Ein befristeter Mietvertrag endet im Regelfall mit dem Ablauf der Zeit, die im Vertrag bestimmt ist. Soll der Vertrag darüber hinaus weiterlaufen, ist eine neue Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter notwendig. Von diesem Grundsatz gibt es einige Ausnahmen, die es zulassen, dass sich der befristete Mietvertrag ganz ohne neue Vereinbarung verlängert. Zum einen gibt es die Möglichkeit der sog. stillschweigenden Vertragsverlängerung, die ganz ohne Zutun der Mietvertragsparteien zu einem Fortbestand des Mietvertrages führt. Zum anderen sog. gesetzliche Fortsetzungsansprüche, die dem Mieter unter gewissen Voraussetzungen das Recht geben, vom Vermieter die Verlängerung des befristeten Vertrages zu verlangen.
Der nachfolgende Artikel erklärt anhand von Beispielen aus der Praxis, wann sich ein befristeter Mietvertrag stillschweigend verlängert und wie Mieter einen Fortsetzungsanspruch bekommen.
Inhalt: Befristeter Mietvertrag: Verlängerung stillschweigend möglich?
I. Stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrages durch Verlängerungsklausel
II. Verlängerung bei Fortsetzungsanspruch des Mieters
III. Stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrages durch Gebrauchsfortsetzung
I. Stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrages durch Verlängerungsklausel
Ein befristeter Mietvertrag gemäß § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann sich stillschweigend verlängern, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Solche Regelungen werden als Verlängerungsklauseln bezeichnet.
Diese Verlängerungsklauseln sind meist so formuliert, dass sich das befristete Mietverhältnis um unbestimmte Zeit verlängern soll, wenn nicht einer der Vertragsparteien bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit kündigt.
Der Inhalt dieser Klausel kann im Einzelfall variieren. Verlängerungsklauseln, die eine Anschlussbefristung vorsehen sind dabei meist unwirksam.
Beispiel:
Mieter M und Vermieter V haben am 01.01.2017 einen befristeten Mietvertrag über drei Jahre geschlossen. Die Vertragslaufzeit endet am 31.12.2020. Der Mietvertrag enthält eine Verlängerungsklausel, die besagt, dass der befristete Mietvertrag sich um weitere 3 Jahre verlängert, wenn er nicht bis zum 31.09.2020 gekündigt wird.
–> Diese Verlängerungsklausel ist unwirksam, da sie eine Anschlussbefristung enthält. Wird das Mietverhältnis von beiden über den 31.12.2020 hinaus fortgesetzt, verlängert sich der befristete Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (vgl. unten Punkt III.).
Alles Wichtige zu Verlängerungsklauseln bei befristeten Mietverträgen und den unterschiedlichen Voraussetzungen bei Neuverträgen (Vertragsschluss ab dem 01.09.2001) und Altverträgen (Vertragsschluss vor dem 01.09.2001) lesen Sie hier in dem umfangreichen Ratgeber: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung.
II. Verlängerung bei Fortsetzungsanspruch des Mieters
Eine weitere stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrags ist denkbar, wenn der Mieter seinen gesetzlichen Auskunftsanspruch nach § 575 Abs.2 S.1 BGB geltend macht und der Vermieter schweigt.
Nach § 575 Abs. 2 S. 1 BGB können Mieter verlangen, dass der Vermieter ihnen mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Das Auskunftsverlangen ist frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristungszeit zulässig und der Vermieter muss sich dann innerhalb eines Monats dazu erklären.
Schweigt der Vermieter oder antwortet verspätet, gibt es für den Mieter einen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch und das Mietverhältnis verlängert sich auf unbestimmte Zeit oder um den Verspätungszeitraum. Der Fortsetzungsanspruch ist von dem Mieter schriftlich geltend zu machen
Für den Fall der Verspätung bestimmt § 575 Abs. 2 S. 2 BGB, dass sich das befristete Mietverhältnis um den Zeitraum der Verspätung verlängert, wenn der Vermieter die Auskunft nicht innerhalb eines Monats erteilt. Für ein Schweigen des Vermieters gibt es keine ausdrückliche Regelung, aber es erfolgt eine entsprechende Anwendung des § 575 Abs. 3 S. 2 BGB, der besagt, dass der Mieter bei Wegfall des Befristungsgrundes, die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann.
Beispiel:
Mieter M und Vermieter V haben am 01.01.2019 einen befristeten Mietvertrag über 1 1/2 Jahre geschlossen. Die Vertragslaufzeit endet am 31.07.2020. Ab 01.08.2020 sollte der Sohn S des V in die Mietwohnung einziehen. Da M den S kannte und wusste, dass dieser am 01.02.2020 für einen einjährigen Auslandsaufenthalt nach Brasilien flog, schrieb er V am 14.04.2020 einen Brief und bat ihn um Mitteilung, ob der Befristungsgrund noch bestehe. V bekam den Brief, antwortete M aber nicht.
