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Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?

Allseits bekannt als „Messie“, wird damit umgangssprachlich ein Mieter bezeichnet, der seine Wohnung verwahrlosen lässt. Ob angesammelte Zeitungen, Kisten mit Gerümpel oder einfach nur purer Dreck: eine „Messie-Wohnung“ ist ein Alptraum für jeden Vermieter. Durch andauernde Vermüllung der Mietwohnung entstehen kostspielige Schäden: Gerüche setzen sich in den Wänden fest, Ungeziefer nistet sich ein und Schimmel ist auch überall zu finden – meist muss der Vermieter sogar selbst entrümpeln. Darüber hinaus verbreitet sich auch Gestank im Treppenhaus, der zu Geruchsbelästigungen bei anderen Hausbewohnern führt.

Rechtlich gesehen verletzt ein Mieter, der seine Wohnung verwahrlosen lässt, seine Obhuts- und Sorgfaltspflicht aus dem Mietvertrag. Für den Vermieter bedeutet das, er kann den Mieter wegen Verwahrlosung und Vermüllung der Mietwohnung abmahnen und den Mietvertrag kündigen. Lesen Sie hier was Sie als Vermieter tun können.

I. Kündigungsgrund bei Vernachlässigung der Mietwohnung bejaht

Als Vermieter kann man eine Mietwohnung ordentlich kündigen, wenn man ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, zum Beispiel eine erhebliche Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Starke Verschmutzung, Vermüllung und Vernachlässigung der Mietwohnung berechtigen den Vermieter sogar zu einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB, bei der er den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht abwarten muss: Im Gesetz heißt es sogar wörtlich, dass ein solcher Kündigungsgrund vorliegt, wenn „der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet …“ . Eine so erhebliche Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht führt nach dem Gesetz dazu, dass dem Vermieter ein Abwarten und Fortsetzen des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist unzumutbar ist.

Erhebliche Gefährdung der Mietwohnung durch Verwahrlosung

Als Voraussetzung für die Kündigung verlangen die Gerichte, dass der Vermieter eine erhebliche Gefährdung der Mietwohnung nachweisen kann: Das Verwahrlosen der Wohnung muss also zu einem Schaden bei dem Vermieter führen können. Nach dem Landgericht Frankfurt kommt es nicht darauf an, ob die Mietsache beschädigt worden ist oder ob das Verhalten des Mieters zu einer konkreten Gefährdung geführt hat; die Vertragsverletzung muss allein potentiell eine solche Gefährdung zur Folge haben können (LG Frankfurt, Urteil vom 18. Januar 2012, Az.: 2/17 S 90/11: zit. Schmidt – Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 BGB Rn. 59).

Sperrmüll in der Wohnung: chaotisch aber noch keine Verwahrlosung

Werden einfach viele Sachen in der Wohnung gesammelt oder abgestellt, reicht das allein noch nicht. Nach Ansicht des Landgericht Berlin kann jeder Mieter die Wohnung nach seinem eigenen Geschmack „einrichten“, auch wenn das für andere chaotisch oder unordentlich aussieht (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011, Az.: 67 S 502/10 – Grundeigentum 2011, 691). So kann allein das Ablagern von Sperrmüll in der Wohnung nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn keine erhebliche Gefährdung der Wohnung besteht, (LG Berlin GE 1981, 33). Auch die Aufbewahrung von Hausrat, Kleidung und Zeitungen in der Wohnung ist nicht vertragswidrig (Harsch, MietRB 2010, 52, 55).

Unhygienische Zustände, Gestank und drohender Ungezieferbefall…

… durch eine große Ansammlung von Gegenständen und Müll, stellen eine erhebliche Gefährdung der Mietwohnung dar – nicht zuletzt auch wegen der Brandgefahr in einer solchen „Messie-Wohnung“ (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2011 – 67 S 109/10 – ZMR 2011, 873; AG Schöneberg, Urteil vom 16.06.2009, Az.: 11 C 507/08 – Grundeigentum 2009, 1501; AG Rheine, Urteil vom 26.02.2008, Az.: 4 C 731/07 – WuM 2008, 218; Emmert, jurisPR-MietR 6/2012 Anm. 4)

Versetzt ein Mieter zum Beispiel seine Wohnung in einen derart unhygienischen Zustand, dass ein unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mitmieter beeinträchtigt, so ist der Vermieter berechtigt, dass Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen (AG Münster, Urteil vom 08. März 2011, Az.: 3 C 4334/10: nimmt auch Störung des Hausfriedens an). Eine Gefährdung der Wohnung durch Verwahrlosung besteht auch besonders dann, wenn durch ständiges Urinieren an die Wände letztendlich eine Gefährdung der Bausubstanz gegeben ist (LG Frankfurt, Urteil vom 18. Januar 2012, Az.: 2/17 S 90/11).

Ein Kündigungsgrund ist für Vermieter daher regelmäßig gegeben, wenn der Mieter die Mietwohnung vermüllt und sein Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert (AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18. März 2011, Az.: 641 C 363/10).

