Wollen Vermieter die Mietwohnung modernisieren, verkaufen oder neu vermieten stehen Besichtigungen der Mietwohnung mit Handwerkern, Kauf- oder Mietinteressenten an. Vermieter sind dann auf die Mitwirkung ihrer Mieter angewiesen, damit Besichtigungs- und Handwerkertermine eingehalten werden können. Stellen sich Mieter dagegen und lassen zu angesetzten Terminen niemanden herein, können Vermieter ihre Ansprüche auf gerichtlichem Wege geltend machen. Wie weit der Anspruch des Vermieters dabei geht kommt auf den Einzelfall an, denn im Mietrecht haben Mieter im Falle von Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf verschiedene Arten von Mitwirkungspflichten gegenüber dem Vermieter. Unterschieden wird insoweit immer zwischen aktiven und passiven Mitwirkungspflichten.
Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Mitwirkungspflichten den Mieter bei der Modernisierung, Neuvermietung und dem Verkauf der Mietwohnung treffen können und welche Möglichkeiten Vermieter haben wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert.
Inhalt: Mitwirkungspflichten des Mieters im laufenden Mietverhältnis
I. Keine aktiven Mitwirkungspflichten des Mieters bei Modernisierung, Verkauf oder Neuvermietung
II. Mieter haben passive Mitwirkungspflichten
- Besichtigungen ermöglichen
- Handwerkern Zugang zur Wohnung verschaffen und Arbeiten dulden
- Vorübergehender Auszug
III. Rechte des Vermieters wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert
I. Keine aktiven Mitwirkungspflichten des Mieters bei Modernisierung, Verkauf oder Neuvermietung
Alle Arbeiten die im Zusammenhang mit einer Modernisierung oder Reparatur stehen, sind vom Vermieter zu erledigen und können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Sollen also z.B. Wasserleitungen in der Mietwohnung repariert werden, ist der Vermieter verpflichtet den entsprechenden Bereich leerzuräumen und im Anschluss an die Arbeiten wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Aufräumarbeiten sind also ebenfalls vom Vermieter zu übernehmen.
Wollen Vermieter, dass der Mieter bestimmte aktive Mitwirkungshandlungen übernimmt und z.B. vor einer Wohnungsbesichtigung besonders aufräumt oder bestimmte Räume vor anstehenden Reparaturarbeiten räumt, dann ist das mit dem Mieter gesondert zu vereinbaren. Eine Pflicht besteht für den Mieter nicht und für den Fall, dass der Mieter solche Tätigkeiten übernimmt kann er von dem Vermieter eine Aufwandsentschädigung für dadurch entstehende Kosten verlangen.
II. Mieter haben passive Mitwirkungspflichten
Ganz ohne die Mitwirkung des Mieters geht es aber nicht, denn Vermieter können ohne die Mithilfe des Mieters die Mietwohnung nicht betreten und daher weder Handwerkern noch Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung zeigen.
Deshalb haben Mieter sog. passive Mitwirkungspflichten bei einer beabsichtigten Modernisierung, einem Verkauf oder einer geplanten Neuvermietung.
1. Besichtigungen ermöglichen
Mieter müssen dem Vermieter, seinem Makler und den Kauf- oder Mietinteressenten die Möglichkeit geben die Wohnung anzusehen. Auch Handwerkern muss der Vermieter die Wohnung zeigen können. Der Vermieter hat daher für diese Fälle einen rechtlichen Anspruch auf die Besichtigung der Mietwohnung.
Im Mietrecht ist immer dann ein Besichtigungsrecht der Mietwohnung für den Vermieter anerkannt, wenn er einen konkreten sachlichen Grund hat oder ein besonderer dringender Anlass besteht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185).
So z.B. im Falle von geplanten Modernisierungen oder Reparaturen. Dann darf der Vermieter mit seinen Handwerkern oder Gutachtern die Wohnung besichtigen, um festzustellen, ob Schäden in der Mietwohnung vorhanden sind bzw. welche Arbeiten in welchem Umfang in der Mietwohnung notwendig sind etc. Bei einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung kann der Vermieter die Wohnung zusammen mit Interessenten und/oder einem Makler besichtigen
Voraussetzung für den Besichtigungsanspruch ist dabei, dass die berechtigte Besichtigung rechtzeitig angekündigt wurde. Rechtzeitig heißt im Regelfall 10 bis 14 Tage vorher. Bei dringenden Reparaturen können im Einzelfall auch 24 Stunden genügen. Wichtig ist, dass Vermieter bei der Planung auf die Berufstätigkeit ihrer Mieter Rücksicht nehmen und bestenfalls in der Ankündigung auch Ersatztermine angeben.
