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Vermieter lässt Garten verwildern – Was tun als Mieter?

Hohes Gras, morsche Bäume und Unkraut: Lässt der Vermieter den Garten des Mietshauses verwildern ist das für Mieter ein Ärgernis. Doch wie kann man der Vermieter zur Gartenpflege auffordern? Haben Mieter einen Anspruch auf einen gepflegten Garten? Kann man als Mieter selbst die Gartenarbeiten übernehmen oder einen Gärtner beauftragen und dann dem Vermieter die Rechnung schicken? Oder müssen sich Mieter damit abfinden, wenn der Vermieter den Garten verwildern lässt?

Der folgende Artikel erklärt, welche Pflichten Vermieter bei der Gartenpflege haben und was Mieter tun können, wenn der Garten vernachlässigt wird.

I. Garten und Gartenpflege: Das müssen Vermieter machen

Die Gartenpflege ist grds. Aufgabe des Vermieters, wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes besagt. Nur bei Einfamilienhäusern, bei denen der Mieter den Garten allein nutzt, ist die Gartenpflege meist auch Aufgabe des Mieters, solange es um einfache Gartentätigkeiten geht. Grobe Arbeiten, wie z.B. das Fällen von Bäumen usw. sind immer Vermietersache. Lesen Sie dazu auch: Bäume fällen und pflanzen durch Mieter – Erlaubt oder nicht?

Rechtlich ist die Gartenpflege des Vermieters, je nach Art der Tätigkeit, als

  • Teil der Erhaltungspflicht des Vermieters (z.B. Pflegarbeiten wie Rasenmähen, Unkraut jäten etc.),
  • Teil der Instandsetzungspflicht des Vermieters (z.B. Ersetzen alter abgestorbener Bepflanzung mit Neuer Bepflanzung) oder
  • Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (z.B. beim Fällen morscher Bäume)

anzusehen.

Die Art der Gartengestaltung ist dabei Sache des Vermieters. Will dieser einen Natur belassenen wilden Garten, kann der Mieter dagegen regelmäßig nichts tun. Nur in den Fällen in denen der Mieter auch für die Gartenpflege zuständig ist, darf er die Gestaltung des Gartens übernehmen.

Allerdings ist es Teil der Erhaltungspflicht des Vermieters den mitvermieteten Garten in dem Zustand zu erhalten in dem der Mieter Ihn angemietet hat. Das heißt: Zieht man in ein Mehrfamilienhaus dessen Garten schon bei Einzug eher einem Dschungel mit viel Gestrüpp glich, kann man auch nicht erwarten, dass der Garten nun hergerichtet wird — außer dies  wurde vom Vermieter so angekündigt und daher mitursächlich für den Einzug. Im umgekehrten Fall hingegen, in dem man in ein Haus mit einem schönen Ziergarten, gepflegter Wiese und geschnittener Hecke gezogen ist, kann man von dem Vermieter sehr wohl erwarten, dass er den Zustand erhält  der bei Einzug bestand. Besonders wenn man den Garten viel nutzt.

Wichtig:

Verschlechtert sich der Zustand des mitvermieteten Gartens, ist er nicht mehr nutzbar oder auch nicht mehr schön anzusehen, vermindert das den Wohnwert der Mietwohnung und stellt einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann Abhilfe und Minderung verlangen, wenn der Mangel nicht unerheblich ist.

II. Das können Mieter tun Vermieter, wenn der Garten verwildert

Den ersten Schritt den Mieter unternehmen sollten, wenn es um die Gartenpflege geht ist denjenigen anzusprechen der dafür zuständig ist — den Vermieter. Kommt der Vermieter seiner mietvertraglichen Erhaltungspflicht, der Instandsetzungspflicht oder Verkehrssicherungspflicht nicht nach ist er abzumahnen. Außerdem darf der Mieter die Miete mindern und im Falle einer erfolglosen Abmahnung selbst den Garten herrichten oder herrichten lassen, wenn es notwendig ist.

1. Abmahnung wegen verwildertem Garten

Als Abmahnung für den Vermieter reicht ein einfaches Schreiben. Mieter sollten solche Aufforderungen zur Mangelbeseitigung immer schriftlich machen und sich eine Kopie aufheben. Per Fax, per E-Mail oder auch per Whatsapp. Eine bestimmte Form ist nicht notwendig, allerdings sollte darauf geachtet werden, dass man den Zugang beim Vermieter nachweisen kann.

Inhaltlich sollten Mieter kurz den Mangel beschreiben. Also z.B. „seit Monaten kein Rasen gemäht“, „Hecken nicht geschnitten“, „Bäume alt und morsch, seit Jahren nicht beschnitten“, „Müllablagerungen im Garten“, „Wege  zugewachsen“ etc. Im Anschluss sollte eine Frist zur Abhilfe gesetzt werden. Außerdem kann die Mietminderung und die Ersatzvornahme für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs angedroht werden.

Die Abmahnung an den Vermieters kann z.B. wie folgt formuliert werden:

Anmerkung: Die Muster Abmahnung ist von dem Mieter auf den jeweiligen Einzelfall anzupassen: Dazu sind die maßgeblichen Sachverhaltsangaben in die Platzhalter einzufügen. Formulierungsbeispiele und Ausfüllhilfen finden Sie in Klammern.

__________  (Absender: Anschrift des Mieters)

__________ (Ort, Datum)

 

An

__________

__________

(Anschrift des Vermieters)

Abmahnung wegen verwildertem mangelhaftem Garten in __________ (genaue Angaben zum Ort der Wohnung, ggf. mit Stockwerk usw.) 

