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Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen?

Während des laufenden Mietverhältnisses ist es grds. dem Mieter selbst überlassen, wie er seine Wohnung reinigt, sofern die Mietsache keinen Schaden nimmt. Am Ende des Mietverhältnisses, spätestens bei der Übergabe der Wohnung wird die Sauberkeit der Wohnung jedoch nicht selten zum Thema und entfacht immer wieder Streit zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter beanstandet Schmutz, den der Mieter nicht entfernt hat, worauf der Mieter entgegnet, er schulde nur die besenreine Übergabe und sei daher zu dessen Beseitigung nicht verpflichtet.

Dieser Beitrag erklärt, wann der Mieter eine besenreine Übergabe schuldet und was sich hinter diesem Begriff verbirgt.

1. Reinigung und Renovierung – Zwei voneinander zu trennende Maßnahmen

Die meisten Mietverträge enthalten wirksame oder oft auch unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, mit denen der Mieter verpflichtet wird bzw. werden soll, die Wohnung in bestimmten Zeitabständen oder am Ende des Mietverhältnisses zu renovieren. Mit dieser Renovierung wird die Reinigung der Wohnung oft in einen Topf geworfen. Dies geschieht allerdings zu Unrecht. Beide Maßnahmen sind grds. voneinander zu trennen und haben eine unterschiedliche Zielrichtung.

Durch die Schönheitsreparaturen werden die durch normales vertragsgemäßes Wohnen im Laufe der Zeit aufgetretenen Abnutzungserscheinungen innerhalb der Wohnung behoben. Typische Maßnahmen, die der Mieter als Schönheitsreparaturen schuldet, sind daher das Streichen und ggf. auch das Tapezieren der Decken und Wände (zum zulässigen Umfang formularmäßig vereinbarter Schönheitsreparaturen vgl. § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung).

Bei der Reinigung der Wohnung hingegen geht es darum, die Wohnung von Schmutz zu befreien.

Verbreitet besteht der Irrglaube, der Mieter, der laut Mietvertrag die besenreine Übergabe schuldet, könne nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Diese Annahme ist jedoch unzutreffend. Enthält der Mietvertrag neben der Verpflichtung zur besenreinen Übergabe außerdem eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, schuldet der Mieter auch die Schönheitsreparaturen. Beide Klauseln widersprechen sich nicht. Deshalb ist der Mieter auch nicht bloß deshalb, weil er die Wohnung bereits renoviert hat, von der Pflicht befreit, die Wohnung in bestimmtem Umfang (siehe dazu die Ausführungen unten) von Schmutz zu befreien.

2. Wann ist der Mieter zur besenreinen Übergabe verpflichtet?

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in besenreinem Zustand zu übergeben, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Doch nicht nur in diesem Fall besteht die Pflicht zur besenreinen Übergabe. Eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag ist nicht erforderlich, um diese Pflicht zu begründen. Sie ergibt sich nämlich bereits aus dem Gesetz, und zwar aus § 546 Abs.1 BGB. Dort heißt es zwar nur, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Es ist aber unbestritten, dass § 546 Abs.1 BGB zu einer Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand verpflichtet. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehört auch die Reinigung der Wohnung (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84), und zwar die besenreine, nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Die Herstellung der Besenreinheit bei der Übergabe ist daher das Minimum, das der Mieter schuldet, wenn eben diese vereinbart wurde oder die Parteien keine Vereinbarung zur Reinigung getroffen haben. Den Parteien bleibt es unbenommen, eine darüber hinaus gehende Reinigungspflicht des Mieters zu vereinbaren. Verbreitet sind diesbezüglich Klauseln, mit denen der Mieter verpflichtet wird, die Mietsache „in gereinigtem“ oder „in sauberem“ Zustand zurückzugeben. Auch Steigerungen, wie z.B. die Rückgabe „in sorgfältig gereinigtem“ Zustand, sind in Mietverträgen anzutreffen. In all diesen Fällen muss der Mieter mehr tun, als die bloße Besenreinheit herbeizuführen (zu den in diesen Fällen geschuldeten Maßnahmen siehe die Ausführungen unten im nächsten Abschnitt).

3. Was muss der Mieter tun, um die Wohnung besenrein zu übergeben?

Der Begriff der „besenreinen Übergabe“ wird im Gesetz nicht verwendet. Dort findet sich deshalb auch keine Definition dieses Begriffes. Der BGH hat sich daher mit Urteil vom 28. 06. 2006 – VIII ZR 124/05- zu einer Definition hinreißen lassen und diese wie folgt vorgenommen:

Merke: Die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen

Diese Definition ist allerdings für sich genommen wenig aussagekräftig und lässt für den Mieter nicht erkennen, welche Reinigungsmaßnahmen er im Einzelnen durchzuführen hat.

Was man unter groben Verschmutzungen versteht, hängt vom Auge des Betrachters, und vor allem von dessen Ansprüchen an Sauberkeit ab.

Dies haben auch der BGH und die Instanzgerichte erkannt und die Anforderungen, die an eine besenreine Übergabe zu stellen sind, näher konkretisiert.

