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Tod des Vermieters: Erben verkaufen – Was muss ich als Mieter wissen?

Der Vermieter ist verstorben und seine Erben verkaufen die Eigentumswohnung oder das Mietshaus. Das ist kein seltener Fall. Mieter brauchen sich dabei keine Sorgen, um ihren Mietvertrag zu machen. Bei einem Verkauf der Mietwohnung gilt immer der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete! Der neue Eigentümer wird nach § 566 Bürgerliches Gesetzbuch kraft Gesetz automatisch der neue Vermieter. Dabei spielt es keine Rolle, dass der bisherige Vermieter tot ist und nun die Erben verkaufen.

Der nachfolgende Artikel fasst für besorgte Mieter, die wichtigsten Fragen zusammen, die sich stellen wenn die Erben nach dem Tod des Vermieters verkaufen wollen.

I. Dürfen die Erben die Mietwohnung verkaufen?

Ja. Nach § 1922 BGB treten die Erben nach dem Tod des Vermieters an dessen Stelle. Der Todesfall wird erbrechtlich als sog. Erbfall bezeichnet. Der gesamte Nachlass des Verstorbenen einschließlich vorhandener Mietverträge geht auf den oder die Erben über. Sind mehrere Erben vorhanden, handelt es sich um eine sog. Erbengemeinschaft.

Die Erben erhalten kraft Gesetz das Eigentum an der vermieteten Eigentumswohnung oder dem Mietshaus. Aus diesem Grund können Sie die Mietwohnung verkaufen.

II. Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Vermieters?

Nichts. Der Mietvertrag bleibt vollumfänglich wirksam. Der oder die Erben werden zum neuen Vermieter. Als Rechtsnachfolger übernehmen sie nach dem Tod des Vermieters dessen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag. Für den Mieter ändert sich daher durch den Tod des Vermieters grds. nichts. Die Miete kann auf das bisherige Konto des Vermieters gezahlt werden, solange die Erben kein neues Konto angeben. Will man als Mieter nach dem Tod des Vermieters kündigen, ist das gegenüber den Erben zu erklären.

Bestehen für den Mieter Zweifel, wer der richtige Erbe des Vermieters ist oder gibt es Streit in der Erbengemeinschaft, erhalten Sie hier Tipps, wie Sie am besten vorgehen können: Vermieter verstorben: Wohin Miete zahlen, wohin Kündigung versenden?

III. Haben Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Erben verkaufen?

Nein. Es gibt kein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Fall, dass der Vermieter stirbt und die Erben verkaufen wollen. Ein Vorkaufsrecht bestünde nur dann, wenn z.B. der Fall vorläge dass die Erben eines Mietshauses die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln wollen und diese dann verkaufen. Mieter einer Wohnung die in Eigentumswohnung umgewandelt wird haben beim Erstverkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht nach  § 577 BGB. Worauf Mieter, in diesem Fall achten sollten und welche Rechte damit verbunden sind lesen Sie hier: Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf Eigentumswohnung.

IV. Dürfen die Erben kündigen, wenn Sie die Mietwohnung verkaufen?

Nein. Weder der Eintritt in den Mietvertrag als Rechtsnachfolger noch eine Verkaufsabsicht stellt einen ausreichenden Kündigungsgrund dar. Die Erben brauchen zur Kündigung des Mietvertrages entweder einen ordentlichen  (§ 573 BGB) oder außerordentlichen Kündigungsgrund (§ 569 BGB).

Denkbar ist lediglich, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird. Das ist aber nur zulässig, wenn die Erben selbst oder deren nahe Angehörige die Mietwohnung nutzen wollen. Soll die Mietwohnung verkauft werden, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Für den Kündigungsgrund sind die Erben in der Beweispflicht.

V. Gibt es Mitwirkungspflichten für Mieter, wenn die Erben verkaufen wollen?

Jein. Direkte Mitwirkungspflichten in der Form, dass sich der Mieter aktiv am Verkaufsgeschehen zu beteiligen hat gibt es nicht. Allerdings haben Mieter gewisse indirekte Mitwirkungspflichten, wie z.B. dass sie Wohnungsbesichtigungen ermöglichen und Dulden müssen etc. in welchem Ausmaß, dass lesen Sie hier: Mitwirkungspflicht des Mieters – z.B. bei Modernisierung, Neuvermietung und Verkauf.

VI. Welche Rechte haben die Käufer der Mietwohnung?

Dieselben wie der bisherige Vermieter. Mit dem Tod des Vermieters treten nach  § 1922 BGB die Erben an die Stelle des Vermieters, mit dem Verkauf nach § 566 BGB der Käufer. Das bedeutet, der Mietvertrag bleibt mit all seinen Rechten und Pflichten verbindlich. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Das kann von dem Mieter auch nicht verlangt werden. Warum, das erklärt der Artikel: Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?

Darüber hinaus gibt es für den neuen Vermieter auch keine besonderen Kündigungsrechte. Soll wegen Eigenbedarf gekündigt werden, geht das nur dann, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Auch Renovierungen oder Mieterhöhung sind nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Für Mieterhöhungen sind diese z.B. in den §§ 557 – 560 BGB geregelt. Danach kann die Miete z.B. aufgrund gestiegener Nebenkosten oder vorangegangener Modernisierungen erhöht werden. Immer möglich ist auch eine Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

VII. Fazit und Zusammenfassung

Wollen die Erben die Mietwohnung nach dem Tod des Vermieters verkaufen, haben Mieter oder Erben keine Sonderrechte. Es liegt ein gewöhnlicher Verkaufsfall einer Mietwohnung vor und der Mietvertrag läuft weiter. Es gibt keine Sonderkündigungsrechte o.ä. beim Tod des Vermieters.

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