren Fall nicht verlangt werden.

11 Antworten auf "Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?"

  • Uwe Wagner
    06.03.2018 - 19:15 Antworten

    Fenster putzen als Mieter ist ja eigentlich kein Problem aber die Bauherren der heutigen Zeit verwenden immer mehr Glasflächen als Fenster die oft bodentief sind und sich nicht öffnen lassen so dass beim besten Willen der Mieter ohne Steiger viele Fenster von außen nicht reinigen kann, ist in solchen Fällen der Vermieter in der Pflicht z.B. 1xjährlich eine Firma zu beauftragen und dies über Betriebskostenabrechnung zu regulieren ?
    MfG Uwe Wagner

  • Wencke Märzke
    09.08.2018 - 16:01 Antworten

    Genauso verhält es sich mit elektrisch betriebenen Kippfenstern im Dachgeschoss (5 OG Altbau) auf einer Höhe von 3-5 Metern. Ich bräuchte eine mind. 3m hohe Leiter um von innen die Fenster zu reinigen, von außen komme ich gar nicht dran. Die Fenster liegen zur Innenhofseite, darunter liegt der Balkon bzw. Wohnungszugang der Nachbarwohnung.
    Seit Einzug wurden diese Fenster nicht gereinigt, geschweige denn die Aufkleber der Fensterfirma entfernt.
    Darf ich den Vermieter auffordern bzw. bitten eine Firma zu beauftragen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Wencke Märzke

  • Marquardt
    09.01.2020 - 12:03 Antworten

    Dieser Ansatz findet sich bislang nicht ausreichend gewürdigt – und auf den würde ich mich in jedem Fall beziehen: „Solange durch die unterlassene Reinigung allerdings keine Gefahren oder Beschädigungen entstehen, muss der Mieter die Fenster auch nicht putzen.„
    Wer in der Stadt sowohl kunstoff Fenster Rahmen aber noch viel schlimmer Holzrahmen Fenster – wohlgemerkt die Rahmen- nicht regelmäßig (alle 4-6 Wochen) reinigt, begeht in meinen Augen mit Vorsatz Sachbeschädigung. Der schwarze Strassendreck brennt sich regelrecht in die Oberfläche ein und ist danach nicht mehr zu entfernen.

  • David
    09.01.2021 - 15:04 Antworten

    Ich habe den Fall bei einer Ex Mieterin, dass die Fenster einfach aus Nachlässigkeit drei Jahre absichtlich nicht geputzt wurden, obwohl es kippbare Velux-Fenster sind, die ohne viel Aufwand in der Wohnung selbst geputzt werden können. Dabei entstand auch Moos an den Außenrändern der Fenster die nur mit einem Spachtel entfernt werden konnten, dass wiederum bei der Beseitigung die Dichtungen angreift wenn man nicht vorsichtig genug ist.
    Außerdem konnte man kaum noch durch die Fenster schauen durch die Vermoosung.
    Die schlechte Sicht ist das Minimum, jedoch die Moosentfernung an den Dichtungen was m.E. Sachbeschädigung ist.
    Könnte man nicht gesetzlich durchsetzen
    zumindest eine einmal jährliche Fensterreinigung anzuordnen inkl. Beseitigung von Organismen die die Dichtungen angreifen?
    Oder auch eine Besichtigung der Wohnung alle zwei Jahre dem Vermieter zu ermöglichen wenn der jeweilige Mieter länger als zwei Jahre in der Wohnung wohnt?
    Warum werden den Mietern soviele Rechte eingeräumt wenn es nicht deren Eigentum ist?

    • Mietrecht.org
      10.01.2021 - 13:20 Antworten

      Hallo David,

      ggf. könnte man eine Vereinbarung als Individualklausel im Mietvertrag aufnehmen, besonders, wenn es sich um ein wiederkehrendes Problem (z.B. an der Nordseite des Hauses) handelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • David
        11.01.2021 - 12:44 Antworten

        Hallo Dennis,

        vielen Dank für die Stellungnahme dazu! Ich werde es vermerken.
        Was auch noch bei dieser Ex Mieterin aufgefallen ist, dass diese die Kaution sofort zurückverlangt hatte, trotz nicht sofort auffälliger Mängel. Darf man dies überhaupt wenn die Wohnung nur oberflächlich abgenommen wurde?
        Ich hatte selbst den Fall bei einer Mietwohnung auf die Kaution gute 3 Wochen zu warten. Dazu musste ich noch auf die restliche Teilkaution ein 3/4 Jahr warten. Wobei diese einbehalten wurde und durch eine höchstwahrscheinlich falsche Betriebskostenabrechnung ausgeglichen wurde, sodass die Teilkaution einbehalten wurde. Immerhin bekam ich ~90% davon zurück.
        Die Exmieterin meiner Eltern bekam gut 95% davon zurück aufgrund eines schwereren Mangels welcher eindeutig auf sie zurückzuführen war.

