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Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?

Ein Mietshaus mit einem gepflegten Vorgarten ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine Augenweide und ein großes Plus für die Wertigkeit des Mietobjekts. Doch Rasenmähen, Neubepflanzungen, Heckenschneiden und Mulchen sind nur einige Gartenarbeiten – dazu kommen Baumverschnitt und Baumfällarbeiten – die sich nicht nur zeitlich sondern auch wirtschaftlich als teurer Aufwand erweisen können. Inwieweit sind Mieter hier verpflichtet die Kosten als Nebenkosten zu tragen? Wer ist eigentlich verantwortlich für die Kosten der Gartenbepflanzung und -pflege und was kann auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgewälzt werden?

Diese Fragen und mehr werden Ihnen im nachfolgenden Artikel beantwortet werden.

So erfahren Sie hier auch, ob Kosten für anliegende Grünstreifen zu Gartenpflegekosten zählen, wie Eigenleistungen des Mieters bei der Gartenarbeit zu bewerten sind und ob auch Aufwendungen für öffentlich zugängliche Gärten in Wohnanlagen vom Vermieter abgerechnet werden können.

I. Umlagefähigkeit der Gartenpflege

Bei jeder Nebenkostenart muss es eine Vereinbarung im Mietvertrag geben, nach der es dem Vermieter grundsätzlich gestattet ist, die anfallenden Nebenkosten im Sinne der §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter abzuwälzen nach § 556 Abs. 1 BGB. Durch diese grundlegende Umlagevereinbarung kann der Mieter überhaupt erst verpflichtet werden, die verschiedenen Nebenkostenarten durch monatliche Nebenkostenpauschalen oder Nebenkostenvorauszahlungen und Abrechnungen zu zahlen.

1. Rechtsgrundlage: Gartenpflegekosten ansatzfähig

Die rechtliche Bestimmung für die Ansatzfähigkeit der Gartenpflegekosten ist hier § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Nr. 10 BetriebskostenVO.

Danach sind umlagefähige Neben- beziehungsweise Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege. Dazu zählen namentlich die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Dies bedeutet, dass der Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich all die Kosten zum Ansatz bringen kann, die für die laufende Pflege der angelegten Garten- und Spielflächen ( -kurz gesagt der Grün- und Außenanlagen– ) anfallen; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3540).

Entscheidend ist, dass die Arbeiten periodisch, dass heißt regelmäßig wiederkehrend anfallen und die Aufwendung der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dienen oder durch diesen anfallen. Eine erstmalige Anlage eines Gartens zu einem Mietshaus oder die Erstanschaffungskosten der Pflanzen fällt daher nicht unter umlegbare Nebenkosten der Gartenpflege (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Einzelne Betriebskostenarten, Rn. 80).

Hinweis:

Bei Baumschnitt oder Heckenschnittarbeiten wird auch von einer laufenden Aufwendung gesprochen wenn diese in jährlichen Abständen notwendig sind. So auch beispielsweise bei dem Verjüngungsschnitt einer Buchenhecke, der in größeren Abständen, etwa alle fünf oder sechs Jahre, durchgeführt werden muss., so dass AG Münster, Urteil vom 2. Dezember 1998, Az: 48 C 637/97.

Der Umlageschlüssel für die Umlage der Gartenpflegekosten auf die Mieter wird in der Regel im Mietvertrag bestimmt. Wenn sich keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag findet, gilt der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB.

2. Beispiele umlagefähiger Gartenpflegekosten

Als in den Nebenkosten umlagefähig gelten daher folgende Kosten der Gartenpflege: 

