In allen Bereichen des Lebens kommt es dann und wann einmal zu Ungleichbehandlungen. Viele erleben dies am Arbeitsplatz oder auch im privaten Umfeld. Doch auch im Mietrecht bleibt es nicht aus, dass Vermieter ihre Mieter oder auch Mietinteressenten unterschiedlich behandeln. Schon vor dem Beginn des Mietverhältnisses kommt es zwangsläufig zu Ungleichbehandlungen, wenn sich der Vermieter für einen von mehreren Mietinteressenten entscheidet. Aber auch während des laufenden Mietverhältnisses kommt es ebenso wie bei dessen Beendigung immer wieder vor, dass ein Vermieter, der mehrere Wohnungen vermietet, nicht alle Mieter gleich behandelt. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter seine Mieter gleich behandeln muss und welche Rechte Mieter haben, wenn sie zu Unrecht benachteiligt werden, erklärt der folgende Beitrag.

1. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz – Anwendbarkeit im Mietrecht

Wenn sie den Begriff „Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz“, kurz „AGG“ hören, denken die meisten automatisch an Arbeitsverhältnisse. Mit dem Mietrecht bringen die wenigsten dieses Gesetz in Verbindung. Doch der Anwendungsbereich des AGG ist keineswegs auf das Arbeitsrecht beschränkt. Auch die meisten Vermieter müssen sich – wenn auch in unterschiedlichem Umfang – an die Vorgaben des AGG halten. Folgende Voraussetzungen müssen hierfür erfüllt sein.

a) Der Wohnraum muss der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen

Mindestvoraussetzung dafür, dass das AGG im Mietrecht zur Anwendung kommt, ist es, dass der angebotene oder bereits vermietete Wohnraum der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Gem. § 2 Abs.1 Nr.8 AGG sind nämlich Benachteiligungen wegen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität insbesondere in Bezug auf den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich von Wohnraum, unzulässig. Der Öffentlichkeit zur Verfügung steht Wohnraum bereits dann, wenn das Angebot zum Vertragsschluss durch Anzeigen in Tageszeitungen, Schaufensterauslagen, Veröffentlichungen im Internet oder auf vergleichbare Weise öffentlich gemacht wird. Es kommt dabei nicht darauf an, wie groß die angesprochene Öffentlichkeit ist, sondern nur darauf, dass die Erklärung über die Privatsphäre des Vermieters hinaus gelangt (vgl. BT-Drs. 16/1780, S. 32). Bietet der Vermieter die Wohnung hingegen „unter der Hand“ im engeren Bekannten- oder Freundeskreis an, findet das AGG keine Anwendung.

b) Massengeschäfte unterliegen weiteren Benachteiligungsverboten

Die weiteren Diskriminierungsverbote des § 1 AGG, nämlich die Verbote der Benachteiligung wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität, gelten für Vermieter nur, wenn ein Massengeschäft i. S. d. § 19 Abs.1 Nr.1 Alt.1 AGG vorliegt. Dieses Massengeschäft wird von § 19 Abs.1 Nr.1 Alt.1 AGG definiert als ein Schuldverhältnis, das typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommt. Das Gesetz regelt nicht im Einzelnen, wann diese Voraussetzungen vorliegen, bestimmt aber umgekehrt, wann dies nicht der Fall ist. Gem. § 19 Abs.5 S.3 AGG ist nämlich die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch in der Regel kein Massengeschäft i. S. d. § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.

§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG begründet eine widerlegbare Vermutung, dass jedenfalls dann, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, das Ansehen der Person des konkreten Mieters für ihn nicht ohne Bedeutung oder nicht nur von nachrangiger Bedeutung ist. Der Nachweis, dass dies im Einzelfall anders ist, bleibt ebenso möglich, wie der Nachweis, dass auch Vermieter, die mehr als 50 Wohnungen vermieten, dem Ansehen der Person des konkreten Mieters mehr als nur nachrangige Bedeutung beimessen (vgl. BT-Drs. 16/2022, S.13).

