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Mitwirkungspflicht des Mieters – z.b. bei Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf

Wollen Vermieter die Mietwohnung modernisieren, verkaufen oder neu vermieten stehen Besichtigungen der Mietwohnung mit Handwerkern, Kauf- oder Mietinteressenten an. Vermieter sind dann auf die Mitwirkung ihrer Mieter angewiesen, damit Besichtigungs- und Handwerkertermine eingehalten werden können. Stellen sich Mieter dagegen und lassen zu angesetzten Terminen niemanden herein, können Vermieter ihre Ansprüche auf gerichtlichem Wege geltend machen. Wie weit der Anspruch des Vermieters dabei geht kommt auf den Einzelfall an, denn im Mietrecht haben Mieter im Falle von Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf verschiedene Arten von Mitwirkungspflichten gegenüber dem Vermieter. Unterschieden wird insoweit immer zwischen aktiven und passiven Mitwirkungspflichten.

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Mitwirkungspflichten den Mieter bei der Modernisierung, Neuvermietung und dem Verkauf der Mietwohnung treffen können und welche Möglichkeiten Vermieter haben wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert.

I. Keine aktiven Mitwirkungspflichten des Mieters bei Modernisierung, Verkauf oder Neuvermietung

Mieter haben während des Mietverhältnisses grds. keine aktiven Mitwirkungspflichten, wenn  Vermieter die Wohnung modernisieren, Reparaturarbeiten durchführen oder eine Neuvermietung bzw. einen Verkauf planen ist. Das bedeutet, es ist weder besonders aufzuräumen noch sind die Wohnung oder einzelne Bereiche der Wohnung leerzuräumen. Aktiv helfen müssen Mieter nicht. Lediglich nach Beendigung des Mietvertrages ist die Wohnung zu räumen.

Alle Arbeiten die im Zusammenhang mit einer Modernisierung oder Reparatur stehen, sind vom Vermieter zu erledigen und können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Sollen also z.B. Wasserleitungen in der Mietwohnung repariert werden, ist der Vermieter verpflichtet den entsprechenden Bereich leerzuräumen und im Anschluss an die Arbeiten wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Aufräumarbeiten sind also ebenfalls vom Vermieter zu übernehmen.

Wollen Vermieter, dass der Mieter bestimmte aktive Mitwirkungshandlungen übernimmt und z.B. vor einer Wohnungsbesichtigung besonders aufräumt oder bestimmte Räume vor anstehenden Reparaturarbeiten räumt, dann ist das mit dem Mieter gesondert zu vereinbaren. Eine Pflicht besteht für den Mieter nicht und für den Fall, dass der Mieter solche Tätigkeiten übernimmt kann er von dem Vermieter eine Aufwandsentschädigung für dadurch entstehende Kosten verlangen.

II. Mieter haben passive Mitwirkungspflichten

Ganz ohne die Mitwirkung des Mieters geht es aber nicht, denn Vermieter können ohne die Mithilfe des Mieters die Mietwohnung nicht betreten und daher weder Handwerkern noch Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung zeigen.

Deshalb haben Mieter sog. passive Mitwirkungspflichten bei einer beabsichtigten Modernisierung, einem Verkauf oder einer geplanten Neuvermietung.

1. Besichtigungen ermöglichen

Mieter müssen dem Vermieter, seinem Makler und den Kauf- oder Mietinteressenten die Möglichkeit geben die Wohnung anzusehen. Auch Handwerkern muss der Vermieter die Wohnung zeigen können. Der Vermieter hat daher für diese Fälle einen rechtlichen Anspruch auf die Besichtigung der Mietwohnung.

Im Mietrecht ist immer dann ein Besichtigungsrecht der Mietwohnung für den Vermieter anerkannt, wenn er einen konkreten sachlichen Grund hat oder ein besonderer dringender Anlass besteht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185).

So z.B. im Falle von geplanten Modernisierungen oder Reparaturen. Dann darf der Vermieter mit seinen Handwerkern oder Gutachtern die Wohnung besichtigen, um festzustellen, ob Schäden in der Mietwohnung vorhanden sind bzw. welche Arbeiten in welchem Umfang in der Mietwohnung notwendig sind etc. Bei einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung kann der Vermieter die Wohnung zusammen mit Interessenten und/oder einem Makler besichtigen

Voraussetzung für den Besichtigungsanspruch ist dabei, dass die berechtigte Besichtigung rechtzeitig angekündigt wurde. Rechtzeitig heißt im Regelfall 10 bis 14 Tage vorher. Bei dringenden Reparaturen können im Einzelfall auch 24 Stunden genügen. Wichtig ist, dass Vermieter bei der Planung auf die Berufstätigkeit ihrer Mieter Rücksicht nehmen und bestenfalls in der Ankündigung auch Ersatztermine angeben.

