Wurde das Mietverhältnis wirksam gekündigt oder ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen oder ist die Dauer einer Befristung abgelaufen, ist das Mietverhältnis beendet mit der Folge, dass der Mieter zum Auszug verpflichtet ist. Nicht jeder Mieter tut jedoch, was das Gesetz von ihm verlangt. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter die gemieteten Räume auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses weiter nutzen. Dies kann vor allem für den Vermieter fatale Folgen haben, wenn er nicht rechtzeitig reagiert. Unter bestimmten Umständen kann es zu einer unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses kommen, auch wenn dies nicht dem Willen der Parteien, vor allem nicht dem Willen des Vermieters entspricht. Der folgende Beitrag erklärt, unter welchen Voraussetzungen die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter zu einer Fortsetzug des Mietverhältnisses führt und wie diese verhindert werden kann. Wichtige Praxistipps und Formulierungsvorschläge helfen, Streit von vornherein zu vermeiden.

1. § 545 BGB soll Rechtsklarheit schaffen

Gemäß § 545 S.1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, Rechtsklarheit zwischen den Vertragsteilen darüber zu schaffen, ob der Vertrag fortbesteht oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/86- zu § 568 BGB a.F.) und einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, dessen Abwicklung nicht nur rechtliche, sondern auch tatsächliche Schwierigkeiten bereiten würde (vgl. BT-Drucksache 14/4553, S.99). Anders als verbreitet angenommen, normiert § 545 BGB keine stillschweigende Vertragsverlängerung, sondern eine Vertragsfortsetzung kraft gesetzlicher Anordnung, die unabhängig vom Willen der Parteien eintritt. Diese Einordnung ist nicht nur theoretischer Natur, sondern hat z. B. zur Folge, dass die Parteien eine bereits eingetretene Vertragsfortsetzung nicht durch eine Anfechtung rückgängig machen können.

2. Voraussetzungen des § 545 BGB

Damit die Rechtsfolge des § 545 BGB, der für alle Arten von Mietverhältnissen gilt, eintritt, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen.

a) Ablauf der Mietzeit

§ 545 S.1 BGB verlangt zunächst, dass die Mietzeit abgelaufen ist. Das Mietverhältnis muss also beendet sein. Auf welche Weise dies geschehen ist, ist nicht entscheidend. § 545 BGB findet sowohl dann Anwendung, wenn das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung beendet worden ist als auch dann, wenn eine außerordentliche fristlose Kündigung die Beendigung herbeigeführt hat (vgl. dazu aber die Ausführungen zum konkludenten Widerspruch im Falle einer fristlosen Kündigung unter 1c)). Auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche fristgerechte Kündigung (z. B. nach einer Mieterhöhung gem. § 561 BGB) oder durch einen Mietaufhebungsvertrag kann § 545 BGB ebenso Bedeutung erlangen wie bei einem durch den Ablauf einer Befristung eingetretenen Mietende.

b) Fortsetzung des Gebrauchs

Weitere Voraussetzung für die von § 545 BGB angeordnete Vertragsfortsetzung ist es, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Dieses scheinbar so einfach festzustellende Kriterium kann durchaus Schwierigkeiten bereiten. Denn nicht jede weitere Nutzung des Mietobjekts nach Ablauf der Mietzeit stellt zwangsläufig auch eine Gebrauchsfortsetzung i. S. d. § 545 BGB dar. Erforderlich ist, dass der Mieter die Mietsache weiterhin so nutzt, wie er es bis zur Beendigung des Mietverhältnisses getan hat. Art und Umfang des Mietgebrauchs, wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde, müssen auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhalten bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 16.09. 1987 – VIII ZR 156/86). Eine Gebrauchsfortsetzung i. S. d. § 545 BGB liegt daher nicht vor, wenn der Mieter in den gemieteten Räumen lediglich nicht mehr benötigte Gegenstände zurückgelassen hat oder wenn der Mieter es versäumt hat, erforderliche Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchzuführen und dies nun nach Ablauf der Mietzeit nachholt. Nicht entscheidend ist hingegen, ob die vom Mieter praktizierte Nutzung vertragsgemäß ist. Auch eine vertragswidrige Nutzung kann eine Fortsetzung des Gebrauchs darstellen, wenn der Mietgebrauch so ausgeübt wird, wie es vor der Vertragsbeendigung der Fall war. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Räume bereits vor der Vertragsbeendigung einem Untermieter überlassen hat und dieser den Gebrauch fortsetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/85).

