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Hausordnung einführen oder ändern – Ratgeber für Vermieter (und Mieter)

Sie sind Vermieter in einem Mehrfamilienhaus und wollen Regeln im Haus aufstellen, die für alle Mieter klar und verständlich sind? Sie sind sich aber nicht sicher, wie man für bestehende Mietverhältnisse eine Hausordnung einführt oder ändert? Klar sind auch hier einige rechtliche Bedingungen zu beachten, damit die Hausordnung für alle Mieter gleichermaßen gilt: Je nachdem welche Regelungen in der aktuellen Hausordnung bestehen, kann zum Beispiel eine Änderung nur bestimmte Regelungsbereiche betreffen. Wird eine Hausordnung komplett neue eingeführt, gibt es gewisse Regelungsgrenzen die von dem Vermieter einzuhalten sind. So darf er vieles regeln aber gewiss nicht alles.

Der nachfolgende Ratgeber erklärt für Vermieter und Mieter daher zunächst ein paar Grundlagen zum Aufstellen einer Hausordnung und zeigt dann wie man eine Hausordnung einführt oder ändert. Lesen Sie hier was dabei alles zu beachten ist und welche Änderungen bei der Hausordnung zulässig sind.

I. Grundsätzliches zum Aufstellen der Hausordnung

Jede Hausordnung ist rechtlich entweder eine beiderseitige vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter oder eine einseitige Leistungsbestimmung zum Mietvertrag durch den Vermieter. Der Unterschied zur vertraglichen Vereinbarung ist dabei, dass bei einer einseitigen Leistungsbestimmung kein Einverständnis oder irgendeine Erklärung des Mieters erforderlich ist, damit die vom Vermieter einzuhaltenden Regeln für den Mieter verbindlich sind.

Welche Art der Hausordnung vorliegt, entscheidet sich danach wie die Hausordnung aufgestellt wurde, in 99 % der Fälle handelt es sich aber um AGB durch den Vermieter.

Hausordnung als gegenseitige vertragliche VereinbarungHausordnung als einseitige Leistungsbestimmung
Vereinbarung in Verbindung mit dem Mietvertrag in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB).Bei Mietvertragsabschluss oder danach wird auf die Hausordnung als Konkretisierung der Mietvertragsregelungen zum Beispiel durch Aushang am schwarzen Brett hingewiesen.
Folge:

Sehr großer Regelungsumfang, allerdings dürfen keine überraschenden Klauseln enthalten sein. Die einzelnen Klauseln der Hausordnung unterliegen der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB: Hier ein Beitrag wie der Inhalt der Hausordnung gestaltet sein darf: Hausordnung – Was der Vermieter regeln darf und was nicht

Jede Änderung der Hausordnung bedarf der Zustimmung des Mieters.

Folge:

Der Regelungsumfang ist sehr eingeschränkt und es dürfen nur bereits bestehende Rechte und Pflichten weiter konkretisiert werden: nur ordnende Regelungen sind erlaubt

Zur Wirksamkeit reicht Kenntnisnahme des Mieters

Weitere Details zur rechtlichen Einordnung der Hausordnung finden Sie auch in dem Beitrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

II. Einführen der Hausordnung

Sobald der Mietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen wird, nimmt man als Vermieter also regelmäßig auch die Hauordnung als Vertragsbestandteil mit auf. Entweder Sie ist im Mietvertrag mit aufgeführt oder es wird jedenfalls auf die Bestimmungen der Hausordnung Bezug genommen. Beides ist wirksam (vgl. oben unter Punkt I.)

Besteht das Mietverhältnis schon und will man die Hausordnung nach dem Abschluss des Mietvertrages einseitig aufstellen, ist auch das möglich: Die Rechtsgrundlage ist § 315 BGB – das einseitige Leistungsbestimmungsrecht. Damit kann man als Vermieter auch nachträglich eine Hausordnung aufstellen. Für die Wirksamkeit der neuen Hausordnung gegenüber allen Mietern muss man allerdings dafür Sorge tragen, dass auch tatsächlich alle Mieter Kenntnis von der neuen Hausordnung nehmen. Dabei gilt grundsätzlich, dass durch die Regelungen nur eine Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen kann (LG Düsseldorf Beschluss vom 18. April 2008, Az.: 21 T 38/08). Neue zusätzliche Pflichten kann man als Vermieter durch die einseitig aufgestellte Hausordnung nicht einführen. Das bedeutet, dass man zum Beispiel die mietvertraglich bestimmten Ruhezeiten oder die Treppenhauspflicht detaillierter beschreiben kann. Aber eben nur, wenn die konkrete Pflicht bereits aufgrund des Mietvertrages besteht. Umgekehrt ist es auch nicht erlaubt mietvertraglich oder gesetzlich eingeräumte Rechte grundlegend einzuschränken oder gar aufzuheben (Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar, 9. Auflage 2007, vor § 535 Rn. 52).