Zum Schutz der Privatsphäre und des Familienlebens des Vermieters enthalten § 19 Abs. 5 S.1 und S.2 AGG außerdem einen Ausschlussgrund, bei dessen Vorliegen eine an sich gem. § 19 AGG verbotene Benachteiligung nicht unzulässig ist.

Gem. § 19 Abs.5  S.1 AGG finden die Vorschriften der §§ 19 ff. AGG nämlich keine Anwendung auf zivilrechtliche Schuldverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. § 19 Abs.5 S.2 AGG nennt speziell für Mietverhältnisse ein nicht abschließendes Beispiel dafür, unter welchen Voraussetzungen nach der Ansicht des Gesetzgebers ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien bestehen kann. Danach kann bei Mietverhältnissen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis insbesondere dann vorliegen, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Zwingend ist die Annahme eines besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis in solchen Fällen jedoch keinesfalls. Wohnen die Parteien z. B. in einem Hochhaus weit voneinander entfernt, sind die Berührungspunkte zwischen den Parteien nicht zwingend größer als es der Fall ist, wenn Vermieter und Mieter nicht auf demselben Grundstück wohnen (vgl. Thüsing, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 19 AGG Rn.113). Die Beantwortung der Frage, ob ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis vorliegt, ist besonders dann, wenn die Parteien Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen, nicht immer einfach. Teilweise wird § 573a BGB als Maßstab herangezogen, diejenige Vorschrift, die dem Vermieter von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen wegen der besonderen Nähe zum Mieter ein erleichtertes Kündigungsrecht verleiht (vgl. Thüsing, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 19 AGG Rn.115). Das erleichterte Kündigungsrecht gilt gem. § 573a Abs.1 BGB für ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und gem. § 573a Abs.2 BGB für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Alle wichtigen Informationen zu dem erleichterten Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a BGB erhalten Sie in unserem Beitrag „Wohnung im Zweifamilienhaus: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist“. Die Orientierung an § 573a BGB begrenzt den Anwendungsbereich des § 19 Abs.5 S.1 und S.2 AGG sehr stark und ist keinesfalls zwingend. Daher muss in jedem Einzelfall unter besonderer Berücksichtigung der konkreten Umstände ermittelt werden, ob ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis vorliegt. Auch wenn die Parteien nicht auf demselben Grundstück wohnen, kann dies der Fall sein. Ein besonderes Vertrauensverhältnis wird z. B. unabhängig von der räumlichen Nähe der Parteien dann bejaht, wenn zwischen dem Vermieter und dem Mieter außerdem ein Arbeitsverhältnis besteht und es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Werkmietwohnung i. S. d. § 576 BGB handelt (vgl. Lützenkirchen: Das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz im Mietrecht, Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e. V. (VNWI) – Referat Gleichbehandlungsgesetz, Köln, S.36).

c) Übergangsregelungen

Das AGG ist erst am 18. August 2006 in Kraft getreten. Es gibt daher auch heute noch Mietverhältnisse, die vor diesem Datum begründet worden sind. Um eine rückwirkende Anwendung des AGG zu vermeiden, bestimmt § 33 Abs.2 S.1 AGG, dass die §§ 19 bis 21 AGG bei Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen derethnischen Herkunft nicht auf Schuldverhältnisse anzuwenden sind, die vor dem 18. August 2006 begründet worden sind. Bei Benachteiligungen wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität sind die §§ 19 bis 21 AGG hingegen gem. § 33 Abs.3 S.1 AGG nicht auf Schuldverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. Dezember 2006 begründet worden sind. Diese Ausnahmen von der Anwendbarkeit des AGG werden allerdings durch § 33 Abs.2 S.2 AGG und § 33 Abs.3 S.2 AGG für Dauerschuldverhältnisse, also auch für Mietverhältnisse, wieder erheblich eingeschränkt. Danach finden die §§ 19 bis 21 AGG nämlich auch auf Schuldverhältnisse, die vor dem 18. August 2006 bzw. dem 1. Dezember 2006 begründet worden sind, dann Anwendung, wenn es bei einer späteren Änderung des Vertrages zu einer Ungleichbehandlung kommt. Sofern die Änderung nach dem jeweiligen Stichtag, also dem 18. August 2006 bzw. dem 1. Dezember 2006 vorgenommen wird, unterfällt der Vorgang der Änderung dem Anwendungsbereich der §§ 19  bis 21 AGG.

2. Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot

a) Schlechterstellung wegen eines der in § 19 AGG genannten Merkmale

Voraussetzung für einen Verstoß gegen die Benachteiligungsverbote des § 19 AGG ist es zunächst, dass zwei oder mehrere Mieter bzw. Mietinteressenten unterschiedlich behandelt werden, und zwar in der Weise, dass ein Mieter bzw. Mietinteressent dadurch schlechter gestellt wird. Diese Ungleichbehandlung muss des Weiteren gerade wegen einer der in § 19 AGG genannten Merkmale erfolgen. Basiert die Entscheidung des Vermieters auf mehreren Gründen, genügt es allerdings, wenn das gem. § 19 AGG verbotene Merkmal einer der Gründe ist. Esnicht erforderlich, dass der verbotene Grund ausschließliches oder wesentliches Motiv für das Handeln des Vermieters ist (vgl. Thüsing, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 7 AGG Rn.5). Es istvielmehr ausreichend, dass ein in § 19 AGG genannter Grund „Bestandteil eines Motivbündels“ ist, das die Entscheidung beeinflusst hat (vgl. BAG, Urteil vom 18.09.2014 – 8 AZR 753/13 – zur Benachteiligung im Arbeitsrecht).

Die Benachteiligung kann bzw. muss gem. § 19 Abs.1 AGG bei der Begründung, der Durchführung oder der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.

b) Rechtfertigung einer Ungleichbehandlung

Auch wenn ein Vermieter einen Mietinteressenten bzw. Mieter zumindest auch wegen einer der in § 19 AGG aufgelisteten Merkmale schlechter behandelt, liegt nicht immer automatisch auch eine Verletzung des Benachteiligungsverbots vor. Das Gesetz enthält nämlich Rechtfertigungsgründe, die eine Ungleichbehandlung legalisieren können. Erfolgt eine unterschiedliche Behandlung wegen mehrerer der in § 19 AGG genannten Gründe, kann die unterschiedliche Behandlung gem. § 4 AGG nur gerechtfertigt werden, wenn sich die Rechtfertigung auf alle die Gründe erstreckt, derentwegen die unterschiedliche Behandlung erfolgt.

Gem. § 5 AGG ist eine unterschiedliche Behandlung zulässig, wenn durch geeignete und angemessene Maßnahmen bestehende Nachteile wegen eines in § 1 AGG bzw. der in § 19 AGG genannten Grundes verhindert oder ausgeglichen werden sollen. Zulässig sind gezielte Maßnahmen zur Förderung bisher benachteiligter Gruppen (vgl. BT- Drs. 16/1780, S.34).

Gem. § 20 Abs.1 S.1 AGG liegt außerdem dann keine Verletzung des Benachteiligungsverbots vor, wenn für die unterschiedliche Behandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts ein sachlicher Grund vorliegt. Wann dies insbesondere der Fall ist, regelt beispielhaft und nicht abschließend § 20 Abs.1 S.2 AGG.

Neben dem in § 5 AGG genannten allgemeinen Rechtfertigungsgrund und dem in § 20 Abs.1 AGG für zivilrechtliche Schuldverhältnisse allgemein geltenden Rechtfertigungsgrund enthält § 19 Abs.3 AGG einen speziell auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnittenen Rechtfertigungsgrund. Danach ist bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. Dieser Rechtfertigungsgrund kommt überwiegend bei der Vermietung durch Großvermieter mit einem schlüssigen Integrationskonzept zur Rechtfertigung von Benachteiligungen bei der Begründung des Mietverhältnisses zur Anwendung.

