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Hausordnung – Was der Vermieter regeln darf und was nicht

Gerade wenn man als Vermieter zum ersten Mal eine Hausordnung aufstellt, fragt sich was man überhaupt darin regeln darf. Was kommt in den Mietvertrag und was in die Hausordnung? Welchen Inhalt darf die Hausordnung haben? Mieter sind sich darüber, was man regeln darf oft genauso unsicher: Welche Klauseln sind in der Hausordnung überhaupt zulässig und was ist, wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt? Aus rechtlicher Sicht kommt es für den zulässigen Regelungsumfang in der Hausordnung in erster Linie darauf an, ob die Hausordnung in Form von allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Bestandteil des Mietvertrages ist oder einseitig vom Vermieter aufgestellt wurde. Letzteres ist meist der Fall, wenn die Hausordnung nur als Aushang am schwarzen Brett des Mietshauses zu finden ist. Der Umfang der möglichen Regelungen ist dann nur auf Ordnungsregeln beschränkt.

Der nachfolgende Artikel erklärt in einer Übersicht, welche Regelungen bei welcher Art von Hausordnung möglich sind und was grundsätzlich nie geht.

I. Zulässige Regelungen in der Hausordnung

Grundsätzlich sind nur solche Regelungen in der Hausordnung zulässig, die sich an die gesetzlichen und mietvertraglichen Bestimmungen halten. Das bedeutet, allgemeine Rechte und Pflichten, die sich für Mieter oder Vermieter aus dem Mietrecht ergeben, können durch die Hausordnung nicht wesentlich geändert werden. Grundsätzlich sollten Hausordnungen lediglich Bestimmungen enthalten, die das gegenseitige Zusammenleben der Mieter betreffen (LG Berlin, Urteil vom 08. März 2016, Az.: 63 S 213/15).

Man kann bestehende Rechte und Pflichten weder einschränken noch ausweiten. Auch zusätzliche neue Rechte oder Pflichten können nicht in der Hausordnung vereinbart werden. Das gilt sowohl für Hausordnungen, die AGB sind, als auch für Hausordnungen, die einseitig als Leistungsbestimmung aufgestellt wurden. Bei einseitiger Leistungsbestimmung geht die Einschränkung der Regelungsmöglichkeit sogar noch weiter, denn diese Hausordnung ist nur soweit wirksam, wie sie Ordnungsvorschriften enthält.

Mehr zu der Unterscheidung finden Sie in den Artikeln:

II. Beispiele: Das darf die Hausordnung regeln

Die vertraglich vereinbarte Hausordnung muss als allgemeine Geschäftsbedingung der vertraglichen Inhaltskontrolle der §§ 305 c Abs. 2, 307 ff BGB standhalten können. Das bedeutet, der Vermieter darf zum Beispiel nichts Überraschendes regeln, sondern nur solche Dinge die der Mieter als Inhalt einer Hausordnung erwartete werden kann. Das sind in etwa Regelungen zu Ruhezeiten, zu Sicherheitsvorkehrungen, zur Rücksichtnahme bei der Benutzung von Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräumen und Bestimmungen zur Durchführung von Reinigungspflichten oder ähnliches.

Der Vermieter darf daher zum Beispiel folgende Dinge regeln:

Gegenseitigen Rücksichtnahme:
RuhezeitenIn welchem Umfang und zu welchen Zeiten die Ruhzeiten von den Mietern einzuhalten sind, kann detailliert bestimmt werden.

Insbesondere sind Regelungen zulässig, die lärmende Tätigkeiten zu bestimmten Zeiten verbieten. Dazu gehören zum Beispiel Regelungen zum Musik hören oder Musizieren, zur handwerklichen Tätigkeiten oder zu lärmender Hausarbeit mit Elektrogeräten (Staubsauger, Waschmaschine, Geschirrspüler etc.).