Sind auf der Mieterseite mehrere Mieter am Mietverhältnis beteiligt, ist es umstritten, ob es für eine Gebrauchsfortsetzung i. S. d. § 545 BGB genügt, wenn nur einer oder einzelne Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzen.

Der Grund für die Gebrauchsfortsetzung ist nicht entscheidend. Auch muss der Mieter weder das Bewusstsein haben noch das Ziel verfolgen, durch das Fortsetzen des Mietgebrauchs das Mietverhältnis zu verlängern.

c) Kein rechtzeitiger Widerspruch

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Gebrauchsfortsetzung tritt nur dann ein, wenn keine der Vertragsparteien gegenüber dem anderen Teil innerhalb der dafür vom Gesetz vorgesehenen Frist ihren entgegenstehenden Willen erklärt. Mit diesem Widerspruch muss der Widersprechende unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass er mit der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht einverstanden ist. Auch wenn es jeder Vertragspartei, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindern möchte, dringend zu raten ist, den Widerspruch ausdrücklich und schriftlich zu erklären, ist dies nicht zwingend nötig. Der Widerspruch kann sich auch aus schlüssigem Handeln ergeben. Vereinzelt wird vertreten, der Vermieter bringe mit einer fristlosen Kündigung stets auch immer seinen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen zum Ausdruck. Hierauf sollten sich Vermieter jedoch nicht ausnahmslos verlassen. Allerdings beinhaltet die fristlose Kündigung dann, wenn der Vermieter wegen einer besonders schweren Vertragsverletzung fristlos kündigt, weil er die Fortsetzung des Mietverhältnisses für unzumutbar hält, in der in der Regel zugleich auch einen konkludenten Widerspruch gegen die Vertragsfortsetzung (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 23. 03. 2004 – 3 U 273/03). Auch dann, wenn mit der fristlosen Kündigung zugleich auch eine Räumungsfrist gewährt wird, liegt darin zugleich ein Widerspruch gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses über den zugestandenen Zeitpunkt hinaus (vgl. OLG München, Urteil vom 26.01.2001 – 21 U 3595/94). Erhebt der Vermieter eine Räumungsklage liegt hierin ebenfalls ein konkludenter Widerspruch (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14). Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Räumung verlangt, ohne Klage zu erheben (vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03).

Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt der Widerspruch eines Vermieters zur Abwendung der Vertragsverlängerung (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 23. 03. 2004 – 3 U 273/03). Das Gleiche gilt, wenn auf der Mieterseite mehrere Mieter beteiligt sind, für den Widerspruch der Mieter. Auch hier genügt es, wenn ein Mieter den Widerspruch erklärt.

Zugehen muss der Widerspruch jedoch sowohl bei einer Mietermehrheit als auch bei einer Mehrheit von Vermietern allen am Vertrag beteiligten Mietern bzw. Vermietern, es sei denn, es liegt eine Empfangsvollmacht vor, die einen Vermieter bzw. Mieter zum Empfang von Erklärungen der anderen Vertragspartei berechtigt.

Der Widerspruch muss innerhalb einer Frist von zwei Wochen erklärt werden. Diese Frist beginnt für den Mieter gem. § 545 S.2 Nr.1 BGB unmittelbar mit der Fortsetzung des Gebrauchs nach dem Ende des Mietverhältnisses, und zwar unabhängig davon, ob der Mieter von dem Ende des Mietverhältnisses Kenntnis hat. Für den Vermieter beginnt die Frist gem. § 545 S.2 Nr.2 BGB hingegen erst dann zu laufen, wenn er von der Fortsetzung des Gebrauchs Kenntnis erlangt. Bei mehreren Vermietern müssen alle diese Kenntnis haben (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 01. 09. 1981 – Allg Reg 58/81).

3. Ausschluss des § 545 BGB

Zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Fortsetzung des Gebrauchs gem. § 545 BGB kommt es selbst dann, wenn kein Widerspruch erklärt wurde, nicht, wenn die Anwendbarkeit des § 545 BGB im Mietvertrag ausgeschlossen worden ist. Ein solcher vertraglicher Ausschluss ist sogar formularvertraglich grds. zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90). Bei formularvertraglichen Vereinbarungen, mit denen die Anwendbarkeit des § 545 BGB ausgeschlossen werden soll, ist bei der Formulierung jedoch Vorsicht geboten. In vielen Mietverträgen heißt es lediglich:

Eine solche Klausel ist zumindest in Wohnraummietverträgen unwirksam (vgl. OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 27.03.1995 – 4 RE-Miet 1/93).

