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Umbauten und Einbauten durch Mieter – Was beachten?

Nach dem Einzug in eine neue Mietwohnung verändert man als Mieter gerne viele Dinge nach seinen eigenen Vorstellungen: Es werden Regale angeschraubt, Teppichböden verlegt, Deckenpanelen angebracht und Einbauschränke aufgestellt – in gemieteten Einfamilienhäusern findet oft sogar eine größere Umstrukturierung statt und so kann auch schonmal ein Dachgeschoss oder Keller vom Mieter ausgebaut werden. Oftmals bedenkt man dabei gar nicht, welche Einbauten oder Umbauten überhaupt zulässig sind und welche dann doch einer Erlaubnis des Vermieters bedürfen. Schließlich sind manche kleineren Einrichtungen mit größeren Eingriffen in Mauerwerk und Co. verbunden. Wann ist für Umbauten der Vermieter zu fragen und was passiert mit den Einbauten bei Auszug? Muss der Mieter alles wieder zurückbauen? Oder kann der Mieter vielleicht sogar Entschädigung für Einbauten und Umbauten verlangen?

Der nachfolgende Ratgeber erklärt Mietern und Vermietern alles Wichtige zu dem Thema – was passiert und was zu beachten ist, wenn der Mieter Einbauten und Umbauten in der Mietwohnung vornimmt.

I. Begriffe: Einrichtungen, Umbauten und Einbauten

Nicht alle Veränderungen, die ein Mieter in der Mietwohnung vornimmt, sind gleichbedeutend: Rechtlich unterscheidet man nämlich zwischen Einrichtungen, Umbauten und Einbauten. Je nachdem, was der Mieter tatsächlich in der Mietwohnung macht und unter welchen Begriff das dann fällt, ergeben sich andere Konsequenzen bezüglich der Erforderlichkeit einer Zustimmung des Vermieters und einer eventuellen Verpflichtung zum Rückbau oder einem Wegnahmerecht des Mieters bei Auszug. Zunächst sind daher die Begrifflichkeiten zu klären.

1. Was sind Einrichtungen?

Ganz generell gesagt, sind Einrichtungen Aufbauten und sonstige bauliche Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versieht. Das können alle Arten von bewegliche Sachen sein. Auch solche, die fest in der Mietwohnung installiert werden. Die meisten Einrichtungen sind nur für eine vorübergehende Zeit und können auch später wieder ausgebaut werden.

Einrichtungen sind also zum Beispiel:

  • Spiegelschränke, Regale samt Aufhängung, Schränke etc.
  • Beleuchtungseinrichtungen oder Beleuchtungsanlagen
  • lose verlegte Teppichböden
  • Einbauküchen
  • Öfen
  • Raumteiler
  • Sanitäranlagen wie Wasch- und Toilettenbecken sowie Badewannen, Etagenheizungen, Spülen und Kücheneinrichtungen
  • Antennenanlagen
  • vom Mieter aufgestellte Gartenhäuschen oder Geräteschuppen im Garten bis hin zu umpflanzbaren Sträuchern, Hecken, Bäumen und sonstigen Pflanzen

(Weidenkaff in Palandt, BGB Kommentar, § 546 Rn. 6ff.; Beispiele u. a. aus: Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 474).

2. Was sind Einbauten und Umbauten?

Einbauten und Umbauten hingegen sind oft nicht so leicht, wieder ausbaubar wie Einrichtungen: Einbauten oder Umbauten sind nämlich – wie der Name schon sagt – größere bauliche Veränderungen, die der Mieter in der Mietwohnung vornimmt. Kennzeichnend ist hier, dass in die sogenannte Sachsubstanz der Mietwohnung eingegriffen wird. Das bedeutet, es wird zum Beispiel das Mauerwerk verändert, indem eine Wand eingezogen oder herausgerissen wird, vielleicht wird auch ein Fenster oder eine neue Tür eingebaut oder ähnliches. Kurz gesagt wird die Mietwohnung dadurch oft nicht nur augenscheinlich, sondern wesentlich verändert.

So fallen unter Umbauten und Einbauten zum Beispiel:

  • die Verlegung von Rohrleitungen, Elektroleitungen oder festen Fußböden (beheizter Parkettfußboden, Fliesen etc.)
  • Anbauten, wie gemauerte Nebengebäude oder auch Wintergärten, Garagen
  • Ausbauten, wie zum Beispiel der Kellerausbau oder Dachausbau
  • Änderungen am Mauerwerk, Einreißen einer Wand oder das Ziehen einer neuen Wand oder Zwischendecke
  • Einbau eines neuen Bads

3. Wann braucht man eine Erlaubnis des Vermieters?

Eine spezielle Erlaubnis für bauliche Veränderungen in der Mietwohnung braucht man in erster Linie immer dann, wenn es im Mietvertrag so vereinbart ist.

