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Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster

Steht der Auszug vor der Tür, ist für Mieter die Nachmietersuche oft der erfolgreichste Weg, um die Wohnungsübergabe möglichst stressfrei zu gestalten: Hier kann man den Nachmieter die Schönheitsreparaturen übernehmen lassen und eine Ablöse für die Einbauküche oder Möbel erhalten, die in die neue Wohnung nicht mitgenommen werden. Für den Nachmieter selbst, ist das meist nicht ungünstig, denn die Wände würden so oder so nach dem eigenen Geschmack neu gestrichen und an den Anschaffungskosten für Einbaumöbel kann erheblich eingespart werden. Klingt alles ganz entspannt und wird auch meist ganz locker vereinbart. Die Überraschung kommt aber später, wenn die Schönheitsreparaturen doch mehr als einen Pinselstrich erfordern oder die erst so schön erscheinende Einbauküche dann vor dem Einzug doch nicht gewollt ist. Der Nachmieter hat grundsätzlich keinerlei Pflicht irgendwelche Gegenstände oder Pflichten des Vormieters zu übernehmen. Eine „Handschlagvereinbarung“ gibt dem ausziehenden Mieter keinerlei Sicherheit.

Besser ist eine Mieter-Nachmieter-Vereinbarung zu treffen und die Übernahme der Wohnung schriftlich zu regeln. Hier können Mieter ganz ohne Beteiligung des Vermieters eine Regelung treffen, wie die Wohnung zu übergeben ist und wer welche Pflichten übernimmt oder nicht. In dem nachfolgenden Ratgeber erhalten sie alle Informationen zur Mieter-Nachmieter-Vereinbarung mit einem Muster – Formular.

Inhalt: Vereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter

I. Grundsatz: Vereinbarung mit Nachmieter gilt nur zwischen Mieter und Nachmieter

II. Was sollte geregelt werden?

III. Was darf nicht vereinbart werden?

IV. Muster ­- Beispiel: Formulierung Mieter-Nachmieter-Vereinbarung

I. Grundsatz: Vereinbarung mit Nachmieter gilt nur zwischen Mieter und Nachmieter

Schließen der ausziehende Mieter und der Nachmieter eine Vereinbarung über die Übernahme bestimmter Gegenstände und Verpflichtungen die im Zusammenhang mit der Mietwohnung stehen gilt der Vertragsinhalt zunächst nur zwischen den Parteien. Der Abschluss einer solchen Übernahme- oder Ablösevereinbarung für eine Mietwohnung bedarf auch keiner Zustimmung des Vermieters, um wirksam zu werden. Ebenso ist die schriftliche Form nicht notwendig, aber sehr empfehlenswert: Liegt nur eine mündliche Vereinbarung vor, ist der Inhalt meist kaum „gerichtsfest“ nachweisbar.

Rechtswirkung gegenüber Vermieter nur nach Genehmigung

Je nach dem gewünschten Inhalt der Übernahmevereinbarung, kann es aber sein, dass der ausziehende Mieter und der Nachmieter Vereinbarungen treffen wollen, die sich direkt auf Ansprüche des Vermieters auswirken sollen: typisches Beispiel ist hier die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Nachmieter. Der Nachmieter soll die vertragliche Verpflichtung des ausziehenden Mieters übernehmen und dieser soll davon gegenüber dem Vermieter befreit sein. Damit eine solche Vereinbarung auch gegenüber dem Vermieter verbindlich und rechtswirksam ist, muss eine ausdrückliche Genehmigung durch den Vermieter erfolgen. Ohne eine Solche Genehmigung wird der ausziehende Mieter trotz der Vereinbarung mit dem Nachmieter (und eventuell sogar dessen ordnungsgemäßer Durchführung) nicht von seiner Schönheitsreparaturverpflichtung befreit: welche gesetzlichen Regelungen dafür verantwortlich sein und die Genehmigungspflicht begründen können Sie ausführlich in dem Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Nachmieter kann die Verpflichtung übernehmen„nachlesen.