Ein Beispiel für eine Hausordnung finden Vermieter hier: Hausordnung für Mehrfamilienhaus – Kostenlose Vorlage für Vermieter.

III. Bestehende Hausordnung ändern

Als Vermieter kann man eine bestehende Hausordnung natürlich auch wieder ändern. Bei der Änderung kann man sich rechtlich auf zwei Möglichkeiten berufen. Das ist einerseits eine vertragliche Vereinbarung, nach der die einseitige Änderung der Hausordnung möglich sein soll (sog. Änderungsvorbehalt) oder andererseits ein Änderungsrecht aus § 242 BGB. Letzteres greift dann, wenn ein wirksamer Änderungsvorbehalt fehlt, aber die Möglichkeit gegeben sein muss, eine bestehende Hausordnung zu ändern, weil dafür ein „unabdingbares Bedürfnis“ für das beeinträchtigungsfreie Zusammenleben der Mieter besteht.

1. Mietvertraglicher Änderungsvorbehalt

Bei Standard- oder Formularmieterträgen ist regelmäßig eine einseitige Änderungsmöglichkeit für die Hausordnung im Mietvertrag vorbehalten. Das ist besonders bei Hausordnungen, die als AGB einbezogen sind unerlässlich, da man ansonsten auch für Kleinigkeiten immer das Einverständnis des Mieters zur Änderung der Hausordnung braucht (vgl. unter Punkt 3.)

Allerdings sind viele dieser Änderungsklauseln nicht wirksam, denn eine Mietvertragsklausel, die eine Änderung der Hausordnung durch den Vermieter vorsieht, muss nämlich konkrete Angaben über die Änderungsgründe enthalten, um nicht gegen § 308 Nr. 4 BGB zu verstoßen,

Erwähnt eine Klausel im Mietvertrag nur die unbestimmte Floskel des „sachlichen Grundes“, genügt das nicht.

Ein Beispiel für eine solche unzulässige Klausel in einem Mietvertrag ist folgende Regelung:

Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung auf Seite X. Sie ist Bestandteil dieses Vertrags. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.“ (AG Emmendingen, Urteil vom 24. Juni 2013, Az.: 3 C 38/13)

Das Problem ist dabei, dass eine Klausel zur Änderung der Hausordnung als einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nur dann wirksam ist, wenn darin eine konkrete Angabe der Änderungsgründe in der Klausel erfolgt. Dabei müssen sowohl der Änderungsgrund, also der Anlass aus dem das Änderungsrecht entsteht, als auch die Richtlinien und Grenzen der Ausübung des Änderungsrechts – insbes. also auch Art und Ausmaß der zulässigen Abweichung – konkret benannt sein (AG Emmendingen, Urteil vom 24. Juni 2013, Az.: 3 C 38/13; so Becker in Beck’scher Online Kommentar zum BGB, Stand 01.05.2013, § 308 Nr. 4 Rn 16). Soweit eine Änderung schon bei Vorliegen eines „sachlichen Grundes“ zulässig sein soll, ist dieses Kriterium als unbestimmter normativer Maßstab zur gebotenen Eingrenzung und Konkretisierung der Klausel nicht geeignet (AG Emmendingen, Urteil vom 24. Juni 2013, Az.: 3 C 38/13; vgl. dazu Becker in Beck’scher Online Kommentar zum BGB, Stand 01.05.2013, § 308 Nr. 4 Rn 19).

Das bedeutet, damit ein Änderungsvorbehalt zulässig ist, muss der „sachliche Grund“ also näher ausgeführt sein. Dau reicht es schon, wenn man etwa, den Grund zum Beispiel auf das Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses beschränkt und in der Klausel bestimmt, dass die Änderung insoweit dringend notwendig und für den Mieter zumutbar sein muss. Dadurch wird eine zulässige Begrenzung der Änderungsbefugnis des Vermieters geschaffen, deren Einhaltung im Streitfall überprüfbar ist (AG Wedding, Urteil vom 06. Januar 2011, Az.: 8b C 25/09).