3. Diese Ansprüche haben Mieter bei einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung

Liegt eine Benachteiligung wegen eines der in § 19 AGG genannten Merkmale vor und ist diese nicht durch einen der in § 5 AGG, § 19 Abs.3 AGG oder § 20 Abs.1 AGG genannten Gründe gerechtfertigt, stehen dem Mieter bzw. Mietinteressenten folgende Ansprüche zu:

a) Beseitigung der Benachteiligung / Unterlassung in der Zukunft

Gem. § 21 Abs.1 S.1 AGG kann der Benachteiligte bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot unbeschadet weiterer Ansprüche die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.

Ist ein Mietinteressent bei der Auswahl des Mieters z. B. auf Grund seiner ethnischen Herkunft benachteiligtworden, kann der Beseitigungsanspruch in der Form eines Anspruches auf den Abschluss des Mietvertragesbestehen, wenn die Diskriminierung in der Verweigerung des Vertragsschlusses liegt. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Vertragsschluss bzw. die Vertragserfüllung noch möglich ist, was nicht der Fall ist, wenn die Wohnung bereits anderweitig vermietet wurde. Außerdem muss feststehen, dass es ohne die Verletzung des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots auch tatsächlich zum Vertragsschluss gekommen wäre. Dies ist von dem insoweit (trotz § 22 AGG) beweispflichtigen Mietinteressenten oft nur schwer nachzuweisen. Nicht zuletzt müssen die Mietbedingungen, insbesondere die Höhe der Miete, hinreichend bestimmt sein. Können diese, ggf. auch unter Zuhilfenahme von §§ 315,316 BGB, nicht ermittelt werden, scheidet ein Anspruch auf den Abschluss des Mietvertrages aus (vgl. Blank, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn.222).

Ist der Vertragsschluss nicht mehr möglich, weil die Wohnung bereits vermietet worden ist, kann der Mietinteressent für Vermögensschäden nur Schadensersatz gem. § 21 Abs.2 S.1 und S.2 AGG verlangen (vgl. dazu die Ausführungen unter.4b)).

Erfolgt eine Benachteiligung während des laufenden Mietverhältnisses z. B. dadurch, dass ein Mieter wegen eines der in § 19 AGG genannten Merkmale eine Mieterhöhung erhält, während andere Mieter, die dieses Merkmal nicht aufweisen, unter den gleichen Voraussetzungen von der Mieterhöhung verschont bleiben, ist die Mieterhöhungbereits gem. § 134 BGB (gesetzliches Verbot) i. V. m. § 19 AGG unwirksam. Der Mieter braucht nicht die Beseitigung der Benachteiligung in Form der Rücknahme der Mieterhöhung zu verlangen, sondern kann die Zahlung des Erhöhungsbetrages verweigern bzw. – sofern er den Erhöhungsbetrag bereits gezahlt hat – direkt die Rückzahlungder zuviel gezahlten Miete unter den Voraussetzungen des § 812 BGB fordern.

Wird einem Mieter zumindest auch wegen einer der von § 19 AGG geschützten Eigenschaften gekündigt, ist die Kündigung ebenfalls wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB i. V. m. § 19 AGG unwirksam, und zwar auch dann, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung (z. B. Eigenbedarf) vorliegen. Das Mietverhältnis besteht in diesem Fall fort. Ist der Mieter allerdings bereits ausgezogen und hat ein neuer Mieter die Wohnung bezogen, bleibt dem Mieter nur ein Schadensersatzanspruch (vgl. dazu die Ausführungen unter 4b)), um seine Vermögensschäden zu kompensieren.

