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Mietvertrag zwischen Eltern und Kind – Was müssen Vermieter beachten?

Soll eine Eigentumswohnung oder eine Einliegerwohnung an den Sohn oder die Tochter vermietet werden, ist Vorsicht geboten. Bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Kind sind gewisse Formalitäten zu beachten, damit der Mietvertrag als solcher anerkannt wird. Von mündlichen Absprachen ist abzuraten, denn Finanzämter erkennen den Mietvertrag dann nicht an. Bei Finanzämtern wird der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind  genau geprüft, um auszuschließen, dass es sich um ein sog. Scheingeschäft handelt. Nur Mietverträge die dem sog. Fremdvergleich standhalten werden anerkannt.

Der nachfolgende Artikel erklärt, auf was Vermieter achten sollten, wenn sie einen Mietvertrag mit dem eigenen Kind abschließen.

I. Warum vermutet das Finanzamt hier ein Scheingeschäft?

Die Antwort ist ganz einfach: Aus Erfahrung, denn nicht selten wird der Mietvertrag zwischen den Eltern als Vermieter und dem Kind als Mieter nur inszeniert. Das bedeutet der Vertragsschluss erfolgt nur zum Schein, um bei der Steuererklärung z.B. im Rahmen der Abschreibungsmöglichkeiten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Steuern zu sparen.

Das Konzept ist ganz einfach: Die Eltern kaufen eine Eigentumswohnung in der das eigene Kind wohnen soll. Ohne Mietvertrag können hier keine Ausgaben, wie z.B. Renovierungskosten oder der Kaufpreis der Eigentumswohnung steuerlich geltend gemacht werden.

Bei einer Vermietung sieht das aber anders aus, denn dann sind die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) zu versteuern und die Eltern können als Vermieter all ihre Ausgaben bzgl. der Eigentumswohnung als Werbungskosten bzw. bei der AfA (Abschreibungen für Anschaffungskosten) geltend machen. Dort können dann insbesondere die Kosten für den Kauf der Eigentumswohnung oder die  Renovierung  zzgl. laufender Nebenkosten und Verwaltungskosten abgesetzt bzw. abgeschrieben werden.  Die Steuerersparnis folgt daraus, dass überschießenden Ausgaben bei VuV, die Gesamteinkünfte vermindern und damit das zu versteuernde Einkommen senken.

Gerade in den ersten Jahren einer Vermietung überwiegen die Ausgaben oft die Einnahmen und daher wird das „Vermietungsmodell“ oft genutzt, um Steuern zu sparen. Aus rechtlicher Sicht ist dagegen grds. auch nichts einzuwenden. Problematisch ist nur eine Scheinvermietung, z.B. wenn eine sehr günstige Miete mit dem Kind vereinbart wird, um bei VuV eine negative Bilanz zu erzielen und am Ende die Miete evtl. sogar in bar an das Kind zurückgezahlt wird.

Das Finanzamt hat die Aufgabe solche Scheingeschäfte, bei dem der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind nur vorgetäuscht ist, um Steuern zu sparen zu erkennen. Hegt das Finanzamt einen Verdacht lehnt es die Anerkennung als echten Mietvertrag nach § 41 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) oder § 42 AO ab.

II. Mietvertrag zwischen Eltern und Kind erstellen: Das muss rein

Bei den Finanzämtern gibt es Richtlinien, nach denen geprüft wird, ob ein Mietvertrag anerkennungswürdig ist. Die darin enthaltenen Anforderungen sind Folgende:

  • Der Mietvertrag zwischen Eltern und Kind muss einen gewissen Mindestinhalt haben, den er auch bei Abschluss mit einem Dritten hätte (sog. Fremdvergleich).
  • Es dürfen keine Indizien für ein Scheingeschäft bestehen.
  • Die Vertragsdurchführung sollte dokumentiert sein.

1. Mindestinhalt des Mietvertrags wie bei Abschluss mit einem Dritten: Fremdvergleich

Der Mindestinhalt eines Mietvertrages ist nichts anderes, als der Inhalt in einem sog. Standardmietvertrag: Die Nennung der Parteien des Mietvertrages, die  Beschreibung des Mietobjekts, der Mietzeit und des Mietpreises zzgl. Nebenkosten. Dazu kommen Regelungen zur Kündigung., zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, der Mietkaution und evtl. der Haustierhaltung.