Steht nichts dazu im Mietvertrag kommt es darauf an, ob es sich bei den Veränderungen, die der Mieter in der Mietwohnung vornehmen will, um einen normalen Mietgebrauch handelt oder nicht: Denn rechtlich gestattet bereits der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung auch verschiedene bauliche Veränderungen, ohne dass der Vermieter gefragt werden muss. Gemeint sind damit begrifflich natürlich grundsätzlich alle baulichen Veränderungen die als Einrichtungen des Mieters zu qualifizieren sind.

Bei Einbauten und Umbauten muss demgegenüber meistens davon ausgegangen werden, dass diese über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Daher ist bei einem solchen Vorhaben des Mieters der Vermieter sehr wohl zu fragen. In besonderen Fällen kann der Vermieter bei bestimmten Umbauten zur Erlaubnis verpflichtet sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter die Wohnung rollstuhlgerecht umbauen muss, um darin wohnen zu können oder ähnliches.

II. Mieter ist verantwortlich für die Beschaffenheit seiner Einbauten und Umbauten

Egal welche Art der baulichen Veränderung der Mieter vornimmt, am Ende haftet er allein für die fachgerechte Ausführung. Das bedeutet, als Mieter ist man für alle Schäden oder Mängel verantwortlich, die sich durch Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten ergeben, mit denen man die Mietwohnung versehen hat. Ein Mangel kann zum Beispiel ein fehlender Trittschallschutz bei einem verlegten Laminatfußboden sein (BGH, Urteil vom 6.10.2004, WuM 2004, 715). Als Mieter ist man dafür verantwortlich nachzubessern. Der Vermieter hat dann einen Schadensersatzanspruch.

Während der Ausführung von baulichen Veränderungen hat man als Mieter, daher immer darauf zu achten, dass man nichts beschädigt und auch keine Gefahrenquelle für spätere Schäden schafft. Man sollte sich daher vor größeren Umbauten gut mit der Gebäudestruktur, den verwendeten Baumaterialien und den Auswirkungen der verschiedenen Materialien aufeinander auskennen, bevor man zur Tat schreitet. Gerade größere bauliche Veränderung sollten deshalb immer fachmännisch ausgeführt oder betreut sein.

III. Rückbauverpflichtung bei Auszug

Zieht man aus der Mietwohnung, stellt sich die Frage, was nun mit den Einrichtungen, Einbauten und Umbauten passiert mit denen der Mieter die Mietwohnung versehen hat. Das Gesetz sieht für diesen Fall grundsätzlich eine sogenannte Rückbauverpflichtung des Mieters vor. Das bedeutet der Mieter muss alles was er in der Mietwohnung eingebaut hat auch wieder ausbauen.

1. Woraus ergibt sich Pflicht zum Rückbau?

Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB bestimmt, dass der Mieter die Mietwohnung bei Auszug, wie im Vertrag vereinbart, wieder an den Vermieter zurückzugeben hat. Das bedeutet regelmäßig, dass die Mietwohnung in demselben Zustand, wie bei Einzug zurückzugeben ist. Der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung ist also grundsätzlich für die Wohnungsrückgabe wiederherzustellen.

Daraus folgt rechtlich gesehen automatisch eine Rückbauverpflichtung für alle Einrichtungen, Einbauten, Umbauten, Aufbauten und sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (BGH NJW 81, 2564; 06, 2115).

2. Gilt die Rückbaupflicht auch, wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat?

Ja. Egal, ob es sich um kleine oder größere Veränderungen handelt und ob der Vermieter einverstanden war oder nicht. Der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen, auch wenn der Vermieter größere Einbauten oder Umbauten genehmigt und befürwortet hat. Die Rückbaupflicht besteht unabhängig von der Zustimmung des Vermieters.

Selbst wenn der Mieter sehr hohe Kosten für den Ausbau und den Rückbau zu tragen hat, ändert das an seiner Verpflichtung gar nichts.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten übernehmen will oder damit einverstanden ist, dass der Nachmieter dies tut. Hier empfiehlt sich aber bereits vor dem kostspieligen Umbau oder Einbau eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, dass die Rückbaupflicht für die baulichen Veränderungen nicht besteht und zu welchen Konditionen der Vermieter diese dann übernimmt (vgl. unten zum Punkt 4. Übernahmevereinbarung anstelle von Rückbau).