Selbst Regelungen zum Duschen und Baden während der Ruhzeiten oder nachts sind erlaubt, wobei allerdings ein absolutes Verbot nicht zulässig ist; eine Einschränkung auf 30 Minuten anhaltende Wasserlaufgeräusche zu diesen Zeiten ist aber zulässig. Auch Kinderlärm kann nicht verboten werden – Eltern können aber darauf hingewiesen werden, zumindest zu versuchen die Ruhezeiten mit den Kindern einzuhalten

Zur Einschränkungsmöglichkeit bei handwerklichen Tätigkeiten informiert der Artikel: Bohren am Sonntag erlaubt? Wir erklären, wann gebohrt werden darf. Bei der Begrenzung des Musikhörens und Musizieren finden Sie hier: Musizieren in Mietwohnung – Was dürfen Mieter und was nicht? weitere Informationen und für Kinderlärm zeigt der Beitrag Kinder im Mietrecht, was zu beachten ist.

Benutzung von Gemeinschaftsflächen und GemeinschaftsräumenDer Vermieter kann den Umfang der Nutzungsmöglichkeit für Gemeinschaftsräume wie Waschküchen/ Fahrradkellern und Gemeinschaftsflächen wie Garten, Grünflächen, Spielplätzen oder Grillecken usw. in der Hausordnung detaillierter regeln.

Zum Beispiel kann das Aufhängen von Wäsche auf den Grünflächen untersagt werden, wenn dem Mieter andere Möglichkeiten oder Räumlichkeiten zum Wäschetrocknen zur Verfügung stehen.

Allerdings dürfen dabei mietvertraglich eingeräumte Rechte nicht beschränkt werden. Das bedeutet, ist die Gartenbenutzung im Mietvertrag erlaubt, darf in der Hausordnung das Betreten des Gartens nicht verboten werden. So ist es zum Beispiel nicht erlaubt einen Mieter zu verpflichten, den Waschkeller zu benutzen, wenn er seine Waschmaschine und den Trockner in der Wohnung aufstellen will, denn das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern gehört ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (LG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 10. Dezember 2013, Az.: 9 S 60/13; LG Detmold, Urteil vom 18. März 1998, Az.: 10 S 276/97). Das gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag die Pflicht zur Nutzung einer Gemeinschaftswaschmaschine vereinbart ist (AG Hameln, Urteil vom 17. Dezember 1993, Az.:  23 C 380/93).

Benutzung InnenhofVerbote für das Abstellen oder Waschen von PKWs sind zulässig, da Mieter grundsätzlich kein Mitbenutzungsrecht an einem Hof haben, es sei denn im Mietvertrag ist etwas Gegenteiliges vereinbart.
Sauberkeit:
TreppenhausreinigungDer Umfang und die Durchführungsart der Reinigung durch die Mieter kann bestimmt werden, wenn mietvertraglich eine Reinigungspflicht besteht. Wie oft zu kehren oder zu wischen ist und welchen Reinigungsturnus es gibt beziehungsweise, wie die Reinigungspflicht unter den Mietern verteilt wird.

Allerdings kann der Vermieter nicht vorschreiben, welche Putzmittel zu verwenden sind; auch genaue Uhrzeiten und Wochentage sind nicht zulässig, Zeiträume hingegen schon, wie zum Beispiel „einmal wöchentlich“ oder „einmal im Monat“. Mehr zu den Pflichten der Mieter bei der Treppenhausreinigung, können Sie hier nachlesen:

Treppenhausreinigung. Ein Muster, mit Beispielen zu zulässigen und unzulässigen Regelungen der Treppenhausreinigung in Hausordnungen finden Sie hier:  Vorlage: Mietvertrag mit Treppenhausreinigung – Beispiel-Klauseln

MüllentsorgungDer Vermieter darf regeln, wie und wo der Müll zu entsorgen ist und ob für die Müllabfuhr die Mülltonnen rauszustellen oder nicht (Regelung zum Mülldienst).
Sicherheit:
Türschließzeiten / HaustürregelungenRegelungen zum Schließen der Haustür sind rechtlich zulässig, wenn die Zeiten den ortsüblichen Gepflogenheiten entsprechen, zum Beispiel um 22.00 Uhr. Frühere Schließungszeiten sind zulässig, wenn sie wegen besonderer Vorkommnisse erforderlich sind Gefahren von dem Haus und den Mitbewohnern abzuwenden.
Freihalten der FluchtwegeHier dürfen Verbote /Einschränkungen zum Abstellen und Unterstellen von Sportgeräten, Kinderwägen oder sonstigen Gegenständen im Hausflur bzw. auf Gemeinschaftsflächen oder Feuerleitern gemacht werden, um Fluchtwege freizuhalten.