Das Gesetz gibt dem Mieter in § 21 Abs.1 S.2 AGG außerdem das Recht, auf Unterlassung einer noch gar nicht eingetretenen Benachteiligung zu klagen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass eine hinreichend konkrete Wiederholungs– oder Erstbegehungsgefahr besteht.

b) Schadensersatz

Ist dem Mieter bzw. Mietinteressenten durch die ungerechtfertigte Benachteiligung ein Vermögensschaden entstanden, kann er diesen gem. § 21 Abs.2 S.1 AGG von dem Vermieter bzw. derjenigen Person, die den Verstoß gegen § 19 AGG zu verantworten hat, ersetzt verlangen. Voraussetzung für diesen Anspruch ist es allerdings gem. § 21 Abs.2 S.2 AGG, dass der Vermieter sich nicht entlasten kann, d. h. nicht darlegen und ggf. beweisen kann, dass er die Pflichtverletzung, also die Benachteiligung, nicht zu vertreten hat. Für ein Vertretenmüssen i. S. d. § 21 Abs.2 S.2 AGG bedarf es eines eigenen vorsätzlichen oder fahrlässigen Verhaltens oder der Zurechnung eines solchen Verhaltens gem. § 278 BGB (analog).

c) Entschädigung

Gem. § 21 Abs.2 S.3 AGG kann der Benachteiligte wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. Ersetzt wird hier der immaterielle Schaden, der allerdings nur vorliegt, wenn mit der Benachteiligung eine Persönlichkeitsverletzung einhergeht. Nach überwiegender Ansicht muss die Persönlichkeitsverletzung sogar schwerwiegend und die Beeinträchtigung anders als durch eine Geldentschädigung nicht ausgleichbar sein (vgl. Thüsing, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 21 AGG Rn.55).

Ob es für die Entstehung des Entschädigungsanspruches eines Vertretenmüssens bedarf, wie es für  de Entstehung des Schadensersatzanspruchs aus § 21 Abs.2 S.1 AGG erforderlich ist, ist umstritten (dagegen: Mörsdorf, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, § 21 AGG Rn.62; dafür: Blank, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn.224).

Das Gesetz gibt bzgl. der Höhe der Entschädigung nur vor, dass diese angemessen sein muss. Es muss daher in jedem Einzelfall ermittelt werden, durch welche Summe der Mieter bzw. Mietinteressent angemessen entschädigt wird. Angemessen ist die Entschädigung, wenn sie dem Benachteiligten Genugtuung für die durch die Benachteiligung zugefügte Herabsetzung oder Zurücksetzung verschaffen kann (vgl. BT-Drs. 16/1780, S.46). Zur weiteren Konkretisierung können die Grundsätze des Geldentschädigungsanspruchs bei Verletzungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts herangezogen werden (vgl. BT-Drs. 16/1780, S.48).

4. Rechtsfolge bei Vereinbarungen, die gegen das Benachteiligungsverbot verstoßen

Die vorangegangenen Ausführungen hatten in erster Linie Fälle zum Gegenstand, in denen der Vermieter einseitig durch eine einseitige Willenserklärung oder ein einseitiges tatsächliches Verhalten gegen das Benachteiligungsverbot verstoßen hat. Wie bereits unter Zf.4 dargelegt, sind einseitige benachteiligende Willenserklärungen des Vermieters nach herrschender Meinung gem. § 134 BGB i. V. m. § 19 AGG nichtig. Bei einseitigen tatsächlichen Handlungen, die kein Rechtsgeschäft darstellen, kann der Mieter bzw. Mietinteressent deren Beseitigung bzw. Unterlassung in der Zukunft verlangen. Es gibt aber auch Fallgestaltungen, in denen eine zwischen Mieter und Vermieter getroffene Vereinbarung gegen das Benachteiligungsverbot verstößt. Für solche Fälle bestimmt § 21 Abs.4 AGG, dass sich der Benachteiligende, also in der Regel der Vermieter, auf eine Vereinbarung, die von dem Benachteiligungsverbot abweicht, nicht berufen kann.

