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Vermieter oder anderer Mieter schließt Haustür ab – Zulässig?

Der Besuch klingelt, der Türöffner geht nicht: schon wieder ist die Haustür verschlossen! Wohnt man in einem Mehrfamilienhaus im 10 Stock ist das besonders ärgerlich. Richtig dramatisch ist es aber wenn es nicht der Besucher, sondern der Notarzt ist, der nicht zur Haustür reinkommt. Schließt jemand die Haustür in einem Mehrfamilienhaus ab, kann das gerade in Notsituationen gefährlich werden. Doch was kann man tun? Ist es zulässig, wenn der Vermieter oder andere Mieter immer wieder die Haustür abschließen? Hat man als Mieter einen Anspruch darauf die Haustür offen zu lassen.

Der nachfolgende Artikel erklärt, ob und wann es zulässig ist, wenn der Vermieter oder ein anderer Mieter die Haustür abschließt.

I. Kein Recht auf offene oder verschlossene Haustür

Einen mietrechtlichen Grundsatz oder einen Anspruch des Vermieters bzw. einzelner Mieter darauf, dass die Haustür immer abzuschließen ist, gibt es nicht. Genauso wenig gibt es im Mietrecht besondere Gesetze oder  Verordnungen die Vorschreiben, dass die Haustür offen zu halten ist. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu diesem Thema ist noch nicht getroffen worden.

Wird die Haustür immer wieder abgeschlossen, kommt es daher für die Zulässigkeit dieses Verhaltens auf den Einzelfall an: Mit welcher Begründung wird die Haustür verschlossen? Zu welchen Zeiten schließt der Vermieter oder eine anderer Mieter die Haustür immer wieder ab?

II. Haustür nachts abschließen: Klauseln in Mietvertrag und Hausordnung

Steht z.B. im Mietvertrag oder der Hausordnung, dass die Mieter die Haustür nachts aus Sicherheitsgründen abschließen müssen, dann kann das grds. eine mietrechtlich zulässig Vertragsregelung sein, wenn der Vermieter sachgerechte Gründe dafür hat.

So entschied jedenfalls das  Amtsgericht (AG) Hannover in seinem Urteil vom 20.03.2007, Az.: 544 C 8633/06 (und auch später das LG Köln mit Urteil vom 25.07.2013, Az.: 1 S 201/12). Das gleiche gilt für Regelung auf einem Schild an der Haustürinnenseite mit der Aufschrift „Die Haustür ist ab 22.00 Uhr abzuschließen“. Schließen der Vermieter oder andere Mieter die Haustür aufgrund einer solchen zulässigen Regelung immer wieder ab, ist das Verhalten ebenfalls rechtlich zulässig.

Andererseits ist auch eine umgekehrte Regelung, nach der die Haustür aus Sicherheitsgründen nie abgeschlossen werden darf, rechtlich nicht zu beanstanden.

In der genannten Entscheidung des AG Hannover z.B. erklärte das Gericht, dass der Zutritt für unberechtigte Personen durch das Abschließen der Haustür zwar erschwert wird und damit insbesondere in den Nachtstunden die Sicherheit der Hausbewohner vor möglichen Einbrüchen und Überfällen erhöhen kann. Der Nachteil aber ist, dass die verschlossene Haustür eine mögliche Flucht im Notfall oder den Zutritt für Rettungskräfte erschwert. Außerdem ist die Haustür der zentrale Fluchtweg im Falle eines Brandes (Amtsgericht Frankfurt a.M. mit Urteil vom 15.04.2005, Az.: 33 C 1726/04). Schließt der Vermieter oder ein Mieter die Haustür immer wieder ab, kann das im Brandfall durchaus zur Todesgefahr werden, wenn ein Mieter bei der Flucht seinen Haustürschlüssel nicht griffbereit hat.

Das bedeutet, für die Zulässigkeit einer entsprechenden Regelung kommt es also immer auf die Situation im Einzelfall und die Gründe an, die den Vermieter zu einer solchen Regelung veranlassen.

Solange der Vermieter eine Interessenabwägung durchführt und die Entscheidung nicht sachwidrig ist, ist eine Regelung zum Abschließen der Haustür — in die eine oder andere Richtung — zulässig. Dabei muss immer eine Abwägung unter Berücksichtigung aller schutzwürdigen Belange der Mieter und Vermieter bzw. Wohnungseigentümer ermittelt werden (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.05.2015, Az.: 2-13 S 127/12). Ist die Abwägung nicht sachgerecht, weil z.B. im Einzelfall die Brandschutzsicherheit von höherem Gewicht als der Einbruchsschutz ist, dann ist ein Abschließgebot unzulässig.

Mehr dazu in: Haustür bei Mehrfamilienhaus abschließen oder nicht?

III. Welche Rechte haben Mieter wenn Vermieter Haustür tagsüber abschließt?

Besonders interessant ist für Mieter in diesem Zusammenhang immer wieder die Frage, welche Rechte man als Mieter hat, wenn der Vermieter oder ein anderer Mieter die Haustür immer wieder tagsüber schließt.

1. Mietminderung wegen verschlossener Haustür

Ist die Haustür unabhängig von einem nächtlichen Abschließgebot oder -Verbot auch tagsüber immer wieder verschlossen, führt das zwar zu Unbequemlichkeiten aber begründet keinen Mietmangel . Nachteile, wie z.B. das ständige Herunterlaufen der Treppen zum Aufschließen der Tür etc. reichen nicht zur Einstufung als Mangel an der Mietsache (AG Hannover, Urteil vom 20.03.2007, Az.: 544 C 8633/06). Ein Recht zur Minderung der Miete wegen einer verschlossenen Haustür gibt es deshalb nicht.