3. Kann der Vermieter den Rückbau auch bereits vor Auszug verlangen?

Bei einer vertragswidrigen Maßnahme kann der Vermieter grundsätzlich die sofortige Entfernung der Einbauten und Installationen nach Abmahnung verlangen, § 541 BGB (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 85).

Allerdings kann   das Rückbauverlangen während der Mietzeit aber auch als missbräuchlich angesehen werden, wenn der Vermieter kein besonderes Interesse an der Entfernung vor Auszug hat (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 86/87). So zum Beispiel nach einer Entscheidung des LG Detmold, in der ein Mieter eine verstärkte, einbruchsichere Wohnungstür eingebaut hat und der Vermieter den sofortigen Ausbau wünschte. In diesem Fall stellte das Gericht fest, dass der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen kann. Etwas anderes wäre nur der Fall, wenn er ein erhebliches Interesse an der sofortigen Entfernung hat (LG Detmold, Urteil vom 18. März 1998, Az.: 10 S 276/97). Meist gibt es dafür aber keinen Grund. Solange die Mietzeit nämlich überschaubar ist oder weder Störungen noch Schäden an der Mietwohnung vorliegen oder zu befürchten sind, gibt es keinen Anlass zur sofortigen Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs.

Anders ist es natürlich, wenn das Gebäude durch den Umbau gefährdet ist, weil der Umbau nicht fachgerecht ausgeführt wurde oder andere Mieter gestört werden. Auch die Vermeidung der Nachahmung durch andere Mieter kann ein besonderes Interesse an der sofortigen Entfernung begründen (LG Bautzen WuM 2002, 116 bejaht den Rückbauanspruch des Vermieters bei Umgestaltung eines Balkons in eine verglaste Loggia).

4. Übernahmevereinbarung anstelle von Rückbau

Haben sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass die Einrichtungen, Umbauten oder Einbauten in der Mietwohnung verbleiben dürfen, stellt das natürlich eine Ausnahme von der Rückbauverpflichtung dar. Der Mieter muss dann selbstverständlich nichts machen.

Wichtig ist aber, dass es nicht ausreicht, einfach eine Übernahmevereinbarung mit dem Nachmieter zu schließen. Der Vermieter muss mit dem Verbleib der baulichen Veränderung einverstanden sein. Anderenfalls riskiert der Mieter, dass die Rückgabe der Wohnung von dem Vermieter als nicht vertragsgemäß abgelehnt wird. Das kann dann zu Schadensersatzansprüchen gegen den Mieter führen.

Nachmieter sollten ebenfalls aufpassen, wenn Sie Einrichtungen, Einbauten oder Umbauten übernehmen: Denn, selbst wenn der Vermieter zustimmt, heißt das noch nicht das auch für sie bei einem Auszug keine Rückbauverpflichtung besteht. Ganz im Gegenteil: Mit der Übernahme gewisser Umbauten, übernimmt man gleichzeitig die Rückbauverpflichtung des Vorgängers. Deshalb sollte sich ein Nachmieter für seinen späteren Auszug absichern und mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Einbauten und Umbauten in der Wohnung verbleiben.

Wie eine Übernahmevereinbarung für eine Mietwohnung konkret aussehen kann zeigen diese Artikel: Mietvertrag übernehmen: Vorlage für Vermieter, Mieter und Nachmieter und Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster.

IV. Wegnahmerecht des Mieters

Als Mieter darf man alles, was man der Wohnung hinzugefügt hat und nach Auszug anderswo verwenden kann oder will, wieder mitnehmen. In § 539 Abs. 2 BGB ist insoweit ein gesetzliches Wegnahmerecht des Mieters vorgesehen, für das es komplett unerheblich ist, ob die Einbauten nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten oder als bauliche Veränderung zu wesentlichen Bestandteilen der Mietwohnung wurden (Weidenkaff in Palandt, BGB Kommentar, § 539 Rn. 9).

Erteilt man also als Vermieter seine Zustimmung zu bestimmten Einrichtungen oder Einbauten heißt das noch lang nicht, dass diese baulichen Veränderungen in der Mietwohnung verbleiben müssen. Hier hat vielmehr der Vermieter eine Duldungspflicht: Er muss den Ausbau, das Abmontieren oder den Rückbau der Einrichtungen akzeptieren, selbst wenn die Mietwohnung dadurch erstmal beschädigt wird (Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 476). Der Mieter muss dann dafür Sorge tragen, dass die Beschädigungen beseitigt und der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung wiederhergestellt wird.

Das gilt allerdings nicht für bauliche Veränderungen der Mietwohnung die keine selbständigen Gegenstände sind und die der Mieter so nicht wieder mitnehmen kann, wie zum Beispiel der Ausbau eines Geschosses oder eine eingezogene Wand oder ähnliches. Hier ist dem Mieter eine Wegnahme beziehungsweise Mitnahme kaum möglich und es bleibt bei einer bloßen Rückbauverpflichtung, wenn keine Übernahmevereinbarung vorliegt.