§ 21 Abs.4 AGG ordnet damit eine sog. relative, partielle Unwirksamkeit an (vgl. Thüsing, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 21 AGG Rn.83). Relativ ist die Unwirksamkeit deshalb, weil nur dem Benachteiligenden (dem Vermieter), nicht aber dem Benachteiligten (dem Mieter) die Berufung auf die Vereinbarung verwehrt ist, und als partiell wird die Unwirksamkeit deshalb bezeichnet, weil z. B. dann, wenn die Vereinbarung Bestandteil des Mietvertrages ist, der Mietvertrag im Übrigen wirksam bleibt.

5. Ausschlussfrist

Mit der Geltendmachung des Beseitigungs- bzw. Unterlassungsanspruchs, des Schadensersatzanspruchs und des Entschädigungsanspruchs aus § 21 Abs.1 und Abs.2 AGG kann der Mieter bzw. Mietinteressent sich nicht beliebig lange Zeit lassen. Gem. § 21 Abs.5 S.1 AGG müssen diese Ansprüche innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Frist kann der Anspruch nur geltend gemacht werden, wenn der Benachteiligte ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war.

Die Zweimonatsfrist beginnt mit der Entstehung des Anspruchs (vgl. BT-Drs. 16/1780 S.47). Anders als im Arbeitsrecht (vgl. § 15 Abs.4 S.2 AGG) ist der Fristbeginn nicht davon abhängig, dass der Mieter bzw. Mietinteressent von der Benachteiligung bzw. den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Hat der Mieter bzw. Mietinteressent die Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen allerdings unverschuldet erst so spät erlangt, dass eine rechtzeitige Geltendmachung des Anspruchs nicht mehr möglich ist, ist eine spätere Geltendmachung gem. § 21 Abs.5 S.2 AGG nicht ausgeschossen (vgl. BT- Drs. 16/1780 S.47). Die Geltendmachung muss dann allerdings unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 BGB) nachgeholt werden.

Andere Beispiele für  eine unverschuldete Verhinderung an der rechtzeitigen Geltendmachung, die gem. § 21 Abs.5 S.2 AGG eine spätere Geltendmachung ermöglicht, sind z. B. eine schwere  Krankheit oder ein Streik bei der Post(vgl. Thüsing, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 21 AGG Rn.64)

Bei der Ausschlussfrist des § 21 Abs.5 AGG handelt es sich nicht um eine Verjährungsfrist. Der Vermieter muss sich hierauf – anders als es bei der Verjährung der Fall ist – also nicht ausdrücklich berufen. Im Gegensatz zu einem verjährten Anspruch ist der Anspruch, der nicht innerhalb der Frist des § 21 Abs.5 S.1 AGG geltend gemacht wurde, auch nicht lediglich nicht durchsetzbar, sondern erlischt.

Bei der Ausschlussfrist des § 21 Abs.5 AGG handelt es sich nicht um eine Klagefrist. Der Mieter bzw. Mietinteressent muss seinen Anspruch also nicht innerhalb von zwei Monaten gerichtlich geltend machen. Es genügt eine außergerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Benachteiligenden, also in der Regel dem Vermieter. Eine bestimmte Form ist hierbei anders als im Arbeitsrecht (vgl. §15 Abs.4 S.1 AGG) nicht einzuhalten. Aus Beweisgründen empfiehlt sich allerdings eine schriftliche Geltendmachung. Außerdem sollte sichergestellt werden, dass der rechtzeitige Zugang im Streitfall nachgewiesen werden kann. Macht der Mieter bzw. Mietinteressent den Anspruch erstmalig direkt im Klagewege geltend, ohne den Vermieter vorher damit konfrontiert zu haben, muss die Klage dem Vermieter innerhalb der Frist des § 21 Abs. 5 AGG zugestellt werden (vgl. AG Mannheim,Urteil vom 06. 06. 2008 – 10 C 34/08).

Hat der Mieter bzw. Mietinteressent den Anspruch rechtzeitig gegenüber dem Vermieter geltend gemacht, kann er sich mit der (gerichtlichen) Durchsetzung Zeit lassen. Der Anspruch verjährt gem. §§ 195, 199 BGB in drei Jahren ab der Entstehung des Anspruchs und der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis des Mieters von den anspruchsbegründenden Tatsachen zum Jahresende.

