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Mietvertrag zwischen Eltern und Kind – Was müssen Vermieter beachten?

Soll eine Eigentumswohnung oder eine Einliegerwohnung an den Sohn oder die Tochter vermietet werden, ist Vorsicht geboten. Bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Kind sind gewisse Formalitäten zu beachten, damit der Mietvertrag als solcher anerkannt wird. Von mündlichen Absprachen ist abzuraten, denn Finanzämter erkennen den Mietvertrag dann nicht an. Bei Finanzämtern wird der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind  genau geprüft, um auszuschließen, dass es sich um ein sog. Scheingeschäft handelt. Nur Mietverträge die dem sog. Fremdvergleich standhalten werden anerkannt.

Der nachfolgende Artikel erklärt, auf was Vermieter achten sollten, wenn sie einen Mietvertrag mit dem eigenen Kind abschließen.

I. Warum vermutet das Finanzamt hier ein Scheingeschäft?

Die Antwort ist ganz einfach: Aus Erfahrung, denn nicht selten wird der Mietvertrag zwischen den Eltern als Vermieter und dem Kind als Mieter nur inszeniert. Das bedeutet der Vertragsschluss erfolgt nur zum Schein, um bei der Steuererklärung z.B. im Rahmen der Abschreibungsmöglichkeiten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Steuern zu sparen.

Das Konzept ist ganz einfach: Die Eltern kaufen eine Eigentumswohnung in der das eigene Kind wohnen soll. Ohne Mietvertrag können hier keine Ausgaben, wie z.B. Renovierungskosten oder der Kaufpreis der Eigentumswohnung steuerlich geltend gemacht werden.

Bei einer Vermietung sieht das aber anders aus, denn dann sind die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) zu versteuern und die Eltern können als Vermieter all ihre Ausgaben bzgl. der Eigentumswohnung als Werbungskosten bzw. bei der AfA (Abschreibungen für Anschaffungskosten) geltend machen. Dort können dann insbesondere die Kosten für den Kauf der Eigentumswohnung oder die  Renovierung  zzgl. laufender Nebenkosten und Verwaltungskosten abgesetzt bzw. abgeschrieben werden.  Die Steuerersparnis folgt daraus, dass überschießenden Ausgaben bei VuV, die Gesamteinkünfte vermindern und damit das zu versteuernde Einkommen senken.

Gerade in den ersten Jahren einer Vermietung überwiegen die Ausgaben oft die Einnahmen und daher wird das „Vermietungsmodell“ oft genutzt, um Steuern zu sparen. Aus rechtlicher Sicht ist dagegen grds. auch nichts einzuwenden. Problematisch ist nur eine Scheinvermietung, z.B. wenn eine sehr günstige Miete mit dem Kind vereinbart wird, um bei VuV eine negative Bilanz zu erzielen und am Ende die Miete evtl. sogar in bar an das Kind zurückgezahlt wird.

Das Finanzamt hat die Aufgabe solche Scheingeschäfte, bei dem der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind nur vorgetäuscht ist, um Steuern zu sparen zu erkennen. Hegt das Finanzamt einen Verdacht lehnt es die Anerkennung als echten Mietvertrag nach § 41 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) oder § 42 AO ab.

II. Mietvertrag zwischen Eltern und Kind erstellen: Das muss rein

Bei den Finanzämtern gibt es Richtlinien, nach denen geprüft wird, ob ein Mietvertrag anerkennungswürdig ist. Die darin enthaltenen Anforderungen sind Folgende:

  • Der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind muss einen gewissen Mindestinhalt haben, den er auch bei Abschluss mit einem Dritten hätte (sog. Fremdvergleich).
  • Es dürfen keine Indizien für ein Scheingeschäft bestehen.
  • Die Vertragsdurchführung sollte dokumentiert sein.

1. Mindestinhalt des Mietvertrags wie bei Abschluss mit einem Dritten: Fremdvergleich

Der Mindestinhalt eines Mietvertrages ist nichts anderes, als der Inhalt in einem sog. Standardmietvertrag: Die Nennung der Parteien des Mietvertrages, die  Beschreibung des Mietobjekts, der Mietzeit und des Mietpreises zzgl. Nebenkosten. Dazu kommen Regelungen zur Kündigung., zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, der Mietkaution und evtl. der Haustierhaltung.