Wichtig:

Der Vermieter kann bezüglich der mietvertraglichen Pflichten z.B. zu Schönheitsreparaturen, Rückbauten, Ausbau und Entfernung von Einrichtungen etc., nicht vom ausziehenden Mieter auf den Nachmieter verwiesen werden. Das geht nur, wenn die Vereinbarung zwischen dem Mieter und Nachmieter durch den Vermieter genehmigt wurde und dieser somit sein Einverständnis zur Pflichtenübernahme erklärt hat!

II. Was sollte geregelt werden?

Was genau von dem ausziehenden Mieter und dem Nachmieter geregelt werden soll, ist den beiden Vertragsparteien überlassen. Hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an: Ist es zum Beispiel für den Mieter wichtig, dass die Möbel von dem Nachmieter übernommen werden sollen oder getätigte Investitionen (wie für ein neues Bad) abgegolten werden sollen, ist eine Ablösevereinbarung zu treffen; gibt es besondere Vereinbarungen, z.B. zur Kautionsübernahme oder den Nebenkostennachzahlungen sind solche Vereinbarungen aufzunehmen. Dasselbe gilt für Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen, Schadensbeseitigungen durch den Nachmieter, Rückbauverpflichtungen und alles was sonst von den Parteien gewünscht ist.

Sind noch Genehmigungen des Vermieters einzuholen, sollte auch dies geregelt werden; liegt die Zustimmung schon vor, kann dies im Vertrag mitaufgenommen werden: hier bietet es sich an den Vermieter direkt an der Vereinbarung zu beteiligen.

Der Umfang der Mieter-Nachmieter-Vereinbarung wird letztlich auch dadurch beeinflusst, ob es sich um eine Übernahmevereinbarung, die nach einem beendeten Mietvertrag geschlossen wird oder ob, der bestehende Mietvertrag fortgeführt werden soll: der Unterschied ist, dass im letztgenannten Fall, der Nachmieter an die Stelle des ausziehenden Mieters tritt und der ursprüngliche Mietvertrag nicht beendet, sondern geändert wird. Bei einem solchen Eintritt sind wichtige zusätzliche Regelungen zu treffen, die in dem Beitrag: „Ratgeber: In Mietvertrag eintreten /Mietvertrag übernehmen“ erläutert werden.

III. Was darf nicht vereinbart werden?

Natürlich gibt es bei der Übernahmevereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter Einschränkungen in der Vertragsgestaltung. So gelten wie bei anderen Rechtsgeschäften die allgemeinen Unwirksamkeitsgründe, wie z.B., dass der Vertrag nicht auf Täuschungen basieren oder sittenwidrig sein soll. Auch eine Verbindung mit einem verbotenen Rechtsgeschäft oder ein Verstoß der Vereinbarung gegen ein gesetzliches Verbot führen zur Nichtigkeit.

In der Praxis sind vor allem Fälle von Wuchervereinbarungen oder Verstößen gegen das gesetzliche Verbot von Abstandszahlungen und überhöhten Ablösezahlungen (§ 4a WoVermRG) anzutreffen:

  • Wuchervereinbarungen finden sich bei besonders bei überhöhten Ablösebeträgen, die in keinem Verhältnis zum Wert der abzulösenden Investition, Umbaumaßnahme oder Einrichtung stehen
  • Überhöhte Ablösebeträge für Inventar sind bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen Preis und Wert nach § 4 a Abs. 2 S. 2 WoVermRG unwirksam
  • Vereinbarungen zu Abstandszahlungen, das bedeutet Geldzahlungen, die sich der ausziehende Mieter dafür versprechen lässt, dass er (vorzeitig) aus der Mietwohnung auszieht, sind nach § 4 a Abs. 2 S. 2 WoVermRG unwirksam. Erlaubt sind aber Zahlungsvereinbarungen als „Aufwendungsersatz“ für Umzugskosten oder Renovierungskosten, die dem ausziehenden Mieter nachweislich entstandenen sind (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, Vorbemerkung zu § 535, Rn. 50)

IV. Muster ­- Beispiel: Formulierung Mieter-Nachmieter-Vereinbarung

Die Ausarbeitung einer Mieter-Nachmieter-Vereinbarung kann in jedem Einzelfall unterschiedlich sein. Hier soll ein unverbindliches Muster bzw. Beispiel dafür gegeben werden, wie eine solche zweiseitige Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Nachmieter, mit Genehmigungserfordernis durch den Vermieter, formuliert sein könnte*:

