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Diese 13 Punkte sollte jeder Vermieter im Mietvertrag regeln

Mietverträge lassen sich trotz der zahlreichen gesetzlichen Regelungen individuell gestalten. Je nach Mietobjekt und persönlichen Vorstellungen lässt sich der Umfang einzelner mietrechtlichen Regelungen im Vertrag ausweiten oder auch einschränken. Dabei gilt: Umso detaillierter und sorgfältiger ein Mietvertrag erstellt wird, umso weniger Streit gibt es meist zwischen den Mietvertragsparteien. Vermieter sollte sich daher bereits vor Vertragsschluss überlegen, welche Regelungen sie in den Vertrag aufnehmen wollen und welche nicht.

Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick, darüber was man bei einem Mietvertrag regeln kann und welche Punkte jeder Vermieter im Mietvertrag regeln sollte.

I. Abschluss des  Mietvertrages: Das ist zu beachten

Vor dem Abschluss eines Mietvertrages, sollten Vermieter klären, ob der Vertrag die Einhaltung einer bestimmten Form voraussetzt und welche Art von Mietvertrag verwendet werden soll — ein Formularvertrag oder eine Individualvereinbarung.

1. Formvoraussetzungen: Schriftform erforderlich

Mietverträge bedürfen grundsätzlich keiner bestimmten Form und können mündlich, schriftlich oder auch konkludent geschlossen werden.

Nur in den Fällen in denen der Mietvertrag eine Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr haben soll, ist nach § 550 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Mietvertragsabschluss in Schriftform gemäß § 126 BGB notwendig. Wird die Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag dadurch zwar nicht unwirksam, gilt aber als unbefristet und läuft damit für eine unbestimmte Zeit. Außerdem kann dieser Mietvertrag erst nach Ablauf des ersten Mietjahres mit den gesetzlichen Fristen nach §§ 550 S. 2, 573 ff BGB gekündigt werden.

Etwas anderes gilt für Mietverträge die eine formbedürftige Erklärung enthalten, wie z.B. ein Vorkaufsrecht für die Mietwohnung o.ä. Soll so etwas in dem Mietvertrag vereinbart werden, kann das dazu führen, dass der ganze Mietvertrag zu seiner Wirksamkeit einer notariellen Beurkundung bedarf (vgl. dazu Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 04. Mai 1994, Az.: XII ZR 12/93).

Wann und ob Mietverträge per E-Mail oder WhatsApp und Co. wirksam sind, erklärt der Artikel: Mietvertrag: Zusage per E-Mail, WhatsApp oder SMS bindend? (für Mieter und Vermieter)

2. Formular- oder Individualvertrag?

Ob man als Vermieter den Vertrag vorformuliert oder zu einem Formular greift, ist einzelfallabhängig. Rechtlich handelt es sich in beiden Fällen um Mietverträge in Form von sog. allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Beim Mietvertrag handelt es sich bereits dann um AGB , wenn der Vertrag von einer Vertragspartei vorformuliert wurde im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nicht entscheidend ist ob der Vermieter den Vertrag nur einmal oder wiederholt verwendet.

Alternativ können Vermieter und Mieter den Mietvertrag aber auch Klausel für Klausel individuell aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB.  Ein Aushandeln liegt nach der Rechtsprechung dann vor, wenn Vermieter die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und bereit sind, über vorgesehene Regelungen ernsthaft zu verhandeln. Der Mieter muss dabei auch eine gewisse Gestaltungsfreiheit haben und die tatsächliche Möglichkeit die Vertragsausgestaltung zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005, Az.: III ZR 437/04).

Mehr dazu lesen Sie hier: Individualvereinbarungen im Mietvertrag – Was ist möglich?

Im Unterschied zu AGB unterliegen Individualvereinbarungen nicht der sog. Inhaltskontrolle nach den §§ 305, 307 ff. BGB. Das hat zur Folge dass die Regelungsmöglichkeiten bei einer Individualvereinbarung umfassender sind.

Bei AGB Klauseln hingegen ist es erforderlich, dass kein Verstoß gegen AGB Recht vorliegt und der Vertragspartner des Verwenders in keiner Weise unangemessen benachteiligt wird. Anderenfalls ist die Klausel unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008, Az.: XII ZR 62/06).