II. „Messie-Syndrom“ entschuldigt nicht: Fristlose Kündigung bleibt möglich

Auch wenn das Horten von Müll und allerlei Gegenständen, regelmäßig auf eine psychische Erkrankung des Mieters zurückzuführen ist (BGH, Urteil vom 23. Juni 2005, Az.: IX ZR 419/00), schließt das die fristlose Kündigung regelmäßig nicht aus (Emmert, jurisPR-MietR 6/2012 Anm. 4). Hat der Mieter also das sogenannten „Messie-Syndrom“, mag die Verwahrlosung der Wohnung vielleicht nicht wirklich zurechenbar sein, ändert aber an der Unzumutbarkeit für den Vermieter nichts: Bei der Abwägung der Zumutbarkeit, das Mietverhältnis, bis zum Ablauf der Frist für eine ordentliche Kündigung fortzusetzen, ist das Verschulden der gekündigten Partei nämlich keine Voraussetzung (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 Rn. 23). Das heißt, der Vermieter kann auch einem schuldlos handelnden Mieter fristlos kündigen werden kann (BGH, Urteil vom 08.12.2004, Az.: VIII ZR 218/03 – WuM 2005, 125; AG Düren, Urteil vom 22.09.2010, Az.: 47 C 117/10). Eine günstige Verhaltensprognose für eine zukünftige Besserung des Mieters, lässt die fristlose Kündigung auch nicht nachträglich entfallen (LG Heidelberg, Urteil vom 15.04.2011, Az.: 5 S 119/10 – NZM 2011, 693; Emmert, jurisPR-MietR 6/2012 Anm. 4).

III. Abmahnung wegen Verwahrlosung muss vor Kündigung erfolgen

Der Kündigungsgrund allein reicht in den meisten Fällen der Verwahrlosung einer Mietwohnung allerdings nicht aus: Es muss vor dem Ausspruch der Kündigung erstmal abgemahnt werden. Wenn ein Vermieter, mit dem Zustand der Wohnung unzufrieden ist, muss er dem Mieter zunächst die Möglichkeit geben, Abhilfe zu schaffen. Er kann den Mietvertrag nicht ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen. Eine Ausnahme für das Abmahnerfordernis besteht hier nur dann, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen, § 543 Abs. 3 Nr. 1, 2 BGB. Offensichtlich keinen Erfolg verspricht eine Abmahnung, z.B. wenn der Mieter bereits sehr alt und pflegebedürftig ist, so dass der Haushalt allein nicht mehr machbar ist, aber auch keine Hilfe angenommen wird (beratungs- und hilferesistent). Besondere Gründe für eine sofortige Kündigung, können z. B. hinzutretende Kündigungsgründe wie eine Bedrohung oder Beschimpfung durch den Mieter sein.

Daher: Stellt man als Vermieter bei einer Wohnungsbesichtigung fest, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt, z.B. durch unaufgeräumte, vollgestellte Räume mit „Sammlungen“, hat er den Mieter abzumahnen. Der Mieter sollte in der Abmahnung aufgefordert werden, die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum aufzuräumen und zu entrümpeln. Tut er dies nicht, kann sofort fristlos gekündigt werden.

IV. Entrümpelung durch den Vermieter: Schadensersatzanspruch gegen Mieter

Ist die Kündigung wirksam, ergeben Sich für den Vermieter allerdings die Folgeprobleme: Wohnungsentrümpelung, Grundreinigung, Desinfektion und Wohnungssanierung stehen im Raum, denn nur wenige Mieter, die eine Wohnung verwahrlosen lassen, beseitigen die Schäden oder räumen vor Auszug auf. Für die Kosten muss der Mieter aufkommen. Der Vermieter hat hier einen Schadensersatzanspruch, den er auch gegenüber einem Betreuer des Mieters oder den Erben geltend machen kann. Wichtig ist lediglich, dass der Vermieter den Mieter bezüglich der Kosten in Verzug gesetzt hat.

V. Fazit: Wohnung verwahrlost: Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar!

Lässt der Mieter die Wohnung verwahrlosen besteht ein nachvollziehbarer Anlass für eine fristlose Kündigung. Für den Vermieter ist ein Mieter, der die Wohnung in eine „Messie-Wohnung“ verwandelt, unzumutbar. Ratsam ist, den Mieter, in jedem Fall vor Kündigungsausspruch, abzumahnen. Folgt keine Verhaltensänderung kann meist sofort gekündigt werden.

