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Umbauten und Einbauten durch Mieter – Was beachten?

Nach dem Einzug in eine neue Mietwohnung verändert man als Mieter gerne viele Dinge nach seinen eigenen Vorstellungen: Es werden Regale angeschraubt, Teppichböden verlegt, Deckenpanelen angebracht und Einbauschränke aufgestellt – in gemieteten Einfamilienhäusern findet oft sogar eine größere Umstrukturierung statt und so kann auch schonmal ein Dachgeschoss oder Keller vom Mieter ausgebaut werden. Oftmals bedenkt man dabei gar nicht, welche Einbauten oder Umbauten überhaupt zulässig sind und welche dann doch einer Erlaubnis des Vermieters bedürfen. Schließlich sind manche kleineren Einrichtungen mit größeren Eingriffen in Mauerwerk und Co. verbunden. Wann ist für Umbauten der Vermieter zu fragen und was passiert mit den Einbauten bei Auszug? Muss der Mieter alles wieder zurückbauen? Oder kann der Mieter vielleicht sogar Entschädigung für Einbauten und Umbauten verlangen?

Der nachfolgende Ratgeber erklärt Mietern und Vermietern alles Wichtige zu dem Thema – was passiert und was zu beachten ist, wenn der Mieter Einbauten und Umbauten in der Mietwohnung vornimmt.

I. Begriffe: Einrichtungen, Umbauten und Einbauten

Nicht alle Veränderungen, die ein Mieter in der Mietwohnung vornimmt, sind gleichbedeutend: Rechtlich unterscheidet man nämlich zwischen Einrichtungen, Umbauten und Einbauten. Je nachdem, was der Mieter tatsächlich in der Mietwohnung macht und unter welchen Begriff das dann fällt, ergeben sich andere Konsequenzen bezüglich der Erforderlichkeit einer Zustimmung des Vermieters und einer eventuellen Verpflichtung zum Rückbau oder einem Wegnahmerecht des Mieters bei Auszug. Zunächst sind daher die Begrifflichkeiten zu klären.

1. Was sind Einrichtungen?

Ganz generell gesagt, sind Einrichtungen Aufbauten und sonstige bauliche Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versieht. Das können alle Arten von bewegliche Sachen sein. Auch solche, die fest in der Mietwohnung installiert werden. Die meisten Einrichtungen sind nur für eine vorübergehende Zeit und können auch später wieder ausgebaut werden.

Einrichtungen sind also zum Beispiel:

  • Spiegelschränke, Regale samt Aufhängung, Schränke etc.
  • Beleuchtungseinrichtungen oder Beleuchtungsanlagen
  • lose verlegte Teppichböden
  • Einbauküchen
  • Öfen
  • Raumteiler
  • Sanitäranlagen wie Wasch- und Toilettenbecken sowie Badewannen, Etagenheizungen, Spülen und Kücheneinrichtungen
  • Antennenanlagen
  • vom Mieter aufgestellte Gartenhäuschen oder Geräteschuppen im Garten bis hin zu umpflanzbaren Sträuchern, Hecken, Bäumen und sonstigen Pflanzen

(Weidenkaff in Palandt, BGB Kommentar, § 546 Rn. 6ff.; Beispiele u. a. aus: Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 474).

2. Was sind Einbauten und Umbauten?

Einbauten und Umbauten hingegen sind oft nicht so leicht, wieder ausbaubar wie Einrichtungen: Einbauten oder Umbauten sind nämlich – wie der Name schon sagt – größere bauliche Veränderungen, die der Mieter in der Mietwohnung vornimmt. Kennzeichnend ist hier, dass in die sogenannte Sachsubstanz der Mietwohnung eingegriffen wird. Das bedeutet, es wird zum Beispiel das Mauerwerk verändert, indem eine Wand eingezogen oder herausgerissen wird, vielleicht wird auch ein Fenster oder eine neue Tür eingebaut oder ähnliches. Kurz gesagt wird die Mietwohnung dadurch oft nicht nur augenscheinlich, sondern wesentlich verändert.

So fallen unter Umbauten und Einbauten zum Beispiel:

  • die Verlegung von Rohrleitungen, Elektroleitungen oder festen Fußböden (beheizter Parkettfußboden, Fliesen etc.)
  • Anbauten, wie gemauerte Nebengebäude oder auch Wintergärten, Garagen
  • Ausbauten, wie zum Beispiel der Kellerausbau oder Dachausbau
  • Änderungen am Mauerwerk, Einreißen einer Wand oder das Ziehen einer neuen Wand oder Zwischendecke
  • Einbau eines neuen Bads

3. Wann braucht man eine Erlaubnis des Vermieters?

Eine spezielle Erlaubnis für bauliche Veränderungen in der Mietwohnung braucht man in erster Linie immer dann, wenn es im Mietvertrag so vereinbart ist.