II. Mindestinhalt: Diese 13 Punkte sollte jeder Mietvertrag regeln

Bei der Erstellung eines Mietvertrages sollten Vermieter darauf achten, dass folgender Mindestinhalt geregelt wird:

  • Mietvertragsparteien (Punkt 1)
  • Mietgegenstand (Punkt 2)
  • Mietbeginn (Punkt 3)
  • Mietdauer (Punkt 4)
  • Mietkaution (Punkt 5)
  • Miete (Punkt 6)
  • Betriebskosten (Punkt 7)
  • Mieterhöhung (Punkt 8)
  • Schönheitsreparaturen und Kleinstreparaturen (Punkt 9)
  • Untermiete (Punkt 10)
  • Haustiere (Punkt 11)
  • Hausordnung (Punkt 12)
  • Kündigung und Co. (Punkt 13)

1. Punkt: Mietvertragsparteien nennen

Vermieter sollten im Mietvertrag immer darauf achten, die  Mietvertragsparteien genau zu bezeichnen. Es sollte also eindeutig sein wer auf Mieter- und Vermieterseite am Vertrag beteiligt ist.

Das ist besonders in folgenden Fällen wichtig:

  • Mehrere Mieter:

Gerade dann, wenn mehrere Mieter z. B. bei einer Wohngemeinschaft (WG) einziehen, sollten Vermieter entscheiden, wer die Mieter sind: Sind alle WG-Mitglieder Mieter oder soll es nur einen Hauptmieter geben? Das gleiche gilt bei unverheirateten Paaren.

Wichtig ist hier: Nur der Mieter, der im Mietvertrag steht, ist dem Vermieter gegenüber zur Zahlung der Miete verpflichtet.  Hierzu ist es keinesfalls erforderlich, dass auch alle Personen Mieter sind. Mehrere Mieter haften dem Vermieter gegenüber als sog. Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Das hat den Vorteil, dass man als Vermieter von jedem einzelnen der Mieter die gesamte Miete ggf. mit Nebenkosten verlangen kann. Was die gesamtschuldnerischen Haftung mehrerer Mieter außerdem bedeutet erklärt der Artikel: Gemeinsamer Mietvertrag: Mieter haften für Mietrückstände gesamtschuldnerisch.

  • Mietverträge mit Schriftformerfordernis:

Muss der Mietvertrag, aufgrund einer Laufzeit von über einem Jahr schriftlich (im Sinne des § 126 BGB) geschlossen werden, sollten sich alle Vertragsparteien anhand des Mietvertrags eindeutig bestimmen lassen. Das ist besonders deshalb bedeutsam, da alle genannten Mietvertragsparteien den Mietvertrag unterzeichnen müssen, um das Schriftformerfordernis zu wahren (BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, Az.: XII ZR 65/02).

  • Kündigung des Mietvertrages:

Besondere Bedeutung bekommt die Frage, wer alles Mieter ist auch dann, wenn man als Vermieter kündigen will, denn eine Kündigung des Vermieters z.B. ist nur wirksam, wenn sie allen Mietern zugeht. Umgekehrt ist die Kündigung der Mieter auch nur wirksam, wenn alle Mieter die Kündigung erklären.

2. Punkt: Mietwohnung bezeichnen — was, wo, möbliert oder unmöbliert?

Als nächsten Punkt sollten Vermieter immer den Mietgegenstand im Mietvertrag ausreichend bestimmbar bezeichnen. Bei Mietverträgen mit Laufzeiten über ein Jahr ist eine genaue Bezeichnung des Mietgegenstands sogar Pflicht für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses.

Das heißt, Vermieter sollten genau angeben, wo sich die Mietwohnung befindet z.B. unter Angabe der Anschrift, der Etage etc. und welche Nebenflächen und Einrichtungen zum (ausschließlichen) Gebrauch des Mieters mitvermietet sind, wie z.B. Garagen, Gartenbereiche, Innenhof, Parkplatz usw.

Die genaue Angabe der Wohnfläche muss nicht unbedingt in den Mietvertrag, ist aber sinnvoll. Besonders dann, wenn die spätere Umlage der Betriebskosten anhand der Wohnfläche erfolgen soll.  Wichtig hier nur, dass Vermieter darauf achten, dass die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl auch tatsächlich mit der vorhandenen Wohnfläche übereinstimmt. Anderenfalls kann das später zum Problem werden, denn nach der Rechtsprechung ist die Wohnflächenangabe im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung. Eine Abweichung berechtigt daher ggf. zur Mietminderung (BGH, Urteil vom 23. 05. 2007, Az.: VIII ZR 138/06). Wie Vermieter die Wohnfläche richtig berechnen, erklärt der Artikel: Wohnraumberechnung – So ermitteln Sie die Quadratmeter richtig.

