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Gartenmitbenutzung im Mietvertrag – Was ist erlaubt und was nicht?

„Die Mitbenutzung des Gartens ist allen Mietern des Hauses gestattet“ — So steht es in vielen Mietverträgen bei Mehrfamilienhäusern. Doch, was heißt Gartenmitbenutzung konkret? Was ist erlaubt? Kann man bei Gartenmitbenutzung Grillen im Garten, für die Kinder einen Sandkasten im Garten aufstellen oder einen Pool im Garten aufbauen. Dürfen die Kinder Ball spielen im Garten eines Mietshauses oder ist das nicht erlaubt?

Der folgende Artikel setzt sich damit auseinander, was erlaubt ist, wenn im Mietvertrag von Gartenmitbenutzung die Rede ist.

I. Regeln zur Gartenmitbenutzung im Mietvertrag

Mieter finden die wichtigsten Regelungen zur Frage, was bei einer Gartenmitbenutzung erlaubt ist, im Mietvertrag, in der Hausordnung oder in speziellen Nutzungsvereinbarungen

1. Mietvertrag berechtigt zur vertragsgemäßen Gartennutzung

Ist die Gartenmitbenutzung im Mietvertrag vereinbart, kann sich der Mieter auf dieses Recht berufen und die Nutzungsmöglichkeit vom Vermieter einfordern.

Die Gartenmitbenutzung ist Teil der Mietsache und der Vermieter hat zu gewährleisten, dass der Mieter den Garten bestimmungsgemäß gebrauchen kann. Allerdings kann der Mieter nur das einfordern, was er bereits beim Einzug vorfand. Das kann ein Nutzgarten, ein Naturgarten oder ein Ziergarten sein.

Geht man z.B. davon aus, dass ein Mieter in einem Vier-Familienhaus mit Garten wohnt, der als Rasenfläche gestaltet ist, wäre eine vertragsgemäße Gartennutzung in diesem Fall, das Ballspielen im Garten; Aufstellen von Liegestühlen und kleinen Sandkästen oder Plastikpools; Grillen im Garten; das Sonnen, Aufstellen von Wäscheständern etc.

Wichtig:

Gibt es keine besonderen Nutzungsregeln seitens des Vermieters ist bei der Gartenmitbenutzung alles erlaubt, was man im Garten (- je nach der Art des vorgefundenen Gartens! – ) üblicherweise tun kann, ohne dass man dabei andere Mieter oder Nachbarn stört und die Gartenfläche beschädigt.

2. Ausdrückliche Nutzungsbedingungen und Verbote in der Hausordnung

Hausordnungen oder Aushänge des Vermieters zur Gartennutzung können grds. bestimmen, was im Garten erlaubt ist und wann man den Garten nutzen kann. Allerdings darf der Vermieter den Mieter durch die Nutzungsregelungen nicht unzulässig einschränken. Das ist z.B. der Fall, wenn die Gartenmitbenutzung im Mietvertrag erlaubt ist und dann in der Hausordnung steht, dass der Mieter den Garten nicht Betreten darf. Solche widersprüchlichen Regelungen sind unwirksam. Erlaubt ist es hingegen z.B. bestimmte Ruhezeiten festzulegen oder einzelne Gartenaktivitäten ganz oder zeitweise zu untersagen.

Zulässige Beispielklauseln und Formulierungen für einen Mietvertrag mit Gartennutzung finden Sie hier: Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage

Die einzelnen Regelungen zur Gartenmitbenutzung in der Hausordnung unterliegen der sog. Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff Bürgerliches Gesetzbuch  (BGB). Im Kern heißt das, die Regelungen dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen oder dessen mietvertraglich eingeräumten Rechte unzulässig beschränken. Sind einzelne Formulierungen unklar, geht das zu Lasten des Vermieters. Die Rechtmäßigkeit eines einzelnen Verbots oder einer Einschränkung ist daher grds. immer einzeln zu prüfen.

Wichtig:

Besondere Nutzungsregelungen in einer Hausordnung sind nur dann wirksam, wenn die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. Wann das der Fall ist und wann nicht zeigt der Artikel: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

Außerdem sind nachträgliche Verbote oder Beschränkungen der Gartennutzung nicht wirksam, wenn es keinen berechtigten Grund seitens des Vermieters gibt, wie z.B. die Störung des Hausfriedens, Lärm oder Geruchsbelästigungen, neue gesetzliche Vorschriften, die ihn zu dem Verbot veranlassen etc.

3. Nutzungssonderregelungen und Stillschweigende Nutzungsvereinbarung

Vermieter dürfen einzelnen Mietern Sonderrechte bei der Gartennutzung einräumen. So kann der Vermieter z.B. mit einem Mieter vereinbaren, dass dieser einen abgrenzbaren Teil des Garten zur alleinigen Nutzung mietet, um dort ein Gemüsebeet anzulegen oder ähnliches. Solche Vereinbarungen bedürfen aber zur Wirksamkeit in der Regel der Schriftform und sollten immer als Zusatz zum Mietvertrag formuliert werden.

Mündliche Vereinbarungen können nach Ansicht des Kammergerichts (KG) Berlin (KG Berlin, Urteil vom 14.12.2006, Az.: 8 U 83/06) jederzeit einseitig vom Vermieter widerrufen werden.