Steht nichts dazu im Mietvertrag kommt es darauf an, ob es sich bei den Veränderungen, die der Mieter in der Mietwohnung vornehmen will, um einen normalen Mietgebrauch handelt oder nicht: Denn rechtlich gestattet bereits der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung auch verschiedene bauliche Veränderungen, ohne dass der Vermieter gefragt werden muss. Gemeint sind damit begrifflich natürlich grundsätzlich alle baulichen Veränderungen die als Einrichtungen des Mieters zu qualifizieren sind.

Bei Einbauten und Umbauten muss demgegenüber meistens davon ausgegangen werden, dass diese über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Daher ist bei einem solchen Vorhaben des Mieters der Vermieter sehr wohl zu fragen. In besonderen Fällen kann der Vermieter bei bestimmten Umbauten zur Erlaubnis verpflichtet sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Wohnung rollstuhlgerecht umbauen muss, um darin wohnen zu können oder ähnliches.

II. Mieter ist verantwortlich für die Beschaffenheit seiner Einbauten und Umbauten

Egal welche Art der baulichen Veränderung der Mieter vornimmt, am Ende haftet er allein für die fachgerechte Ausführung. Das bedeutet, als Mieter ist man für alle Schäden oder Mängel verantwortlich, die sich durch Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten ergeben, mit denen man die Mietwohnung versehen hat. Ein Mangel kann zum Beispiel ein fehlender Trittschallschutz bei einem verlegten Laminatfußboden sein (BGH, Urteil vom 6.10.2004, WuM 2004, 715). Als Mieter ist man dafür verantwortlich nachzubessern. Der Vermieter hat dann einen Schadensersatzanspruch.

Während der Ausführung von baulichen Veränderungen hat man als Mieter, daher immer darauf zu achten, dass man nichts beschädigt und auch keine Gefahrenquelle für spätere Schäden schafft. Man sollte sich daher vor größeren Umbauten gut mit der Gebäudestruktur, den verwendeten Baumaterialien und den Auswirkungen der verschiedenen Materialien aufeinander auskennen, bevor man zur Tat schreitet. Gerade größere bauliche Veränderung sollten deshalb immer fachmännisch ausgeführt oder betreut sein.

III. Rückbauverpflichtung bei Auszug

Zieht man aus der Mietwohnung, stellt sich die Frage, was nun mit den Einrichtungen, Einbauten und Umbauten passiert mit denen der Mieter die Mietwohnung versehen hat. Das Gesetz sieht für diesen Fall grundsätzlich eine sogenannte Rückbauverpflichtung des Mieters vor. Das bedeutet der Mieter muss alles was er in der Mietwohnung eingebaut hat auch wieder ausbauen.

1. Woraus ergibt sich Pflicht zum Rückbau?

Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB bestimmt, dass der Mieter die Mietwohnung bei Auszug, wie im Vertrag vereinbart, wieder an den Vermieter zurückzugeben hat. Das bedeutet regelmäßig, dass die Mietwohnung in demselben Zustand, wie bei Einzug zurückzugeben ist. Der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung ist also grundsätzlich für die Wohnungsrückgabe wiederherzustellen.

Daraus folgt rechtlich gesehen automatisch eine Rückbauverpflichtung für alle Einrichtungen, Einbauten, Umbauten, Aufbauten und sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (BGH NJW 81, 2564; 06, 2115).

2. Gilt die Rückbaupflicht auch, wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat?

Ja. Egal, ob es sich um kleine oder größere Veränderungen handelt und ob der Vermieter einverstanden war oder nicht. Der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen, auch wenn der Vermieter größere Einbauten oder Umbauten genehmigt und befürwortet hat. Die Rückbaupflicht besteht unabhängig von der Zustimmung des Vermieters.

Selbst wenn der Mieter sehr hohe Kosten für den Ausbau und den Rückbau zu tragen hat, ändert das an seiner Verpflichtung gar nichts.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten übernehmen will oder damit einverstanden ist, dass der Nachmieter dies tut. Hier empfiehlt sich aber bereits vor dem kostspieligen Umbau oder Einbau eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, dass die Rückbaupflicht für die baulichen Veränderungen nicht besteht und zu welchen Konditionen der Vermieter diese dann übernimmt (vgl. unten zum Punkt 4. Übernahmevereinbarung anstelle von Rückbau).