Will ein Vermieter bestimmte Einrichtungen des Mieters behalten, hat er das Recht das Wegnahmerecht des Mieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden nach §§ 552 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 1 BGB (Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 482).

V. Entschädigungsanspruch gegen den Vermieter für Modernisierung oder Investitionen?

Im Mietrecht gibt es die Möglichkeit das der Mieter von dem Vermieter einen sogenannten Aufwendungsersatz verlangen kann, wenn er die Mietwohnung repariert, saniert, ausgebaut, umgebaut oder modernisiert hat.

Die wichtigsten Fälle, sind

  • der Aufwendungsersatz nach §536 a Abs. 2 BGB für die Fälle, in denen der Mieter anstelle des Vermieters bestehende Mängel in der Mietwohnung beseitigt und
  • der Aufwendungsersatz nach § 539 Abs. 1 BGB für alle Investitionen des Mieters in der Mietwohnung die dem Erhalt, der Wiederherstellung oder Verbesserung dienen und nicht unter § 536 a Abs. 2 BGB fallen und
  • der Aufwendungsersatz nach § 554 Abs. 4 BGB für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter.

Vorausgesetzt ist allerdings, dass bisher keine vertragliche Vereinbarung zu einer Vergütung oder Kostenübernahme besteht. Fehlt eine solche Vereinbarung dann kann man als Mieter auf diese gesetzlichen Ansprüche zurückgreifen. Ob und welcher Anspruch dann besteht hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Hier finden Sie ein Beispiel für eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bei einer Modernisierung durch den Mieter: Modernisierung durch den Mieter: Tipps für eine Vereinbarung + Muster.

VI. Was kann der Vermieter tun, wenn Mieter ohne Absprache größere Umbauten in der Mietwohnung vornimmt?

Fragt der Mieter nicht um Erlaubnis bevor er Einbauten oder Umbauten in der Mietwohnung vornimmt kann man als Vermieter generell den sofortigen Rückbau verlangen (siehe oben zu Punkt: Rückbau vor Auszug). In besonderen Fällen kann sogar eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen, wenn man den Mieter bereits abgemahnt und vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hat. Vorausgesetzt ist allerdings mehr als eine einfache Vertragsverletzung, weil nicht gefragt wurde: Vielmehr muss das Interesse des Vermieters erheblich gefährdet sein und es darf nicht ausreichen, dass der Mieter bei Auszug seiner Rückbauverpflichtung nachkommt und eventuell Schadensersatz leistet. So wurde zum Beispiel der Einbau einer Katzenklappe ohne zu fragen, nicht als ausreichender Kündigungsgrund anerkannt (AG Erfurt WuM 2000, 529), der Einbau eines modernen Fensters in einen Altbau entgegen des ausdrücklich erklärten Willen des Vermieters aber schon (AG Schöneberg ZMR 2000, 685; aus Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 88).

VII. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:

  1. Umbauten und Einbauten durch den Mieter sind grundsätzlich nicht vom vertragsgemäßen Mietgebrauch erfasst und bedürfen daher immer einer Erlaubnis des Vermieters.
  2. Eine Ausnahme liegt nur bei den sogenannten Einrichtungen vor.
  3. Sobald man als Mieter auszieht hat man für alle baulichen Veränderungen eine Rückbauverpflichtung, es sei denn es ist mit dem Vermieter ein Verbleib in der Mietwohnung vereinbart.
  4. Bezüglich aller beweglichen Einrichtungen oder Einbauten die auch nach Auszug noch weiter von dem Mieter verwendet werden können, gibt es ein Wegnahmerecht für den Mieter.
  5. Hat der Mieter die Wohnung durch Einbauten oder Umbauten repariert, saniert oder modernisiert kann ihm ein gesetzlicher Entschädigungsanspruch zustehen.
  6. Wird der Vermieter nicht von dem Mieter um Erlaubnis gefragt, ob er bestimmte Einbauten oder Umbauten vornehmen kann, kann unter Umständen der sofortige Rückbau verlangt werden. Im Einzelfall darf der Vermieter sogar kündigen.

Für Gewerbemieter und Gewerbevermieter gibt es für Einbauten und Umbauten noch weitere Dinge zu beachten, die Sie in folgenden Sonderbeiträgen finden: Gewerbemietvertrag: Bauliche Veränderungen und Einbauten Rückbau: Verpflichtung des Gewerbemieters zur Wegnahme von Einbauten

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