Übernahmevereinbarung**

Zwische

Max Muster

Vorname, Name, künftige Anschrift

(– Mieter –)

und 

Siegfried Beispiel

Vorname, Name, bisherige Anschrift

(– Nachmieter–)

über die Mietsache:

Mietwohnung in (…)

Straße, Hausnr., PLZ, Ort

§ 1 Mietende des ausziehenden Mieters und Mietbeginn des Nachmieters***

Das bestehende Mietverhältnis zwischen dem Vermieter (…) und dem Mieter mit Mietvertrag vom (…) wurde fristgemäß zum (…) gekündigt und ist mit Ablauf desselben Tages beendet.

Der Nachmieter wird die Mietwohnung mit Mietbeginn zum (…) anmieten, soweit der Mietvertrag zwischen dem Vermieter (…) ordnungsgemäß zu Stande kommt.

(– Alternative: Hat der Nachmieter bereits einen Mietvertrag mit einem festen mietvertragsbeginn mit dem Vermieter geschlossen, kann wie folgt formuliert werden. Der Nachmieter wird die Mietwohnung, gemäß dem Mietvertrag mit dem Vermieter (…) vom (…) zum Mietbeginn am (…) anmieten.)

§ 2 Durchführung der Schönheitsreparaturen

Der Nachmieter übernimmt zu Mietbeginn die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß dessen mietvertraglicher Vereinbarung vom (…). Dieser Mietvertrag liegt der Vereinbarung als Anhang I bei. Der Mieter wird durch die Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen von seiner Pflicht gegenüber dem Vermieter befreit. 

Der Mieter leistet dem Nachmieter dafür eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von (…) € – in Worten: (…) Euro –. Die Zahlung der Aufwandsentschädigung erfolgt durch Verrechnung mit der Ablöse für übernommene Einrichtungsgegenstände.

 § 3 Beseitigung von Schäden

Der Nachmieter übernimmt keine Verpflichtung, die vom ausziehenden Mieter zu beseitigenden Schäden an der Mietwohnung zu beseitigen.  

Eine Ausnahme gilt für die Verpflichtung zur Beseitigung von Schäden, die durch den Ausbau bzw. die Beseitigung von solchen Einrichtungsgegenständen, Einbauten oder bauliche Veränderungen entstehen, die der Nachmieter nach dieser Vereinbarung übernimmt. Insoweit werden die Verpflichtung und das Recht des ausziehenden Mieters zum Ausbau bzw. der Beseitigung bei Mietende auf den Nachmieter übertragen.

§ 4 Ablösezahlung und Übernahme von Einrichtungsgegenständen und Einbauten

Der Nachmieter kauft die folgenden Einrichtungsgegenstände von dem Mieter:

  • (…)
  • B. Couchgarnitur, für einen Kaufpreis: 1.000,00 € (in Worten: eintausend Euro), vom Mieter 2015 neu gekauft für 2.000,00 € mit Übergabe Rechnung und Garantie
  • B. Einbauküche Modell „Sommerhauch“, für einen Kaufpreis von: 800,00 € (in Worten: eintausend Euro), vom Mieter 2014 gebraucht gekauft für 1.500,00 € ohne Rechnung oder Garanti

Insgesamt hat der Nachmieter für alle genannten Gegenstände /Einbauten einen Gesamtkaufpreis in Höhe von (…) € (in Worten: (…) Euro) an den Mieter zu bezahlen.

Der Nachmieter erklärt bereits jetzt die Verrechnung der ihm zustehenden Aufwandsentschädigung nach § 2 dieser Vereinbarung in Höhe von (…) € (in Worten: (…) Euro) mit dem Gesamtkaufpreis. Der Restbetrag ist dem Mieter bis zum (…) auf folgendes Konto: (…) zu überweisen. Bis zum Vollständigen Zahlungseingang behält sich der Mieter das Eigentum an den bezeichneten Gegenständen vor. Mit der vollständigen Zahlung geht das Eigentum auf den Nachmieter über.