Ein Beispiel für eine solche zulässige Klausel in einem Mietvertrag ist folgende Regelung:

„Die Hausordnung und die Benutzungsordnungen darf das Wohnungsunternehmen nachträglich aufstellen oder ändern, soweit dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist.“ (AG Wedding, Urteil vom 06. Januar 2011, Az.: 8b C 25/09)

2. Was kann in der Hausordnung geändert werden?

Für die Änderung einzelner Regelungen in der Hausordnung muss man als Vermieter aber darauf achten, dass man

  • wie bei der Einführung der Hausordnung nur konkretisieren darf und
  • einen sachlichen Grund für die Änderung haben muss.

a) Nur Konkretisierungen zulässig

Bestehende gesetzliche oder mietvertragliche Rechte und Pflichten dürfen auch durch die Änderung der Hausordnung nicht erweitert oder beschränkt werden:

  • Keine Ausweitung der Pflicht

Das bedeutet zum Beispiel, dass der Vermieter nicht einfach eine Schneeräumpflicht einführen kann, wenn dafür im Mietvertrag keine Regelung enthalten ist: Denn es gibt keine allgemeine Pflicht des Mieters zur Schneeräumung oder zum Auftauen von Abflüssen auf einer Dachterrasse und deshalb kann das auch nicht vermieterseitig per Hausordnung vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil vom 08. März 2016, Az.: 63 S 213/15).

  • Keine Einschränkung von Rechten und Pflichten

Genauso wenig kann man als Vermieter den Mietern die Treppenhausreinigung auferlegen, wenn im Mietvertrag die Durchführung durch ein Reinigungsunternehmen vereinbart ist und umgekehrt. Ist also zum Beispiel in einem Wohnungsmietvertrag und der bisherigen Hausordnung vereinbart, dass die Mieter zur Reinigung der zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen verpflichtet sind, gibt diese Bestimmung dem Mieter auch das Recht, persönlich für die Treppenhausreinigung zu sorgen (AG Magdeburg, Urteil vom 14. August 2002, Az.: 12 C 66/02). Der Vermieter kann daher nicht einfach einseitig die Reinigungsarbeiten einer Reinigungsfirma übertragen und die Kosten anteilig auf den Mieter umlegen (AG Magdeburg, Urteil vom 14. August 2002, Az.: 12 C 66/02). Was man als Vermieter hierbei sehr wohl in der Hausordnung verlangen darf können Sie hier nachlesen: Treppenhausreinigung als Pflicht des Mieters – Was muss ich wissen?.

  • Keine Änderung von Rechten

Das bedeutet zum Beispiel, dass der Vermieter nicht plötzlich die mietvertraglich vereinbarte Gartennutzung verbieten darf oder zum Beispiel den Ort der Waschmaschinenbenutzung ändern darf: So entschied zumindest das Amtsgericht Emmendingen in einem Fall, in dem zunächst in der Hausordnung geregelt war, dass „das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung nur mit automatischen Maschinen gestattet ist“. Der Vermieter wollte dann die Hausordnung ändern und festlegen, dass „Waschmaschinen und Wäschetrockner in den Wohnungen nicht aufgestellt werden dürfen und jeder Mieter dafür seinen Anschlussplatz in der Waschküche hat“ (AG Emmendingen, Urteil vom 24. Juni 2013, Az.: 3 C 38/13). Eine solche einseitige Änderung nach Ansicht des Gerichts unzulässig, da sie den Umfang des zulässigen Gebrauchs der Mietsache beschränkt.

b) Änderung braucht sachlichen Grund

Zudem sollte man als Vermieter die Hausordnung nur dann ändern, wenn die ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Mietshauses die Änderung notwendig macht. Anderenfalls könnte eine Änderung für unwirksam erachtet werden.

Eine typische Situation für eine Änderung ergibt sich für den Vermieter zum Beispiel aus der Änderung konkreter äußerer Umstände. So zum Beispiel, wenn ein neuer Gemeinschaftsraum wie ein Waschkeller oder ein Fahrradkeller gebaut wird oder auch wenn ein Fahrstuhl eingebaut wird. Dann kann die Hausordnung um die Benutzungsregelungen für diese Neubauten erweitert werden. 