In folgenden Fällen besteht kein Besichtigungsanspruch:

  • Ohne die Begleitung des Vermieters sind Mieter nicht verpflichtet, den Makler und/oder Interessenten Zutritt zu gewähren.
  • Für unangekündigte bzw. nicht rechtzeitig angekündigte Besichtigungen gibt es keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung.
  • Für unangemessene Dauer- und/oder Massenbesichtigungen.

Mehr dazu lesen Sie in dem Ratgeber:  Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?

2. Handwerkern Zugang zur Wohnung verschaffen und Arbeiten dulden

Neben bei dem bloßen Besichtigungsrecht, gibt es für Vermieter und deren Handwerker auch ein Zugangsrecht, um bestimmte notwendige Arbeiten in der Wohnung zu erledigen und Modernisierungsarbeiten vorzunehmen.

Mieter haben daher die Pflicht den Vermieter und dessen Handwerker in die Mietwohnung zu lassen und notwendigen Arbeiten in der Mietwohnung zu dulden.

Für Modernisierungsmaßnahmen ist diese Duldungspflicht gesetzlich in § 555 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt. Vorausgesetzt ist die rechtzeitige Ankündigung der erforderlichen Modernisierungsarbeiten. Das Gesetz verlangt für dafür eine schriftliche Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB, in der die geplanten Modernisierungsarbeiten mit dem voraussichtlichen Umfang und der Dauer mindestens drei Monate vor  Beginn anzukündigen sind. Hier bekommen Sie Beispiele für Modernisierungen: Beispiele für umlegbare Modernisierungen.

Daneben können Mieter auch anberaumte Handwerkertermine für Erhaltungsmaßnahmen, wie Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten nicht ohne weiteres Ablehnen. Nach § 555 a BGB haben Mieter auch die Durchführung dieser Arbeiten zu dulden.

3. Vorübergehender Auszug

Eine weitere Mitwirkungspflicht des Mieters bei der Modernisierung kann im Ausnahmefall sogar die Verpflichtung zum vorübergehenden Auszug sein. Vorausgesetzt ist allerdings, dass die Modernisierung der bewohnten Wohnung unmöglich ist. Der Mieter hat dann für die (Mehr)Aufwendungen, die ihm durch den vorübergehenden Auszug entstehen einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter.

III. Rechte des Vermieters wenn der Mieter seine Mitwirkung verweigert

Kommen Mieter ihrer Mitwirkungspflicht, bei einer Modernisierung, einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung der Mietwohnung nicht nach, können Vermieter ihre Ansprüche gerichtlich dursetzen.

Verweigert der Mieter grundlos notwendige Wohnungsbesichtigungen, kann man als Vermieter die Besichtigung der Wohnung einklagen. Es handelt sich dabei um eine Duldungsklage, dem Vermieter den berechtigten Zugang zur Mietwohnung zu gewähren.  Daneben besteht auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nach  § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht.

Sagen Mieter die anberaumten Handwerkertermine immer wieder ab, kann der Vermieter ebenfalls die Duldung einklagen und ist bei beharrlicher Weigerung sogar zur (fristlosen) Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Die Kündigung setzt insoweit auch nicht voraus, dass der Mieter den gerichtlichen Duldungstitel missachtet (BGH, Urteil vom 15.04.15, Az.: VIII ZR 281/13).

Mehr dazu lesen Sie hier: Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Wollen Vermieter die Mietwohnung modernisieren, verkaufen oder neu vermieten treffen den Mieter keine aktiven Mitwirkungspflichten. Allerdings sind sie verpflichtet, dem Vermieter, dessen Makler, Kauf/Mietinteressenten sowie Handwerkern den notwendigen Zugang zur Mietwohnung zu  gewähren. Mieter haben Besichtigungen, Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Verweigern Sie die dabei erforderliche passive Mitwirkung können Vermieter Schadensersatz verlangen, auf Duldung klagen und/oder kündigen.

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