In folgenden Fällen besteht kein Besichtigungsanspruch:
- Ohne die Begleitung des Vermieters sind Mieter nicht verpflichtet, den Makler und/oder Interessenten Zutritt zu gewähren. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Besichtigende über eine entsprechende Vollmacht des Vermieters verfügt.
- Für unangekündigte bzw. nicht rechtzeitig angekündigte Besichtigungen gibt es keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung.
- Für unangemessene Dauer- und/oder Massenbesichtigungen.
Mehr dazu lesen Sie in dem Ratgeber: Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?
2. Handwerkern Zugang zur Wohnung verschaffen und Arbeiten dulden
Mieter haben daher die Pflicht den Vermieter und dessen Handwerker in die Mietwohnung zu lassen und notwendigen Arbeiten in der Mietwohnung zu dulden.
Für Modernisierungsmaßnahmen ist diese Duldungspflicht gesetzlich in § 555 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt. Vorausgesetzt ist die rechtzeitige Ankündigung der erforderlichen Modernisierungsarbeiten. Das Gesetz verlangt für dafür eine schriftliche Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB, in der die geplanten Modernisierungsarbeiten mit dem voraussichtlichen Umfang und der Dauer mindestens drei Monate vor Beginn anzukündigen sind. Hier bekommen Sie Beispiele für Modernisierungen: Beispiele für umlegbare Modernisierungen.
Daneben können Mieter auch anberaumte Handwerkertermine für Erhaltungsmaßnahmen, wie Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten nicht ohne weiteres Ablehnen. Nach § 555 a BGB haben Mieter auch die Durchführung dieser Arbeiten zu dulden.
3. Vorübergehender Auszug
Eine weitere Mitwirkungspflicht des Mieters bei der Modernisierung kann im Ausnahmefall sogar die Verpflichtung zum vorübergehenden Auszug sein. Vorausgesetzt ist allerdings, dass die Modernisierung der bewohnten Wohnung unmöglich ist. Der Mieter hat dann für die (Mehr)Aufwendungen, die ihm durch den vorübergehenden Auszug entstehen einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter.
III. Rechte des Vermieters wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert
Kommen Mieter ihrer Mitwirkungspflicht, bei einer Modernisierung, einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung der Mietwohnung nicht nach, können Vermieter ihre Ansprüche gerichtlich dursetzen.
Verweigert der Mieter grundlos notwendige Wohnungsbesichtigungen, kann man als Vermieter die Besichtigung der Wohnung einklagen. Es handelt sich dabei um eine Duldungsklage, dem Vermieter den berechtigten Zugang zur Mietwohnung zu gewähren. Daneben besteht auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht.
Sagen Mieter die anberaumten Handwerkertermine immer wieder ab, kann der Vermieter ebenfalls die Duldung einklagen und ist bei beharrlicher Weigerung sogar zur (fristlosen) Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Die Kündigung setzt insoweit auch nicht voraus, dass der Mieter den gerichtlichen Duldungstitel missachtet (BGH, Urteil vom 15.04.15, Az.: VIII ZR 281/13).
Mehr dazu lesen Sie hier: Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?
IV. Fazit und Zusammenfassung
Wollen Vermieter die Mietwohnung modernisieren, verkaufen oder neu vermieten treffen den Mieter keine aktiven Mitwirkungspflichten. Allerdings sind sie verpflichtet, dem Vermieter, dessen Makler, Kauf/Mietinteressenten sowie Handwerkern den notwendigen Zugang zur Mietwohnung zu gewähren. Mieter haben Besichtigungen, Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Verweigern Sie die dabei erforderliche passive Mitwirkung können Vermieter Schadensersatz verlangen, auf Duldung klagen und/oder kündigen.
