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Mieter verweigert oder entfernt Rauchmelder – Was tun als Vermieter?

Vermieter sind in den meisten Bundesländern nach brandschutzrechtlichen Verordnungen verpflichtet,  Mietwohnungen mit Rauchmeldern auszustatten. Anschaffungs- und Einbaukosten für die Rauchmelder sind von den Vermietern zu tragen, die Wartungskosten können Sie auf den Mieter umlegen (Bundesgerichtshof (BGH), Entscheidung vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06). Doch, was kann man als Vermieter tun, wenn der Mieter sich weigert, dass ein Rauchmelder eingebaut oder gewartet wird? Was ist, wenn der Mieter den Rauchmelder aus der Wohnung entfernt, weil er Raucher ist?

Der nachfolgende Artikel erklärt die Rechtslage und zeigt, was Vermieter tun können bzw. tun sollten.

I. Rauchmelderpflicht

Es gibt keine deutschlandweite Rauchmelderpflicht, allerdings ist die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern durch Vermieter fast in allen Bundesländern in der jeweiligen Bauordnung oder in Brandschutzverordnungen geregelt.

Vermieter dürfen aber auch ohne die gesetzliche Verpflichtung jederzeit den Einbau von Rauchmeldern in der Mietwohnung veranlassen. Da dies die Sicherheit der Mietwohnung erhöht, ist die Installation und der Einbau von Rauchmeldern in der Mietwohnung immer eine zulässige Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 4 und 5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durch die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden (BGH, Urteile vom 17.06.2015, Az.: VIII ZR 216/14 und Az.: VIII ZR 290/14).

II. Duldungspflicht für Rauchmelder

Der Einbau und die Wartung des Rauchmelders in der Mietwohnung sind von dem Mieter zu dulden. Das sagt zum einen das Gesetz in  § 555 d Abs. 1 BGB und zum anderen auch die Rechtsprechung: Der Einbau von Rauchmeldern ist als  Modernisierungsmaßnahme von dem Mieter gemäß § 555 d  Abs. 1 BGB zu dulden (BGH, Urteile vom 17.06.2015, Az.: VIII ZR 216/14 und Az.: VIII ZR 290/14).

Selbst wenn es nicht um die Erstinstallation von Rauchmeldern geht, sondern die bestehenden Rauchmelder durch neuere Funkrauchwarnmelder ersetzt werden sollen, besteht die Duldungspflicht des Mieters (BGH, Urteile vom 17.06.2015, Az.: VIII ZR 216/14 und Az.: VIII ZR 290/14; Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluss vom 08.12.2015, Az.: 1 BvR 2921/15).

III. Was können Vermieter tun, wenn der Mieter den Rauchmeldereinbau verweigert?

Vermieter sollten hier strikt nach dem Gesetz vorgehen.

Zuerst sollten Sie die Modernisierungsmaßnahme „Rauchmelder-Einbau“ unter Bestimmung eines Termins ankündigen. Hier reicht ein einfaches Schreiben, da der Rauchmeldereinbau eine unerhebliche Modernisierung ist im Sinne des § 555 c Abs. 4  BGB. Das bedeutet: Der Vermieter muss also nicht drei Monate vorher beim Mieter Bescheid geben, wie das bei größeren Modernisierungsmaßnahmen der Fall wäre nach § 555 c Abs. 1 BGB. Mieter können überdies auch keinen Härtefalleinwand erheben und sich damit gegen die Modernisierung durch den Einbau des Rauchmelders stellen, vgl. § 555 c Abs. 4 BGB iVm § 555 c Abs. 2 BGB.

Wurde der Einbautermin rechtzeitig angekündigt, ist der Mieter verpflichtet, den Installateur für den Einbau  in die Mietwohnung zu lassen oder einen Ersatztermin zu benennen.

Verweigert der Mieter den Einbau des Rauchmelders ausdrücklich oder verschiebt immer wieder den Einbautermin bzw. lässt den Installateur vor offener Tür stehen, bleiben dem Vermieter nur zwei Möglichkeiten: Klage auf Duldung des Rauchmeldereinbaus oder (fristlose) Kündigung.

Mit der Duldungsklage erlangt der Vermieter einen gerichtlichen Titel, der den Mieter zur Duldung des Rauchmeldereinbaus verpflichtet. Weigert sich der Mieter weiterhin können gerichtliche Zwangsmittel verhängt werden. Allerdings: Der Zugang ist nie ohne die Zustimmung des Mieters möglich.

Alternativ können Vermieter ihrem Mieter wegen Verletzung der mietvertraglichen Duldungspflicht nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen. Dafür ist nicht vorausgesetzt, dass man bereits Duldungsklage erhebt oder ein gerichtlicher Duldungstitel missachtet wird (BGH, Urteil vom 15.04.15, Az.: VIII ZR 281/13). Entscheidend ist für die Kündigung nur, dass der Vermieter ein erhebliches Interesse an der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme darlegen kann und die Missachtung der Duldungspflicht des Mieters zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter führt. Lesen Sie dazu auch mehr in dem Artikel: Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?

