Das Treppenhaus eines Wohnhauses hat eine größere Bedeutung als man denkt. Es ist das Aushängeschild für das gesamte Haus, dessen Eigentümer und Bewohner. Befindet sich das Treppenhaus in einem guten Zustand, lässt dies insgesamt auf geordnete Verhältnisse schließen. Umgekehrt spricht ein verdrecktes oder voll gestelltes Treppenhaus für Nachlässigkeit oder auch Gleichgültigkeit, nicht nur was die eigenen Belange, sondern auch was die Belange Dritter anbetrifft, die das Treppenhaus betreten. Doch viel entscheidender ist der Sicherheitsaspekt. Bricht z.B. Feuer aus, kann der Zustand des Treppenhauses über Leben und Tod entscheiden. Auch hat es schon schlimme Unfälle in Treppenhäusern gegeben, die dadurch verursacht worden sind, dass dort abgestellte Gegenstände Bewohner oder Dritte zu Fall gebracht haben. Besonders verbreitet ist es unter Mietern, Schuhe, Schränke und Kinderwagen im Treppenhaus zu deponieren.

Wir erklären mit diesem Beitrag, ob und unter welchen Voraussetzungen diese Gegenstände im Treppenhaus abgestellt werden dürfen.

I. Gesetzliche Vorgaben zum Brandschutz in den Landesbauordnungen

Spezielle gesetzliche Regelungen darüber, welche Gegenstände im Treppenhaus eines Wohnhauses abgestellt werden dürfen, gibt es nicht. Die Bauordnungen der Länder enthalten jedoch Vorschriften darüber wie bauliche Anlagen, und damit auch das Treppenhaus, beschaffen sein müssen, um zu gewährleisten, dass im Falle eines Brandes die nötigen Rettungsmaßnahmen erfolgen können.

In § 15 Abs.1 der Bauordnung des Landes Baden- Württemberg z.B. heißt es insbesondere, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sein müssen. Hieraus folgt, dass Gegenstände im Treppenhaus nicht abgestellt werden dürfen, wenn dadurch Fluchtwege versperrt oder Löscharbeiten behindert werden können.

II. Allgemeine mietrechtliche Grundsätze

Neben den aus den Landesbauordnungen abzuleitenden Grundsätzen, dass Fluchtwege nicht versperrt und Löscharbeiten nicht behindert werden dürfen, gibt es weitere allgemeine Grundsätze, die das Recht zur Mitbenutzung von Gemeinschaftseinrichtungen betreffen und deren Kenntnis für die Beurteilung der Zulässigkeit, Gegenstände im Treppenhaus abzustellen, von Nutzen sind.

Der Mieter mietet zwar die Wohnung und nicht das Treppenhaus. Dennoch ist es anerkannt, dass sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/06). Dieses Recht besteht allerdings nur insoweit, als es sich bei der Nutzung um eine übliche Nutzung handelt. Das Treppenhaus dient zwar in erster Linie der Ermöglichung des Zugangs zu den einzelnen Wohnungen und nicht dem Abstellen von Gegenständen. Üblich ist eine Nutzung aber auch noch dann, wenn sie mit der vertragsgemäßen Benutzung typischer Weise verbunden ist (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 535 Rn.70). Dies ist in vielen Fällen durchaus auch beim Abstellen von Gegenständen der Fall, wie die Rechtsprechungsübersicht unter III. zeigt. Nicht verkannt werden darf jedoch, dass das Bestehen des Rechts, Gegenstände im Treppenhaus abzustellen, stets im konkreten Einzelfall durch eine Abwägung der widerstreitenden Interessen, bei der auch die Grundrechte zu berücksichtigen sind, zu ermitteln ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009 – 63 S 487/08).

III. Die Rechtsprechung zu Kinderwagen und Co

Die Rechtsprechung hat sich in einer Vielzahl von Fällen mit der Frage auseinandergesetzt, ob insbesondere Kinderwagen, Schuhe und Schränke im Treppenhaus abgestellt werden dürfen. Im Folgenden soll ein Überblick über diese Rechtsprechung gegeben werden.

