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Mietkaution reicht nicht für Schäden – Was tun als Vermieter?

Der Mietvertrag ist gekündigt, der Mieter ist ausgezogen und die Mietwohnung muss renoviert werden. Die Schäden, die bei der Vermietung angefallen sind, übersteigen die Höhe der Mietkaution. Was kann man als Vermieter tun? Ist die Kaution einzubehalten und der Restbetrag für die Schadensbeseitigung zu fordern oder ist der volle Betrag der Renovierung zu fordern? Muss man dem ehemaligen Mieter eine Frist setzen, selbst noch Schäden zu beseitigen oder darf man sofort reparieren und dann nur die Kosten verlangen?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Vermieter, wie Sie vorgehen können, wenn die Mietkaution nicht für die Schäden in der Mietwohnung reicht.

I. Schäden in der Mietwohnung

Bei jedem Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter ist zu beachten, dass nur solche Beschädigungen als echter Schaden gelten, die über die normale Abnutzung hinausgehen. So z.B. Wasserschäden, abgeplatzte Fliesen, Schäden an Türen und Fenstern usw.

Eine gute Übersicht zur Abgrenzung finden Sie hier: Schäden an Teppich, Laminat oder Parkett bei der Wohnungsabnahme und in dem Artikel: Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

Außerdem sind nur solche Schäden vom Mieter zu bezahlen, die der Mieter nachweislich verursacht hat. Die Beweislast tragen hier die Vermieter, weshalb im Einzelfall immer die Eintragungen im Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug heranzuziehen sind. Sind z.B. keine Schäden im Abnahmeprotokoll vermerkt, wird dieser Beweis für den Vermieter schwer, wenn er dem Mieter später offensichtliche Beschädigungen vorwirft.

II. Keine Fristsetzung erforderlich

Vermieter müssen keine Frist setzen, wenn die Mietwohnung nach dem Auszug beschädigt ist, sondern können von dem Mieter sofort Schadensersatz in Geld fordern. Ein Recht auf eigene Reparatur durch den Mieter gibt es hier nicht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17). Der Grund liegt darin, dass ein Mieter durch die Rückgabe einer beschädigten Wohnung eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Bei einer Nebenpflichtverletzung kann der Geschädigte aber immer, ohne Fristsetzung zur Schadensbeseitigung, sofort Schadensersatz in Geld verlangen nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Eine Fristsetzung ist hingegen dann erforderlich, wenn eine Hauptpflicht verletzt worden ist, wie z.B. die Schönheitsreparaturen nicht erledigt wurden. Dann ist nach §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB eine Frist für die Erledigung durch den Mieter zu setzen, bevor man Schadensersatz in Geld verlangen kann.

Geht es also nicht um mangelhafte Schönheitsreparaturen, sondern echte Schäden die der Mieter verursacht hat, können Vermieter sofort Schadensersatz in Geld verlangen und der Mieter kann nicht entgegenhalten, dass er die Schäden selbst beheben will.

III. Schadensersatz fordern  und Mietkaution verrechnen (Muster)

Sobald man den Mieter zur Schadensersatzzahlung in Geld auffordert muss der Schadensersatz genau beziffert werden. Beauftragt man als Vermieter einen Handwerker zur Schadensbeseitigung, kann dessen Rechnung  für bereits erfolgte Reparaturen als Ansatz für die Forderung dienen. Anderenfalls sollte man sich Kostenvoranschläge einholen. Die Kosten für die Kostenvoranschläge und der geschätzte Rechnungsbetrag sind dann als Schadensersatz anzusetzen.

Zunächst sollten Vermieter den Mieter selbst zur Schadensersatzzahlung auffordern und eine kurze Zahlungsfrist setzen. Der beste Weg ist hier den Anspruch sofort mit der Kaution zu verrechnen und den Restbetrag unter Fristsetzung einzufordern.

Ein solches Schreiben zur Zahlung von Schäden, wenn die Mietkaution nicht reicht, könnte z.B. wie folgt formuliert werden:

__________ 

(Absender: Anschrift des Vermieters)

__________

 (Ort, Datum)

An

____________________

____________________

(neue Anschrift des betroffenen Mieters)

Forderung von Schadensersatz für Beschädigungen in der Mietwohnung in __________________________ (genaue Angaben zum Ort der Wohnung, ggf. mit Stockwerk usw.) 

Sehr geehrter Herr / Frau ________________ (Mieter)

nachdem der Mietvertrag zum ________________ (Datum) beendet wurde und sie am ________________ (Auszugstermin) aus der o.g. Wohnung ausgezogen sind, wurden folgenden Beschädigungen in der Mietwohnung festgestellt:

________________

________________ (Auflistung der einzelnen Schäden)

(Ggf.) Diese Beschädigungen wurden Ihnen während der Mietzeit verursacht und sind im Wohnungsübergabe /Wohnungsabnahmeprotokoll vom ________________ (Datum der Abnahme) dokumentiert.

Die Beseitigung der genannten Schäden kostet/e insgesamt ____ € (Summe der gesamten Beseitigungskosten und des Mietausfalls, soweit nachweisbar).

Im Einzelnen sind es folgende Positionen (hier die jeweiligen Kosten der einzelnen Reparaturen angeben z.B.):

  • _____€ Reparatur der Wohnungstür (siehe Handwerkerrechnung der Firma XY als Anlage 1)
  • _____€ Verlegung eines neuen Teppichs (siehe Handwerkerrechnung der Firma XY als Anlage 2)
  • _____€ Reparatur der zerbrochenen Wohnzimmerfenster (siehe Handwerkerrechnung der Firma XY als Anlage 3)
  • _____ € Mietausfall für den Zeitraum in dem Wohnung wegen Reparaturen nicht vermietet werden konnte (Aufstellung Anlage 4) 

Sie sind nach  §§ 280 Abs. 1 , 249 Abs. 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Ihren Anspruch auf Kautionsrückzahlung rechne ich in voller Höhe mit meiner Schadensersatzforderung auf. 

Da die Höhe der Mietkaution nicht zur Deckung der Schäden reicht, fordere ich Sie hiermit auf den noch offenen Schadensbetrag in Höhe von _____ € bis zum __________ (kurze Zahlungsfrist) auf mein Ihnen bekanntes Konto zu überweisen.

Sollte bis zum Fristablauf keine Zahlung eingehen, werde ich weitere rechtliche Schritte einleiten und Klage auf Schadensersatzzahlung erheben.

 Hochachtungsvoll 

_________________

(Unterschrift Vermieter)

Die Aufforderung zur Zahlung von Schadensersatz sollte unbedingt so zugestellt werden, dass man später den Zugang nachweisen kann. Ist der Mieter unbekannt verzogen, hilft oft eine Auskunft beim Einwohnermeldeamt. Was man als Vermieter außerdem in einem solchen Fall unternehmen kann zeigt der Beitrag: Mieter ist verschwunden und einfach ausgezogen – Was können Vermieter tun?

Einen ausführlichen Ratgeber zur Verrechnung mit der Mietkaution finden Sie außerdem hier: Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster).

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ist der Mieter ausgezogen und die Mietkaution reicht nicht für Schäden, können Vermieter nur eins tun: Schadensersatz in Geld fordern. Es steht Vermieter zwar auch offen, den Mieter zur Beseitigung des Schadens aufzufordern, aber meist ist das nicht zielführend. Verpflichtet ist der Vermieter dazu jedenfalls nicht und darf sofort selbst Handwerker beauftragen. Die Mietkaution sollte in dem Schreiben zur Zahlungsaufforderung sofort mit verrechnet werden.

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