Das Finanzamt stellt bei dem zwischen den Eltern und dem Kind geschlossenen Mietvertrag den sog. Fremdvergleich an. Es prüft, ob der vorgelegte Mietvertrag so gestaltet  ist, wie ob an einen Fremden vermietet wird und ob der Mietvertrag auch in der Praxis vollzogen wird (vgl. Punkt 3.). Dabei werden die einzelnen Vereinbarungen im Mietvertrag auf ihre Wirksamkeit und Üblichkeit hin geprüft. Wird z.B. eine unterdurchschnittlich niedrige Miete verlangt oder übernimmt der Vermieter die gesamten Nebenkosten, kann das auf ein Scheingeschäft hindeuten.

Nach § 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz (EstG)  ist ein vollständiger Werbungskostenabzug dann nicht zulässig, wenn der Mieter weniger als  66% der marktüblichen Miete. Das Finanzamt erkennt den Mietvertrag zwischen Eltern und Kind dann nicht als vollständig entgeltliche Vermietung an. Abgestellt wird bei § 21 Abs. 2 EstG allerdings auf die ortsübliche Miete zzgl. der umlagefähigen Betriebskosten (Bundesfinanzhof (BFH), Entscheidung vom 10.05.2016, Az.: IX R 44/15). Der Miete und Nebenkosten zusammen dürfen also nicht weniger als 66 % der üblichen Miete betragen.

2. Diese Indizien für ein Scheingeschäft vermeiden

Neben dem theoretischen Mindestinhalt kommt noch hinzu, dass man bei der Vermietung zwischen Eltern und Kind sog. Indizien für ein Scheingeschäft vermeidet. Solche negativen Indizien könnten z.B. schon in der äußerlichen Erscheinung des Mietvertrags zu finden sein, wenn der Vertrag unvollständig ist, einzelne Regelungen nicht ausformuliert sind oder der Vertrag insgesamt keinen Sinn ergibt. Unvollständige Reglungen zu Kautionszahlungen oder der Miete sind ebenso negative Indizien. Auch das Fehlen des Mietbeginns usw. Der Mietvertrag darf nicht den Eindruck erwecken als sei der Inhalt irrelevant. Daneben können auch andere Umstände negative Indizien sein, wie z.B. die Rückbuchung der Miete auf das Konto des Kindes oder die Überweisung an das Kind und dann dessen Rücküberweisung als Miete etc.

3. Vertragsdurchführung dokumentieren

Letztlich wird vom Finanzamt auch geprüft, ob der Mietvertrag in der Praxis tatsächlich vollzogen wird. Gibt es eine Wohnungsübergabe, wann wurde die Kaution gezahlt und wann ist die erste Mietzahlung erfolgt — alle diese Dinge können von dem Finanzamt als Nachweise des tatsächlichen Vollzugs verlangt werden. Eine wichtige Rolle spielen hier auch die jährlichen Nebenkostenabrechnungen, Heizkostenabrechnungen usw. Kann man darlegen, dass der Mietvertrag zwischen den Eltern und dem Kind in der Praxis ernsthaft umgesetzt wird, erkennt das Finanzamt diesen Mietvertrag in der Regel an.

III. Fazit und Zusammenfassung

Schließen Eltern mit ihrem Kind einen Mietvertrag, sollten Sie genauso vorgehen, als ob Sie den Mietvertrag mit einem Fremden schließen würden. Verzichten sie nicht auf ortsübliche Mietpreise, Nebenkosten oder die Mietkaution. Formalitäten, wie z.B. die Wohnungs- und Schlüsselübergabe mit Übergabeprotokoll sollten ebenso erfolgen, wie eine ordnungsgemäße Verwaltung der Vermietung mit Erstellung der Nebenkostenabrechnung usw. Nur so kann gewährleistet werden, dass der Mietvertrag zwischen den Eltern und dem Kind vom Finanzamt als ernsthaftes anerkennungsfähiges Mietverhältnis eingestuft wird.

6 Antworten auf "Mietvertrag zwischen Eltern und Kind – Was müssen Vermieter beachten?"

  • Jovica Sajdic
    09.09.2024 - 15:55 Antworten

    Guten Tag, ich möchte ein Mietvertrag zwischen Vater und Sohn schreiben ich brauche Hilfe beim Schreiben.