–> M kann hier von V verlangen, dass Mietverhältnis mit ihm auf unbestimmte Zeit fortzusetzten. Dies ergibt sich aus der entsprechenden Anwendung des § 575 Abs. 3 S. 2 BGB.
Beispiel:
Mieter M und Vermieter V haben am 01.01.2019 einen befristeten Mietvertrag über 1 1/2 Jahre geschlossen. Die Vertragslaufzeit endet am 31.07.2020. Ab 01.08.2020 sollte der Sohn S des V in die Mietwohnung einziehen. Am 14.04.2020 schrieb M an V einen Brief und bat ihn um Mitteilung, ob der Befristungsgrund noch bestehe. V bekam den Brief am 15.04.2020 und erklärt mit Antwortschreiben vom 15.07.2020, dass der Befristungsgrund noch vorliegt.
–> V hätte dem M spätestens bis zum 15.05.2020 die Auskunft erteilen müssen, ob der Befristungsgrund noch vorlag. Die einmonatige Antwortfrist des § 575 Abs. 2 S. 1 BGB ist nicht gewahrt. Die Antwort war 3 Monate (genau 92 Tage) zu spät. M kann daher gem. § 575 Abs. 2 S. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses um 92 Tage, d.h. bis zum 31.10.2020 verlangen.
Welche gesetzlichen Fortsetzungsansprüche es außerdem gibt und wie Sie diese bei Neuverträgen (Vertragsschluss ab dem 01.09.2001) und Altverträgen (Vertragsschluss vor dem 01.09.2001) geltend machen können, erklärt der umfangreiche Ratgeberartikel: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung.
III. Stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrags durch Gebrauchsfortsetzung
Der wohl häufigste Fall in der Praxis, bei dem sich ein befristeter Mietvertrag stillschweigend verlängert, ist die sog. Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB.
§ 545 BGB regelt, dass sich das (befristete) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht einer der beiden Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt.
Die stillschweigende Verlängerung setzt also Folgendes voraus:
- Ablauf der Vertragslaufzeit
- Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter
- Kein fristgemäßer Widerspruch
1. Ablauf der Vertragslaufzeit
Das bedeutet nichts anderes, als das der befristete Mietvertrag ausgelaufen sein muss. Alternativ kann er auch außerordentlich gekündigt worden sein. Das Mietende ist dann nicht der Tag des Befristungsablaufs, sondern der Kündigungstermin.
2. Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter
Die stillschweigende Vertragsverlängerung kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt. Der Mieter muss die Mietwohnung also weiterhin bewohnen bzw. nutzen. Dabei ist nicht zwingend erforderlich dass der Mieter physisch anwesend ist. Es reicht, dass die Wohnung wie vor dem Ablauf der Befristungszeit genutzt wird. Wurde eine Mietwohnung von mehreren Mietern bewohnt, reicht es für die Erfüllung dieser Voraussetzung das einer der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt.
Beispiel:
Mieter M und Vermieter V haben am 01.01.2019 einen befristeten Mietvertrag über 1 1/2 Jahre für eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin geschlossen. Die Vertragslaufzeit endete am 31.07.2020. Die Mietwohnung wurde von M immer nur als Zweitwohnung genutzt, wenn er geschäftlich in Berlin war. Das letzte Mal war er im März 2020 in der Berliner Wohnung. Das Befristungsende wurde sowohl von V als auch von M vergessen und so liefen die Mietzahlungen auch über den 31.07.2020 hinaus weiter. M hat die Wohnung nicht ausgeräumt, war aber auch nicht mehr vor Ort.
–> Hier liegt eine Gebrauchsfortsetzung durch M nach Ablauf der Mietzeit vor. Das er die Wohnung nicht ständig nutzt ist unschädlich.
Wichtig ist, dass man rechtlich keine Gebrauchsfortsetzung annimmt, wenn der Mieter die Mietwohnung nach Vertragsende nur nicht ordnungsgemäß nach § 546 BGB zurückgibt. Eine Vorenthaltung der Mietwohnung i.S.d. §§ 546, 546 a BGB ist keine Gebrauchsfortsetzung. Wird die Mietwohnung also z.B. nach der Vertragsbeendigung wegen fälliger Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen nicht rechtzeitig zurückgegeben, liegt keine Gebrauchsfortsetzung vor.