Dasselbe gilt für stillschweigende Vereinbarungen, die von Mietern oft in den Fällen als Grundlage eines Nutzungsrecht herangezogen werden, wenn Vermieter eine bestimmte Nutzung jahrelang dulden und dann verbieten.  Sehr selten lässt sich in solchen Fällen ein Rechtsanspruch des Mieters auf eine bestimmte Gartennutzung herleiten. Warum das so ist erklärt Ihnen dieser Artikel: Gewohnheitsrecht für Mieter Ja oder Nein?

II. Beispiele: Was ist bei der Gartenmitbenutzung erlaubt und was nicht?

Was bei der Gartenmitbenutzung erlaubt ist oder nicht, hängt wie vieles im Mietrecht vom Einzelfall ab. Daher bekommen Sie im Folgenden einige Beispiel aus der Rechtsprechung, was der Mieter im Garten darf.

1. Darf man in einer Ecke des Gartens aus einem Rasen ein Gemüsebeet machen, wenn die Gartenmitbenutzung im Mietvertrag erlaubt ist?

Nein. Jedenfalls nicht ohne Absprache mit dem Vermieter. Das Recht zur Gartenmitbenutzung gibt dem Mieter nicht das Recht zur Umgestaltung des Gartens; selbst wenn er mitvertraglich zu kleinen  Gartenarbeiten verpflichtet ist. Die Gartenflächen dürfen die Mieter nicht verändern. Will der Mieter oder wollen mehrere Mieter den Garten umgestalten und z.B. aus dem Nutzgarten einen Ziergarten, Nutzgarten oder Naturgarten machen ist das mit dem Vermieter abzustimmen. Nur in den Fällen in denen der Vermieter dem Mieter oder mehreren Mietern vertraglich bestimmte Sondernutzungen einräumt, kann der Garten umgestaltet werden.

2. Darf man bei Gartenmitbenutzung für Kinder einen Sandkasten, Pool oder Klettergerüst aufstellen?

Ja. Das ist grds. erlaubt, solange der Garten dadurch nicht dauerhaft baulich verändert wird und kein ausdrückliches wirksames Verbot besteht.

So entschieden z.B. das Amtsgericht (AG) Hamburg-Wandsbek und das Landgericht (LG) Regensburg, dass man als Mieter in einem Mehrfamilienhaus einen kleinen Plastikpool oder ein Kinderplanschbecken ohne Zustimmung des Vermieters aufstellen darf (vgl. AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20.11.1995, Az.: 713 b C 736/95, LG Regensburg, Urteil vom 27.03.1984, Az.: S 320/83). Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier: Als Mieter einen Pool im Garten aufstellen? (EFH oder MFH)

Das AG Kerpen urteilte, dass es bei der Gartenmitbenutzung im Mietvertrag erlaubt ist für die Kinder im Garten eine Schaukel, einen Sandkasten und ein Klettergerüst aufzustellen (Urteil vom AG Kerpen, Urteil vom 15.01.2002, Az.: 20 C 443/01). Nach einem Urteil des  AG Flensburg ist es erlaubt, ein Spielhaus aufzustellen (AG Flensburg, Urteil vom 08.04.2016, Az.: 69 C 41/15).

3. Darf der Mieter Obst aus dem Garten ernten?

Ja. Sind in dem Garten eines Mehrfamilienhauses Obstbäume vorhanden, dürfen die Mieter das Obst ernten (Urteil vom AG Leverkusen, Urteil vom 14.12.1993, Az.: 28 C 277/93).

4. Dürfen Mieter bei der Gartenmitbenutzung laut Mietvertrag im Garten grillen?

Jein. Das bedeutet, Mieter dürfen grundsätzlich einen Grill benutzen, denn das Grillen im Garten ist generell eine vertragsgemäße Gartennutzung (AG Wedding, Urteil vom 01.06.1990, Az.: 10 C 476/89). Vermieter dürfen das Grillen aber durch ein Verbot — im Mietvertrag oder der Hausordnung – untersagen. Solch ein Grillverbot ist wirksam und vom Mieter zu beachten.

Gibt es keine Regelung zum Grillen, ist es z.B. nach Ansicht des AG Bonn erlaubt, dass man als Mieter eines Mehrfamilienhauses in der Zeit von April bis September einmal im Monat grillt, wenn das dem Nachbarn 48 Stunden vorher angekündigt wird (AG Bonn, Urteil vom 29.4.1997, Az.: 6 C 545/96). Das LG Stuttgart ist hingegen strenger und erlaubt das Grillen im gesamten Jahr nur dreimal für je 2 Stunden oder insgesamt für 6 Stunden (LG Stuttgart, Urteil vom 14.08.1996, Az.: 10 T 359/96.)

III. Fazit und Zusammenfassung

Räumt der Mietvertrag eine Gartenmitbenutzung ein, kommt es für die Beantwortung der Frage was im Garten erlaubt ist und was nicht in erster Linie darauf an, was rechtswirksam vereinbart ist.

Bei einer bestimmten Nutzung ist daher immer zu fragen: Ist die Nutzung vertragsgemäß? — Die Antwort ist immer dann JA, wenn es sich um eine allgemeine vertragsgemäße Gartennutzung handelt und  diese Nutzung nicht durch die Hausordnung wirksam verboten ist.

In besonderen Fällen gibt es auch Sondernutzungsvereinbarungen für einzelne Mieter oder sog. stillschweigende Vereinbarungen über eine bestimmte Nutzungsart mit dem Vermieter. Darauf sollte sich eine Mieter berufen können, wenn eine bestimmte Gartennutzung gewollt ist, die entweder nicht vertragsgemäß ist oder durch die Hausordnung wirksam verboten wurde.

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