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Regeln im Haus: Mieter hält sich nicht an Hausordnung

Hält ein Mieter die Hausordnung für unverbindlich und verstößt gegen die Regeln, ist das nicht nur für Vermieter, sondern auch für die anderen Mieter im Haus besonders ärgerlich: Wenn z.B. der Kinderwagen oder das Fahrrad immer wieder im Hausflur abgestellt wird, Müll vor der Wohnungstür gelagert oder die Treppenhausreinigung nicht gemacht wird, können sich die Gemüter im Haus erhitzen und der Hausfrieden gestört sein.

Gerade in Mietshäusern mit mehreren Mietern gibt es ja genau dafür eine Hausordnung, die das Miteinander im Haus regeln soll: es werden z.B. Ruhezeiten, die Treppenhausreinigung und Gartenpflege bestimmt. Auch gewisse Parkvorschriften und Reglungen, wo Fahrräder abgestellt werden dürfen oder nicht, sind in der Hausordnung zu finden. Diese Regeln sollen einer gerechten Verteilung der Mieterpflichten dienen und Streitereien unter diesen vermeiden. Deshalb können sich sowohl die Mieter als auch der Vermieter auf die Einhaltung der Hausordnung berufen.

Wie vorzugehen ist, wenn ein Mieter sich nicht an die Hausordnung hält, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

Link zur VorlageHausordnung für Mehrfamilienhaus – Kostenlose Vorlage für Vermieter

I. Grundsatz: Hausordnung als mietvertragliche Pflicht

Hält ein Mieter sich nicht an die Hausordnung verstößt er regelmäßig gegen seine mietvertragliche Pflicht und kann dafür in Anspruch genommen werden.

Dies ergibt sich daraus, dass die Hausordnung im Regelfall als sogenannte allgemeine Geschäftsbedingung zum Mietvertrag ein verbindlicher Bestandteil des Mietverhältnisses geworden ist (im Sinne der §§ 305ff). Das gilt jedenfalls dann, wenn die Hausordnung beim Mietvertragsabschluss mit ausgehändigt und vom Mieter mitunterschrieben wurde. Bei Formularmietverträgen ist das meist der Fall.

Es gibt nur zwei Ausnahmen bei denen ein Verstoß gegen die Hausordnung keine negativen Auswirkungen für den Mieter hat:

  • Hausordnung ist nicht Vertragsbestandteil geworden und/oder
  • Vereinbarung oder Klausel in der Hausordnung an die der Mieter sich nicht hält, ist unwirksam

1. Ausnahme: Hausordnung ist nicht Vertragsbestandteil

Nur dann, wenn der Mieter die Hausordnung lediglich nach Vertragsschluss erhalten hat oder im Hausflur als Aushang hat hängen sehen, fehlt es an einer wirksamen Einbeziehung in den Vertrag und der Mieter ist nicht zur Einhaltung verpflichtet. Im Zweifel muss immer der Vermieter beweisen, dass die Hausordnung Vertragsbestandteil ist (Prüfen Sie Ihre Hausordnung: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?).

2. Ausnahme: unwirksame Klausel in der Hausordnung

Ist eine Regelung in der Hausordnung unwirksam oder geht über das hinaus was in der Hausordnung geregelt werden darf, wirkt sich auch ein Verstoß gegen diese Regelung nichtnegativ aus.

Grundsätzlich dürfen in einer Hausordnung die bestehenden mietvertraglichen und gesetzlichen Regelungen näher bestimmt oder gestaltet werden. Das bedeutet, ist den Mietern die Reinigungspflicht für das Treppenhaus auferlegt darf in der Hausordnung ein Turnus oder ein Putzplan bestimmt werden. Ebenso ist es zulässig Ruhzeiten oder Brandschutzbestimmungen festzusetzen, die den gesetzlichen Regelungen entsprechen.

Je nach der Formulierung und der Gegebenheiten vor Ort, können Klauseln, die das Abstellen von Kinderwägen im Hausflur untersagen unwirksam oder wirksam sein. Es kommt dabei darauf an, ob für den Mieter ein besonderes Interesse an diesem Verhalten besteht, was zum Beispiel bei einer jungen Familie mit Kleinkind zu bejahen sein kann. Ebenso sind Klauseln daran zu messen, ob nicht der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung unzulässig eingeschränkt wird, wie das z.B. bei einem Waschmaschinenverbot in der Wohnung sein kann. Alles was „üblich“ ist und zu dem normalen Wohnverhalten gehört, kann der Vermieter in der Hausordnung nicht untersagen, wie z.B. die Schuhe bei schlechtem Wetter vor der Wohnungstür abzustellen.

Regelungen für Ruhezeiten dürfen ebenfalls nicht in unzulässiger Weise bestimmt werden. Welche Zeiten und Bestimmungen hier angemessen sind zeigen die Artikel:

Es ist deshalb immer erst zu prüfen, ob die Klausel an die der Mieter sich nicht hält überhaupt wirksam ist. Nur dann kann von dem Mieter die Einhaltung verlangt werden. Vermieter finden für die Gestaltung einer ordnungsgemäßen Hausordnung hier eine Vorlage Hausordnung für Mehrfamilienhaus – Kostenlose Vorlage für Vermieter.

