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Mietvertrag mit Familienangehörigen – Worauf achten?

Wollen Sie an Familienangehörige, wie z.B. die eigenen Kinder oder die Eltern vermieten, ist bei der Erstellung des Mietvertrages auf gewisse Formalien zu achten. Mündliche Vereinbarungen reichen hier nicht. Finanzämter und Meldebehörden prüfen Mietverträge mit Familienangehörigen besonders genau und lehnen deren Anerkennung im Zweifelsfall ab. Hält ein Mietvertrag mit Angehörigen dem sog. Fremdvergleich nicht statt, gehen Behörden von einem Scheingeschäft aus. Die Folge ist dann z.B. dass die Ausgaben im Rahmen der Vermietung nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Der nachfolgende Artikel erklärt, was der sog. Fremdvergleich bei einem Mietvertrag mit Familienangehörigen bedeutet und auf was in dem Mietvertrag zu achten ist.

I. Was zählt als Mietvertrag mit Familienangehörigen?

Dazu zählen generell alle Mietverträge, die man als Vermieter mit einem nahen Familienangehörigen schließt. Also kurz gesagt, die nähere Verwandtschaft, wie z.B. die Geschwister, (Enkel-) Kinder, Eltern und Großeltern. Außerdem zählen auch die Ehepartner oder Lebensgefährten der nahen Verwandtschaft dazu, wie z.B. der Schwager oder der Schwiegersohn in Spe usw.

II. Warum prüft das Finanzamt, ob der Mietvertrag mit einem Familienangehörigen ein Scheingeschäft ist?

Der Hintergrund liegt in darin, dass es in der Praxis nicht selten ist, dass Vermieter einen Mietvertrag mit einem Familienangehörigen zum Schein abschließen, um durch die inszenierte Vermietung bei der Steuererklärung Steuern zu sparen. So z.B. durch die Abschreibung der gekauften Eigentumswohnung als Mietausgabe o.ä.

Das funktioniert so: Der Vermieter gibt also z.B. bei der Vermietung an den Familienangehörigen die Mieteinnahmen und die Nebenkosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Daneben trägt er all seine Ausgaben als Werbungskosten oder im Rahmen der AfA (Abschreibungen für Anschaffungskosten) ein, das sind dann meistens die Kosten für den Kauf der Eigentumswohnung, die Renovierung der Einliegerwohnung usw. zzgl. laufender Betriebs- und Verwaltungskosten. Übersteigen die Ausgaben hier die Einkünfte vermindert das auch die Steuerlast auf die Gesamteinkünfte und führt somit zu einer Steuerersparnis.

Um das zu erreichen, greifen Vermieter dann zu besonderen Tricks, wie z.B. einer extra günstigen Miete oder vielleicht zahlen Sie sogar selbst die Miete, in dem Sie den Mietbetrag vor Bezahlung an den verwandten Mieter geben, um diesen dann als „Miete“ zurück zu bekommen.

Bekommt das Finanzamt heraus, dass ein Mietvertrag mit einem Angehörigen nur zum Zweck der Steuerersparnis fingiert wurde oder hat das Finanzamt auch nur einen Verdacht in diese Richtung, erkennt das Amt den Vertrag nicht an. Als Rechtsgrundlage für die Ablehnung des Anerkennung gibt das Finanzamt dann meist § 41 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) oder § 42 AO an.

III. Mietvertrag mit Familiengehörigen: Tipps für Vermieter

Vermieter die einen Mietvertrag mit einem Familienangehörigen schließen wollen, sollten die folgenden Tipps zum Inhalt des Mietvertrages beachten, damit der Mietvertrag alle Beweisanforderungen erfüllt, die von Behörden wie dem Finanzamt an ein ernsthaftes anerkennungswürdiges Mietverhältnis gestellt werden:

  • Mietvertrag muss Fremdvergleich standhalten (mehr dazu unter Punkt 1)
  • Keine Indizien für ein Scheingeschäft aufkommen lassen und Durchführung dokumentieren (mehr dazu unter Punkt 2)

1. Mietvertrag muss Fremdvergleich standhalten

Fremdvergleich heißt, dass der Mietvertrag mit dem Familienangehörigen tatsächlich genauso gestaltet ist und durchgeführt wird, wie man es auch bei einer Vermietung an einen Fremden handhaben würde.

Es wird also geprüft, welche Vereinbarungen im Mietvertrag überhaupt wirksam bestehen und ob es sich um übliche Vereinbarungen handelt, wie sie auch bei einem Mietverhältnis unter Fremden bestehen: Ob und in welche Höhe sind Mietzahlungen vereinbart? Ist der Mietpreis üblich oder zu günstig? Wer zahlt die Betriebskosten? etc.

Das Finanzamt z.B., erkennt insoweit einen Mietvertrag mit Familienangehörigen dann nicht als vollständig entgeltliche Vermietung an, wenn als Miete weniger als 66% der marktüblichen Miete vereinbart ist bzw. gezahlt wird. Für diesen Fall regelt das Einkommenssteuergesetz (EstG) in § 21 Abs. 2 EStG sogar ausdrücklich, dass ein vollständiger Werbungskostenabzug nicht zulässig ist. Mit marktüblicher Miete ist hier aber regelmäßig die ortsübliche Miete zzgl. der umlagefähigen Betriebskosten gemeint (Bundesfinanzhof (BFH), Entscheidung vom 10.05.2016, Az.: IX R 44/15). Die Betriebskostenkosten sind bei Berechnung der Höhe der ortsüblichen Miete also – anders als sonst im Mietrecht – mit einzuschließen. Das heißt für Vermieter: Eine günstige Miete ­— auch unter dem Mietspiegel­ — ist in einem Mietvertrag mit Familienangehörigen zulässig. Zu beachten ist nur, dass der Mietpreis incl. Betriebskosten nicht weniger als 66 % der üblichen Miete beträgt.

Was üblicherweise als „Mindestinhalt“ in einem Mietvertrag vereinbart ist, lesen Sie hier: Diese 13 Punkte sollte jeder Vermieter im Mietvertrag regeln

2. Keine Indizien für ein Scheingeschäft aufkommen lassen und Durchführung dokumentieren

Ein weiterer Punkt auf den Vermieter achten sollten, ist das der Mietvertrag einen gewissen Mindestinhalt hat und die Regelungen ausformuliert sind. Der Vertrag sollte also objektiv gesehen, Sinn machen. Werden hingegen z.B. die Zahlungsmodalitäten nicht klar geregelt, ist die Miete offensichtlich nicht kostendeckend, finden keine Betriebskostenabrechnungen statt oder zahlt der Mieter gar keine Mietzahlungen, obwohl etwas anderes vereinbart ist, sind das sog. negative Indizien, die dazu führen können, dass das Mietverhältnis z.B. vom Finanzamt nicht als solches anerkannt wird.

Vermieter sollten daher bei dem Mietvertrag mit dem Familienangehörigen darauf achten, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag in der Praxis auch umgesetzt werden: So z.B., dass die Miete nachweislich gezahlt wird, Betriebskosten vereinbarungsgemäß abgerechnet werden, usw.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ein Mietvertrag mit einem Familienangehörigen sollte generell genauso gestaltet werden, wie der Mietvertrag mit einem Dritten. Bei besonders günstigen Mieten oder Sondervereinbarungen im Rahmen der Miete haben Vermieter darauf zu achten, dass der Mietvertrag so geschlossen wird, dass er auch bei Behörden, wie z.B. dem Finanzamt noch anerkennungswürdig ist.

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