3. Kann der Vermieter den Rückbau auch bereits vor Auszug verlangen?

Bei einer vertragswidrigen Maßnahme kann der Vermieter grundsätzlich die sofortige Entfernung der Einbauten und Installationen nach Abmahnung verlangen, § 541 BGB (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 85).

Allerdings kann   das Rückbauverlangen während der Mietzeit aber auch als missbräuchlich angesehen werden, wenn der Vermieter kein besonderes Interesse an der Entfernung vor Auszug hat (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 86/87). So zum Beispiel nach einer Entscheidung des LG Detmold, in der ein Mieter eine verstärkte, einbruchsichere Wohnungstür eingebaut hat und der Vermieter den sofortigen Ausbau wünschte. In diesem Fall stellte das Gericht fest, dass der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen kann. Etwas anderes wäre nur der Fall, wenn er ein erhebliches Interesse an der sofortigen Entfernung hat (LG Detmold, Urteil vom 18. März 1998, Az.: 10 S 276/97). Meist gibt es dafür aber keinen Grund. Solange die Mietzeit nämlich überschaubar ist oder weder Störungen noch Schäden an der Mietwohnung vorliegen oder zu befürchten sind, gibt es keinen Anlass zur sofortigen Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs.

Anders ist es natürlich, wenn das Gebäude durch den Umbau gefährdet ist, weil der Umbau nicht fachgerecht ausgeführt wurde oder andere Mieter gestört werden. Auch die Vermeidung der Nachahmung durch andere Mieter kann ein besonderes Interesse an der sofortigen Entfernung begründen (LG Bautzen WuM 2002, 116 bejaht den Rückbauanspruch des Vermieters bei Umgestaltung eines Balkons in eine verglaste Loggia).

4. Übernahmevereinbarung anstelle von Rückbau

Haben sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass die Einrichtungen, Umbauten oder Einbauten in der Mietwohnung verbleiben dürfen, stellt das natürlich eine Ausnahme von der Rückbauverpflichtung dar. Der Mieter muss dann selbstverständlich nichts machen.

Wichtig ist aber, dass es nicht ausreicht, einfach eine Übernahmevereinbarung mit dem Nachmieter zu schließen. Der Vermieter muss mit dem Verbleib der baulichen Veränderung einverstanden sein. Anderenfalls riskiert der Mieter, dass die Rückgabe der Wohnung von dem Vermieter als nicht vertragsgemäß abgelehnt wird. Das kann dann zu Schadensersatzansprüchen gegen den Mieter führen.

Nachmieter sollten ebenfalls aufpassen, wenn Sie Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten übernehmen: Denn, selbst wenn der Vermieter zustimmt, heißt das noch nicht das auch für sie bei einem Auszug keine Rückbauverpflichtung besteht. Ganz im Gegenteil: Mit der Übernahme gewisser Umbauten, übernimmt man gleichzeitig die Rückbauverpflichtung des Vorgängers. Deshalb sollte sich ein Nachmieter für seinen späteren Auszug absichern und mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Einbauten und Umbauten in der Wohnung verbleiben.

Wie eine Übernahmevereinbarung für eine Mietwohnung konkret aussehen kann zeigen diese Artikel: Mietvertrag übernehmen: Vorlage für Vermieter, Mieter und Nachmieter und Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster.

IV. Wegnahmerecht des Mieters

Als Mieter darf man alles, was man der Wohnung hinzugefügt hat und nach Auszug anderswo verwenden kann oder will, wieder mitnehmen. In § 539 Abs. 2 BGB ist insoweit ein gesetzliches Wegnahmerecht des Mieters vorgesehen, für das es komplett unerheblich ist, ob die Einbauten nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten oder als bauliche Veränderung zu wesentlichen Bestandteilen der Mietwohnung wurden (Weidenkaff in Palandt, BGB Kommentar, § 539 Rn. 9).

Erteilt man also als Vermieter seine Zustimmung zu bestimmten Einrichtungen oder Einbauten heißt das noch lang nicht, dass diese baulichen Veränderungen in der Mietwohnung verbleiben müssen. Hier hat vielmehr der Vermieter eine Duldungspflicht: Er muss den Ausbau, das Abmontieren oder den Rückbau der Einrichtungen akzeptieren, selbst wenn die Mietwohnung dadurch erstmal beschädigt wird (Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 476). Der Mieter muss dann dafür Sorge tragen, dass die Beschädigungen beseitigt und der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung wiederhergestellt wird.