Das Finanzamt stellt bei dem zwischen den Eltern und dem Kind geschlossenen Mietvertrag den sog. Fremdvergleich an. Es prüft, ob der vorgelegte Mietvertrag so gestaltet  ist, wie ob an einen Fremden vermietet wird und ob der Mietvertrag auch in der Praxis vollzogen wird (vgl. Punkt 3.). Dabei werden die einzelnen Vereinbarungen im Mietvertrag auf ihre Wirksamkeit und Üblichkeit hin geprüft. Wird z.B. eine unterdurchschnittlich niedrige Miete verlangt oder übernimmt der Vermieter die gesamten Nebenkosten, kann das auf ein Scheingeschäft hindeuten.

Nach § 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz (EstG)  ist ein vollständiger Werbungskostenabzug dann nicht zulässig, wenn der Mieter weniger als  66% der marktüblichen Miete. Das Finanzamt erkennt den Mietvertrag zwischen Eltern und Kind dann nicht als vollständig entgeltliche Vermietung an. Abgestellt wird bei § 21 Abs. 2 EstG allerdings auf die ortsübliche Miete zzgl. der umlagefähigen Betriebskosten (Bundesfinanzhof (BFH), Entscheidung vom 10.05.2016, Az.: IX R 44/15). Der Miete und Nebenkosten zusammen dürfen also nicht weniger als 66 % der üblichen Miete betragen.

2. Diese Indizien für ein Scheingeschäft vermeiden

Neben dem theoretischen Mindestinhalt kommt noch hinzu, dass man bei der Vermietung zwischen Eltern und Kind sog. Indizien für ein Scheingeschäft vermeidet. Solche negativen Indizien könnten z.B. schon in der äußerlichen Erscheinung des Mietvertrags zu finden sein, wenn der Vertrag unvollständig ist, einzelne Regelungen nicht ausformuliert sind oder der Vertrag insgesamt keinen Sinn ergibt. Unvollständige Reglungen zu Kautionszahlungen oder der Miete sind ebenso negative Indizien. Auch das Fehlen des Mietbeginns usw. Der Mietvertrag darf nicht den Eindruck erwecken als sei der Inhalt irrelevant. Daneben können auch andere Umstände negative Indizien sein, wie z.B. die Rückbuchung der Miete auf das Konto des Kindes oder die Überweisung an das Kind und dann dessen Rücküberweisung als Miete etc.

3. Vertragsdurchführung dokumentieren

Letztlich wird vom Finanzamt auch geprüft, ob der Mietvertrag in der Praxis tatsächlich vollzogen wird. Gibt es eine Wohnungsübergabe, wann wurde die Kaution gezahlt und wann ist die erste Mietzahlung erfolgt — alle diese Dinge können von dem Finanzamt als Nachweise des tatsächlichen Vollzugs verlangt werden. Eine wichtige Rolle spielen hier auch die jährlichen Nebenkostenabrechnungen, Heizkostenabrechnungen usw. Kann man darlegen, dass der Mietvertrag zwischen den Eltern und dem Kind in der Praxis ernsthaft umgesetzt wird, erkennt das Finanzamt diesen Mietvertrag in der Regel an.

III. Fazit und Zusammenfassung

Schließen Eltern mit ihrem Kind einen Mietvertrag, sollten Sie genauso vorgehen, als ob Sie den Mietvertrag mit einem Fremden schließen würden. Verzichten sie nicht auf ortsübliche Mietpreise, Nebenkosten oder die Mietkaution. Formalitäten, wie z.B. die Wohnungs- und Schlüsselübergabe mit Übergabeprotokoll sollten ebenso erfolgen, wie eine ordnungsgemäße Verwaltung der Vermietung mit Erstellung der Nebenkostenabrechnung usw. Nur so kann gewährleistet werden, dass der Mietvertrag zwischen den Eltern und dem Kind vom Finanzamt als ernsthaftes anerkennungsfähiges Mietverhältnis eingestuft wird.

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