Wollen Vermieter die Mietwohnung möbliert oder teilmöbliert vermieten, ist das unter Auflistung aller mitvermieteten Einrichtungen und Haushaltsgegenstände anzugeben. Darüber hinaus sollte an den Möblierungszuschlag gedacht werden. Mehr dazu lesen Sie hier: Möblierungszuschlag – Was ist angemessen und legal?

3. Punkt: Mietbeginn

Vermieter sollten im Mietvertrag immer den Mietbeginn unter Angabe eines festen Datums regeln. Daran knüpfen sich schließlich die Hauptleistungspflichten des Mietvertrages, wie die Übergabe und die Mietzahlungspflicht.

Kann man als Vermieter ausnahmsweise noch keinen genauen Termin für den Mietbeginn angeben, z.B. weil man eine Eigentumswohnung vermieten will, die noch nicht ganz fertiggestellt ist, kann man alternativ auch den Tag der Übergabe der Mietwohnung als Mietbeginn vereinbaren.

4. Punkt: Mietdauer

Wollen Vermieter nicht, dass der Mietvertrag unbefristet gilt, sondern eine bestimmte Vertragslaufzeit hat, muss das in dem Vertrag ausdrücklich und unter Angabe des Befristungsgrundes bestimmt werden. Gibt es keine Vereinbarung über die Mietdauer, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Dabei sind die Voraussetzungen des § 575 BGB zu beachten, der eine Befristung von Wohnraummietverhältnissen nur unter der Bedingung zulässt, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Nur wenn einer dieser Befristungsgründe vorliegt, ist es Vermietern möglich eine begrenzte Laufzeit mit dem Mieter zu vereinbaren.  Weitere Informationen dazu finden Sie hier: Mindestmietdauer im Mietvertrag – Was ist erlaubt und was nicht? und Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung.

Alternativ zur Befristung können Vermieter mit dem Mieter auch einen Kündigungsverzicht vereinbaren, um eine gewisse Mindestmietdauer zu gewährleisten (dazu mehr unter Punkt 13).

5. Punkt: Mietkaution

Die Vereinbarung der Mietkaution ist keine Pflicht aber sinnvoll, wenn man als Vermieter eine Kaution von dem Mieter will. Ohne Vereinbarung ist er dazu nicht verpflichtet.

Regelt man im Mietvertrag eine Mietkaution ist § 551 BGB zu beachten. Danach darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete betragen —also ohne die Betriebskostenpauschale oder monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.  Außerdem bestimmt § 551 BGB eine Anlagepflicht für Vermieter: Die Mietkaution ist getrennt von dem eigenen Vermögen verzinslich anlegen.

Wichtig ist, dass die Bestimmungen des § 551 BGB nicht vertraglich abgeändert werden können.

6. Punkt: Miete

Nicht fehlen sollte im Mietvertrag auch die Regelung der zu zahlenden Miete. Vergessen Vermieter den Mietpreis zu bestimmen, gilt nach der Rechtsprechung die „ortsübliche Miete“ als vereinbart (BGH, Urteil vom 03. 07. 2002, Az.: XII ZR 39/00; BGH, Urteil vom 31. 01.2003, Az.: V ZR 333/01).

Es empfiehlt sich daher einen festen Mietpreis in Euro anzugeben und klarzustellen, ob es sich um eine Brutto- oder Nettomiete handelt (dazu mehr unter Punkt 7).

Wieviel Miete man als Vermieter im Mietvertrag verlangt, ist grds. die eigene Entscheidung. Vermieter sollten aber folgendes beachten:

  • Die Miethöhe ist in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten durch die sog. Mietpreisbremse im Sinne der §§ 556d – 556g BGB begrenzt, die nur Mieten bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt (z.B. in Berlin oder Hamburg). Mehr dazu in: Mietpreisbremse: Was Mieter und Vermieter wissen sollten.
  • Eine zu hohe Miete kann nach 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot teilweise unwirksam sein, wenn die Miete die ortsüblichen Mieten um 20 % übersteigt und bei der Vereinbarung der Miethöhe die Tatsache ausgenutzt wird, dass es nur ein geringes Angebots an vergleichbaren Räumen gibt.
  • Überdies sind auch sog. Wuchermieten im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB unzulässig. Eine Wuchermiete wird aber z.B. nur dann angenommen wenn man die vergleichbaren Mieten um etwa 100 % übersteigt.

Außerdem ist es möglich in einem Mietvertrag eine Mietpreis zu vereinbaren, der sich unter gewissen Voraussetzungen automatisch erhöht, wie z.B. die sog. Staffelmiete. Wie Vermieter feste Mieterhöhungen in einem Mietvertrag regeln lesen Sie unter Punkt 8.

7.  Punkt: Umlagevereinbarung für die Betriebskosten

Ebenso zentral und unbedingt empfehlenswert ist es für Vermieter die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag zu regeln. Ohne eine Umlagevereinbarung trägt man als  Vermieter alle anfallenden Betriebskosten gemäß § 535 BGB.

Soll der Mieter die Betriebskosten zahlen, ist das also ausdrücklich zu vereinbaren gemäß § 556 BGB.

Dabei kann man als Vermieter die Bezahlung einer Pauschale oder einer Betriebskostenvorauszahlung verlangen. Bei der Vorauszahlung hat der Vermieter jedes Jahr über die Betriebskosten abzurechnen. Soll die Vorauszahlung vereinbart werden, ist es ratsam einen geeigneten Umlageschlüssel für die Abrechnung der einzelnen Nebenkostenpositionen zu bestimmen — gibt es keine Regelung gilt gem. § 556 a Abs.1 BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel. Welche Möglichkeiten der Vermieter bei der Umlage hat zeigt dieser Artikel: Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.

Wichtig ist insoweit auch, dass nicht alle Betriebskosten umlagefähig sind, sondern nur diejenigen die im sog. Betriebskostenkatalog des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind. Dazu zählen z.B. sämtliche Kosten, die mit dem Wasser/ Abwasser und  der Heizung oder dem Warmwasser in Verbindung stehen; laufende öffentliche Abgaben, wie die Grundsteuer, Müllabfuhr und Straßenreinigungskosten, Kosten für Gartenpflege/ Hausmeistertätigkeiten oder einen Aufzug; Reinigungskosten und Ausgaben für die Beseitigung von Ungeziefer; Beleuchtungskosten für Gemeinschafträume; Versicherungen, wie z.B. Sachversicherungen gegen Feuer-, Glas-, Sturm-, Wasser- und Elementarschäden usw. Nicht dazu zählen Verwaltungskosten und Instandsetzungs-/bzw. Instandhaltungskosten.

Bei der Formulierung der Umlagevereinbarung sollten Vermieter zudem darauf achten, dass klar erkennbar ist, welche Kosten im Einzelnen als Betriebskosten umgelegt werden und der Mieter zur Zahlung dieser Kosten verpflichtet ist. Formulierungen, wie z.B. „der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“ oder „der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten“ sind zu vermeiden. Es sollte unbedingt auf die Kosten nach § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV Bezug genommen werden und sonstige Betriebskosten des § 2 Nr. 17 sind ausdrücklich aufzuzählen.

Ist die Umlagevereinbarung unklar, unverständlich oder unvollständig formuliert, gilt sie als intransparent und unwirksam, mit der Folge, dass die Kostenlast beim Vermieter verbleibt (BGH Urteile vom 7. Oktober 1981, Az.: VIII ZR 214/80; vom 25. Juni 2003, Az.: VIII ZR 344/02, vom 06. April 2005, Az.: XII ZR 158/01 und BGH Beschluss vom 10. September 1997, Az.: VIII ARZ 1/97).

Im Rahmen der Umlagevereinbarung empfiehlt es sich außerdem eine sog. „Ergänzungsklausel“ (auch Öffnungsklausel oder Mehrbelastungsklausel genannt), für eventuell nachträglich neu hinzukommende Nebenkosten aufzunehmen. Ohne eine solche Klausel können Betriebskosten, die erst im Laufe des Mietverhältnisses neu hinzukommen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Was dabei zu beachten ist, lesen Sie in dem Artikel: Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor

8. Punkt: Möglichkeit zur Mieterhöhung

Das Gesetz bietet Vermietern bereits verschiedene Möglichkeiten der Mieterhöhung an. So z.B. die Mieterhöhung wegen Modernisierung § 559 BGB oder wegen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete §§ 558 ff. BGB. Vermieter müssen dazu nichts im Mietvertrag regeln.