1. Kinderwagen

Für Eltern von kleinen Kindern gibt es gute Nachrichten. Das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus wird grds. als zulässig angesehen.

a) Nach einem Urteil des LG Berlin vom 15.09.2009 – 63 S 487/08- hat ein Mieter einen Anspruch auf Abstellen seines Kinderwagens im Treppenhaus, wenn

• der Transport in die Wohnung unzumutbar ist,
• kein angemesseneralternativer Abstellplatz zur Verfügung gestellt wird

und

• keine Verletzung von Brandschutzbestimmungen

b) Der BGH entschied mitUrteilvom 11.2006 – V ZR 46/06-, dass der Mieter einen Kinderwagen im Hausflur abstellen darf, wenn

• er auf diesen angewiesen ist,
• das Abstellen an geeigneter Stelle erfolgt und
• die Größe des Kinderwagens das Abstellen zulässt.

c) Das AG Berlin-Schöneberg versagte einem Mieter, der sich durch im Treppenhaus abgestellte Kinderwagen gestört fühlte, mit Urteil vom12.2011 – 109 C 161/11- das Recht, von seinem Vermieter zu verlangen, dass er das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus auch dann verbietet, wenn diese nicht angekettet sind und deshalb verschoben werden können, so dass ein Rettungsweg nicht versperrt wird.

d) Das AG Berlin-Charlottenburg hat das Anstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus mit Urteil vom 30.09.1997 – 4 C 261/97- in einem Fall für unzulässig gehalten, in dem es dem Mieter durch die Benutzung des Fahrstuhls ohne weiteres möglich war, den Kinderwagen bis zu seiner Wohnung zu transportieren und die Wohnung mit ca. 150 qm groß genug war, um den Kinderwagen in den angemieteten Räumen zu verwahren.

e) Nach einem Urteil des LG Hamburgvom008.1991 316 S 110/91- ist das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus nicht zulässig, wenn der Kinderwagen nicht für das eigene Kind der Mieterin, sondern für ein fremdes Kind benötigt wird, dass die Mieterin als Tagesmutter betreut.

f) Ebenfalls unzulässig ist nach dem Urteil des LG Berlin vom 15.09.2009 – 63 S 487/08- das Anketten des Kinderwagens zumindest dann, wenn er so abgestellt ist, dass er in bestimmten Situationen, wie z.B. einem Umzug eines anderen Mieters, im Weg steht und nicht ohne weiteres entfernt werden kann.

2. Schuhe

Was das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus anbelangt, ist die Rechtsprechung nicht so ausgereift, wie bzgl. der Problematik des Kinderwagens. Die Probleme im Zusammenhang mit dem Abstellen von Schuhen im Treppenhaus sind nicht nur ästhetischer Natur. Auch die Sicherheit der Hausbewohner spielt hier eine Rolle.

Mit dem Sicherheitsaspekt hat sich das OLG Hamm mit Beschluss vom 03. 07. 2001 – 15 W 444/00- in einem Fall befasst, in dem es allerdings nicht um eine mietrechtliche Streitigkeit, sondern um einen Streit zwischen Wohnungseigentümern ging, und ausgeführt, das zeitweilige Abstellen von Schuhen im Flur auf der Fußmatte bei schlechter Witterung sei weit verbreitet und als üblich anzusehen. Es habe seinen einleuchtenden Grund in dem Bestreben, Verschmutzungen der Wohnung zu vermeiden. Wer eine Wohnung betreten wolle, werde Schuhe, die in dieser Weise abgestellt seien, regelmäßig bemerken, weil er seinen Blick auf den Eingangsbereich richte. Wer eine Wohnung nicht betreten wolle, werde sich der Fußmatte in aller Regel nicht nähern und durch die darauf abgestellten Schuhe somit auch nicht gefährdet werden. Bei einem Erlöschen der Treppenhausbeleuchtung in der Dunkelheit sei das zwar anders, allerdings könne und müsse von demjenigen, der in der Dunkelheit ein unbeleuchtetes Treppenhaus begehe und sich einem Wohnungseingang nähere, ohnehin erhöhte Aufmerksamkeit erwartet werden, die ihn auch in diesem Falle davor bewahren werde, über abgestellte Schuhe zu Fall zu kommen.

Diese Ausführungen des OLG Hamm lassen sich dahingehend verallgemeinern, dass das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus zwar nicht grds verboten ist, aber nur vorübergehend und nicht an einem beliebigen Ort, sondern in einer Weise erfolgen darf, dass Dritte nicht unzumutbar beeinträchtigt oder gefährdet werden, was in der Regel nur vor der eigenen Wohnungstür auf der Fußmatte gewährleistet ist.