7 Antworten auf "Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?"

  • Niklas
    30.03.2018 - 14:37 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    danke für diesen tollen Artikel. Ich bin Vermieter und habe folgendes Problem. Ein Mieter lagert Abfälle in seinem Keller und es riecht auch schon sehr stark daraus. Ich habe ihm eine Frist zur Entsorgung bis zum 28.03.2018 gesetzt. Am 29.03.2018 war ich zur Kontrolle dort, es ist nichts passiert. Am nächsten Tag kam eine Email vom Mieter in dem er einen Wohnungsbesichtigungstermin absagte mit der Begründung das er auszieht und ich nächste Woche die Kündigung von ihm erhalten werde. Ich vermute er hat sich schon vom Acker gemacht, da seine Waschmaschine bereits weg war und die Fensterbänke leer waren. In wie fern darf ich rechtlich gegen den Müll vorgehen? Der Geruch wird von Tag zu Tag stärker und der Mieter kümmert sich anscheinend nicht darum.
    Ich freue mich sehr auf Ihre Antwort.

  • Ralf
    18.03.2019 - 09:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Vermieter und habe folgendes Problem. Ein Mieter lässt die Wohnung komplett Verwahrlosen, das bedeutet: Essensreste werden in der Küche liegen gelassen (schon seit 5 Jahren). Wohnzimmer wird als Ablage für Kantons benutz. Überall Spinnenwegen und Mückenschiss an den Wänden. Mangelhafte Sauberkeit der kompletten Räume. Vergilbte Fenster durch Rauchen in der Wohnung. Verwahrlosung der Dachterrasse.
    Meine Frage nun: Kann ich den Mieter Kündigen bzw. Abmahnen?
    Ich bedanke mich für Ihre Mühe.

    • Mietrecht.org
      18.03.2019 - 10:37 Antworten

      Hallo Ralf,

      danke für Ihren Beitrag. Wie Sie am besten vorgehen, lesen Sie oben im Artikel. Lesen Sie insbesondere den Teil „III. Abmahnung wegen Verwahrlosung muss vor Kündigung erfolgen“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin Meuter
    24.03.2019 - 11:15 Antworten

    Hallo, wir haben einen ganz brisanten Fall. Wir besitzen einen Winkelbungalow mit Einliegerwohnung beides vermietet. Nach der 10 Jahresbindung der Bank müssen wir nun verkaufen. Da wir beide auch gesundheitlich nicht mehr auf der Höhe sind, um 400 km anzureien, um das Objekt zu besichtigen.
    Nach der letzten Sichtigung haben wir fast ein Herzinfarkt bekommen, dazu kommt noch dass die Mieterin ziemlich obszön bzw. mit Verweis ihres Sohnes der die Einliegerwohnung bewohnt nicht mehr in der Lage sind um die Immobilie zu erhalten die Kündigung auszusprechen. Selbst ein angesagter Termin wurde blockiert, indem man sagte: unsere Hunde ( 2 Dalmatimer) dürfen nicht rein, da ja ihre Hündin krank sei, wobei wir auch auch keine Einwilligung gegeben haben. Es ist bekannt dass wir mit unsere Hunde anreisen und eine Unzumutbarkeit den Hunden den Eingang zu verwähren, obwohl ein Komapatient dort liegt und wenn der Hund krank ist, ist dies auch eine Unzumutbarkeit des Patienten. Gott sei Dank hab ich selbst Wasser für unsere Hunde eingepackt. Der Garten ist die reinste Müllhalde. Die Kellerräume wurden zugemüllt. Nach unserem schriftlichen Verweis wurde darauf hingwiesen dies bis zur Besichtung der Käufer 23.03. ist nichts passiert sonden es wurden nur Blätter aufgehängt dass es wird nioch entsorgt. Die feuchten Stellen sind auch nicht beseitigt worden , obwohl man wohl ersehen kann dass dies Eigenverschulden ist. Die fristlose Kündigung ist hiermit für uns unabdenklich bevor die Immobilie vollkommen verwahrlost…. Bilder dazu stellen wir gerne zur Verfügung

    Karin Meuter

    • Mietrecht.org
      24.03.2019 - 17:50 Antworten

      Hallo Karin,

      ich bin nicht sicher, ob eine Kündigung durch Sie überhaupt möglich ist. Sie sollten sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • H.otto
    15.04.2019 - 19:15 Antworten

    Ein Mieter zahlt seine Miete nicht, verwahrlost die Wohnung, Kündigung fristgemäß erfolgt.
    Mieterin verschwunden, Wohnung geöffnet, nur Müll vorgefunden. Es stinkt furchtbar. Haben Wohnung ohne Beschluss geöffnet. Mieterin ist für mich nicht auffindbar. Wann kann ich den restlichen Müll entsorgen? Ich Verstöße zur Zeit gegen Gesetze, die Wohnung muss wieder vermietet werden,wegen der Kreditkosten. Ich will nach 14 Tagen die Wohnung entrümpeln lassen, natürlich muss ich die Kosten tragen. Auf Recht und Gesetz. Kann ich nicht warten und habe dafür auch kein Geld.
    Ein Vermieter

    • Mietrecht.org
      16.04.2019 - 08:29 Antworten

      Hallo H.otto,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Leider entstehen im täglichen Leben manchmal Lücken zwischen Theorie und Praxis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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