Das gilt allerdings nicht für bauliche Veränderungen der Mietwohnung die keine selbständigen Gegenstände sind und die der Mieter so nicht wieder mitnehmen kann, wie zum Beispiel der Ausbau eines Geschosses oder eine eingezogene Wand oder ähnliches. Hier ist dem Mieter eine Wegnahme beziehungsweise Mitnahme kaum möglich und es bleibt bei einer bloßen Rückbauverpflichtung, wenn keine Übernahmevereinbarung vorliegt.

Will ein Vermieter bestimmte Einrichtungen des Mieters behalten, hat er das Recht das Wegnahmerecht des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden nach §§ 552 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1 BGB (Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 482).

V. Entschädigungsanspruch gegen den Vermieter für Modernisierung oder Investitionen?

Im Mietrecht gibt es die Möglichkeit das der Mieter von dem Vermieter einen sogenannten Aufwendungsersatz verlangen kann, wenn er die Mietwohnung repariert, saniert, ausgebaut, umgebaut oder modernisiert hat.

Die wichtigsten Fälle, sind

  • der Aufwendungsersatz nach §536 a Abs. 2 BGB für die Fälle, in denen der Mieter anstelle des Vermieters bestehende Mängel in der Mietwohnung beseitigt und
  • der Aufwendungsersatz nach § 539 Abs. 1 BGB für alle Investitionen des Mieters in der Mietwohnung die dem Erhalt, der Wiederherstellung oder Verbesserung dienen und nicht unter § 536 a Abs. 2 BGB fallen und
  • der Aufwendungsersatz nach § 554 Abs. 4 BGB für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter.

Vorausgesetzt ist allerdings, dass bisher keine vertragliche Vereinbarung zu einer Vergütung oder Kostenübernahme besteht. Fehlt eine solche Vereinbarung dann kann man als Mieter auf diese gesetzlichen Ansprüche zurückgreifen. Ob und welcher Anspruch dann besteht hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Hier finden Sie ein Beispiel für eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bei einer Modernisierung durch den Mieter: Modernisierung durch den Mieter: Tipps für eine Vereinbarung + Muster.

VI. Was kann der Vermieter tun, wenn Mieter ohne Absprache größere Umbauten in der Mietwohnung vornimmt?

Fragt der Mieter nicht um Erlaubnis bevor er Einbauten oder Umbauten in der Mietwohnung vornimmt kann man als Vermieter generell den sofortigen Rückbau verlangen (siehe oben zu Punkt: Rückbau vor Auszug). In besonderen Fällen kann sogar eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen, wenn man den Mieter bereits abgemahnt und vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hat. Vorausgesetzt ist allerdings mehr als eine einfache Vertragsverletzung, weil nicht gefragt wurde: Vielmehr muss das Interesse des Vermieters erheblich gefährdet sein und es darf nicht ausreichen, dass der Mieter bei Auszug seiner Rückbauverpflichtung nachkommt und eventuell Schadensersatz leistet. So wurde zum Beispiel der Einbau einer Katzenklappe ohne zu fragen, nicht als ausreichender Kündigungsgrund anerkannt (AG Erfurt WuM 2000, 529), der Einbau eines modernen Fensters in einen Altbau entgegen des ausdrücklich erklärten Willen des Vermieters aber schon (AG Schöneberg ZMR 2000, 685; aus Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 88).

VII. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:

  1. Umbauten und Einbauten durch den Mieter sind grundsätzlich nicht vom vertragsgemäßen Mietgebrauch erfasst und bedürfen daher immer einer Erlaubnis des Vermieters.
  2. Eine Ausnahme liegt nur bei den sogenannten Einrichtungen vor.
  3. Sobald man als Mieter auszieht hat man für alle baulichen Veränderungen eine Rückbauverpflichtung, es sei denn es ist mit dem Vermieter ein Verbleib in der Mietwohnung vereinbart.
  4. Bezüglich aller beweglichen Einrichtungen oder Einbauten die auch nach Auszug noch weiter von dem Mieter verwendet werden können, gibt es ein Wegnahmerecht für den Mieter.
  5. Hat der Mieter die Wohnung durch Einbauten oder Umbauten repariert, saniert oder modernisiert kann ihm ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch zustehen.
  6. Wird der Vermieter nicht von dem Mieter um Erlaubnis gefragt, ob er bestimmte Einbauten oder Umbauten vornehmen kann, kann unter Umständen der sofortige Rückbau verlangt werden. Im Einzelfall darf der Vermieter sogar kündigen.