Von Folgendem können Mieter und Vermieter ausgehen:

  • Befindet sich in der Wohnung ein Teppichboden, muss von diesem grober Schmutz durch Staubsaugen entfernt werden. Eine Grundreinigung des Teppichs unter Einsatz von Reinigungsmitteln schuldet der Mieter nicht. Zu dieser ist der Mieter bei entsprechendem Bedarf nur verpflichtet, wenn ihm die Schönheitsreparaturen wirksam übertragen worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 08.10. 2008 –XII ZR 15/07).
  • In Räumen mit Fliesen, Parkett oder Laminat muss der Mieter ordentlich ausfegen (vgl. AG Schleiden, Urteil vom 17.03. 2000 – 2 C 258/99).
  • Spinnweben in der Wohnung und in mitvermieteten Kellerräumen müssen entfernt werden (vgl. BGH, Urteil vom 06. 2006- VIII ZR 124/05).
  • Fenster sind grundsätzlich nicht zu putzen, es sei denn, dass sich darauf grobe Verschmutzungen wie z. B. Kleberreste Der Umstand, dass die Fenster während der Mietzeit lange nicht geputzt wurden, ändert an dieser Beurteilung nichts (vgl. AG Schleiden, Urteil vom 17.03. 2000 – 2 C 258/99).
  • Nikotinablagerungen, zu denen es durch das Rauchen des Mieters in der Wohnung gekommen ist, müssen, um die Besenreinheit herzustellen, nicht beseitigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 06. 2006- VIII ZR 124/05). Ist der Mieter allerdings zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss er die Ablagerungen im Rahmen der geschuldeten Renovierung beseitigen, wenn diese Folge eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache sind und Renovierungsbedarf hervorrufen. Beruhen die Nikotinablagerungen hingegen auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und stellen eine Beschädigung der Mietsache dar (was allerdings selbst bei exzessivem Rauchen nur dann angenommen wird, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen i. S. d § 28 Abs.4 S. 3 der II. BerechnungsVO nicht mehr beseitigt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13)) schuldet der Mieter deren Beseitigung als Schadensersatzleistung gem. § 280 Abs.1 BGB.
  • Kalkablagerungen und Schmierschichten, wie sie vor allem in der Küche oder im Bad vorkommen, stellen grds. grobe Verunreinigungen dar und sind zu entfernen.
  • Unkrautbewuchs auf dem Balkon ist nicht zu entfernen, jedoch hat der Mieter den Balkon von einer Schmierschicht zu reinigen (vgl. AG Schleiden, Urteil vom 17.03. 2000 – 2 C 258/99).
  • In der Küche müssen Essensreste entfernt werden. Der Kühlschrank ist von Lebensmitteln zu befreien.

Wie bereits oben ausgeführt, sehen manche Mietverträge vor, dass der Mieter die Wohnung „sorgfältig gereinigt“, „ordnungsgemäß gereinigt“ oder auch „sorgfältig geputzt“ zurückzugeben hat. Solche Vereinbarungen sind wirksam. Der Mieter schuldet in diesen Fällen mehr als nur die besenreine Übergabe. Es sind nicht nur grobe, sondern auch sonstige Verschmutzungen zu beseitigen. Die Übergänge von groben Verschmutzungen zu solchen, die nicht mehr als grob anzusehen sind, sind fließend. Der BGH hat mit Urteil vom 08.10. 2008 – XII ZR 15/07- eine Klausel, die den Mieter verpflichtete, die Mieträume „ordnungsgemäß gereinigt“ zu übergeben, bzgl. der Reinigung des Teppichs dahingehend konkretisiert, dass die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz geschuldet sei. Der BGH setzt diese Reinigung gleich mit dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern, Türen und Sanitäranlagen, woraus zu entnehmen ist, dass auch diese Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen Reinigung gehören.

4. Welche Rechte haben Vermieter, wenn die Wohnung nicht besenrein übergeben wird?

Befindet sich die Wohnung bei der Übergabe nicht in einem besenreinen Zustand, hat der Mieter seine Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Der Vermieter kann daher weiterhin die Erfüllung dieser Pflicht vom Mieter verlangen. Er kann ihm außerdem eine angemessene Frist zur Herstellung der Besenreinheit setzen, diese nach erfolglosem Fristablauf selbst herbeiführen und vom Mieter gem. §§ 280 Abs.1. Abs.3, 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen.

5. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Mieter ist am Ende des Mietverhältnisses zur besenreinen Übergabe der Mietsache nicht nur dann verpflichtet, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht. Auch ohne entsprechende Vereinbarung ergibt sich diese Pflicht aus § 546 Abs.1 BGB.
  2. Die Pflicht zur besenreinen Übergabe ist nicht zu verwechseln mit der Endrenovierungspflicht, der Pflicht, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen. Beide Verpflichtungen haben eine unterschiedliche Zielrichtung, schließen sich nicht gegenseitig aus und können nebeneinander bestehen.
  3. Ist der Mieter zur besenreinen Übergabe verpflichtet, schuldet er nur die Beseitigung grober Verschmutzungen.
  4. Mehr als nur grobe Verschmutzungen muss der Mieter entfernen, wenn er zur Rückgabe „in gereinigtem“ oder „in sauberem“ Zustand oder zur „sorgfältigen Reinigung“ bzw. zur „ordnungsgemäßen Reinigung“ verpflichtet ist.
  5. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur besenreinen Übergabe nicht nach, kann der Vermieter nach dem erfolglosen Verstreichen einer dem Mieter gesetzten angemessenen Frist Schadensersatz statt der Leistung verlangen.

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