6. Beweislast

Wird ein Mieter oder Mietinteressent wegen eines der in § 19 AGG genannten Merkmale benachteiligt, ist er es, der die Ansprüche aus § 21 AGG geltend macht. Als Kläger trägt daher nach den allgemeinen Grundsätzen auch der Mieter bzw. Mietinteressent die Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen. Zu den anspruchsbegründenden Tatsachen gehört insbesondere auch die Kausalität zwischen der Benachteiligung und dem von § 19 AGG geschützten Merkmal. Aber auch dann, wenn umgekehrt der Vermieter den Mieter z. B. auf Räumung der Wohnung infolge einer Kündigung oder auf Zahlung eines höheren Mietzinses nach einer Mieterhöhung verklagt, und der Mieter einwendet, die Kündigung bzw. Mieterhöhung des Vermieters sei wegen Verstoßes gegen § 19 AGG gem. § 134 BGB unwirksam, trägt der Mieter die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich die Unwirksamkeit gem. § 19 AGG i. V. m. § 134 BGB ergibt. Da der Ursachenzusammenhang zwischen der Benachteiligung und dem in § 19 AGG genannten Merkmal oft nur schwer nachzuweisen ist, enthält § 22 AGG für den Benachteiligten, also auch für den Mieter bzw. Mietinteressenten, eine Beweiserleichterung. Gem. § 22 AGG trägt nämlich dann, wenn im Streitfall die eine Partei Indizien beweist, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1AGG (bzw. § 19 AGG) genannten Grundes vermuten lassen, die andere Partei die Beweislast dafür, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligungen vorgelegen hat.

Der Mieter bzw. Mietinteressent muss daher zunächst den vollen Beweis dafür erbringen, dass er gegenüber anderen benachteiligt wurde. Was den Ursachenzusammenhang zwischen der Benachteiligung und dem von § 19 AGG geschützten Merkmal anbelangt, genügt es hingegen (zunächst), dass der Mieter bzw.  Mietinteressent Indizien beweist, die eine Benachteiligung wegen eines in § 19 AGG genannten Grundes vermuten lassen. Es ist nicht erforderlich, dass diese Tatsachen einen zwingenden Indizienschluss für eine Verknüpfung der Benachteiligung mit einem Benachteiligungsmerkmal zulassen. Vielmehr reicht es aus, wenn nach allgemeiner Lebenserfahrung hierfür eine überwiegende Wahrscheinlichkeit besteht (vgl. BAG, Urteil vom 17. 12. 2009 – 8 AZR 670/08- zu einem Verstoß gegen § 7 AGG).

Gelingt dem Mieter bzw. Mietinteressenten der Beweis dieser Indizien, muss der Vermieter beweisen, dass die Benachteiligung ausschließlich andere Gründe hatte. Gelingt dies dem Vermieter nicht, kann dieser einer Verurteilung auch dann entgehen, wenn er das Vorliegen von Tatsachen beweist, aus denen sich ergibt, dass ein Rechtfertigungsgrund gem. § 5 AGG, §19 Abs.3 AGG oder § 20 Abs.1 AGG vorliegt. Macht der Mieter bzw. Mietinteressent einen Schadensersatzanspruch gem. § 21 Abs.2 S.1 AGG geltend, obliegt es dem Vermieter ebenfalls, ein etwaiges Fehlen des für den Schadensersatz erforderlichen Vertretenmüssens zu beweisen.

7. Praxistipps für Vermieter und Mieter

Die theoretische Kenntnis der im AGG enthaltenen Verbote und Ansprüche ist wichtig. Nicht weniger wichtig ist es allerdings zu wissen, wie man sich in der Praxis als Vermieter verhalten sollte, um nicht mit dem Gesetz in Konflikt zugeraten, und welche Möglichkeiten dem Mieter bzw. Mietinteressenten offenstehen, um seine Ansprüche zu realisieren.

Folgende Praxistipps können hierbei hilfreich sein: