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Mitwirkungspflicht des Mieters – z.b. bei Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf

Wollen Vermieter die Mietwohnung modernisieren, verkaufen oder neu vermieten stehen Besichtigungen der Mietwohnung mit Handwerkern, Kauf- oder Mietinteressenten an. Vermieter sind dann auf die Mitwirkung ihrer Mieter angewiesen, damit Besichtigungs- und Handwerkertermine eingehalten werden können. Stellen sich Mieter dagegen und lassen zu angesetzten Terminen niemanden herein, können Vermieter ihre Ansprüche auf gerichtlichem Wege geltend machen. Wie weit der Anspruch des Vermieters dabei geht kommt auf den Einzelfall an, denn im Mietrecht haben Mieter im Falle von Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf verschiedene Arten von Mitwirkungspflichten gegenüber dem Vermieter. Unterschieden wird insoweit immer zwischen aktiven und passiven Mitwirkungspflichten.

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Mitwirkungspflichten den Mieter bei der Modernisierung, Neuvermietung und dem Verkauf der Mietwohnung treffen können und welche Möglichkeiten Vermieter haben wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert.

I. Keine aktiven Mitwirkungspflichten des Mieters bei Modernisierung, Verkauf oder Neuvermietung

Mieter haben während des Mietverhältnisses grds. keine aktiven Mitwirkungspflichten, wenn  Vermieter die Wohnung modernisieren, Reparaturarbeiten durchführen oder eine Neuvermietung bzw. einen Verkauf planen ist. Das bedeutet, es ist weder besonders aufzuräumen noch sind die Wohnung oder einzelne Bereiche der Wohnung leerzuräumen. Aktiv helfen müssen Mieter nicht. Lediglich nach Beendigung des Mietvertrages ist die Wohnung zu räumen.

Alle Arbeiten die im Zusammenhang mit einer Modernisierung oder Reparatur stehen, sind vom Vermieter zu erledigen und können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Sollen also z.B. Wasserleitungen in der Mietwohnung repariert werden, ist der Vermieter verpflichtet den entsprechenden Bereich leerzuräumen und im Anschluss an die Arbeiten wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Aufräumarbeiten sind also ebenfalls vom Vermieter zu übernehmen.

Wollen Vermieter, dass der Mieter bestimmte aktive Mitwirkungshandlungen übernimmt und z.B. vor einer Wohnungsbesichtigung besonders aufräumt oder bestimmte Räume vor anstehenden Reparaturarbeiten räumt, dann ist das mit dem Mieter gesondert zu vereinbaren. Eine Pflicht besteht für den Mieter nicht und für den Fall, dass der Mieter solche Tätigkeiten übernimmt kann er von dem Vermieter eine Aufwandsentschädigung für dadurch entstehende Kosten verlangen.

II. Mieter haben passive Mitwirkungspflichten

Ganz ohne die Mitwirkung des Mieters geht es aber nicht, denn Vermieter können ohne die Mithilfe des Mieters die Mietwohnung nicht betreten und daher weder Handwerkern noch Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung zeigen.

Deshalb haben Mieter sog. passive Mitwirkungspflichten bei einer beabsichtigten Modernisierung, einem Verkauf oder einer geplanten Neuvermietung.

1. Besichtigungen ermöglichen

Mieter müssen dem Vermieter, seinem Makler und den Kauf- oder Mietinteressenten die Möglichkeit geben die Wohnung anzusehen. Auch Handwerkern muss der Vermieter die Wohnung zeigen können. Der Vermieter hat daher für diese Fälle einen rechtlichen Anspruch auf die Besichtigung der Mietwohnung.

Im Mietrecht ist immer dann ein Besichtigungsrecht der Mietwohnung für den Vermieter anerkannt, wenn er einen konkreten sachlichen Grund hat oder ein besonderer dringender Anlass besteht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185).

So z.B. im Falle von geplanten Modernisierungen oder Reparaturen. Dann darf der Vermieter mit seinen Handwerkern oder Gutachtern die Wohnung besichtigen, um festzustellen, ob Schäden in der Mietwohnung vorhanden sind bzw. welche Arbeiten in welchem Umfang in der Mietwohnung notwendig sind etc. Bei einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung kann der Vermieter die Wohnung zusammen mit Interessenten und/oder einem Makler besichtigen

Voraussetzung für den Besichtigungsanspruch ist dabei, dass die berechtigte Besichtigung rechtzeitig angekündigt wurde. Rechtzeitig heißt im Regelfall 10 bis 14 Tage vorher. Bei dringenden Reparaturen können im Einzelfall auch 24 Stunden genügen. Wichtig ist, dass Vermieter bei der Planung auf die Berufstätigkeit ihrer Mieter Rücksicht nehmen und bestenfalls in der Ankündigung auch Ersatztermine angeben.

In folgenden Fällen besteht kein Besichtigungsanspruch:

  • Ohne die Begleitung des Vermieters sind Mieter nicht verpflichtet, den Makler und/oder Interessenten Zutritt zu gewähren. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Besichtigende über eine entsprechende Vollmacht des Vermieters verfügt.
  • Für unangekündigte bzw. nicht rechtzeitig angekündigte Besichtigungen gibt es keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung.
  • Für unangemessene Dauer- und/oder Massenbesichtigungen.

Mehr dazu lesen Sie in dem Ratgeber:  Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?

2. Handwerkern Zugang zur Wohnung verschaffen und Arbeiten dulden

Neben bei dem bloßen Besichtigungsrecht, gibt es für Vermieter und deren Handwerker auch ein Zugangsrecht, um bestimmte notwendige Arbeiten in der Wohnung zu erledigen und Modernisierungsarbeiten vorzunehmen.

Mieter haben daher die Pflicht den Vermieter und dessen Handwerker in die Mietwohnung zu lassen und notwendigen Arbeiten in der Mietwohnung zu dulden.

Für Modernisierungsmaßnahmen ist diese Duldungspflicht gesetzlich in § 555 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt. Vorausgesetzt ist die rechtzeitige Ankündigung der erforderlichen Modernisierungsarbeiten. Das Gesetz verlangt für dafür eine schriftliche Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB, in der die geplanten Modernisierungsarbeiten mit dem voraussichtlichen Umfang und der Dauer mindestens drei Monate vor  Beginn anzukündigen sind. Hier bekommen Sie Beispiele für Modernisierungen: Beispiele für umlegbare Modernisierungen.

Daneben können Mieter auch anberaumte Handwerkertermine für Erhaltungsmaßnahmen, wie Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten nicht ohne weiteres Ablehnen. Nach § 555 a BGB haben Mieter auch die Durchführung dieser Arbeiten zu dulden.

3. Vorübergehender Auszug

Eine weitere Mitwirkungspflicht des Mieters bei der Modernisierung kann im Ausnahmefall sogar die Verpflichtung zum vorübergehenden Auszug sein. Vorausgesetzt ist allerdings, dass die Modernisierung der bewohnten Wohnung unmöglich ist. Der Mieter hat dann für die (Mehr)Aufwendungen, die ihm durch den vorübergehenden Auszug entstehen einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter.

III. Rechte des Vermieters wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert

Kommen Mieter ihrer Mitwirkungspflicht, bei einer Modernisierung, einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung der Mietwohnung nicht nach, können Vermieter ihre Ansprüche gerichtlich dursetzen.

Verweigert der Mieter grundlos notwendige Wohnungsbesichtigungen, kann man als Vermieter die Besichtigung der Wohnung einklagen. Es handelt sich dabei um eine Duldungsklage, dem Vermieter den berechtigten Zugang zur Mietwohnung zu gewähren.  Daneben besteht auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nach  § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht.

Sagen Mieter die anberaumten Handwerkertermine immer wieder ab, kann der Vermieter ebenfalls die Duldung einklagen und ist bei beharrlicher Weigerung sogar zur (fristlosen) Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Die Kündigung setzt insoweit auch nicht voraus, dass der Mieter den gerichtlichen Duldungstitel missachtet (BGH, Urteil vom 15.04.15, Az.: VIII ZR 281/13).

Mehr dazu lesen Sie hier: Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Wollen Vermieter die Mietwohnung modernisieren, verkaufen oder neu vermieten treffen den Mieter keine aktiven Mitwirkungspflichten. Allerdings sind sie verpflichtet, dem Vermieter, dessen Makler, Kauf/Mietinteressenten sowie Handwerkern den notwendigen Zugang zur Mietwohnung zu  gewähren. Mieter haben Besichtigungen, Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Verweigern Sie die dabei erforderliche passive Mitwirkung können Vermieter Schadensersatz verlangen, auf Duldung klagen und/oder kündigen.

13 Antworten auf "Mitwirkungspflicht des Mieters – z.b. bei Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf"

  • Stefanie
    30.11.2020 - 13:11 Antworten

    Im Mietvertrag bei mir steht,das der Vermieter bis Ende 2020 neue sanitäre Anlagen machen will. Bis jetzt kam noch nichts. Habe mal nachgefragt wann es denn möglich sei. Er meint,das er schon mal einen Kostenvoranschlag gemacht hat,und es mir aber auf die Miete draufschlägt. Darf er das? Es steht nur im Mietvertrag das er das machen soll. Von extra kosten steht nichts.