2. Anspruch auf Aufhebung des Abschließgebots

Wird die Haustür immer verschlossen, da die Hausordnung nachts oder auch tagsüber das Abschließen vorschreibt, bleibt den Mietern nur sich gegen die Regelung zu wenden und deren Aufhebung zu fordern.

Mieter können grds. von dem Vermieter die Aufhebung unwirksamer Regelungen in der Hausordnung fordern.

Wie bereits ausgeführt kommt es für die Wirksamkeit immer auf die Argumente im Einzelfall an: Gegen ein Abschließgebot am Tage kann z.B. so argumentieren, dass  es im Gegensatz zu dem nächtlichen Abschließgebot wohl weniger einfach durch den Vermieter zu begründen ist und damit meist unwirksam: So ist z.B. das Argument des Einbruchsschutzes tagsüber weniger gewichtig als der Brandschutz, da letztere Gefahr 24 Std. lang gleich gewichtig ist (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.05.2015, Az.: 2-13 S 127/12). Einbrüche finden überwiegend nachts statt. Deshalb entspricht eine Regelung zum Abschließen der Haustür nicht mehr einer ordnungsmäßigen Verwaltung, denn im Notfall (z.B. Brand) sind Menschenleben gefährdet.  Das Leben und die Gesundheit der Mieter ist wichtiger als die Sicherheit des Mietshauses und Einbruch stellt in der Regel keine Gefahr für Leib und Leben dar etc.

Reagiert der Vermieter dann nicht auf ein Verlangen zur Aufhebung oder Löschung eines unwirksamen Abschließgebots, bleibt dem Mieter nur der Rechtsweg.

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Mieter klagt auf Feststellung der Unwirksamkeit der Regelung, oder er legt es durch einen wiederholten Verstoß, mit Abmahnung und ggf. Kündigung auf einen Prozess an, bei dem der Vermieter ihn  auf Einhaltung der Regelung verklagt; dann wird die Wirksamkeit der Klausel ebenfalls — inzident — geprüft.

3. Schadensersatz wegen Verschließen der Haustür

Aus rechtlicher Sicht kann das Verschließen der Haustür durch den Vermieter im Einzelfall sogar einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen. Allerdings erst dann, wenn ein Schadensfall besteht und wenn den Vermieter durch das Verschließen der Haustür ein zurechenbares Verschulden trifft. In der Praxis steht und fällt dieser Anspruch mit dem erforderlichen Nachweis der Zurechenbarkeit und des Verschuldens.

IV. Rechte der Mieter, wenn anderer Mieter die Haustür abschließt

Ist es ein anderer Mieter, der tagsüber immer wieder die Haustür abschließt, können sich Mieter dann dagegen wehren, wenn dieser Mieter durch sein Verhalten gegen die Hausordnung verstößt oder den Hausfrieden stört.

In beiden Fällen sollten sich Mieter über das Fehlverhalten des anderen Mieters beim Vermieter beschweren und die Abmahnung fordern: Steht also z.B. in der Hausordnung, dass die Haustür tagsüber nicht abgeschlossen werden darf und verstößt ein Mieter dagegen, weil er immer wieder die Haustür schließt, kann man fordern, dass er deshalb vom Vermieter abgemahnt wird (vgl. OLG München, Urteil vom 21.01. 1992, Az.: 13 U 2289/91). Ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht allerdings nicht (vgl. den umgekehrten Fall:  LG Trier hat mit Urteil vom 25.08.1992, Az.: 1 S 77/92).

Sorgt der Vermieter in diesen Fällen nicht dafür, dass der andere Mieter das ständige Schließen der Haustür unterlässt, können Mieter im Einzelfall z.B. wegen Störung des Hausfriedens mindern.

Außerdem können Mieter, wie bei einem ständigen Verschließen der Haustür durch den Vermieter, im Schadensfall auch ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter geltend machen, der immer wieder die Haustür verschließt. Auch hier geht das aber nur bei einem Verschulden dieses Mieters und wenn ein zurechenbarer Schaden entsteht.

Liegt allerdings ein Fall vor, in dem sich der Mieter, der immer wieder die Haustür verschließt „nur an die Hausordnung hält“, weil dort ein entsprechendes Abschließgebot verankert ist, kann man als Mieter nichts gegen das Verhalten des anderen Mieters unternehmen. Um eine Änderung zu bewirken, muss man erst gegen die Regelung in der Hausordnung vorgehen (s.o.).

V. Zusammenfassung

Schließt der Vermieter oder ein anderer Mieter immer wieder die Haustür ab, gibt es bis dato keine einheitliche rechtliche Handhabe dafür, was betroffene Mieter im Einzelfall tun können. Das Problem  ist, das es nicht verboten ist, die Haustür abzuschließen und das auch Abschließgebote im Mietvertrag bzw. der Hausordnung bisher nicht zwingend unwirksam sind. Mieter können wegen einer verschlossenen Haustür weder die Mieter mindern noch andere Mieter abmahnen lassen, solange dadurch keine mietvertragliche Pflichtverletzung begründet wird. Wie man daher im Einzelfall vorgeht hängt von den konkreten Umständen ab. Bei vertraglichen Abschließgeboten wird wohl regelmäßig ein rechtliches Vorgehen gegen das  Abschließgebot selbst und die Feststellung der Unwirksamkeit desselben, empfehlenswert sein.

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