Für Gewerbemieter und Gewerbevermieter gibt es für Einbauten und Umbauten noch weitere Dinge zu beachten, die Sie in folgenden Sonderbeiträgen finden: Gewerbemietvertrag: Bauliche Veränderungen und Einbauten Rückbau: Verpflichtung des Gewerbemieters zur Wegnahme von Einbauten

29 Antworten auf "Umbauten und Einbauten durch Mieter – Was beachten?"

  • Kerstin Wirth
    28.04.2021 - 18:57 Antworten

    Guten Tag,

    unsere Hausverwaltung verlangt, dass wir die weiße Holzdecke im Bad bei Auszug entfernen. Diese wurde vom Vormieter übernommen und ist in tadellosem Zustand.
    Ist es rechtens? Müssen wir die Decke tatsächlich entfernen?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      29.04.2021 - 09:43 Antworten

      Hallo Kerstin,

      wenn Sie Einbauten vom Vermieter übernehmen, dann übernehmen Sie i.d.R. auch die Verpflichtung zum Rückbau.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl Frei
    06.05.2021 - 19:02 Antworten

    Hallo,

    Beim einzug habe ich ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen einen Duschkopf und eine Handbrause gewechselt. Beide waren nicht mehr im besten zustand, also habe ich diese weg geschmissen.
    Jetzt beim Auszug verlangt er die alten Duschköpfe zurück, da es sich angeblich um teure markenprodukte handelt und meine Duschköpfe No-Name Produkte sind.

    Die neuen Köpfe sind allerdings in gutem Zustand und der vermieter Besitz einen sanitär Betrieb.
    Nun mach ich mir Sorgen das er eine unverhältnismäßig hohe Rechnung verlangen wird, um möglichst viel Kaution ein zu behalten.

    Was kann ich tun? Und welches Recht habe ich in dieser Situation?

    Vielen Dank und freundliche Grüße.

    • Mietrecht.org
      07.05.2021 - 14:46 Antworten

      Hallo Karl,

      grundsätzlich sind Sie zum Rückbau verpflichtet. Bei einer qualitativ gleichwertigen Erneuerung sehe ich kein Problem. Finden Sie einen Kompromiss oder organisieren Sie im Zweifel auf eigenen Faust die passenden Duschköpfe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wagner G
    07.05.2021 - 20:42 Antworten

    Hallo,

    ich habe gerade eine Rechnung der Hausverwaltung bekommen, in der ich die Überprüfung einer Steckdose im Kellerabteil durch einen Elektriker bezahlen soll.
    Diese hätte ich angeblich selbst eingebaut. Tatsächlich war diese bei meinem Einzug schon vorhanden und auch bei der Übergabe – ich bin im Januar ausgezogen – wurde die Steckdose nicht erwähnt. Auch bei meinem Einzug wurde sie nicht aufgeführt.
    Muss ich die Rechnung trotzdem zahlen?

    Danke und Gruß,
    G. Wagner

    • Mietrecht.org
      07.05.2021 - 21:35 Antworten

      Hallo G. Wagner,

      weisen Sie nach / erklären Sie, dass die Steckdose zum Mietgegenstand gehörte und die Instandhaltung dem Vermieter obliegt,

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Knoblich
    12.05.2021 - 20:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Die Dachterrasse unserer Mietwohnung hat eine überdachte Nische. Diese Nische wollen wir gerne verglasen lassen, so dass ein kleiner – möglicherweise bewohnbarer – Raum entsteht (~5-6 m2). Der Eigentümer wäre mit dieser baulichen Veränderung einverstanden. Vom obigen Artikel verstehe ich, dass ich mit dem Vermieter eine vertragliche Vereinbarung treffen sollte, so dass die Rückbaupflicht für die baulichen Veränderungen nicht besteht.

    Mein Frage ist nun jedoch: Könnte der Vermieter nach dem Einbau der Verglasung eine Mieterhöhung verlangen, da sich durch die Verglasung der Nische wohlmöglich die Quadratmeterzahl des bewohnbaren Raumes erhöht?