    • Mietrecht.org
      03.12.2020 - 09:11 Antworten

      Hallo Stefanie,

      Instandhaltungskosten können nicht per Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Lassen Sie Ihre Vereinbarung im Mietvertrag am besten rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl
    17.04.2021 - 11:55 Antworten

    Während einer ‘Eigenbedarfskündigung’, gegen welche ich widersprochen habe und ein Gerichtstermin im Juni angesetzt ist, plant mein Vermieter die Dachgauben in den Dachwohnungen zu entfernen, mit Teilen des Dachs, was die Wohnungen der Witterung aussetzt und damit unbewohnbar macht.

    Welche Pflichten hat der Vermieter, meinen Hausrat/Möbel in eine Ersatzunterkunft zu bringen und wieder zurück, nach Beendigung der Arbeiten?

  • Markus
    27.06.2022 - 08:05 Antworten

    Hallo,
    finde den Artikel leider unvollständig. Den in unserem Fall, wir hatten ein Wasserschaden die regläre Aufbauarbeit wären 3-4 Wochen. ( Vorausgesetzt es sind Handwerker ) Nun sind wird seid über einen halben Jahr dabei – unser Urlaub ist aufgebraucht. aber die Termine gehen weiter. Die Handwerker alleine in der Wohnung zu lassen ist nicht Machbar – zum Vermieter besteht aus anderen Grunden kein Vertrauen.

    Wie weit geht den bitte die Mitwirkungspflicht ? Unbezahlter Urlaub wäre noch eine Option aber ohne Verdienstausfallzahlung nicht machbar.

    Wäre nett wenn darüber auch etwas geschrieben werden könnte.

    Danke Markus

    • Mietrecht.org
      27.06.2022 - 10:23 Antworten

      Hallo Markus,

      danke für Ihren Beitrag. In der Tat sollten Sie rechtlich prüfen lassen, ob Ihnen Schadenersatz zusteht. Sie können auch selbst im BGB nachlesen: § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    27.06.2022 - 12:02 Antworten

    Danke. aber vielmehr würde mich interessieren wie weit/Lange soll den so eine Mitwirkungpflicht gehen? Kennen Sie da oder gibt es da irgendwo beispielurteil? In den Gesetzen findet ich da nicht wirklich etwas.

    Danke

  • Christine E
    15.10.2022 - 18:46 Antworten

    Sind die Erben verpflichtet innerhalb der Frist der Sonderkündigung der Wohnung Handwerker in die Wohnung zu lassen ? Der Vermieter hatte bei der Kündigungsabgabe angekündigt die Wohnung müsse entkernt werden.
    Jetzt verlangt der Vermieter den Zugang zur Wohnung.
    Muss man die Handwerker jetzt einlassen ?

    • Mietrecht.org
      16.10.2022 - 09:19 Antworten

      Hallo Christine,

      Mieter (auch die Erben) müssen m.E. immer angemessen mitwirken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paula
    26.05.2023 - 13:23 Antworten

    Guten Tag,

    vielen Dank für den informativen Artikel.

    Ich habe eine Frage zum Passus “Ohne die Begleitung des Vermieters sind Mieter nicht verpflichtet, den Makler und/oder Interessenten Zutritt zu gewähren.”

    Diese Information habe ich so an keiner anderen Stelle gefunden. Könnten Sie mir dafür eine Quelle nennen? Da mein Vermieter verlangt, dass ich ohne seine Anwesenheit Besichtigungen durchführe, wäre das sehr hilfreich.

    Besten Dank im Voraus und viele Grüße
    Paula

    • Mietrecht.org
      26.05.2023 - 20:22 Antworten

      Hallo Paula,

      danke für den Hinweis. Eine Bevollmächtigung durch den Vermieter ist auch denkbar und damit wäre die Anwesenheit des Vermieters nicht zwingend notwendig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens
    30.05.2023 - 19:52 Antworten

    Ich möchte eine Wohnung mieten. Es handelt sich um einen Altbau. Die Böden wurden aufgrund des Alters vom Vormieter entfernt. Der Vermieter möchte nun, dass ich mich um die neuen Böden kümmere, diese einbaue und zahle, wenn ich die Wohnung beziehe.
    Ist das regulär? Muss er nicht zumindest die Materialkosten bezahlen?

    • Mietrecht.org
      30.05.2023 - 20:33 Antworten

      Hallo Jens,

      grundsätzlich kann eine Wohnung auch im renovierungsbedürftigen Zustand vermietet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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