Erfahren Vermieter von einem „Messie- Verhalten“ eines Mieters, der Verwahrlosung der Wohnung oder Beschädigungen der Einrichtungsgegenstände, bleibt dem Vermieter oft nichts weiter übrig als schriftlich abzumahnen. Mündliche Abmahnungen helfen meist nicht, selbst wenn sie rechtlich die gleiche Wirkung haben wie eine schriftliche Abmahnung. In einigen Fällen müssen Vermieter sogar abmahnen, um ihren Pflichten gegenüber Nachbar-mietern nachzukommen. Doch, wie formuliert man eine Abmahnung bei einer Verwahrlosung der Wohnung? Was muss man als Vermieter genau schreiben?
Hier bekommen Vermieter ein Muster für die Abmahnung des Mieters wegen der Verwahrlosung der Wohnung mit Formulierungsbeispiel.
Inhalt: Mieter abmahnen wegen Verwahrlosung der Mietwohnung
I. Wann liegt eine Verwahrlosung der Wohnung durch Mieter vor?
II. Wann gibt es eine Abmahnpflicht bei Verwahrlosung?
III. Muster: Abmahnung des Mieters wegen Verwahrlosung der Wohnung
I. Wann liegt eine Verwahrlosung der Wohnung durch Mieter vor?
So ist eine Verwahrlosung der Wohnung z.B. in folgenden Fällen dann gegeben, wenn der Mieter
- Starke Verschmutzungen nicht beseitigt bzw. seinen Reinigungspflichten nicht nachkommt, so dass z.B. Tierexkremente vor und in der Wohnung zu finden sind oder starke Geruchsbelästigungen aus der Mietwohnung hervortreten
- in der Mietwohnung Müll oder Sperrmüll anhäuft
- vor der Wohnung und auf dem Balkon Müll oder Sperrmüll sammelt.
Im Gesetz ist die Rede von einer „erheblichen Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht“ durch den Mieter, vgl. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Wichtig ist außerdem dass, die (schriftliche) Abmahnung des Mieters wegen der Verwahrlosung der Wohnung eine spätere (fristlose) Kündigung erleichtert, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert. Die Verwahrlosung der Mietwohnung ist eine erhebliche Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB und kann den Vermieter sogar zu einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB berechtigen.
Mehr zum Thema der Verwahrlosung der Wohnung durch den Mieter können Sie hier nachlesen: Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?
II. Wann gibt es eine Abmahnpflicht bei Verwahrlosung?
Erfahren Vermieter durch die Beschwerde anderer Mieter von der Verwahrlosung der Wohnung, z.B. wegen Geruchsbelästigungen o.ä. sind Sie zum Handeln verpflichtet. Vermieter haben ihren Mietern den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten und das bedeutet auch, dass sie ihre Mieter vor Störungen durch andere Mieter schützen und Abhilfe schaffen müssen.
Das bedeutet im äußersten Fall, dass man als Vermieter dem störenden Mieter, der seine Wohnung verwahrlosen lässt, kündigen muss, wenn die Abmahnung nicht reicht.
Nicht zuletzt besteht auch ein Eigeninteresse des Vermieters Mietminderungen vorzubeugen bzw. zu beenden oder Kündigungen, der sich beschwerenden Mieter zu verhindern.
III. Muster-Vorlage Abmahnung des Mieters
Anmerkung: Die Muster Abmahnung ist von dem Vermieter auf den jeweiligen Einzelfall anzupassen: Dazu sind die maßgeblichen Sachverhaltsangeben des Einzelfalls in die Platzhalter einzufügen. Formulierungsbeispiele und Ausfüllhilfen finden Sie in Klammern.
Weitere Beispiele für die Formulierung einer Abmahnung bei mietvertraglichen Verstößen bekommen Sie außerdem hier: Top 4 Gründe für die Abmahnung des Mieters
__________ (Absender: Anschrift des Vermieters)
__________ (Ort, Datum)
An
____________________
____________________
(Anschrift des betroffenen Mieters)
Abmahnung wegen Verwahrlosung der Mietwohnung in __________________________ (genaue Angaben zum Ort der Wohnung, ggf. mit Stockwerk usw.)
Sehr geehrter Herr / Frau ________________ (Mieter)
Wir/Ich habe/n Sie bereits mehrfach mündlich aufgefordert,
_________________________________________________
(Hier ist der jeweilige Sachverhalt, der die Verwahrlosung begründet anzugeben. Z.B.: „den Haushaltsmüll vor dem Eingang Ihrer Mietwohnung und auf dem Balkon wegzuräumen, sowie es zu unterlassen, ihren Hund im Treppenhaus Gassi zu führen.“)
_________________________________________________
(Nun folgt die Angabe, warum dadurch eine Verwahrlosung vorliegt und inwiefern damit gegen den Mietvertrag verstoßen wird:
„Die Müllablagerungen führen zu starken Geruchsbelästigungen im gesamten Mietshaus, weshalb weiderholt Beschwerden ihrer Nachbarn eingehen. Darüber hinaus stellen die Müllansammlungen eine starke Gesundheitsgefährdung dar und ziehen Ungeziefer an. Dasselbe gilt für Ihre Routine Ihren Hund im Treppenhaus urinieren und koten zu lassen. Dieses Verhalten ist unzumutbar und eine gesundheitliche Gefährdung für alle Mieter im Haus.
Sie verstoßen durch Ihr Verhalten zum einen gegen die Regelungen der Hausordnung, da Sie Ihren Müll nicht zu den Mülltonnen bringen und zum anderen gegen Ihre mietvertragliche Sorgfaltspflicht. Sie überschreiten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung in höchstem Maße und Gefährden sowohl den Zustand der Mietwohnung als auch die Gesundheit ihrer Nachbarn. Mithin verstoßen sie insoweit gegen das Gebot der Rücksichtnahme.“)
Leider haben Sie bis zum heutigen Datum, nicht reagiert und es hat sich keine Besserung eingestellt.
Wir/Ich sehe/n uns/mich daher dazu gezwungen, Sie hiermit abzumahnen.
Wir/Ich fordern/e Sie dazu auf,
- ____________________________________
- ____________________________________
(Hier angeben was geändert werden soll bzw. was der Mieter tun muss, um seiner Pflicht nachzukommen. Z.B.: „…
- den Müll sofort zu beseitigen und den entsprechenden Bereich zu säubern,
- die Verschmutzungen im Treppenhaus durch Ihren Hund sofort zu beseitigen und
- es zukünftig zu unterlassen, Müll zu sammeln und den Hund im Treppenhaus Gassi zu führen.“)
Sollten sie die Aufräum- und Reinigungsarbeiten nicht bis zum ______________ (kurze Frist z.B. drei Tage) erledigt haben, werde/n Wir/Ich auf Ihre Kosten ein Reinigungsunternehmen für diese Arbeiten beauftragen.
Kommt es bis zum ___________ (Datum, Frist) insgesamt zu keiner Besserung ihres Verhaltens bzw. kommt es wiederholt zu einer Verwahrlosung der Wohnung, müssen Sie damit rechnen, dass wir/ich Ihnen fristlos — hilfsweise fristgemäß— kündige/n.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift des Vermieters)
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