    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      14.05.2021 - 13:50 Antworten

      Hallo M. Knoblich,

      wenn Sie die Verbesserung bezahlen, sehe ich keinen Raum für eine Erhöhung der Miete.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Seemann
    25.06.2021 - 21:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich bin vor einem Jahr in eine Wohnung mit sehr schlecht verlegten Laninat gezogen. Gerade im Balkonbereich gab es wohl schon mal einen Waserschaden, das Laminat ist dort aufgequollen und geht an vielen Stellen auseinander. Auch sind sonst die “Stoßkanten” an vielen Stellen aufgequollen. Das Laminat wurde lt meiner Nachbarn irgendwann mal von einem Mieter verlegt. Auf meine Anfrage beim Vermieter, ob ich hier neuen Fußboden legen darf, habe ich zwar die Erlaubnis aber er will nichts dazu geben. Wie verhält es sich dann, wenn ich ausziehe? Muss ich meinen Boden dann in der Wohnung lassen, weil ich den alten entfernt habe?
    Freundliche Grüße
    P.Seemann

    • Mietrecht.org
      25.06.2021 - 22:02 Antworten

      Hallo Petra,

      grundsätzlich müssen Sie Zurückbauen, ja. Klären Sie das am besten mit einer kurzen Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • U. Stalter
    11.08.2021 - 12:06 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    meine Mutter hat vor 22 Jahren mit schriftlicher Genehmigung des Vermieters, einer gemeinnützigen Baugenossenschaft, die im Bad vorhandene Dusche durch einen Fachbetrieb durch eine Badewanne mit Duschgestänge ersetzt. Meine Mutter zieht jetzt ins Pflegeheim und die Wohnung wurde gekündigt. Kann der Vermieter den Rückbau verlangen, obwohl er im Genehmigungsschreiben nicht ausdrücklich den Rückbau bei Auszug vereinbart hat? Die Abnahme des Umbaus durch die Fachfirma wurde vom Vorstand der Vermietungsgesellschaft seinerzeit persönlich vorgenommen. Eine Wohnwertsteigerung durch das Vorhandensein einer Badewanne sollte hier eigentlich vorliegen, weshalb eine Rückbaupflicht nicht in Betracht kommt, oder?
    Der Vermieter hat keinerlei Kosten für den Einbau der Badewanne übernehmen müssen und braucht es bei Übernahme und Weitervermietung jetzt auch nicht. Wir wären in erster Linie froh, wenn wir zusätzlich zur Wohnungsräumung nicht auch noch die Umbau- bzw. Rückbaumaßnahmen im Bad vornehmen müssten.

    Ich freue mich, wenn Sie mir hierzu etwas sagen könnten. Vielen Dank schon mal.
    Freundliche Grüße
    U. Stalter

    • Mietrecht.org
      12.08.2021 - 09:19 Antworten

      Hallo U. Stalter,

      ich sehe als einzigen Ausweg (ohne Rückbau) die Übernahme per Vertrag durch den Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Wczasek
    06.09.2021 - 12:55 Antworten

    Moin, moin,

    unsere Mieter haben ohne eine schriftliche Zustimmung eine Terrassenüberdachung fest am Haus montiert, können wir hier nach einer mündlichen und schriftlichen Abmahnung eine Kündigung des Wohnverhältnisses aussprechen? Im Mietvertrag ist festgehalten, dass nichts am Mauerwerk befestigt oder verändert werden darf?

    Gruß

    • Mietrecht.org
      06.09.2021 - 15:59 Antworten

      Hallo M. Wczasek,

      ob eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, ist immer vom Einzelfall abhängig. Recherchieren Sie nach passender Rechtsprechung. Wichtig ist, dass Sie Ihre Vorgehen schriftlich und nachweisbar dokumentieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Huber
    25.11.2021 - 01:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben unserem Mieter vor 3,5 Jahren den Materialpreis für einen neuen Laminatboden gezahlten mit mündlicher Übereinkunft, dass er sich diesen selbst aussuchen und verlegen kann. Jetzt bei Auszug fordert er eine Vergütung seiner Arbeitsleistung mit dem Verweis auf seinen Beruf als Schreinermeister. Sollten wir einer Vergütung nicht zustimmen, droht er mit Rückbau.