§ 5 Übernahme von baulichen Veränderungen

Daneben übernimmt der Nachmieter die Mietwohnung mit dem erfolgten Umbau des Mieters: (…) z.B. eingezogene Zwischenwand im Wohnzimmer und erkennt seine daraus folgenden Verpflichtungen für Rückbau und Beseitigung gegenüber dem Vermieter an.

§ 6 Genehmigung des Vermieters

Die Wirksamkeit der Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung nach § 2, der Beseitigungsverpflichtung und Rückbauverpflichtung nach § 4 bedarf der Genehmigung des Vermieters. Der Vermieter kann seine Ansprüche ab Genehmigung dieser Vereinbarung nur noch gegen den Nachmieter richten.

Mit seiner Genehmigung erklärt er auch sein Einverständnis, dass alle in dieser Vereinbarung übernommenen Einrichtungsgegenstände, Einbauten und baulichen Veränderung bei Übergabe der Wohnung durch den Mieter in der Wohnung verbleiben können. Beseitigung, Räumung und Rückbau obliegen dem Nachmieter

§ 7 Salvatorische Klausel und Nicht-Zustandekommen Nachmietervertrag

Sollte eine Bestimmung dieser Vereinbarung ganz oder teilweise nichtig und/oder unwirksam sein oder ganz oder teilweise später nichtig und/oder unwirksam werden, so wird hierdurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. 

Kommt der Mietvertrag zwischen dem Nachmieter und dem Vermieter (…) über die Anmietung der Mietsache nicht zu Stande, wird die vorliegende Übernahmevereinbarung unwirksam. ****

Auf den Inhalt des anliegenden Mietvertrages im Anhang I wird Bezug genommen. Die Parteien haben diesen Vertrag zur Kenntnis genommen.*****

Ort, Datum (…)

Unterschrift Mieter 

Ort, Datum (…)

Unterschrift Nachmieter

Genehmigungsvermerk zu § 6

Hiermit genehmige ich (…) – Name des Vermieters – den Übergang der, in dieser Vereinbarung bezeichneten, mietvertraglichen Verpflichtungen und Rechte des Mieters (…) auf den Nachmieter (…). Der Mieter ist insoweit von seinen Verpflichtungen befreit. Ich bin einverstanden, dass eine Räumungspflicht des Mieters bezüglich der vom Nachmieter übernommenen Einrichtungsgegenstände, Einbauten und baulichen Veränderungen nicht besteht.

Ort, Datum (…)

Unterschrift Vermieter

Anmerkungen:

*Dies ist kein allgemeingültiges Formular, es wird weder Anspruch auf Vollständigkeit noch rechtssicherer Anwendung im Einzelfall übernommen. Je nach Rechtsprechung und Anwendung im Einzelfall können einzelne Klauseln unwirksam sein.

** Bei einer Vereinbarung zwischen allen drei Parteien: Mieter, Nachmieter und Vermieter wird anstelle des Genehmigungsvermerks an den entsprechenden Stellen immer das Vorliegen des jeweiligen Einverständnisses des Vermieters hinzuformuliert.

***vor § 1 kann man auch eine Einführung formulieren um abzusichern, dass ein Verstoß gegen § 4a WohnVermRG vorliegt:

Präambel

Der Abschluss des Mietvertrages mit dem Vermieter ist nicht von dem Vorliegen der Übernahmevereinbarung mit dem ausziehenden Mieter abhängig. Die vorliegende Vereinbarung zwischen dem Nachmieter und dem ausziehenden Mieter erfolgt freiwillig. Der Nachmieter ist in Kenntnis darüber, dass er in keiner Weise dazu verpflichtete ist, Einrichtungsgegenstände abzulösen oder Einbauten bzw. baulichen Veränderungen zu übernehmen. Die Erklärung des Nachmieters zur Übernahme der Schönheitsreparaturen und Beseitigung von Mängeln erfolgt freiwillig.

**** Nach der gesetzlichen Regelungen des § 4 a Abs. 2 S. 1 WoVermRG wird im Zweifel bei einer Ablösevereinbarung immer davon ausgegangen, dass sie auflösend bedingt ist und vom Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter abhängt.

***** anstelle einer Verweisung ist es möglich und z.T. besser die betroffenen Klauseln, auf die Bezug genommen wird, im Wortlaut mit in die Vereinbarung zu übernehmen.

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