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Letzter Miettag am Wochenende oder Feiertag – Wann ist die Übergabe?

In den meisten Fällen vereinbaren die Mietparteien einvernehmlich, zu welchem Zeitpunkt die Rückgabe der Wohnung durch den Mieter an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses erfolgen soll. Dabei kommt es nicht selten vor, dass die Rückgabe einige Tage vor oder auch einige Tage nach der Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt wird, ohne dass dies zu Streit zwischen den Parteien führt. Sind sich die Mietparteien hingegen nicht einig, wann die Rückgabe zu erfolgen hat, kommt es darauf an, wann der Mieter die Mietsache nach dem Gesetz spätestens zurückgeben muss. Auch kann die Frage auftauchen, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung zurückzunehmen.

Dieser Beitrag befasst sich mit dem Übergabetermin unter besonderer Berücksichtigung der Frage, zu welchem Zeitpunkt die Rückgabe erfolgen muss, wenn das Ende des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt.

1. Das Gesetz legt den spätesten Rückgabetermin nicht eindeutig fest

Bevor auf die spezielle Frage eingegangen wird, zu welchem Zeitpunkt die Mietsache dem Vermieter zurückgegeben werden muss, wenn das Ende des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt, muss auf die Frage eingegangen werden, wann der Mieter spätestens zur Rückgabe verpflichtet ist, wenn keine Besonderheiten vorliegen, die sich daraus ergeben, dass es sich bei dem eigentlichen Rückgabetermin nicht um einen Werktag handelt. Denn bereits diese Frage wird nicht eindeutig beantwortet. Das Gesetz trifft keine eindeutige Aussage dazu, zu welchem genauen Zeitpunkt die Rückgabe spätestens erfolgen muss. In § 546 Abs.1 BGB heißt es lediglich, das der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Der Begriff „nach“ kann ganz unterschiedlich gedeutet werden. Man kann darunter einige Minuten, eine oder mehrere Stunden oder gar Tage verstehen. Zur näheren Bestimmung des Rückgabetermins wird daher verbreitet § 271 BGB herangezogen, der bestimmt, dass immer dann, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken kann. Eine exakte Anwendung dieser Vorschrift hätte zur Folge, dass die Übergabe unmittelbar nach Ablauf des letzten Miettages, also um 0 Uhr erfolgen müsste. Da dies aber sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter nicht zumutbar ist, stellt sich die Frage, ob der Mieter die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses oder aber erst am nächsten Tag zurückzugeben hat. Hier scheiden sich die Geister.

Nach einer wohl überwiegenden Ansicht muss die Rückgabe bis zum Ablauf des letzten Tages des Mietverhältnisses bzw. der Kündigungsfrist erfolgen (vgl. Strey, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 546 BGB Rn.75). Abweichend hiervon wird allerdings auch vertreten, dass die Mietsache an dem auf das Ende des Mietverhältnisses folgenden Tag zurückzugeben ist (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 546 Rn.15; wohl auch OLG Hamm, Urteil vom 04. 11. 1980 – 4 U 136/80).

Eine eindeutige höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage gibt es bislang nicht, auch wenn das Urteil des BGH vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88-, das sich unmittelbar nur mit der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen befasst, vereinzelt als Stütze für diejenige Ansicht herangezogen wird, die von einer Verpflichtung zur Rückgabe bis zum Ablauf des letzten Tages des Mietverhältnisses ausgeht.

Praxistipp für Mieter:

Im Hinblick auf die Ungewissheit des spätest möglichen Rückgabezeitpunktes sollte der Mieter – sofern der Vermieter hierauf besteht – bereit sein, seine Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückzugeben, wenn dieser nicht auf einen Samstag, Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag fällt.

Tipp für Vermieter:

Der Zeitpunkt der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses sollte im Mietvertrag eindeutig geregelt werden. Dies kann z. B. durch eine Vereinbarung, nach der die Mietsache „bis zum Ablauf des letzten Tags des Mietverhältnisses“ zurückzugeben ist, geschehen.

Beachte:

In Bremen und Hamburg existieren landesrechtliche Vorschriften, die für bestimmte Fälle regeln, wann die Rückgabe zu erfolgen hat. Das Ausführungsgesetz zum BGB (AGBGB) der Hansestadt Bremen regelt diesbezüglich in § 13 Abs.1 S.1, dass bei Wohnungsmieten, welche mit dem Schluss eines Kalendervierteljahres enden, die Räumungsfrist am letzten Tag des Mietverhältnisses mittags um 12 Uhr beginnt und mit Beginn der Mittagsstunde des folgenden Tages endet. Das AGBGB der Freien und Hansestadt Hamburg legt in § 25 Abs.1 fest, dass gemietete Räume, für welche vierteljährliche oder längere Kündigungsfristen bestehen, soweit das Bürgerliche Gesetzbuch für das Mietverhältnis maßgebend ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses bis 12 Uhr mittags des auf die Beendigung nächstfolgenden Werktages zu räumen sind.