30.11.2020 - 13:11
Im Mietvertrag bei mir steht,das der Vermieter bis Ende 2020 neue sanitäre Anlagen machen will. Bis jetzt kam noch nichts. Habe mal nachgefragt wann es denn möglich sei. Er meint,das er schon mal einen Kostenvoranschlag gemacht hat,und es mir aber auf die Miete draufschlägt. Darf er das? Es steht nur im Mietvertrag das er das machen soll. Von extra kosten steht nichts.
03.12.2020 - 09:11
Hallo Stefanie,
Instandhaltungskosten können nicht per Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Lassen Sie Ihre Vereinbarung im Mietvertrag am besten rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.04.2021 - 11:55
Während einer ‘Eigenbedarfskündigung’, gegen welche ich widersprochen habe und ein Gerichtstermin im Juni angesetzt ist, plant mein Vermieter die Dachgauben in den Dachwohnungen zu entfernen, mit Teilen des Dachs, was die Wohnungen der Witterung aussetzt und damit unbewohnbar macht.
Welche Pflichten hat der Vermieter, meinen Hausrat/Möbel in eine Ersatzunterkunft zu bringen und wieder zurück, nach Beendigung der Arbeiten?
17.04.2021 - 13:38
Hallo Karl,
dieser Beitrag hier hilft Ihnen: Modernisierung: Wann hat der Mieter ein Recht auf eine Ersatzwohnung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.06.2022 - 08:05
Hallo,
finde den Artikel leider unvollständig. Den in unserem Fall, wir hatten ein Wasserschaden die regläre Aufbauarbeit wären 3-4 Wochen. ( Vorausgesetzt es sind Handwerker ) Nun sind wird seid über einen halben Jahr dabei – unser Urlaub ist aufgebraucht. aber die Termine gehen weiter. Die Handwerker alleine in der Wohnung zu lassen ist nicht Machbar – zum Vermieter besteht aus anderen Grunden kein Vertrauen.
Wie weit geht den bitte die Mitwirkungspflicht ? Unbezahlter Urlaub wäre noch eine Option aber ohne Verdienstausfallzahlung nicht machbar.
Wäre nett wenn darüber auch etwas geschrieben werden könnte.
Danke Markus
27.06.2022 - 10:23
Hallo Markus,
danke für Ihren Beitrag. In der Tat sollten Sie rechtlich prüfen lassen, ob Ihnen Schadenersatz zusteht. Sie können auch selbst im BGB nachlesen: § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.06.2022 - 12:02
Danke. aber vielmehr würde mich interessieren wie weit/Lange soll den so eine Mitwirkungpflicht gehen? Kennen Sie da oder gibt es da irgendwo beispielurteil? In den Gesetzen findet ich da nicht wirklich etwas.
Danke
15.10.2022 - 18:46
Sind die Erben verpflichtet innerhalb der Frist der Sonderkündigung der Wohnung Handwerker in die Wohnung zu lassen ? Der Vermieter hatte bei der Kündigungsabgabe angekündigt die Wohnung müsse entkernt werden.
Jetzt verlangt der Vermieter den Zugang zur Wohnung.
Muss man die Handwerker jetzt einlassen ?
16.10.2022 - 09:19
Hallo Christine,
Mieter (auch die Erben) müssen m.E. immer angemessen mitwirken.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.05.2023 - 13:23
Guten Tag,
vielen Dank für den informativen Artikel.
Ich habe eine Frage zum Passus “Ohne die Begleitung des Vermieters sind Mieter nicht verpflichtet, den Makler und/oder Interessenten Zutritt zu gewähren.”
Diese Information habe ich so an keiner anderen Stelle gefunden. Könnten Sie mir dafür eine Quelle nennen? Da mein Vermieter verlangt, dass ich ohne seine Anwesenheit Besichtigungen durchführe, wäre das sehr hilfreich.
Besten Dank im Voraus und viele Grüße
Paula
26.05.2023 - 20:22
Hallo Paula,
danke für den Hinweis. Eine Bevollmächtigung durch den Vermieter ist auch denkbar und damit wäre die Anwesenheit des Vermieters nicht zwingend notwendig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.05.2023 - 19:52
Ich möchte eine Wohnung mieten. Es handelt sich um einen Altbau. Die Böden wurden aufgrund des Alters vom Vormieter entfernt. Der Vermieter möchte nun, dass ich mich um die neuen Böden kümmere, diese einbaue und zahle, wenn ich die Wohnung beziehe.