  • Kosten für die Rasenpflege; d.h. Mähen, etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen und Neuanlage, Säuberung der Rasenfläche
  • das Beschneiden der Hecken, der Büsche und Bäume, Sträucher
  • die Freihalten der Gartenpflanzen von Unkrauts und Reinigung und Pflege der Gartenwege
  • Aber keine Abwälzung bei Gartenaufräumarbeiten wegen außergewöhnlichen Stürmen (Kyrill) LG Krefeld 17.03.2010 2 S 56/09
  • das Düngen sowie die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen; insbesondere das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf den gärtnerisch angelegten Flächen belassen werden können und ihr Ersatz durch neue Gewächse und Ausbringen von Saatgut
  • (LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1988, Az: 64 S 365/87;. AG Schöneberg, Urteil vom 28. Oktober 1996, Az: 2 C 1194/95)
  • Bewässerung (wahlweise auch als Kosten der Wasserversorgung ansatzfähig)
  • Baumfällarbeiten und Entasten bei kranken oder morschen Bäumen und Sträuchern einschließlich des Abtransports
  • das Abfahren von Gartenabfällen ( wahlweise auch als Kosten der Müllabfuhr anzusetzen)
  • Reinigungs- und Pflegekosten für Spielplätze, auch für Mieter ohne Kinder (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3544)

Wichtig: Die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder auch Gartenwege

Es ist wichtig zu beachten und im Einzelfall zu prüfen, ob es sich bei Kosten die Für Erneuerungen anfallen nicht um Pflege sonder um Instandhaltungskosten handelt. Ist nämlich letzteres der Fall, sicnd die entsprechenden Aufwendungen nicht auf den Mieter abwälzbar.

Der Mieter hat Instandhaltungskosten im Rahmen Gartenarbeiten nicht zu bezahlen.

Bei der Erneuerung von Pflanzen, Sträuchern oder Gehölzen sind die Kosten nur dann umlagefähig, wenn die Arbeiten aus gärtnerischen Gründen erforderlich sind. Müssen Pflanzen wegen einer Beschädigung durch Menschen oder Tiere oder außergewöhnliche Stürme (Kyrill), sozusagen als Schadensbeseitigung, ausgetauscht werden handelt es sich dagegen nicht um umlegbare Nebenkosten, sondern um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten (LG Krefeld 17.03.2010 2 S 56/09). durch Ebenso sind Aufwendungen, etwa durch Anschaffung von Kies für das Ausbessern der Gartenwege keine umlagefähigen Nebenkosten sondern Instandhaltungskosten.

3. Wirtschaftlichkeit der Gartenpflege

Wie bei anderen Nebenkostenpositionen auch ist de Vermieter auch bei der Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten durch das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt. Das heißt, er ist zwar grundsätzlich frei in seiner Entscheidung, wie er den Garten anlegt, welche Pflanzen er in den Garten setzt und ob dieser fachmännisch, zum Beispiel durch ein Gärtnerei bewirtschaftet wird, aber er muss die Kosten gewissenhaft abwägen. Dies bedeutet, der Vermieter kann nur solche Ausgaben rechtfertigen, die einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen (AG Baden-Baden 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 ; WuM 2015, 625-626).

Dies bedeutet aber nicht, dass nicht auch erhebliche Kostenbelastungen durch Gartenpflegekosten nicht noch dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen können, weil zum Beispiel notwendige Stabilisierungsarbeiten an einem windbruchgefährdeten Baum.

Andererseits können gewisse Mehrkosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen, wenn beispielsweise ein verwilderter und vernachlässigter Garten einer Grundpflege unterzogen werden muss, die bei kontinuierlicher Pflege nicht mit dem Kostenanfall notwendig gewesen wäre (AG Münster, WuM 1992, 258).

Auch kann die Wahl ihrer Gartenpflege gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, wenn keine Erforderlichkeit zur Beauftragung einer Gärtnerei bestand, so im Falle des AG Baden-Baden 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 WuM 2015, 625-626. Die Kosten für einen Gärtner beziehungsweise eines Unternehmens zur Durchführung gewisser Gartenpflegearbeiten, sind nur dann umlagefähig, soweit sie erforderliche Arbeiten zu üblichen Preisen betreffen, WuM 2000, 197.