        Vielen Dank nochmals für die hilfreiche Stellungnahme!

        Viele Grüße
        David

  • Uli Wer
    26.02.2021 - 16:06 Antworten

    Guten Tag,

    darf der Vermieter die Reinigung von Fenstern und/oder dem Balkon zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangen?

    Am ersten warmen, trockenen Tag dieses Jahres war ich vormittags auf dem Balkon, um dort Pflanzen aufzuräumen etc.. Kaum sah die Vermieterin mich dort, sagte sie vom Balkon der nicht vermieteten Nachbarwohnung aus zu mir: „Ihr Balkon gefällt mir nicht, die Tannenzweige (ausgelegt auf dem Balkonboden als Wärmeschutz für Behälter mit überwinternden Pflanzen auf ca. 0,15 qm von insgesamt ca. 5 qm) nadeln ja.“ Es sei Zeit, das jetzt mal zu machen, auch die Fenster zu putzen (zuletzt vor ca. 9 Wochen getan).

    Zwei Wochen zuvor waren die Vermieter ohne mein Wissen und ohne mein Einverständnis in der Wohnung gewesen, um einen Spalt der Balkontür in der Küche zu schließen „zwecks Vermeidung von Frostschäden“. Sie hatten mich danach (gegen 18 Uhr) telefonisch darüber informiert, weil ich zuvor nicht erreichbar gewesen sei, obwohl ihnen meine berufsbedingte Abwesenheit tagsüber bekannt war. Außentemperatur an jenem Tag: ca. -10 Grad, Innentemperatur: ca. 16 Grad; keine Wasser- oder anderen Leitungen auf Putz vorhanden. Bei diesem mit mir nicht vereinbarten Betreten der Wohnung hatten sich die Vermieter vom gepflegten und beheizten Zustand aller Räume überzeugen können und den Zustand des Balkons auch nicht nachträglich moniert.

    Alle Pflanzkästen und -töpfe auf dem Balkon sind nach innen aufgehängt und haben Auffangschalen für Gießwasser. Unterhalb des Balkons befindet sich kein weiterer Balkon, eine diesbezügliche Störung von Nachbarn ist somit ausgeschlossen.

    Dürfen die Vermieter die Balkon-/Fensterreinigung zu dem ihnen angemessen erscheinenden Zeitpunkt verlangen? Dürfen sie zudem von mir verlangen, die Balkontür und Fenster während meiner Abwesenheit geschlossen bzw. nur in Kippstellung zu halten?

    Über einen Hinweis dazu würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und für Ihre Mühe.

    Mit freundlichen Grüßen
    Uli Wer

      • Uli Wer
        02.03.2021 - 19:21 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihren Kommentar und die zahlreichen, vielfältigen Ausführungen betreffend den vertragsgemäßen Gebrauch / Zustand (https://www.mietrecht.org/mietvertrag/vertragsgemaesser-gebrauch-vertragsgemaesser-zustand/). Demnach ist eine Sorgfaltspflichtverletzung oder Störung des Hausfriedens meinerseits wohl ausgeschlossen, was mich sehr erleichtert, denn im Prinzip wohne ich gerne in diesem Haus. Bisher war das Verhältnis zu den Vermietern sehr gut; nun ist das Vertrauen leider etwas angeknackst. Ich spiele mit dem Gedanken eines Tauschs des Wohnungstürschlosses, möchte aber die Situation nicht eskalieren.

        Vor allem wegen der umfangreichen Informationen zu Rechten, Pflichten und Urteilen, aber auch wegen Ihrer schnellen Antwort werde ich „mietrecht.org“ gerne jederzeit weiterempfehlen.

        Gibt es eine Möglichkeit der Mitgliedschaft bei Ihnen oder eine andere Form der Unterstützung Ihres Portals (z.B. Spende)? Ich habe auf Ihrer Seite nichts dazu gefunden, vielleicht aber auch nicht richtig geschaut. Danke vorab für einen kurzen Hinweis.

        Mit freundlichen Grüßen
        Uli Wer

        • Mietrecht.org
          02.03.2021 - 20:10 Antworten

          Hallo Uli,

          danke für die Blumen. Alles ok – freut mich, wenn ich Ihnen hier helfen konnte.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt´

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