3. Kenntnisnahme oder Einverständnis des Mieters für Änderung notwendig?

Wichtig ist letztlich, dass alle Mieter von der neuen einseitig geänderten Hausordnung Kenntnis nehmen. Nur so wird die Änderung verbindlich. Bei Änderungen der Hausordnung, die über die Möglichkeiten der Konkretisierung durch einseitige Leistungsbestimmung hinausgehen sollen, ist immer ein Einverständnis der Mieter notwendig. Hier kann man nicht einfach ändern, sondern muss sozusagen neue Hausordnungs- AGB vereinbaren.

IV. Einführen oder Ändern der Hausordnung durch Mieter?

Mieter haben grundsätzlich keinen rechtlichen Anspruch auf die Einführung oder Änderung einer Hausordnung. Ob und was in einer Hausordnung Regelungsbestandteil ist, kann der Vermieter nach billigem Ermessen entscheiden.

Allerdings kann für einen einzelnen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme für bestimmte Regelungen in der Hausordnung gemacht werden: Eine Ausnahme ist regelmäßig dann zulässig, wenn besondere Gründe vorliegen, denn anderenfalls würde der Vermieter gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen, der auch bei den Regelungen der Hausordnung zu beachten ist. Danach darf regelmäßig keinem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist (LG Freiburg, WuM 1993, 120). Solche besonderen Gründe können zum Beispiel in besonderen persönlichen Bedürfnissen liegen: so zum Beispiel die Möglichkeit einzelnen Mietern das Abstellen von Kinderwägen oder Rollstühlen im Treppenhaus, zu erlauben, wenn im Übrigen das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus verboten ist.

Ebenso ist es erlaubt, mit einzelnen Mietern mietvertragliche Individualabreden zu treffen, die von den Regelungen der Hausordnungen abweichen. Typisch sind hier zum Beispiel besondere Rechte bei der Tierhaltung, der Gartennutzung oder den Stellplatzregelungen. 

V. Können Mieter gegen das Einführen oder Ändern der Hausordnung vorgehen?

Genauso wenig wie es einen Anspruch darauf gibt eine Hausordnung einzuführen oder zu ändern, gibt es auch keinen rechtlichen Anspruch die Einführung oder Änderung einer Hausordnung zu verhindern. Selbst dann nicht, wenn alle Mieter zusammen vor den Vermieter treten. Allerdings können einzelne unwirksame Änderungen oder Regelungen in der Hausordnung dahingehend angegriffen werden, dass man deren Unwirksamkeit rechtlich feststellen lässt. So etwas ist aber oft nicht unbedingt nötig, da unwirksame Regelungen in der Hausordnung für Mieter schon von vornherein nicht rechtsverbindlich sind und daher auch nicht eingehalten werden müssen. Ein Verstoß gegen eine unwirksame Regelung in der Hausordnung hat grundsätzlich keine rechtlichen Folgen für den Mieter. Wird von dem Vermieter daher für einen solchen Verstoß eine Abmahnung oder Kündigung ausgesprochen, ist das unwirksam.

VI. Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass das Einführen oder Ändern einer Hausordnung in der Praxis oft nicht so einfach ist wie gedacht.

Wichtig ist, dass die Hausordnung immer als Vertragsbestandteil in der Form von AGB eingeführt werden sollte, um möglichst umfangreiche Regelungsmöglichkeiten aufnehmen zu können. Wird das verfehlt, kann der Vermieter nur ordnende Bestimmungen für das Gemeinschaftsleben in die Hausordnung aufnehmen.

Für die einseitige Änderungsmöglichkeit der vertraglichen Hausordnung muss dann ein Änderungsvorbehalt vereinbart werden, der dem Vermieter dann das Recht gibt die Hausordnung unter bestimmten Voraussetzungen einseitig zu konkretisieren. Für die Mieter ist eine danach erfolgte Änderung dann mit der Kenntnisnahme wirksam.

Soll die vertragliche Hausordnung allerdings grundlegend geändert werden und zum Beispiel mit neuen Rechten und Pflichten versehen werden, ist das Einverständnis der Mieter beziehungsweise eine neue Hausordnung zu vereinbaren.

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