Auch die Lagerung gefährlicher Gegenstände in Gemeinschafträumen kann untersagt werden.

Aber auch hier gilt das nichts untersagt werden darf, was den normalen Mietgebrauch zu stark einschränkt, so kann zum Beispiel das Abstellen von Schuhen vor der Wohnungstür nicht ausnahmslos verboten werden. Lesen Sie dazu: Schuhe, Schrank und Kinderwagen im Treppenhaus – was ist erlaubt?

RauchenRauchverbote sind zulässig

  • für alle allgemein zugänglichen Bereiche
  • Hausflur und Hauseingangsbereich
  • Treppen
  • Aufzüge etc.

Nicht aber für die Mietwohnung oder private Kellerabteile.

WinterdienstIst in dem Mietvertrag eine Schneeräumpflicht bestimmt, darf der Vermieter bestimmen, wo der Schnee zu räumen ist und in welchem Turnus der Mieter seiner Verpflichtung nachzukommen hat.

Winterdienst: Streu- und Räumpflicht von Vermieter und Mieter

Aber das geht nur wenn die Pflicht zum Schneeräumen im Mietvertrag vereinbart ist: Denn auch zur Winterzeit besteht keine allgemeine Pflicht des Mieters zum Schneeräumen oder zum Auftauen von Abflüssen auf einer Dachterrasse. Dies kann auch nicht vermieterseitig per Hausordnung vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil vom 08. März 2016, Az.: 63 S 213/15). Der Vermieter kann allerdings die Kosten für das Schneeräumen in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umwälzen (Mehr dazu in Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?)

III. Die Hausordnung darf grundsätzlich nichts bestimmen…

… was den Mieter in seinen Rechten und Pflichten wesentlich einschränkt: Es sind nur solche Einschränkungen erlaubt, die der nach schwerwiegende und nicht hinnehmbare Störungen der anderen Mieter vermeiden sollen.

Dabei können aber mietvertragliche Rechte der Mieter nicht ohne weiteres geändert werden. So kann zum Beispiel eine mietvertraglich vereinbarte Treppenhausreinigung durch den Mieter nicht einfach durch die Hausordnung auf ein Reinigungsunternehmen übertragen und dem Mieter die Kostenlast auferlegt werden.

Auch der gesetzlich und mietvertraglich zulässige Gebrauch der Mietsache kann nicht einfach beschränkt werden: Alles was zur normalen Wohnungsnutzung gehört, kann daher nicht durch die Hausordnung verändert werden.

Darüber hinaus sind auch überraschende Klauseln in der Hausordnung immer unwirksam, § 305c Abs. 2 BGB. So muss der Mieter zum Beispiel regelmäßig nicht erwarten, dass ihm in der Hausordnung mehr als bloße Verhaltensregeln auferlegt werden.

IV. Regeln in Hausordnung nicht wirksam – Rechtsfolge?

Steht in der Hausordnung, was eigentlich nicht drinstehen darf, entfaltet das für den Mieter keinerlei rechtliche Bindung: Kurz gesagt der Mieter muss sich nicht daran halten. Eine unwirksame Regelung wird automatisch nicht Vertragsbestandteil. Für Vermieter läuft eine Abmahnung oder Kündigung wegen einem Verstoß gegen eine unwirksame Regelung ins Leere. Als Mieter kann man die Unwirksamkeit einzelner vertraglicher Regelungen mit einer Feststellungsklage gerichtlich überprüfen lassen.

V. Zusammenfassung

Insgesamt darf in der Hausordnung also nur das geregelt werden, was die mietvertraglichen Rechte und Pflichten konkretisiert und dem Hausfrieden beziehungsweise der Ordnung im Haus dient. Verhaltensregeln und Benutzungsregelungen für Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräume inbegriffen.  Solange Mieter in Ihren allgemeinen Rechten und Pflichten durch die Hausordnung also keine wesentliche Änderung erfahren, sind die dortigen Regelungen höchstwahrscheinlich zulässig. ausgehen. Ein übersichtliches Beispiel dafür, was man in einer Hausordnung regeln darf, finden Mieter und Vermieter in der Vorlage: Hausordnung für Mehrfamilienhaus – Kostenlose Vorlage für Vermieter.

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