Allerdings können Vermieter in einem Mietvertrag — neben den gesetzlichen — feste Mieterhöhungen regeln.

Vermieter haben z.B. die Möglichkeit für eine Mietwohnung eine sog. Staffelmiete nach § 557 a BGB oder eine Indexmiete nach § 557 b BGB zu vereinbaren. Dabei sollten Vermieter auf folgendes achten:

  • Bei der sog. Staffelmiete nach § 557a Abs. 1 BGB regelt man für bestimmte Zeiträume eine unterschiedlich hohe Mietzahlung. Der jeweilige Mietpreis und der Erhöhungsbetrag sind dabei mit einem absoluten Geldbetrag auszuweisen. Prozentual gestaffelte Erhöhung sind unwirksam (BGH, Urteil vom 15.02.12, Az.: VIII ZR 197/11). Außerdem muss der Mietpreis gemäß 557 a Abs. 2 BGB mindestens ein Jahr gleich bleiben. Weitere Informationen zur Staffelmiete bekommen Sie hier: Vor und Nachteil: Mietvertrag mit Staffelmiete – ja oder nein?
  • Bei der sog. Indexmiete nach § 557 b BGB iVm § 1 Abs. 3 Preisklauselgesetz (PrKlG) regelt man, dass sich der Mietpreis nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) richtet. Wie ein solcher Vertrag mit Indexklausel gestaltet wird und die Mietpreisberechnung erfolgt, erklärt der Artikel: Indexmietvertrag – Wirksamkeit, Berechnung und Besonderheiten.

9. Punkt: Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklausel, Instandhaltung und Instandsetzung

Vermieter sind nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Diese gesetzliche Reglung kann man allerdings vertraglich abändern und die Verpflichtung in einem gewissen Rahmen auf den Mieter übertragen. Insoweit gilt allerdings, dass ein Mieter in einem Formularvertrag nur für den Fall zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, dass diese nach dem Erhaltungszustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung im konkreten Fall auch tatsächlich erforderlich sind (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03; BGH, Urteil vom 08. Oktober 2008, Az.: XII ZR 84/06).

Unwirksam sind z.B. Klauseln mit starres Fristen, Endrenovierungsklauseln oder Quotenabgeltungsklauseln (BGH, Urteil vom 18. März 2015, AZ.: VIII ZR 185/14). Auch Klauseln die die Qualität der durchzuführenden Schönheitsreparaturen regeln, wie z.B. sog. Fachhandwerkerklauseln sind unwirksam.

Vermieter sollten bei der Vereinbarung einer Umlage der Schönheitsreparaturen daher immer darauf achten, dass Sie eine flexiblen bzw. weichen Fristenplan vorsehen. Dabei empfiehlt sich der Einbau bestimmter Signalwörter, die erkennen lassen, dass es sich nicht um einen starren Fristenplan handelt. So z.B. Wörter, wie „im Allgemeinen“,  „üblicherweise“,  „in der Regel“, „regelmäßig“ etc.

Lesen Sie hier wie Sie eine entsprechende Klausel formulieren können: Schönheitsreparaturen: „Im Allgemeinen“ „Grundsätzlich“ „In der Regel“ und dem Ratgeberartikel: Schönheitsreparaturen.

Darüber hinaus ist es wichtig, dass der Vermieter den Mieter nur dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel verpflichten kann, wenn dieser die Wohnung auch in einem renoviertem Zustand bekommt. Anderenfalls ist eine solche Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14). Mehr dazu in dem Artikel: Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)

Die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter ist nicht möglich.

Insoweit dürfen nur sog. Kleinreparaturen auf den Mieter  abgewälzt werden. Voraussetzung ist dafür allerdings, dass diese Kleinreparaturklausel unmissverständlich ist und den Umfang auf  Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden beschränkt und einen Höchstbetrag von in der Regel nicht mehr als EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer festlegt  (BGH Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88).

Alle Wichtigen Details zum Thema bekommen Vermieter hier: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten“ und „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen„.

10. Punkt: Untermiete

Die Untermiete kann man als Vermieter nicht ausschließen. Hier gelten die gesetzlichen Regelungen des § 540 BGB und § 553 Abs. 1 S. 1  BGB, die Gebrauchsüberlassung der Mieträume an Dritte regeln. Danach gilt das eine Teiluntervermietung und eine Untervermietung der ganzen Wohnung immer der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Mieter haben allerdings unter gewissen Umständen bei der teilweisen Untervermietung einen Anspruch auf Zustimmung durch den Vermieter.

