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Anschaffung von Gartenpflanzen in der Nebenkostenabrechnung umlegbar?

In § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist geregelt, dass der Vermieter die anfallenden Kosten der Gartenpflege, auf den Mieter als Nebenkosten umlegen kann. Dazu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen und auch die der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Doch was ist genau darunter zu verstehen? Welche Pflanzen können vom Vermieter angeschafft werden und gibt es eine Begrenzung der Kosten? Hat der Mieter auch die Anschaffungskosten für Zierpflanzen des allein vom Vermieter benutzten Gartens in der Nebenkostenabrechnung zu bezahlen.

Lesen Sie in nachfolgendem Artikel mehr darüber, welche Art der Bepflanzung in einem Garten über die Nebenkostenabrechnung auf den oder die Mieter abgewälzt werden darf, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Umlagefähigkeit der Gartenbepflanzung

Die rechtliche Grundlage für die Abwälzung der Kosten für Gartenpflanzen als Nebenkosten ergibt sich, wie eingangs ausgeführt, aus § 2 Nr. 10 BetrKV in Verbindung mit § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Danach sind die Kosten für die Erneuerung von Gartenpflanzen und Gehölzen umlagefähig, die durch oder für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Das bedeutet, nur regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der Gartenpflege und somit auch der Bepflanzung können als Nebenkosten berücksichtigt werden.

Bei der erstmaligen Bepflanzung oder Anlage eines Gartens können die Anschaffungskosten für Pflanzen keine Berücksichtigung finden. Ebensowenig sind die Kosten für die Erstausstattung eines Gartens oder eine zusätzliche Bepflanzung umlagefähige Nebenkosten; AG Steinfurt, Urteil vom 25. Mai 2004, Az.: 4 C 249/03; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 202.

Hinweis:

Die Umlagefähigkeit setzt – wie bei allen anderen Nebenkosten- voraus, dass in dem Mietvertrag eine sogenannte Umlagevereinbarung besteht, nach der der Mieter grundsätzlich verpflichtet ist, die Nebenkosten (beziehungsweise Betriebskosten) zu bezahlen. Fehlt eine solche oder ist unwirksam vereinbart scheidet auch eine Umlage von vornherein aus. Prüfen Sie daher immer zuerst Ihre Umlagevereinbarung an sich!

II. Erneuerung von Pflanzen als Nebenkosten

Zur Abgrenzung, was genau unter der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen anzusehen ist, kann weitestgehend auf den Begriff des „Ersatz“ zurückgegriffen werden.

Denn, in der Rechtsprechung werden regelmäßig nur solche Kosten für die Anschaffung von Pflanzen als Erneuerung angesehen, die durch einen „natürlichen Verlust“ der bereits vorher bestehenden Pflanze entstanden sind; AG Reutlingen vom 20.1.2004,Az.: 2 C 2126/03, AG Mönchengladbach vom 21.11.2002, Az.: 5 C 98/01,  AG Oberhausen vom 5.10.1990, Az.: 33 C 343/90, Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 203.

Ein solcher „natürlicher Verlust“ kann sich dabei durch Witterung, Alter, Sturmschäden oder auch einfach daher ergeben, dass bestimmte Pflanzen und Sträucher aus Gründen einer ordentlichen gärtnerischen Pflege entfernt und ersetzt werden müssen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 203). Es sind also nur die Kosten umlagefähig, die dem Fortbestand des Gartens in der bisherigen Form dienen, AG Nordhorn, Urteil vom 06. Februar 2007, Az.: 3 C 1505/06.

Im Einzelnen wurden beispielsweise folgende Fälle ais Kosten für Gartenpflanzen in der Nebenkostenabrechnung anerkannt:

  • Nachsaat schlechter Rasenflächen, die durch die Nutzung oder Witterung unansehnlich geworden sind (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 206; LG Hamburg v. 24.1.1989 Az.: 16 S 148/88).
  • Ersatz von Pflanzen und Gewächsen wegen „natürlichem Abgangs“, wobei die neuen Pflanzen nicht mit den vorherigen Identisch sein müssen (AG Köln v. 26.6.1992, Az.: 205 C 42/92)

Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten für Pflanzen, die wegen

  • nachbarrechtlichen oder ordnungsrechtlichen Gründen entfernt werden mussten.
  • deliktischen Gründen; wie Beschädigung durch Menschen oder Tiere zerstört wurden und daher ersetzt werden müssen.
  • unvorhersehbare Stürme (Kyrill) vernichtet wurden; LG Krefeld 17.03.2010 Az.: 2 S 56/09.

Eine weitere Grenze bei der Umlage von Anschaffungskosten für Gartenpflanzen in der Nebenkostenabrechnung ist dem Vermieter durch das Wirtschaftlichkeitsgebot gesetzt (AG Baden-Baden 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 ; WuM 2015, 625-626).

Danach ist der Vermieter selbstverständlich frei in der Wahl seiner Gartengestaltung, kann aber nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung nachvollziehen lassen. Der Vermieter muss daher auch hier die anfallenden Kosten für die Gartenbepflanzung genau abwägen und darf keine unverhältnismäßigen Ausgaben umlegen. Ein guter Maßstab ist hier der Betriebskostenspiegel.

III. Kosten für Ziergarten auf den Mieter abwälzbar

Auch Kosten für Pflanzen in einem sogenannten Ziergarten können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof als Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden.

Nach einem Urteil des BGH vom 26. Mai 2004 , Az.: VIII ZR 135/03 ist es auch nicht einmal erforderlich, dass der oder die Mieter ein Benutzungsrecht am Garten haben.

Das heisst, dass der Mieter auch die Kosten für Pflanzen in einem allein vom Vermieter genutzten Ziergarten in der Nebenkostenabrechnung tragen muss, wenn eine Erneuerung der Pflanzen im oben genannten Sinne vorliegt. Der Grund wird hier darin gesehen, dass durch eine gepflegten Ziergarten der gesamte Wohnwert einer Mietanlage oder eines Mietshauses aufgewertet wird und dies eben auch dem darin wohnenden Mieter zu Gute kommt.

Etwas anderes gilt allerdings bei allein vom Vermieter, einzelnen Mietern oder Dritten genutzten Nutzgärten, denn insoweit entstehende Kosten können nur demjenigen auferlegt werden, dem sie zu Gute kommen, so dass AG Hamburg vom 10. Juli 1995, Az: 49 C 1977/94 und bestätigend der BGH im Urteil vom 26. Mai 2004 , Az.: VIII ZR 135/03. Entsprechende Kosten sind nicht umlagefähig.

IV. Fazit

Grundsätzlich ist die Umlage der Anschaffungskosten für Pflanzen im Garten eines Mietshauses als Nebenkosten mietvertraglich kein Problem. Weitere Einzelheiten zu Problemfällen im Rahmen der Gartenpflege, wie beispielsweise die Abrechnung der Kosten für Baumfällarbeiten im Garten, werden für Sie zudem umfassend in dem Artikel „Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?“ besprochen.

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