Formularklauseln unterliegen nämlich der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB. Gem. § 307 Abs.1 S.2 BGB ist eine Formularklausel insb. dann wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn sie nicht klar und verständlich ist. Eine Formularklausel muss für einen (rechtlich nicht vorgebildeten) Durchschnittsbürger verständlich sein. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig fehlt es an der erforderlichen Verständlichkeit einer Formularklausel, wenn sie nur eine Verweisung auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung enthält. Die Tragweite einer Klausel, die Paragraphen eines Gesetzes aufführt, ohne deren Inhalt im Wesentlichen wiederzugeben, versteht – so das OLG Schleswig – nur ein Jurist. Jedenfalls dann, wenn – wie im Fall des Ausschlusses des § 545 BGB- eine klare und unzweideutige Fassung möglich und zumutbar ist, genügt eine Verweisung auf die ausgeschlossene Vorschrift daher nicht.

4. Rechtsfolgen

Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach dem Ablauf der Mietzeit fort, ohne dass der Vermieter oder der Mieter der Vertragsfortsetzung rechtzeitig widerspricht, und ist auch die Anwendbarkeit des § 545 BGB nicht wirksam ausgeschlossen worden, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, und zwar unabhängig davon, ob die Mietparteien dies wollen oder nicht (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 14.02.2002 – 5 U 990/01). Das Mietverhältnis entsteht nicht neu. Vielmehr wird das bisherige Mietverhältnis grundsätzlich unverändert und unter Wahrung seiner Identität fortgesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2016 –VIII ZR 323/14). Keinen Fortbestand haben allerdings solche Regelungen, die der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit entgegenstehen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 19.02.1997 -30 U 197/96), wie z. B. ein (Options-)Recht, die Dauer eines befristeten Mietvertrags zu verlängern (vgl. OLG Köln Urteil vom 27.02.1996 – 22 U 132/95).

Der Umstand, dass kein neues Mietverhältnis entsteht, sondern das bisherige fortgesetzt wird, erlangt z.B. dann Bedeutung, wenn nach dem Vertragsschluss, aber vor der Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB ein Mangel der Mietsache entsteht. Gem. § 536a Abs.1 BGB haftet der Vermieter verschuldensunabhängig für Mängel, die bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorhanden waren. Für Mängel, die nach Vertragsschluss auftreten, haftet der Vermieter hingegen gem. § 536a Abs.1 BGB nur, wenn er den Mangel zu vertreten hat. Würde durch die widerspruchslose Gebrauchsfortsetzung des Mieters ein neues Mietverhältnis entstehen, würde den Vermieter die für anfängliche Mängel geltende Garantiehaftung auch hinsichtlich solcher Mängel treffen, die nach dem ursprünglichen Vertragsschluss, aber vor der widerspruchslosen Gebrauchsfortsetzung des Mieters i. S. d. § 545 BGB entstanden sind. Dies ist jedoch auf Grund der identitätswahrenden Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht der Fall.

Folge der grds. unveränderten Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses ist es außerdem, dass eine vom Mieter bereits gezahlte Kaution auch in Zukunft die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem fortbestehenden Mietverhältnis absichert. Entsprechendes gilt für ein bereits bestehendes Vermieterpfandrecht.

Keinen Fortbestand hingegen hat grds. die Haftung eines Bürgen. Dieser haftet in der Regel nicht für Forderungen des Vermieters, die nach der von § 545 BGB angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses entstanden sind (vgl. LG Gießen, Urteil vom 19.10.1994 -1 S 376/94).

Auch für die Kündigungsfristen des Vermieters von Wohnraum ist es relevant, dass kein neues Mietverhältnis entsteht, sondern das ursprüngliche fortdauert. Gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB verlängert sich die für den Vermieter von Wohnraum geltende Kündigungsfrist nämlich mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses. Infolge des Fortbestandes des ursprünglichen Mietverhältnisses richtet sich die Länge der Kündigungsfrist des Vermieters nach der Gesamtmietzeit.

5. Beweislastverteilung

Verklagt der Vermieter den Mieter auf Räumung und trägt vor, das Mietverhältnis sei beendet, muss der Mieter darlegen und im Streitfall beweisen, dass er den Gebrauch der Mietsache i. S. d. § 545 BGB fortgesetzt hat. Behauptet der Vermieter daraufhin, er habe der Gebrauchsfortsetzung widersprochen, trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Widerspruch erfolgt ist. Für eine Verspätung des Widerspruchs wegen zuvor länger als zwei Wochen bestehender Kenntnis des Vermieters trägt wiederum der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH, Urteil vom 08. 07. 1998 – XII ZR 116–96).