  • S. Mehler
    03.06.2025 - 17:20 Antworten

    In Ihrem sehr informativen Artikel: “Mietvertrag zwischen Eltern und Kind – Was müssen Vermieter beachten?” steht, dass negative Indizien für ein Scheingeschäft z. B. die Rückbuchung der Miete sein könnte.
    Unser Sohn ist noch Student und deshalb momentan ohne Einkommen. Er bekommt von uns monatlich einen festen Betrag überwiesen. Wenn er uns nun durch einen Einzug in die uns gehörende Wohnung Miete zahlt, kommt ein Teil des gezahlten Betrages ja wieder zu uns zurück. Gilt das dann als Scheingeschäft? Und wie könnte man das lösen?

    • Mietrecht.org
      04.06.2025 - 13:19 Antworten

      Hallo S. Mehler,

      dass Ihr Sohn die Miete aus dem Unterhalt bestreitet, den Sie ihm ohnehin zahlen, ist grundsätzlich kein Problem. Entscheidend ist, dass der Mietvertrag ernsthaft vereinbart und auch tatsächlich vollzogen wird – also insbesondere eine regelmäßige Mietzahlung erfolgt und diese nicht gleich wieder zurücküberwiesen oder verrechnet wird.

      Ein Scheingeschäft wird meist dann unterstellt, wenn objektiv keine wirtschaftliche Belastung besteht oder der Zahlungsfluss nur zum Schein erfolgt. Um dem vorzubeugen, sollte Ihr Sohn die Miete von einem eigenen Konto an Sie überweisen, getrennt vom Unterhalt, den Sie ihm ggf. auf ein anderes Konto zahlen. Wichtig ist eine klare Trennung von Mietzahlung und sonstigem Geldfluss, um den Fremdvergleich zu wahren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Pucher
    14.06.2025 - 02:40 Antworten

    Guten Tag, ich finde auf meine Frage im Internet keine Antwort.
    Folgende Frage, meine Mutter ist im November 2023 verstorben, mein Vater stark Demenz seit 01.07.24 im Pflegeheim, es ist ein grosses abbezahltes Haus sein Eigentum, welches meine Schwester ( in der Schweiz lebend ) mal zu gleichen Teilen Erben werden. Ich habe meine Whg. aufgegeben und wohne jetzt im Elternhaus um es zu hegen und zu pflegen, 600qm Grundstück mit Garten und Rasen. Auch fallen am Haus Bj 1977 die ein oder andere Reperatur an welche ich dann zum Werterhalt repariere. Nun meine Frage, ich habe Vollmacht von Vater in welcher Paragraph 181 ausgenommen ist so das ich in Vaters Namen Verträge mit mir selbst schreiben kann, gibt bzw. was muss im Mietvertrag bzw. ist es ein Überlassungsvertrag stehen, so daß als Mietzins die Pflege des Anwesens, bzw. die Reperaturen und Renovierungen auf meine Kosten geht. Also Werterhalt des Hauses ( Arbeitszeit und Materialkosten) als Mietzins.

    • Mietrecht.org
      16.06.2025 - 10:31 Antworten

      Hallo Andreas,

      in Ihrem Fall ist ein sogenannter „Mietvertrag gegen Sachleistung“ bzw. ein „Mietvertrag mit Sachleistungsvereinbarung“ möglich. Dabei sollte klar geregelt sein, dass kein Geldmietzins geschuldet ist, sondern die Pflege, Instandhaltung und ggf. Renovierung des Hauses als Gegenleistung dient. Wichtig ist eine detaillierte Aufzählung der übernommenen Leistungen (z. B. Gartenpflege, kleinere Reparaturen, Schönheitsreparaturen), idealerweise mit einem geschätzten Zeit- und Kostenrahmen.

      Da Sie mit sich selbst einen Vertrag schließen, muss die Vertretungsbefugnis eindeutig dokumentiert sein (insbesondere mit dem Ausschluss des § 181 BGB in der Vollmacht). Zudem sollten Sie alles schriftlich festhalten, um spätere Streitigkeiten im Erbfall zu vermeiden – etwa in Form eines klar formulierten Miet- oder Nutzungsvertrags mit Bezug auf die Sachleistungen als Mietzins. Ein Notar kann hier zusätzlich absichern.

      Gleichzeitig sollten Sie bedanken, dass Sie als Mieter ohnehin für Arbeiten wie Gartenpflege oder Treppenhausrenigung zahlen würden. Das sind m.E. also keine Gegenleistungen für das mietfreie Wohnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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