Sehr geehrter Herr / Frau __________ (Vermieter)

Wir/Ich habe/n Sie bereits mehrfach mündlich (telefonisch) aufgefordert, die fälligen Gartenarbeiten, wie das Rasenmähen, das Heckenschneiden und den Baumrückschnitt erledigen zu lassen. Leider ist trotz Ihrer Zusage nichts geschehen. 

(- Hier bitte den jeweiligen Sachverhalt, der den Mietmangel begründet angeben – z.B.:)

 Aufgrund der ringsum morschen Bäume/der wuchernden Hecken/ dem zu hohen Gras / dem abgelagerten Bauschutt/ dem fehlenden Gras ist der Garten für mich/uns derzeit nicht nutzbar. Der Blick auf den Garten ist störend.

Dadurch besteht für uns ein erheblicher Mietmangel, da die vertragsgemäß zugesagte Gartennutzung / Balkonnutzung oder Terrassennutzung beeinträchtigt ist.

Dadurch, dass Sie bisher nichts unternommen haben, um den verwildernden Garten wieder herzurichten, verstoßen Sie gegen Ihre mietvertragliche Erhaltungspflicht aus dem Mietvertrag iVm § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach haben Sie  uns/ mir den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung samt Gartennutzung /- ausblick zu gewährleisten und insoweit vorhandene Mängel nach § 536 BGB zu beseitigen.

Wir/Ich sehe/n uns/mich daher dazu gezwungen, Sie hiermit abzumahnen und aufzufordern, die notwendigen Gartenarbeiten bis zum __________ (kurze Frist je nach Art der Arbeiten z.B.  3 Tage bis 2 Wochen ) zu erledigen.

Die Miete werden wir/ich ab heute um 10 % mindern.

Sollten Sie der obigen Aufforderung grundlos nicht nachkommen, sehen wir/ich  uns/mich außerdem gezwungen, auf Ihre Kosten einen Gärtner für diese Arbeiten zu beauftragen. Dazu sind wir/ich nach § 536 a Abs. 2 BGB berechtigt.

Hochachtungsvoll

(Unterschrift des Mieters)

2. Mietminderung wegen verwildertem Garten

Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt möglich ab dem der Mangel besteht. Das bedeutet, der Vermieter ist nicht vorher abzumahnen oder die Minderung anzukündigen. Allerdings darf nur bei einem erheblichen Mangel gemindert werden.

Das heißt, dass z.B. bei einem verwilderten Garten nur dann gemindert werden kann, wenn der Garten nicht schon immer verwildert war, dessen Nutzungsmöglichkeit damit entfällt oder eingeschränkt ist oder der Ausblick darauf von dem Balkon oder der Terrasse des Mieters nun störend ist. Ist der Garten also z.B. nicht mitvermietet und kann der Mieter ihn von seiner Wohnung auch nicht einsehen, ist die Verwilderung kein Minderungsgrund. Sind Hauszugänge, Wege oder Zufahrten durch den verwilderten Zustand des Gartens nicht mehr nutzbar kann ebenfalls gemindert werden.

Wie hoch die Minderung der Miete sein darf, ist eine Einzelfallentscheidung. So nimmt man an, dass eine Minderung in Höhe von 10 % gerechtfertigt ist, wenn der Garten ungepflegt ist oder über Jahre nicht gestaltet wurde (vgl. LG Darmstadt, NJW-RR 1989, 1498; AG Köln, Az.: 214 C 83/94). Kann der Garten zum Teil nicht mehr genutzt werden sollen sogar 17 % Mietminderung möglich sein (AG Köln, WuM 2000, 691). Bei einer Zweckentfremdung des Gartens durch den Vermieter, wie z.B. durch Bauschuttablagerungen o.ä. kann dem Mieter im Einzelfall ein Minderungsrecht in Höhe von bis zu 70 % zuerkannt werden (LG Osnabrück, WuM 1986, 93).

3. Selbst Garten in Stand setzen oder Gärtner beauftragen

Bevor man selbst den Rasen mäht oder die erforderlichen Gartenarbeiten übernimmt, ist der Vermieter zwingend vorher abzumahnen. Erst wenn er auf die Abmahnung nicht reagiert —und zwar ohne berechtigten Grund!— kann man selbst an dessen Stelle tätig werden oder jemanden beauftragen.

Rechtlich spricht man hier von den Fällen der Ersatzvornahme nach § 536 a Abs. 2 BGB: Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist

Handelt man als Mieter hier vorschnell, bleibt man im Zweifel auf den Kosten sitzen und kann im schlimmsten Fall obendrein noch schadensersatzpflichtig werden, z.B. wenn man eigenmächtig Hecken herausreißt oder Bäume fällt etc.

Mehr zu den Voraussetzungen der Ersatzvornahme lesen Sie hier: Mieter beauftragt Handwerker – Wer zahlt?

III. Fazit und Zusammenfassung

Mieter können Ihre Rechte auf Mängelbeseitigung geltend machen, wenn der Vermieter den Garten verwildern lässt. Ob der Garten mitvermietet und genutzt wird, spielt dann keine Rolle, wenn der Mieter zumindest eine optische Beeinträchtigung geltend machen kann. Maßgeblich ist, dass der Garten nicht bereits bei Einzug verwildert war bzw. der angemietete oder zugesicherte Zustand des Gartens nicht so ist, wie er nach dem Mietvertrag sein sollte. Mieter können den Vermieter dahingehend abmahnen, dass er die Gartenpflege übernimmt und wegen dem verwilderten Garten die Miete mindern.

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