Beispiel:
Der befristete Mietvertrag zwischen dem Mieter M und dem Vermieter V ist am 31.07.2020 ausgelaufen. M ist bereits in eine neue Mietwohnung gezogen, hat aber die Wohnung des V noch nicht geräumt.
–> Hier liegt kein Fall der Gebrauchsfortsetzung, sondern der Vorenthaltung der Mietwohnung vor. M hat seine Rückgabepflicht nach § 546 BGB noch nicht erfüllt. V kann von M den Ersatz des Vorenthaltungsschadens verlangen nach § 546 a BGB.
3. Kein fristgemäßer Widerspruch
Die stillschweigende Vertragsverlängerung des befristeten Mietvertrages tritt nur dann ein, wenn weder der Vermieter noch der Mieter seinen entgegenstehenden Willen zum Ausdruck bringt. Dies geschieht im Regelfall durch eine Widerspruchserklärung gegenüber dem anderen Teil.
Mieter und Vermieter haben für den Widerspruch zwei Wochen Zeit. Die Zwei-Wochen-Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs und für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Der Widerspruch kann aber auch schon vor Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgesprochen werden. Oftmals findet sich bereits im befristeten Mietvertrag eine entsprechende Klausel, in der z.B. formuliert ist, dass einer Vertragsverlängerung nach § 545 BGB widersprochen wird.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 24.01.2018 Az.: XII ZR 120/16 ist eine Widerspruchserklärung gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses sogar konkludent möglich, wenn die Erklärung den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringt. Als typisches Beispiel nennt der BGH hier eine vor Vertragsbeendigung getätigte Aufforderung des Vermieters die Mietwohnung zu räumen.
IV. Fazit und Zusammenfassung
Bei einem befristeten Mietvertrag gibt es mehrere Möglichkeiten die zu einer stillschweigenden Verlängerung oder zu einem Fortsetzungsanspruch führen.
Das sind:
- Die Verlängerung durch Eintritt der Voraussetzungen einer vertraglichen Verlängerungsklausel.
- Die Verlängerung aufgrund des Vorliegens eine gesetzlichen Fortsetzungsanspruchs.
- Die Verlängerung aufgrund einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters.
12.03.2022 - 15:55
Hallo,
vielen Dank für die informativen und gut verständlichen Artikel. Meine Untermieterin und ich haben einen befristeten Vertrag über die Dauer meiner Abwesenheit aufgrund eines Auslandsaufenthalts von drei Monaten abgeschlossen. Nun möchte ich meinen Auslandsaufenthalt um weitere zwei Monate verlängern und da es zeitlich ebenfalls gut für meine Untermieterin passt, möchten wir den Untermietvertrag entsprechend verlängern. Wie kann ich das rechtskonform umsetzen? Ist eine Zusatzvereinbarung, die sich auf den ursprünglichen Vertrag bezieht, zulässig?
Vielen Dank & Gruß
Lisa
13.03.2022 - 08:34
Hallo Lisa,
ein Link für Sie (hier haben wir uns mit der Verlängerung befasst): Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.05.2023 - 00:37
Hallo ich hätte auch eine Frage wenn Sie mir kurz helfen können. Ich habe ab dem 01.08.201x bis heute eine Wohnung gemietet in der ich mit meiner Frau und unserem Sohn wohn. Vor 4 Jahren ist der Befristete Mietvertrag ausgelaufen, der Vermieter hat sich aber nicht gemeldet und ich habe nichts gesagt weil ich nicht ausziehen wollte. Jetzt ziehen wir aus, aber die Wohnung hatte ich beim Einzug aus eigenen Mitteln zum Teil Modernisiert ( neue Laminat Boden, Neue Badfliesen und neue Tapeten,. Aber den Bauschutt von der alten maroden Wohnung die ich mit eigenen Mitteln modernisiert habe, wollte ich nicht wegschmeißen weil es mir damals einfach zu viel war und lagerte es im Keller den ich nie benutzt habe. Jetzt habe ihm mitgeteilt dass wir ausziehen und ohne Vertrag frage ich mich ob ich ihm den Bauschutt einfach so lassen kann. Er hat ja keinen cent bezahlt und hat gesagt es sei genug dass die Wohnung günstig war. Kann er mir was machen wenn ich die Wohnung ohne Schäden lasse aber den Bauschutt im Keller einfach nicht mitnehme? Danke im Voraus!