3. Schränke

Der Mieter, der sich eine eindeutige Aussage über die Zulässigkeit des Abstellens von (Schuh-) Schränken im Treppenhaus erhofft, muss an dieser Stelle enttäuscht werden. Die Rechtsprechung ist in dieser Hinsicht mehr als uneinheitlich.

Nach einem Urteil des AG Herne vom 11.07.2013 – 20 C 67/13- ist die Benutzung des Treppenhauses durch Aufstellen eines Schuhschranks von dem vertraglich gewährten Mietgebrauch umfasst, sofern davon im Einzelfall keine Behinderungen oder Gefahren für die übrigen Mieter im Haus ausgehen. Ist dies gewährleistet, steht dem Vermieter kein Anspruch auf Entfernung des Schuhschranks aus dem Treppenhaus zu.

Eine konkrete Beeinträchtigung der übrigen Mieter hielt auch das AG Köln mit Urteil vom 15.02.2001 – 222 C 426/00- für erforderlich, um ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Entfernung eines Holzschrankes aus dem Treppenhaus zu bejahen. Diese erforderliche Beeinträchtigung nahm das Gericht in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, in dem der Schrank in einer Nische auf dem Podest des Treppenhauses im obersten Stockwerk des Hauses stand, nicht an und führte aus, der weiße Holzschrank bewirke keine Störung oder Behinderung hinsichtlich der Benutzung des Treppenhauses und füge sich auch optisch ohne weiteres in den Gesamteindruck des Treppenhauses ein, so dass auch ästhetische Erwägungen objektiv nicht geeignet seien, die Forderung des Vermieters auf Entfernung zu stützen.

Eine entgegengesetzte Auffassung vertrat das AG Bergisch Gladbach in seinem Urteil vom 06.08. 1993 – 61 C 291/93 –, in dem es darlegt, dass der Flur vor der Wohnung lediglich im Rahmen des üblichen Gemeingebrauchs genutzt werden dürfe, wozu nicht das Aufstellen von Schuh- und Besenschränken gehöre.

Das AG Hamburg-Harburg wiederum entschied mit Urteil vom 20.11.2013 – 642 C 55/12-, dass der Mieter ein im Treppehaus stehendes Schuhregal zu beseitigen habe, weil der Treppenaufgang durch das im Treppenhaus stehende Schuhregal verengt werde, führte aber ergänzend aus, dass diese Pflicht im Übrigen auch deshalb bestehe, weil nicht dargetan sei, dass und weshalb es dem Mieter nicht zumutbar sein solle, seine Schuhe in der Wohnung abzustellen.

Unabhängig davon, ob die Benutzung des Treppenhauses durch das Aufstellen eines Schrankes von dem vertraglich gewährten Mietgebrauch umfasst wird, ist der Mieter nicht verpflichtet, einen bereits aufgestellten Schrank wieder zu entfernen, wenn der Vermieter das Aufstellen genehmigt hat. Eine solche Genehmigung kann nach dem Urteil des AG Köln vom 15.02.2001 – 222 C 426/00- auch stillschweigend, insbesondere durch längeres, widerspruchsloses Dulden erteilt werden, wobei es im Einzelfalle darauf ankommt, auf Grund welcher Umstände der Mieter das Verhalten des Vermieters als Zustimmung auffassen durfte. Das AG Köln bejahte dies in einem Fall, in dem der Mieter im Treppenhaus einen Schrank aufgestellt hatte und der Vermieter erst nach mehr als 20 Jahren ernsthaft die Forderung erhob, dass der Schrank entfernt werden solle. Die faktische Duldung dieses Zustandes über weit mehr als 20 Jahre könne- so das AG Köln- von dem Mieter dahingehend verstanden werden, dass Einwendungen von Seiten des Vermieters gegen die Nutzung des Treppenhauses nicht bestehen.

Eine stillschweigend erteilte Genehmigung zum Aufstellen des Schrankes kann der Vermieter nur dann widerrufen, wenn er hierfür sachliche Gründe hat (vgl. AG Köln, Urteil vom 15.02.2001 – 222 C 426/00).

IV. Vertragliche Regelungen / Vorschriften in der Hausordnung

Enthält der Mietvertrag oder die Hausordnung eine Regelung darüber, welche Gegenstände in welcher Art und Weise im Treppenhaus abgestellt werden dürfen, gilt diese, wenn sie wirksam ist. Dies ist jedoch keinesfalls immer der Fall. Im Folgenden soll ein Überblick darüber gegeben werden, inwieweit das Abstellen von Kinderwagen, Schuhen und Schränken im Treppehaus durch formularmäßige Klauseln im Mietvertrag bzw. durch die Hausordnung eingeschränkt werden darf.