Wichtig:

Der Mieter kann nur für einen Verstoß gegen die Hausordnung in Anspruch genommen werden, wenn die Hausordnung wirksam Vertragsbestandteil geworden ist und die betroffene Klausel wirksam ist. Ist das nicht der Fall, hat es keine rechtlichen Konsequenzen, wenn der Mieter sich nicht daranhält.

II. Bei Verstoß gegen Hausordnung erst abmahnen

Ist die Hausordnung allerdings verpflichtender Bestandteil des Mietvertrages geworden muss sie von den Mietern auch eingehalten werden. Der Vermieter hat das Recht den Mieter abzumahnen und zur Einhaltung der Hausordnung aufzufordern:

  • dabei sollte er genau benennen, was der Mieter falsch macht, also welche Pflichten er nicht erledigt oder welche Verstöße vorliegen;
  • zudem ist zu erklären, was in Zukunft zu tun oder zu unterlassen ist und eine
  • Frist zu setzen, bis zu der, der Mieter sein Verhalten zu ändern hat.

Auf die Einhaltung der Hausordnung können sich sogar die Mieter untereinander berufen, da die Verpflichtung zur Einhaltung der Hausordnung nicht nur gegenüber dem Vermieter gilt, sondern insbesondere auch gegenüber den anderen Mietern des Hauses. Rechtlich sprich man hier von einem Vertrag zu Gunsten Dritter (§328 BGB). Ärgert sich ein Mieter daher darüber, dass ein anderer z.B. die Treppenhausreinigung nicht erledigt oder den Hausflur mit persönlichen Sachen zustellet, kann er von dem Vermieter verlangen, dass dieser den anderen Mieter abmahnt.

III. Abmahnung nicht beachtet: Ersatzvornahme und Kündigung

Beachtet der Mieter die Abmahnung z.B. zur Treppenhausreinigung nicht, kann der Vermieter auf dessen Kosten eine Putzfrau beauftragen: nach dem Amtsgericht Bremen soll das für den Vermieter sogar ohne eine vorherige Nachfristsetzung möglich sein, wenn die Treppenhausreinigung turnusmäßig zum Monatsanfang geschuldet ist. Das bedeutet, ist nach der Hausordnung die Treppenhausreinigung am Monatsanfang vorzunehmen, kann der Vermieter auch gleich einen Dritten wie z.B. eine Putzfrau beauftragen, die die Reinigung an Stelle des Mieters vornimmt. Diese sogenannte Ersatzvornahme ist dann von dem Mieter zu bezahlen (AG Bremen, Urteil vom 15. November 2012, Az.: 9 C 346/12).

Weigert sich der Mieter vehement und hält sich nicht an die Hausordnung: z.B., wenn er die Treppenhausreinigung nicht erledigt, obwohl er sogar dazu durch Urteil verpflichtet wurde, rechtfertigt das sogar eine ordentliche Kündigung (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18. Dezember 1996, Az.: 508 C 345/96).

Eine Kündigung wegen einem Verstoß gegen die Hausordnung kommt also nur dann in Betracht, wenn durch das Verhalten des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Erfüllt ein Mieter seine Verpflichtungen aus der Hausordnung nicht oder verstößt wiederholt gegen die dortigen Regeln kann dies nachhaltig den Hausfrieden stören und somit für den Vermieter einen Grund zur ordentlichen Kündigung geben. Eine fristlose Kündigung wird nur in extremen Ausnahmefällen möglich sein, denn hier muss der Mieter einen so schweren Verstoß begehen, dass selbst ein Abwarten der Kündigungsfrist unzumutbar wäre: hält der Mieter lediglich die Hausordnung nicht ein, wird das wohl kaum als Grund ausreichen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass ein Nicht-Beachten der Hausordnung, dann Konsequenzen für den Mieter nach sich ziehen kann, wenn die Hausordnung Vertragsbestandteil geworden und d die Regelung gegen die er verstößt wirksam ist. Trifft das zu kann der Vermieter abmahnen, die Mieterpflichten ersatzweise vornehmen lassen und im äußersten Fall sogar kündigen.

2 Antworten auf "Regeln im Haus: Mieter hält sich nicht an Hausordnung"

  • Claus
    21.08.2018 - 15:52 Antworten

    Zum Thema Hausordnung ist in meinem Mietvertrag folgendes geregelt (Standardmietvertrag):
    Vorplätze, Gänge und Treppen sind, soweit erforderlich, mindestens einmal wöchentlich gründlich zu reinigen und mit einem entsprechenden Pflegemittel zu behandeln.
    Mein Mitmieter interpretiert das „soweit erforderlich“ so, dass er nicht wöchentlich sondern nur soweit erforderlich die Treppe reinigen muss. Wie ist denn dieser Teil des Mietvertrages genau zu verstehen. Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      21.08.2018 - 18:23 Antworten

      Hallo Claus,

      „soweit erforderlich, mindestens einmal wöchentlich“ meint, im Zweifel auch in kürzen Abständen als wöchentlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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