Ein befristeter Mietvertrag endet im Regelfall mit dem Ablauf der Zeit, die im Vertrag bestimmt ist. Soll der Vertrag darüber hinaus weiterlaufen, ist eine neue Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter notwendig. Von diesem Grundsatz gibt es einige Ausnahmen, die es zulassen, dass sich der befristete Mietvertrag ganz ohne neue Vereinbarung verlängert. Zum einen gibt es die Möglichkeit der sog. stillschweigenden Vertragsverlängerung, die ganz ohne Zutun der Mietvertragsparteien zu einem Fortbestand des Mietvertrages führt. Zum anderen sog. gesetzliche Fortsetzungsansprüche, die dem Mieter unter gewissen Voraussetzungen das Recht geben, vom Vermieter die Verlängerung des befristeten Vertrages zu verlangen.

Der nachfolgende Artikel erklärt anhand von Beispielen aus der Praxis, wann sich ein befristeter Mietvertrag stillschweigend verlängert und wie Mieter einen Fortsetzungsanspruch bekommen.

I. Stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrages durch Verlängerungsklausel

Ein befristeter Mietvertrag gemäß § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann sich stillschweigend verlängern, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Solche Regelungen werden als Verlängerungsklauseln bezeichnet.

Diese Verlängerungsklauseln sind meist so formuliert, dass sich das befristete Mietverhältnis um unbestimmte Zeit verlängern soll, wenn nicht einer der Vertragsparteien bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit kündigt.

Der Inhalt dieser Klausel kann im Einzelfall variieren. Verlängerungsklauseln, die eine Anschlussbefristung vorsehen sind dabei meist unwirksam.

Alles Wichtige zu Verlängerungsklauseln bei befristeten Mietverträgen und den unterschiedlichen Voraussetzungen bei Neuverträgen (Vertragsschluss ab dem 01.09.2001) und Altverträgen (Vertragsschluss vor dem 01.09.2001) lesen Sie hier in dem umfangreichen Ratgeber: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung.

II. Verlängerung bei Fortsetzungsanspruch des Mieters

Eine weitere stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrags ist denkbar, wenn der Mieter seinen gesetzlichen Auskunftsanspruch nach § 575 Abs.2 S.1 BGB geltend macht und der Vermieter schweigt.

Nach § 575 Abs. 2 S. 1 BGB können Mieter verlangen, dass der Vermieter ihnen mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Das Auskunftsverlangen ist frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristungszeit zulässig und der Vermieter muss sich dann innerhalb eines Monats dazu erklären.

Schweigt der Vermieter oder antwortet verspätet, gibt es für den Mieter einen gesetzlichen Fortsetzungsanspruch und das Mietverhältnis verlängert sich auf unbestimmte Zeit oder um den Verspätungszeitraum. Der Fortsetzungsanspruch ist von dem Mieter schriftlich geltend zu machen

Für den Fall der Verspätung bestimmt § 575 Abs. 2 S. 2 BGB, dass sich das befristete Mietverhältnis um den Zeitraum der Verspätung verlängert, wenn der Vermieter die Auskunft nicht innerhalb eines Monats erteilt. Für ein Schweigen des Vermieters gibt es keine ausdrückliche Regelung, aber es  erfolgt eine entsprechende Anwendung des § 575 Abs. 3 S. 2 BGB, der besagt, dass der Mieter bei Wegfall des Befristungsgrundes, die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen  kann.

Welche gesetzlichen Fortsetzungsansprüche es außerdem gibt und wie Sie diese bei Neuverträgen (Vertragsschluss ab dem 01.09.2001) und Altverträgen (Vertragsschluss vor dem 01.09.2001) geltend machen können, erklärt der umfangreiche Ratgeberartikel: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung.

III. Stillschweigende Verlängerung des befristeten Mietvertrags durch Gebrauchsfortsetzung

Der wohl häufigste Fall in der Praxis, bei dem sich ein befristeter Mietvertrag stillschweigend verlängert, ist die sog. Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB.

§ 545 BGB regelt, dass sich das (befristete) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht einer der beiden Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt.

Die stillschweigende Verlängerung setzt also Folgendes voraus:

• Ablauf der Vertragslaufzeit
• Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter
• Kein fristgemäßer Widerspruch

1. Ablauf der Vertragslaufzeit

Das bedeutet nichts anderes, als das der befristete Mietvertrag ausgelaufen sein muss. Alternativ kann er auch außerordentlich gekündigt worden sein. Das Mietende ist dann nicht der Tag des Befristungsablaufs, sondern der Kündigungstermin.

2. Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter

Die stillschweigende Vertragsverlängerung kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt. Der Mieter muss die Mietwohnung also weiterhin bewohnen bzw. nutzen. Dabei ist nicht zwingend erforderlich dass der Mieter physisch anwesend ist. Es reicht, dass die Wohnung wie vor dem Ablauf der Befristungszeit genutzt wird. Wurde eine Mietwohnung von mehreren Mietern bewohnt, reicht es für die Erfüllung dieser Voraussetzung das einer der Mieter den Gebrauch nach  Ablauf der Mietzeit fortsetzt.

Wichtig ist, dass man rechtlich keine Gebrauchsfortsetzung annimmt, wenn der Mieter die Mietwohnung nach Vertragsende nur nicht ordnungsgemäß nach § 546 BGB zurückgibt. Eine Vorenthaltung der Mietwohnung i.S.d. §§ 546, 546 a BGB ist keine Gebrauchsfortsetzung. Wird die Mietwohnung also z.B. nach der Vertragsbeendigung wegen fälliger Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen nicht rechtzeitig zurückgegeben, liegt keine Gebrauchsfortsetzung vor.

3. Kein fristgemäßer Widerspruch

Die stillschweigende Vertragsverlängerung des befristeten Mietvertrages tritt nur dann ein, wenn weder der Vermieter noch der Mieter seinen entgegenstehenden Willen zum Ausdruck bringt. Dies geschieht im Regelfall durch eine Widerspruchserklärung gegenüber dem anderen Teil.

Mieter und Vermieter haben für den Widerspruch zwei Wochen Zeit. Die Zwei-Wochen-Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs und für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Der Widerspruch kann aber auch schon vor Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgesprochen werden. Oftmals findet sich bereits im befristeten Mietvertrag eine entsprechende Klausel, in der z.B. formuliert ist, dass einer Vertragsverlängerung nach § 545 BGB widersprochen wird.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 24.01.2018 Az.: XII ZR 120/16 ist eine Widerspruchserklärung gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses sogar konkludent möglich, wenn die Erklärung den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringt. Als typisches Beispiel nennt der BGH hier eine vor Vertragsbeendigung getätigte Aufforderung des Vermieters die Mietwohnung zu räumen.