    Wie sieht hier die Rechtslage aus?
    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
    Huber

    • Mietrecht.org
      25.11.2021 - 07:50 Antworten

      Hallo Herr Huber,

      ich würde solche Vereinbarungen immer schriftlich fassen. Ich würde an Ihrer Stelle Argumentieren, dass Sie nachweislich das Material bezahlt haben und somit nochmals Ihre ursprüngliche Vereinbarung untermauern. Es macht ja keinen Sinn, dass Sie das Material bezahlen, der Boden aber im Eigentum des Mieter bleiben soll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Heß
    26.01.2022 - 20:04 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    wir wollen als Mieter die Küche ins Wohnzimmer verlegen. Der Vermieter stimmt dem unter der Bedingung zu, dass wir als Mieter für “sämtliche Personen- und Sachschäden, die im ursächlichen Zusammenhang mit der Veränderung stehen” haften.

    Unser Versicherer teilt uns dazu mit, dass die Haftpflicht nur bei Verschulden eintritt, nicht aber für sämtliche Schäden. Außerdem weist er darauf hin, dass er nur für gesetzliche Haftpflichtansprüche privatrechtlichen Inhalts Versicherungsschutz bieten. Sofern wir der Vereinbarung mit unserem Vermieter zustimmen, verpflichten wir uns immer zu einer persönlichen vertraglichen Haftung, auch dann wenn der Versicherer aus der Privat-Haftpflichtversicherung heraus die Ansprüche als unbegründet abwehrt.

    Setzen wir uns damit einem unübersehbarem Risiko aus, wenn es bspw. zu einem Wasserschaden oder Brand kommt?

    Vielen Dank und beste Grüße,
    J. Heß

    • Mietrecht.org
      27.01.2022 - 07:20 Antworten

      Hallo J. Heß,

      Sie haften grundsätzlich immer für Ihre Handlungen. Diese Haftung können Sie über eine Versicherung abfedern. Wenn Sie jemanden finden, der die Haftung übernimmt. Verständlicher Weise möchte der Vermieter nicht die Konsequenzen für Ihr Vorhaben übernehmen. Auf der anderen Seite: Was ist schon risikolos im Leben?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • J. Heß
        30.01.2022 - 20:20 Antworten

        Vielen Dank lieber Herr Hundt!

  • Salvatrore Bria
    27.01.2022 - 18:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    der Vermeiter lässt nun einen grossen Teil von den von mir an ihm genannte Mängel reaprieren. NUn will der Maler das Ich die Lampe abbaue und meine Möbel weg stelle und vorallem das ein die Küchenschränke die EIgentum des Vermieters sind abbaue, damit der Maler die Decke renovieren kann. Wer muss die Vorbereitrungen wie demontage von dingen denn machen?

    Vielen Dank im voraus.
    Salvatore Bria

  • Sauerland
    05.03.2022 - 17:59 Antworten

    Guten Tag, ich vermiete eine Scheune und der Mieter hat Decken, Balken und Metallschienen, zur Stabilität des Gebäudes, eingebaut. Nun soll er raus und will die fest mit dem Gebäude verschraubten „Dinge“ wieder ausbauen. Was passiert, wenn die Stabilität des Gebäudes dadurch beeinträchtigt wird? Darf er das? Ach ja, ich wurde vor Einbau Weser gefragt noch informiert.

    • Mietrecht.org
      05.03.2022 - 18:57 Antworten

      Hallo Sauerland,

      ich kenne die Situation und den Vertrag nicht. Grundsätzlich ist es üblich, dass der Mieter seine Einbauten zum Ende des Vertrages zurück baut und damit den ursprünglichen Zustand wieder herstellt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Martin
      13.05.2022 - 17:39 Antworten

      Hallo,
      ich beziehe eine neue Wohnung und der Vermieter hat den Einbau der Küche und Verlegung des Bodens zugestimmt

      Jedoch besagt das Schreiben, dass die arbeiten nur von zugelassen Fachfirmen ausgeführt werden dürfen.
      Im Schreiben steht aber nichts von Vorlage des Auftrags.

      Muss ich eine Firma beauftragen oder reicht es wenn ich einen befreundeten Handwerker / Techniker hinzuziehe?

      Hätte das für mich einen Nachteil?
      Ich möchte natürlich das Geld sparen.

      Danke und VG No

      • Mietrecht.org
        16.05.2022 - 10:38 Antworten

        Hallo Martin,

        ich würde mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass die Verlegung des Bodens und der Einbau der Küche fachgerecht erfolgen wird. Das ist sicher ein guter Kompromiss.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Sebastian K.
    08.03.2022 - 11:37 Antworten

    Sehr geerhrter Herr Hundt,

    wir wohnen seit einem Jahr in einer Mietwohnung eines neu gebauten Mehrfamilienhauses in Berlin Weißensee. Die Wohnung hat selbstlüftende Fenster und die Zimmertüren haben unten einen entsprechenden Spalt für die Luftzirkulation. Die Miete beträgt 1800 € monatlich.