Mithin ist auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen einer nicht unerheblichen Verletzung einer Vertragspflicht zulässig. Insoweit empfiehlt es sich, dem Mieter eine Abmahnung zu erteilen, wenn er die Termine immer wieder verschiebt bzw. den Installateur nicht herein lässt. Verweigert der Mieter den Einbau des Rauchmelders ausdrücklich, ist die Abmahnung entbehrlich. Beispiele für die Formulierung einer Abmahnung bei mietvertraglichen Verstößen bekommen Vermieter in dem Artikel: Vier häufige Gründe für die Abmahnung des Mieters

IV. Was können Vermieter tun, wenn der Mieter den Rauchmelder entfernt?

Entfernt der Mieter den Rauchmelder stellt das einen mietvertraglichen Verstoß des Mieters dar. Der Ausbau von Sicherheitsvorkehrungen in der Mietwohnung  ist nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung. Insbesondere dann wenn die Rauchmelder nicht nur ausgebaut sondern auch zerstört werden, dann ist auch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters begründet.

Vermieter sollten den Mieter der den Rauchmelder entfernt entsprechend abmahnen und können bei wiederholtem Verstoß den Mietvertrag kündigen – je nach Einzelfall fristgemäß oder sogar fristlos (vgl. oben unter Punkt III.)

V. Fazit und Zusammenfassung

Verweigert der Mieter den Einbau des Rauchmelders, entfernt der Mieter den Rauchmelder oder beschädigt diesen, verletzt er seine mietvertragliche Pflicht. Vermieter können den Mieter dann abmahnen, auf Duldung klagen oder das Mietverhältnis (fristlos) kündigen. Welches Verhalten angezeigt ist, kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Was Vermieter nicht tun können ist, sich gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung zu verschaffen.

6 Antworten auf "Mieter verweigert oder entfernt Rauchmelder – Was tun als Vermieter?"

  • Rainer
    10.09.2023 - 13:21 Antworten

    Bin vor wenigen Tagen in eine neue Wohnung umgezogen, mein Vormieter hat die Rauchmelder mitgenommen,habe es auch dem Vermieter gesagt.Hat versprochen neue anzubringen.Bis jetzt ist noch nichts angebracht.Was kann ich tun?

    • Mietrecht.org
      10.09.2023 - 13:37 Antworten

      Hallo Rainer,

      bleiben Sie beim Vermieter dran und verweisen Sie nochmals auf die Risiken. Holen Sie ggf. die Hausverwaltung oder die Nachbarn als Unterstützung ins Boot.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rainer
    10.09.2023 - 13:26 Antworten

    Bin vor wenigen Tagen in eine andere Wohnung gezogen,der Vormieter hat die Rauchmelder mitgenommen.Mein Vermieter hat mir versprochen das er neue anbring.Bis jetzt ist noch nichts passiert.Was kann ich tun.?

  • Mirko
    20.09.2023 - 22:47 Antworten

    Kann ein Mieter den Einbau eines Rauchmelders im Wohnzimmer ablehnen, wenn dies keine gesetzlich Plicht in diesem Bundesland ist?

    Wer trägt die Wartungskosten des Rauchmelders im Wohnzimmer, wenn er dort keine gesetzliche Verplichtung ist?

    Würde dem Mieter ein Nachteil laut §BGB555 entstehen in form von Wartungskosten des Rauchmelders, wenn er keine gesetzliche Plicht ist und somit der Vermieter die Kosten tragen muss?

  • Rebecca
    31.10.2023 - 13:32 Antworten

    Mein Rauchmelder ist seit fast zwei Wochen auf Störung, die LED blinkt rot und es ertönt ca. alle 45 Sekunden ein Signalton.
    Dieses lässt sich für 24h per Knopfdruck ausschalten.
    Der Vermieter wurde informiert, hat bisher aber noch keine Anstalten gemacht den Rauchmelder auszutauschen.
    Kann ich in diesem Fall den Rauchmelder (mit Langzeitbatterie) demontieren, damit nicht jeden Tag das Haus mit dem Signalton genervt wird?

  • D.Jantra
    20.01.2024 - 18:24 Antworten

    Habe vor knapp 10 Jahren einen RM für WZ zusätzlich geordert bei meinem Vermieter. Wohne in B.W. Seit zwei Jahren ist er defekt und ich warte auf Ersatz. Jetzt möchte ich keinen neuen mehr weil ich gelesen habe das der Vertrag 10 Jahre geht, und ich Angst habe das der Vertrag für diesen einen RM neu beginnt. In B.W. gibt es keine RM Pflicht im Wohnzimmer. Muss der trotzdem noch erneuert werden? In 2024/25 werden sie alle komplett erneuert. Die Firma versucht jetzt schon zum 2x einen Termin zu machen, obwohl ich die Situation dort und bei der Hausverwaltung geschildert habe.
    LG Dirk Jantra

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