Ist das regulär? Muss er nicht zumindest die Materialkosten bezahlen?
30.05.2023 - 20:33
Hallo Jens,
grundsätzlich kann eine Wohnung auch im renovierungsbedürftigen Zustand vermietet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2023 - 10:31
Hallo,
mein Vermieter will Schadensersatz bei uns geltend machen, weil er meint wir hätten Ihn daran verhindert neue Mieter für die Wohnung zu suchen. Wir haben aber mehrfach mit der Vermietung gesprochen, dass die Wohnung aktuell komplett vollsteht und für besichtigungen nicht gerade ansprechend sind. Daraufhin meinte die Vermietung, dass wir uns bei denen melden sollen, sofern es möglich ist. Einige Zeit später haben wir einen Brief bekommen, wo drauf steht, dass sie wegen Mietausfall Schadenersatz geltend machen. Können die sowas ohne Vorwarnung einfach einfordern? Ohne irgendeinen Hinweis darauf bzw. Aufforderung bis zu einem bestimmten Datum? Es war Ende Oktober und zum Dezember ziehen wir aus.
18.11.2023 - 13:40
Hallo Bra,
vielleicht sollten Sie den Vermieter nochmals darauf hinweisen, dass eine Besichtigung zeitweise nicht möglich war, weil Sie im Umzugsmodus waren. Bieten Sie Alternativtermine an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.11.2023 - 14:45
Hallo,
meine Verwaltung hat den Austausch der Wohnungstür als Modernisierung angekündigt und die Kosten als Mieterhöhung verteilt. Ist es zulässig? Die Kosten sind ja einmalig, aber die Mieterhöhung für immer.
Weiter wurde mir ein einziger Termin zum Austausch genannt. An diesem bin ich aber im Urlaub. Ich habe um einen späteren Termin gebeten, dies wurde aber abgesagt und ich wurde auf Mitwirkungspflicht verwiesen. Jetzt soll ich meinen Schlüssel meinem Nachbarn oder sonst jemand da lassen, damit der Termin eingehalten werden kann. Bin ich dazu verpflichtet?
Danke!
29.11.2023 - 10:55
Hallo Natalja,
Ihr erstgenannter Punkt ist normal und betrifft alle Modernisierungsmieterhöhungen.
Ich persönlich halte eine Alternativtermin für angemessen und für den Vermieter / für die ausführende Firma für zumutbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2023 - 12:17
Um zu verhindern, daß meine Mieterin unter Betreuung gestellt und in ein Pflegeheim kommt,
hat die Tochter beim Betreuungsgericht angegeben, daß sie ihre Mutter mit ins Ausland nimmt
und den Umzug organisiert. Damit das schnellstmöglich erfolgen kann, sollte ich das Inventar
abkaufen und einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zustimmen.
Damit war ich nicht einverstanden. Die Tochter und die Mieterin haben nach mehrmaliger
Aufforderung das Mietverhältnis schriftlich gekündigt, jedoch die Kündigungsfrist nicht einge-
halten.
Das Verhältnis war danach sehr angespannt und der Schwiegersohn der Mieterin hat bei
Besichtigungen die Interessenten darauf hingewiesen, daß die Möbel abgelöst werden müssen
und dadurch die Neuvermietung erheblich behindert. Auch hat er mich bedroht.
Inzwischen wurde die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist übergeben und ich wollte
das verpfändete Kautionssparbuch verwerten, um meine Ansprüche auszugleichen.
Der von der Mieterin eingeschaltete Anwalt blockiert dies jedoch, was kann ich tun?
30.11.2023 - 20:11
Hallo H. Bauer,
warum können Sie nicht auf das Sparbuch zugreifen? Eine Kaution, deren Verwendung die Zustimmung des Mieters verlangt, ist ziemlich wertlos für einen Vermieter. Prüfen Sie dies und sprechen Sie mit der Bank.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2023 - 08:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Frdl. Grüße
H. Bauer