    Wir möchten gern eine Zimmertür an einem Durchgang einbauen lassen. Bisher gibt es dort keine Tür. Die Kosten für die Arbeiten sollen laut Vermieter knapp 1000 € Kosten, sodass die Tür entsprechend der anderen Türen in Optik und Funktion eingebaut wird. Es müssen keine Maurerarbeiten erfolgen, nur der Einbau der Türzarge und der entsprechenden Tür.

    Frage 1: Ist es üblich, dass der Mieter die gesamten Kosten dafür tragen muss? Wäre eine Kostenteilung 50:50 oder ähnliches denkbar? Gibt es dafür ein rechtliche Grundlage?

    Frage 2: Muss der Rückbau nach Auszug ebenfalls separat ausgeschlossen werden? Reicht dafür eine E-Mail oder muss der Mietvertrag ergänzt werden mit einer Übernahme-Regelung durch den Vermieter?

    Vielen Dank und viele Grüße,

    Sebastian K.

    • Mietrecht.org
      08.03.2022 - 13:45 Antworten

      Hallo Sebastian,

      wenn Sie als Mieter einen Einbau wünschen (der Vermieter die Kosten aber nicht tragen möchte), dann bleibt leider nur die Kostenübernahme Ihrerseits. Eine Regelungen zum Rückbau bzw. Verbleib in der Wohnung sollten Sie ebenso schriftlich festhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten
    22.03.2022 - 02:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vor 5 Jahren hatte mein Mieter mit meinem Einverständnis eine Wallbox für das Laden von E-Fahrzeugen an der gemieteten Doppelhaushälfte installieren lassen.
    Die Installation wurde damals fachgerecht durch einen Elektriker durchgeführt. Dies beinhaltete u.a. den Einbau eines neuen Verteilerkastens im Hausanschluss Raum, sowie natürlich der Kabel, die vom Keller zur Wallbox an der Außenwand des Gebäudes geführt wurden.
    Nachdem mein Mieter den Vertrag nun vor kurzem fristgerecht gekündigt hatte, wollte dieser eine Ablöse für die besagte Wallbox haben. Dabei kamen neben der Wallbox auch die Installation des neuen Verteilerkastens im Keller, sowie die Installationskosten zur Sprache.
    Meine Fragen wären dazu:

    1. Wie sehen diesbezüglich die allgemein gültigen Regeln aus? Darf der Mieter auch die Installationskosten, teilweise oder komplett, einfordern?

    2. Für den Fall, dass ich mich gegen eine Ablöse entscheiden würde, darf der Mieter natürlich die Wallbox mitnehmen, müsste aber wohl auch den Rückbau der Kabel und des Verteilerkastens veranlassen. Ist das so korrekt?

    3. Falls ich keinen Rückbau verlangen würde, müsste ich dann eine Ablöse für den Verteilerkasten und die Kabel leisten oder würden diese automatisch als mit dem Haus verbaut gelten und damit in meinen Besitz übergehen?

    4. Prinzipiell möchte ich die Angelegenheit natürlich einvernehmlich regeln aber gerade die Installationskosten schlagen mir auf den Magen. Nach meinen Recherchen im Netz kommen für eine Ablöse eigentlich nur materielle Gegenstände in Frage. Stimmt das so?

    Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Thorsten R.

    • Mietrecht.org
      22.03.2022 - 08:50 Antworten

      Hallo Thorsten,

      was haben Sie mir Ihrem Einverständnis zum Einbau vereinbart? In der Praxis würde ich den Mieter zum Rückbau oder alternativ zum kostenlosen Verbleib auffordern. Ich kann Sie zu Ihrem Detailfragen hier nicht rechtlich beraten und würde daher eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter oder eine rechtliche Beratung zum korrekten Vorgehen empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Jakobi
    19.07.2022 - 14:27 Antworten

    Guten Tag,
    ich bin nach einem Schlaganfall halbseitig gelähmt und habe nur eine Badewanne, in die ich ohne Hilfe hinein- bzw. heraus und will die Wanne fachgerecht ersetzen lassen durch eine Dusche. Ich habe einen Schwerbeschädigtenausweis (70% mit “G”) und Pflegestufe 4.
    Kann ich vom Vermieter die Genehmigung zum Umbau verlangen?
    Und woraus ergäbe die Anspruchsgrundlage. 242 wäre mir zu schwach.

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

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