27.05.2023 - 12:57
Hallo Manja,
zum fachgerechten Umbau (hoffentlich mit Zustimmung des Vermieters) gehört selbstverständlich auch die Entsorgung des alten Baumaterials.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.08.2023 - 18:42
Hallo,
vielen Dank für die Informationen auf der Webseite. Die haben mir schon sehr weitergeholfen, trotzdem habe ich zum Verständnis noch eine Frage. Kurz zur Situationsbeschreibung:
Ich bin vor 15 Jahren in eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus gezogen. Der Mitvertrag wurde auf drei Jahre begrenzt, die Mietzahlung vom Vermieter ausgesetzt, da ich mich in und um das Haus um seine Erhaltung kümmern sollte. Das tue ich bis heute.
Nun ist der Vermieter vorstorben und seine Tochter, die in einem anderen Bundesland lebt, hat mir zum laufenden Monat eine Mietforderung von +500% gegenüber der im berfristeten Vertrag ausgetzten Miethöhe geschickt.
Wenn ich es recht verstehe, hatte sich mein Mietvertrag vor 12 Jahren durch Gebrauchsvortsetzung verlängert und besteht bis heute. Meine Mietzahlung ist seit 15 Jahren ausgesetzt und besteht quasi in der Arbeitsleistung in und um das Anwesen, was über die Jahre sicherlich zu einer bedeutenden Wersteigerung geführt hat.
Eine Anzeige der Änderung der Eigentumsverhältnisse ist mir nie zugegangen. Habe ich nun rechtlich einen Mietvertrag mit der Erbin das Anwesens? Ist die Mieterhöhung rechtens?
Da ich die Mietforderung wirtschaftlich nicht erbringen kann, werde ich ganz sicher ausziehen müssen. Wie lange habe ich Zeit, in dieser schweren Zeit eine neue Wohnung zu finden?
Vielen Dank im Voraus für die Hilfe!
28.08.2023 - 13:16
Hallo Sandra,
ein Erbe / Käufer tritt nahtlos in den bestehenden Vertrag ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten. Es gibt m.E. keine Grund einen neuen Vertag abzuschließen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2023 - 10:30
Schönen guten Morgen,
ein Bekannter von mir hat ebenfalls einen befristeten Mietvertrag. Die Frist ist allerdings auch schon seit über 1 Jahr abgelaufen. Da sich keine Seite geäußert hatte und auch nichts weiter schriftlich festgehalten wurde, ist das Mietverhältnis stillschweigend verlängert worden. Mein Bekannter wohnt noch in dieser Wohnung. Hat allerdings jetzt zum 01.11.2023 eine neue Wohnung angemietet. Der Vermieter redet aber von einer 3-monatigen Kündigungsfrist. Ist das rechtens? Muss mein Bekannter diese Frist einhalten oder kann er ausziehen?
Vielen Dank im Voraus!!
Liebe Grüße
20.10.2023 - 18:27
Hallo Natascha,
mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie am besten nochmals nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.07.2024 - 18:05
Hallo,
Ich wohne in einer WG mit befristetem Mietvertrag , der am 31. August endet. Im April wurde vom Vermieter bestätigt, dass sich sich die Mietzeit um mindestens 4 Monate weiter verlängert. Dem habe ich zwar zugestimmt, es besteht jedoch kein zusätzlicher “Anschlussvertag” .In der Zwischenzeit habe ich eine neue Wohnung gefunden, möchte bis zum 31. August ausziehen und habe im Juli gekündigt. Der Vermieter besteht jetzt auf eine 3monatige Kündigungsfrist. Also Zahlung der monatl. Miete bis einschließlich Oktober. Ist das zulässig?Oder gilt zu jetzigem Zeitpunkt noch der befristete Vertrag, der dann sowieso ausläuft ?
12.07.2024 - 12:02
Hallo Martina,
Sie müssen ihren Nachtrag genau analysieren, der Vermieter kann nicht einseitig die Verlängerung des Vertrages bestätigen. Der Vertrag läuft aus, es sei denn, die Mietparteien vereinbaren etwas anderes. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2024 - 17:47
Guten Abend,
meine Freundin ist wegen einer neuen Arbeit umgezogen, sie hat dafür einen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel unterschrieben: 1 Jahr befristet, danach unbefristet.
Nun ist ihre Firma schon nach zwei Monaten pleite. Ja, es gibt leider komische Sachen, es gibt anscheinend Firmen, die noch Leute einstellen, obwohl sie fast pleite sind.
Gibt es eine Moeglichkeit fuer meine Freundin vor dem vereinbarten Jahr aus dem Mietvertrag herauszukommen?
Ist der Verlust der Arbeitsstelle ein ausserordentlicher Kuendigungsgrund?
Viele Gruesse,
Holger
06.10.2024 - 20:08
Hallo Holger,
das Risiko des Jobverlustes liegt beim Mieter (nicht beim Vermieter). Es geht m.E. nur einvernehmlich per Aufhebung des Vertrages.
Viele Grüße
Dennis Hundt