2. Fällt der eigentliche Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag, muss die Rückgabe spätestens am nächsten Werktag erfolgen

Fällt der Tag, an dem die Mietsache an sich zurückzugeben ist, auf einen Samstag, Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag, kommt § 193 BGB zur Anwendung. Diese Vorschrift bestimmt, dass immer dann, wenn an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Leistung zu bewirken ist und der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Leistungsort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fällt, an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag tritt.

Für die Rückgabepflicht des Mieters bedeutet dies, je nachdem, welche der unter Zf.1 genannten Ansichten man vertritt, Folgendes:

Folgt man der Auffassung, nach der der Mieter die Mietsache am letzten Tag des Mietverhältnisses bzw. der Kündigungsfrist zurückzugeben hat, ist die Rückgabepflicht dann, wenn der letzte Tag des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt, erst am folgenden Werktag bzw. dessen Ende zu erfüllen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 04. 11. 1980 – 4 U 136/80).

Vertritt man hingegen die Auffassung, dass der Rückgabeanspruch erst an dem auf das Ende des Mietverhältnisses folgenden Tag zu erfüllen ist, kommt § 193 BGB nur dann zur Anwendung, wenn (zumindest auch) der auf das Ende des Mietverhältnisses folgende Tag ein Samstag, Sonntag oder allgemeiner Feiertag ist mit der Folge, dass die Rückgabe nach § 193 BGB am darauf folgenden Werktag erfolgen muss. Fällt nur der letzte Tag des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag, ist der auf das Mietende folgende Tag hingegen ein Werktag, bedarf es nach dieser Ansicht keines Rückgriffs auf § 193 BGB.

Je nachdem, welcher Ansicht man folgt, kann sich für den spätest möglichen Rückgabetermin ein Unterschied von bis zu fünf Tagen ergeben, wie das folgende Beispiel zeigen soll:

Mieter M hat das Mietverhältnis am 03. Januar fristgerecht zum Ablauf des 31.März (Gründonnerstag) gekündigt. Vermieter V verlangt von ihm die Rückgabe der Wohnung am 31.März. M hingegen meint, er habe bis zum 05. April Zeit.

Da es sich bei Gründonnerstag um einen Werktag handelt, müsste M die Wohnung am 31.März zurückgeben, wenn man die Ansicht vertritt, dass die Rückgabe bis zum Ablauf des letzten Tages des Mietverhältnisses erfolgen muss. Erst fünf Tage später, nämlich am 05. April, müsste die Rückgabe der Wohnung erfolgen, wenn man sich den Vertretern der Ansicht anschließt, nach der sich der Mieter mit der Rückgabe bis zu dem auf das Mietende folgenden Tag Zeit lassen kann.

Wichtig:

Bei Mietverhältnissen über Hotelzimmer oder Ferienwohnungen muss die Rückgabe in der Regel auch dann am vereinbarten Mietende erfolgen, wenn dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt.

Beachte:

Das Ausführungsgesetz zum BGB der Hansestadt Bremen, das dem Mieter bei Mietverhältnissen über Wohnraum, die mit dem Schluss eines Kalendervierteljahrs enden, eine Räumungsfrist bis 12 Uhr mittags des auf das Mietende folgenden Tages gewährt, (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.1) regelt in § 13 Abs.1 S.2 AGBGB für den Fall, dass der folgende Tag ein Sonntag oder allgemeiner Feiertag ist, dass die Räumungsfrist am letzten Tag des Mietverhältnisses um 8 Uhr morgens beginnt und an demselben Tag um 8 Uhr abends endet. Für den Fall, dass das Ende des Mietverhältnisses auf einen Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag fällt, tritt gem. § 13 Abs.2 AGBGB Bremen als letzter Tag des Mietverhältnisses der nächstfolgende Werktag an seine Stelle. Dies hat zur Folge, dass die Räumungsfrist in einem solchen Fall erst um 12 Uhr mittags des auf den nächsten Werktag folgenden Tages endet, sofern es sich bei diesem Tag seinerseits nicht um einen Sonntag oder allgemeinen Feiertag handelt.

Praxistipp für Vermieter:

Die Anwendbarkeit des § 193 BGB kann durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Möchte der Vermieter sicherstellen, dass er die Mietsache stets spätestens mit Ablauf des letzten Tages des Mietverhältnisses zurückerhält, um z.B. eine nahtlose Neuvermietung zum Beginn des nächsten Monats zu gewährleisten, sollte er in den Mietvertrag eine Regelung dahingehend aufnehmen, dass die Rückgabe der Wohnung auch dann am letzten Tag des Mietverhältnisses zu erfolgen hat, wenn dieser auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt.

3. Der Vermieter darf die Rücknahme der Wohnung an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag nur verweigern, wenn diese für ihn unzumutbar ist

Auch wenn es den meisten Mietern ganz recht ist, wenn sie sich mit der Rückgabe der Wohnung mehr Zeit lassen können, kommt es vor, dass der Mieter die Wohnung pünktlich zum Mietende zurückgeben und nicht bis zum nächsten Werktag warten möchte, wenn der eigentliche Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt. Ist der Vermieter hiermit nicht einverstanden, stellt sich die Frage, ob er zur Rücknahme an einem Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag verpflichtet ist, bzw. ob er im Falle einer Verweigerung der Rücknahme in Annahmeverzug gerät. § 193 BGB begründet ein Recht des Schuldners zur späteren Erfüllung, wenn der eigentliche Leistungszeitpunkt auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt. Eine Pflicht, erst am nächsten Werktag zu leisten, folgt aus dieser Vorschrift jedoch grds. nicht. Einer damit grds. bestehenden Rücknahmepflicht des Gläubigers bzw. Vermieters kann jedoch der Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) entgegenstehen. Ist die Rücknahme für den Vermieter an einem Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag auch unter Berücksichtung der Belange des Mieters nicht zumutbar, muss daher bis zum nächsten Werktag gewartet werden. Ob eine Unzumutbarkeit vorliegt, muss in jedem Einzelfall entschieden werden.

4. Zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur Rückgabe am nächsten Werktag ist der Mieter nicht verpflichtet

Erfolgt die Rückgabe der Wohnung in Anwendung des § 193 BGB erst am nächsten Werktag, weil der eigentliche Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt, treten Vermieter nicht selten mit der Forderung an ihren Mieter heran, für den Zeitraum von dem Ende des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe am nächsten Werktag anteilige Miete oder eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB ist der Mieter nicht verpflichtet, da er die Mietsache dem Vermieter nicht „vorenthält”, wie es § 546a Abs.1 BGB verlangt (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 546 BGB Rn.15). Ein Vorenthalten i. S. d. § 546a Abs.1 BGB kann nämlich nur dann angenommen werden, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, obwohl er hierzu verpflichtet ist.

Ob der Mieter im Falle einer Rückgabe am nächsten Werktag zur Zahlung anteiliger Miete verpflichtet ist, ist hingegen umstritten und nicht höchstrichterlich geklärt. Nicht einheitlich beurteilt wird nämlich die Frage, ob durch § 193 BGB das Ende des Mietverhältnisses oder nur die Fälligkeit des Rückgabeanspruchs hinausgeschoben wird. Vertritt man die Auffassung, dass sich im Falle des § 193 BGB das Mietverhältnis bis zum nächsten Werktag verlängert, wie es auch § 13 Abs.2 AGBGB Bremen anordnet (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.2), hätte dies zur Folge, dass dem Vermieter für den Zeitraum von dem Ende des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe am nächsten Werktag ein Anteil des vereinbarten Mietzinses zusteht (vgl. Strey, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 546 BGB Rn.75, wonach § 193 BGB die Zeit der vertraglichen Nutzungsberechtigung verlängert). Folgt man hingegen der (vorzugswürdigen) Auffassung, dass durch § 193 BGB nur die Fälligkeit des Rückgabeanspruchs hinausgeschoben wird, schuldet der Mieter für diese Zeit zwischen dem Ende des Mietverhältnisses und dem auf diesen Tag folgenden Werktag keine anteilige Miete, da das Mietverhältnis beendet ist.

Auch zu der Frage, ob der Mieter verpflichtet ist, für den Zeitraum von dem Ende des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe am nächsten Werktag anteilige Miete zu zahlen, gibt es keine höchstrichterliche Rechtsprechung.

Praxistipp für Vermieter:

Möchte der Vermieter sicherstellen, dass er keinen Mietausfall erleidet, wenn die Übergabe infolge der Anwendung des § 193 BGB erst am nächsten Werktag erfolgt, sollte er eine Regelung in den Mietvertrag aufnehmen, die den Mieter verpflichtet, für die Zeit von dem Ende des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe am nächsten Werktag anteilige Miete zu zahlen.

5. Fazit und Zusammenfassung

1. Nach zwar umstrittener, aber überwiegend vertretener Ansicht muss der Mieter die Mietsache bis zum Ablauf des letzten Tages des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben.

2. Fällt der letzte Tag des Mietverhältnisses auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag, muss die Rückgabe erst am nächsten Werktag erfolgen.

3. Möchte der Mieter die Mietsache am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückgeben, obwohl dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fällt, darf der Vermieter die Rücknahme nur verweigern, wenn die Übergabe an diesem Tag für ihn unzumutbar ist.

4. Der Mieter muss für den Zeitraum von dem Ende des Mietverhältnisses bis zur tatsächlichen Rückgabe am nächsten Werktag keine Nutzungsentschädigung zahlen. Ob der Mieter für diese Zeit zur Zahlung anteiliger Miete verpflichtet ist, ist umstritten.

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