Nach einer Entscheidung des AG Düsseldorf vom 27.03.2013 – 22 C 15963/12- ist eine mietvertragliche Klausel gem. § 307 Abs.1 S.1 BGB unwirksam, wenn sie dem Mieter das Abstellen eines Kinderwagens auch dann nicht gestattet, wenn die gewählte Fläche zum Abstellen geeignet ist und der Mieter auf die Abstellmöglichkeit angewiesen ist.

Das OLG Hamm erklärte mit  Beschluss vom 03.07.2001 – 15 W 444/00- eine Bestimmung in einer (allerdings von einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellten) Hausordnung für wirksam, nach der Kinderwagen nur vorübergehend im Hausflur abgestellt werden dürfen. Diese Regelung sei- so das OLG Hamm- derart auszulegen, dass ein Kinderwagen nicht mehr als nötig, also nur vorübergehend und nicht dauernd im Flur abgestellt werden dürfe. Dies schließe es aus, dass ein Kinderwagen dort an Tagen stehe, an denen er nicht gebraucht werde, aber auch, dass er dort in den Abendstunden und nachts untergestellt werde, weil es einerseits allen Bewohnern auch möglich sein müsse, abends ihr Fahrrad oder andere sperrige Güter ohne Behinderung durch herumstehende Kinderwagen in den Keller zu transportieren, und weil es auf der anderen Seite Eltern von Kleinkindern zuzumuten sei, zu dieser Tageszeit einen Transport des Kinderwagens in den Keller zu organisieren.

Das LG Hamburg entschied mit Urteil vom 06.08.1991- 316 S 110/91-, dass eine Bestimmung in einer Hausordnung, die das Aufstellen von Gegenständen jeglicher Art, insbesondere von Kinderwagen verbietet, gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, dem jetzigen § 307 Abs. 2 Nr.2 BGB unwirksam ist, weil sie nicht hinreichend danach differenziert, ob und inwieweit ein Wohnungsmieter auf die Benutzung der Gemeinschaftsfläche angewiesen ist und – je nach Belegenheit der genutzten Fläche – hierdurch eine Behinderung Dritter ausscheidet.

Das LG Bielefeld erklärte eine Bestimmung in der Hausordnung, wonach das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur nur vorübergehend zulässig ist, mit Urteil vom 16.09.1992 – 2 S 274/92- zwar nicht explizit für unwirksam, entschied aber, dass diese nur dann greift, wenn für den Mieter eine zumutbare, anderweitige Abstellmöglichkeit besteht.

Nach der Entscheidung des OLG Hamm vom 20.04.1988 – 15 W 168 und 169/88-kann durch eine Hausordnung wirksam geregelt werden, dass Schuhe nur zeitweilig, bei entsprechender Witterung und auch nur auf der Fußmatte abgestellt werden dürfen. Zu der Frage, ob auch ein gänzliches Verbot, Schuhe im Treppenhaus abzustellen, wirksam wäre, äußerte sich das Gericht allerdings nicht.

Das AG Lünen hat sich dieser Frage jedoch angenommen und mit Beschluss vom 07.09.2001- 22 II 264/00- entschieden, dass ein generelles Verbot, Schuhe im Treppenhaus abzustellen, unzulässig ist. Ohne jegliche Einschränkung, z.B. für ein kurzzeitiges Abstellen im Türrahmen, könne – so das Gericht- die Verhältnismäßigkeit nicht bejaht werden. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall ging es zwar um die Wirksamkeit eines in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses, der dieses Verbot beinhaltete. Die vom AG Lünen angeführten Argumente lassen sich jedoch auch auf das Mietrecht übertragen.

Das Abstellen von Schränken im Treppenhaus ist nur selten Gegenstand von Hausordnungen oder (formular-) vertraglichen Regelungen im Mietvertrag. Dementsprechend mangelt es auch an einschlägiger Rechtssprechung zu diesem Thema. Da der Mieter an der Errichtung eines Schrankes im Treppenhaus jedoch in der Regel kein schutzwürdiges Interesse hat, bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen eine Regelung, die das Aufstellen eines Schrankes vollständig verbietet.