Ein Mietverhältnis endet normalerweise durch Kündigung des Mieters oder des Vermieters. Doch was ist bei einem Todesfall? Beendet der Tod des Mieters oder der Tod des Vermieters den Mietvertrag? Ist ein Todesfall automatisch das Mietvertragsende oder läuft der Mietvertrag weiter? Was muss ein Vermieter tun, wenn der Mieter verstirbt und er den Mietvertrag beenden will? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall des Mieters oder Vermieters?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, ob ein Todesfall automatisch zum Mietvertragsende führt und wann ein Mietverhältnis bei Tod des Vertragspartners endet.

I. Mietverhältnis endet nicht durch Tod

Ein Todesfall auf einer Seite der Mietvertragsparteien führt nicht automatisch zum Mietvertragsende. Sowohl beim Tod des Mieters also auch beim Tod des Vermieters gilt nach § 1922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Rechtsnachfolge der Erben im Todesfall.

Beim Tod des Vermieters treten die Erben sofort die Rechtsnachfolge an und werden zum neuen Vermieter.

Beim Tod des Mieter hingegen führen vorrangig überlebende Mieter, bisherige Haushalts- oder  Familienangehörige den Mietvertrag nach den §§ 563, 563 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit dem Vermieter fort. Nur wenn niemand vorhanden ist, der das Mietverhältnis fortsetzt, treten nach § 564 i.V.m. § 1922 BGB die Erben in den Mietvertrag ein. Lesen Sie dazu: Eintrittsrecht beim Tod des Mieters und Mieter ist gestorben – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter.

Einzige Ausnahme: Mietvertrag auf Lebenszeit befristet. Bei einem solchen Mietverhältnis auf Lebenszeit tritt das Mietvertragsende automatisch ein, sobald sich der Befristungsgrund erfüllt (vgl. Landgericht (LG) Freiburg mit Urteil vom 21.3.2013, Az.: 3 S 368/12) 

II. Kündigung des Mietverhältnisses wegen Todesfall

Es gibt zwar kein automatisches Mietvertragsende bei Tod des Mieters oder Vermieters, allerdings gibt es für diese Fälle einige Sonderkündigungsrechte, die in den  §§ 563, 564 BGB geregelt sind.

Das sind:

• Kündigungsrecht des hinterbliebenen Mieters nach § 563 a Abs. 2 BGB (siehe unter Punkt 1.)
• Kündigungsrecht des Erben und des Vermieters bei fehlende Vertragsfortführung nach § 564 S. 2 BGB (siehe unter Punkt 2.)
• Kündigungsrecht des Vermieters bei fortgeführtem Mietverhältnis § 563 Abs. 4 BGB (siehe unter Punkt 3.)
• Kündigung des Mieters bei Tod des Vermieters (siehe unter Punkt 4.)

1. Kündigungsrecht des hinterbliebenen Mieters

Ist einer von mehreren Mietern gestorben, kann/können der/die überlebende(n) Mieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nach dem Todesfall außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 573 d Abs. 2 BGB kündigen nach §§ 563 a Abs. 2 BGB. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Vermieter haben kein besonders Kündigungsrecht gegenüber dem hinterbliebenen Mieter, wenn ein Mitmieter verstirbt.

2. Kündigungsrecht des Erben und des Vermieters bei fehlende Vertragsfortführung

Tritt niemand nach §§ 563, 563a BGB in das Mietverhältnis ein und wird es deshalb mit einem oder mehreren Erben fortgesetzt, gibt es für den Vermieter und die Erben ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 564 S. 2 BGB.

Die Erben und der Vermieter können den Mietvertrag ohne Angabe eines besonderen Kündigungsgrundes innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 573 d BGB kündigen. Die Ausschlussfrist beginnt mit dem Zeitpunkt des Kenntniserlangung vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder Mitmieter erfolgt.  Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate nach § 573 d Abs. 2 BGB.

3. Kündigungsrecht des Vermieters bei fortgeführtem Mietverhältnis

Tritt nach dem Tod des Mieters ein Haushalts- oder Familienangehöriger nach  § 563 BGB in den Mietvertrag ein und führt das Mietverhältnis fort, hat der Vermieter eine Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB.

Dieses Sonderkündigungsrecht greift für alle Fälle, bei denen in der Person des Eintrittsberechtigten, ein besonderer Grund liegt, der es für den Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis mit dieser Peron fortzuführen. Typische Beispiele sind hier Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden, auffälliges störendes oder aggressives  Verhalten, Feindschaftsverhältnis mit dem Vermieter oder  anderen Hausbewohnern etc.

Gibt es einen solchen Kündigungsgrund in der Person des Eintretenden, muss der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monate nach § 563 Abs. 4 BGB i.V.m. § 573 d Abs. 2 BGB  kündigen. Der Kündigungsgrund und die Vorschrift aus der sich das Sonderkündigungsrecht ergibt, sind dabei ausdrücklich im Kündigungsschreiben zu nennen.

Der eingetretene Mieter hat kein besonderes Kündigungsrecht, da der Eintritt nur aufgrund einer Eintrittserklärung erfolgt. Ändert der Eingetretene Mieter später seine Meinung bleibt ihm nur die ordentliche Kündigung des Mietvertrages nach  § 573 BGB.

4. Kündigungsrecht des Mieters bei Tod des Vermieters

Nach dem Tod des Vermieters gibt es für den Mieter kein besonderes Kündigungsrecht. Die Kündigungsmöglichkeiten bleiben wie gehabt, mit der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB und der außerordentlichen Kündigung nach § 569 BGB. Die einzige Änderung ist der Adressat der Kündigung. Nach  dem Todesfall ist die Kündigung gegenüber den Erben zu erklären.  Was dabei zu beachten ist, zeigt der Ratgeber: Vermieter verstorben: Wohin Miete zahlen, wohin Kündigung versenden?

III. Tod des Mieters/Vermieters und Erben unbekannt: Mietvertragsende

Die Kündigung des Mietvertrages nach einem Todesfall stellt sich für Mieter und Vermieter besonders dann schwierig dar, wenn der verstorbene Vertragspartner keine Erben hinterlassen hat. Gibt es keine Erben oder sind die Erben unbekannt ist unklar, an wen die Kündigung zu richten ist. Die Lösung ist die sog. Nachlasspflegschaft. Lesen Sie hier wie sie als Mieter oder Vermieter vorgehen sollten, wenn keine (bekannten) Erben vorhanden sind und wie sie eine Nachlasspflegschaft beantragen: Erben unbekannt – So gehen Vermieter vor  und Wohnungsmieter verstorben: Keine Erben vorhanden.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ein Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters oder dem Tod des Vermieters. Für das Mietvertragsende ist regelmäßig eine Kündigung erforderlich. Daher gibt es bei einem Todesfall immer ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter, Mitmieter oder Erben.