Der Vermieter darf das nicht vertraglich begrenzen, aber er kann z.B. bzgl. der Untermiete regeln, dass bei Einzug eines Untermieters ein Untermietzuschlag zu zahlen ist oder dass die Zustimmung zur Untervermietung schriftlich eingeholt werden muss.

Mehr dazu lesen Sie in:   Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag und Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter und Untermietzuschlag – Was dürfen Vermieter verlangen?

11. Punkt: Haustiere

Im Mietvertrag kann der Vermieter außerdem regeln, ob und welche Haustiere erlaubt sind. Ein absolutes  Verbot Haustiere zu halten ist in formularvertraglichen Regelungen allerdings unwirksam, denn Kleintiere dürfen z.B. erlaubnisfrei in der Mietwohnung gehalten werden. Dazu zählen z.B. Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen, Meerschweinchen oder vergleichbare Tiere. Diese Tierhaltung zählt zum vertragsgemäßenMietgebrauch im Sinne des § 535 BGB herumlaufen (so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 340/06). Vermieter dürfen auch die Hunde und Katzenhaltung nicht allgemein verbieten.

Damit eine Tierhaltungsklausel wirksam ist sollte sie, die Kleintierhaltung erlauben und die Haltung anderer Tiere unter den Vorbehalt der Erlaubnis durch den Vermieter stellen. Daneben darf man als Vermieter ein absolutes Verbot für gefährliche oder giftige Tiere im Mietvertrag regeln.

Lesen Sie mehr zu dem Thema in den Artikel: Tierhaltung in der Mietwohnung – Was müssen Mieter und Vermieter wissen? und Haustiere des Mieters: Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter.

12. Punkt: Hausordnung

Ein wichtiger Punkt, der oft im Mietvertrag vergessen wird, ist die Vereinbarung, dass die Hausordnung zu beachten ist. Gerade bei Mehrfamilienhäusern finden sich oft Hausordnungen die Treppenhausreinigungen, Winterdienste, Gartenbenutzungszeiten, Ruhezeiten etc. regeln und dadurch eng mit dem Mietvertrag verbunden sind. Vergessen Vermieter den Bezug und die Anwendung der Hausordnung im Mietvertrag zu regeln, kann man vom Mieter nicht die Einhaltung verlangen. Die Hausordnung muss ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen werden und bei Vertragsabschluss mit vorgelegt werden.

Was bei der Einbeziehung im Detail zu beachten ist, erklärt dieser Artikel: Mietvertrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

13. Punkt: Beendigungsmöglichkeiten beim Mietvertrag: Kündigung und Co.

Der Mietvertrag endet ohne besondere vertragliche Regelung durch Zeitablauf, wenn er befristet ist und durch Kündigung, wenn er unbefristet ist. Alternativ gibt es in beiden Fällen die Möglichkeit die Beendigung durch Aufhebungsvertrag herbeizuführen.

Für die ordentliche Kündigung gelten die Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB: Mieter können das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Vermieter brauchen einen ordentlichen Kündigungsgrund  nach § 573 BGB (ein sog. berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses) und haben dann eine Kündigungsfrist von 3, 6 oder 9 Monaten zu wahren  — je nach Mietdauer.

Im Übrigen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich nach §§ 543, 569 BGB.

Der Vermieter kann im Mietvertrag nichts regeln, was von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters abweicht Regelung (vgl. §§ 573 Abs.4, 573c Abs.4, 569 Abs.5 BGB).

Mögliche Vertragliche Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Kündigung sind:

III. Vermietertipp für Mietvertrag

Regeln Sie als Vermieter in dem Mietvertrag die genannten 13 Punkte haben Sie einen soliden Mindestinhalt mit dem viele Streitereien bereits vorab vermieden werden. Dennoch ist nicht außer Acht zu lassen, dass bei den einzelnen Regelungen im Mietvertrag oft Detailwissen gefragt ist. Es ist daher empfehlenswert sich umfangreich zu informieren und auch Formulare und Muster zu Mietverträgen als Vorlagen heranzuziehen, wenn man den Mietvertrag selbst gestalten will.

Hier noch zwei informative Artikel zum Thema: Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) und Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten.

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