4. Gartengeräte dürfen nicht umgelegt werden

Nicht zur Gartenpflege zählen die anfallenden Kosten für Gartengeräte, wie beispielsweise die Erst- oder Ersatzanschaffungskosten für Rasenmäher, – trimmer oder ähnliches . Die Reparaturkosten der selbigen oder Benzinkosten sind demgegenüber zu den umlagefähigen Nebenkosten zu zählen; LG Potsdam, Urteil vom 26. September 2002, Az: 11 S 81/01.

II. Besonderheit: Baumfällarbeiten als Nebenkosten

Bei der Umlagefähigkeit der Baumfällarbeiten als Gartenpflegekosten wird sich am häufigsten gestritten, da die Rechtslage im Einzelfall nicht immer ganz so eindeutig ist.

Die Rechtsprechung ist strittig und insgesamt sind die Kosten für das Fällen großer Bäume und die anschließende Neuanpflanzung als meist nicht umlagefähig zu beurteilen; so etwa LG Krefeld WuM 2010, 357; LG München, Urteil vom 12.02.2008, Az.: 12 S 3615/07; AG Berlin-Schöneberg NZM 2010, 473; AG Dinslaken WuM 2009, 115; Bausch, NZM 2006, 366; BGH, Beschluss vom 29.9.2008, Az.: VIII ZR 124/08; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3553)

Es lassen sich allerdings einige Abgrenzungskriterien für die Umlagefähigkeit anhand der Ursache der Fällarbeiten abzeichnen:

Baumfällarbeiten

UmlagefähigNicht umlagefähig
  • Erhaltende Baumpflege
  • Fällen gesunder Bäume; AG Steinfurt WuM 2007, 409
  • Fällen des gesamten Baumbestandes, Grund: wesentliche Umgestaltung des Gartens (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3552)
Fällen von Bäumen wegen

  • Beeinträchtigung der Licht- und Luftzufuhr des vermieteten Objekts in erheblichem Maße AG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2002, Az: 33 C 6544/02
  • regional bedingte Sturmschäden und Umwelteinflüssen die laufend (jährlich) gegeben sind
Einzelne Baumfällarbeiten bei 

  • morsch gewordener, einsturzgefährdeten Bäumen, LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1988, Az: 64 S 365/87
  • außergewöhnlichen Stürme (Kyrill) sind nicht umlagefähig (LG Krefeld 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09)
  • nachbarrechtliche Gründen und behördlichen Anordnungen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3552)

III. Gartenarbeit durch den Mieter – Eigenleistung

In den Fällen in denen der Mieter die Gartenpflege wegen einer mietvertraglichen Vereinbarung in Eigenleistung zu erbringen hat, kann der Vermieter selbstverständlich keine entsprechenden Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von seinen Mietern fordern. BGH, Beschluss vom 29.9.2008, Az.: VIII ZR 124/08 .

Allerdings können alle Kosten die dem Vermieter dennoch für die Gartenpflege entstehen, auf den Mieter abgewälzt werden. Sei es für Arbeiten die der Mieter nicht ausführen kann oder solche die ergänzend vorzunehmen sind

1. Mieter hat keinen Anspruch auf Umgestaltung des Gartens

Wichtig ist für den Mieter allerdings zu beachten, dass auch trotz vereinbarter Übernahme der Gartenpflege das Bestimmungsrecht, wie der Garten gestaltet sein soll bei dem Vermieter verbleibt, wenn keine andere Vereinbarung vorliegt. Das bedeutet, dass der Garten so zu erhalten ist, wie er bei Mietbeginn übernommen wurde und so kann aus einem Ziergarten auch kein Nutzgarten oder „Naturgarten“ gemacht werden.

2. Haftungsrisiko bei vollständiger Umlage der Gartenpflege

Eine weitere Besonderheit ergibt sich für den Mieter, wenn im Mietvertrag die Übernahme in Eigenleistung unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV geregelt ist. Denn das bedeutet, dass der Mieter der die Gartenpflege übernimmt, m Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen unter Umständen auch verpflichtet ist, Bäume und Sträucher beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke bzw. morsche Bäume und Sträucher zu fällen; LG Frankfurt, Urteil vom 02. November 2004, Az.: 2/11 S 64/04.

Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter die für die Einschaltung einer Fachfirma aufgewendeten Kosten ersetzt verlangen; LG Frankfurt, Urteil vom 02. November 2004, Az.: 2/11 S 64/04.

Der Mieter haftet demnach in vollem Umfang für Tätigkeiten im Rahmen der Gartenpflege die er nicht nach Maßstab einer ordentlichen Gartenpflege erfüllt oder erfüllen kann.

IV. Sonderfälle: Nutzungsbeschränkung und Nutzungsausweitung

Letztlich gibt es auch bei den Gartenpflegekosten einige Sonderfälle zu beachten, von denen nachfolgend zwei erläutert werden.

So beispielsweise, ob Gartenpflegekosten auch umgelegt werden dürfen, wenn

  • die Gartennutzung dem Mieter nicht gestattet ist oder
  • die Gartennutzung auch der öffentlichen Nutzung gewidmet ist.

1. Gartennutzung nicht gestattet

Die Umlagefähigkeit der Gartenpflegekosten auf den Mieter ist grundsätzlich nicht davon abhängig, ob der Garten von dem Mieter auch tatsächlich benutzt werden darf, BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az.:III ZR 135/03. Dies wird damit begründet, dass eine gepflegte Gartenfläche auch ohne Nutzungsmöglichkeit den Mietern zugute kommt, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt und damit auch den Wohnwert für die Mieter herabsetzt. Anders verhält es sich nur bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, wie etwa die Pflege eines vom Vermieter privat genutzten Gartenbereichs (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az.:III ZR 135/03).

Entscheidend ist danach vielmehr, ob es sich bei dem jeweiligen Garten, der nicht benutzt werden darf, um einen Ziergarten oder eine Nutzgarten handelt:

Die Gartenpflegekosten bei einem vom Eigentümer allein genutzter Ziergarten sind umlagefähig, wenn

  • dieser Garten zur Verschönerung des Gesamtanwesens dient und
  • so auch den Mietern durch den Wohnmehrwert zugute kommt.

Bei einem allein dem Eigentümer oder Drittem vorbehaltenen Nutzgarten ist demgegenüber davon auszugehen, dass die Pflege und Unterhaltung des Gartens Sache des Nutzungsberechtigten sein soll. Die Gartenpflegekosten sind daher nicht umlagefähig

In den Fällen eines Mischgartens, also Teil Zier- und Nutzgarten sind folglich nur anteilige Gartenpflegekosten umlagefähig.

2. Widmung des Gartens zur öffentlichen Benutzung

Bei Gartenpflegekosten, die für Garten- oder Parkflächen in einer Wohnanlage anfallen, deren Nutzung durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Öffentlichkeit bestimmt ist, ist eine Umlage auf die anliegenden Mieter nicht zulässig; BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 33/15. Dies ergibt sich daher, dass der erforderliche Bezug zum Mietobjekt und damit der Mietsache fehlt, der eine Grundvoraussetzung für die Ansatzfähigkeit bestimmter Kosten als Nebenkosten darstellt. Nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Nebenkosten nämlich nur solche, die wegen des (- oder auch für den -) bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache anfallen. Sobald allerdings eine Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vorliegt, so dass es jedermann gestattet ist, die Garten- und Parkflächen zu benutzen, unabhängig davon, ob diese Person eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Pflegekosten für diese Flächen nicht als Nebenkosten auf die Wohnraummieter der Wohnanlage abgewälzt werden, BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 33/15.

V. Zusammenfassung

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass Kosten für Gartenpflegearbeiten grundsätzlich als Nebenkosten auf den Mieter im Rahmen der Pauschale oder den Nebenkostenvorauszahlungen auf den Mieter umgelegt werden können.

Vorausgesetzt ist: 

  1. Es liegt eine Umlagevereinbarung für Nebenkosten vor.
  2. Die Kosten der Gartenpflege beinhalten nur laufend anfallende Tätigkeiten der bestehenden Garten- und/oder Rasenfläche, des Hecken oder Baumbestandes.
  3. Die Gartenpflegekosten sind nicht unwirtschaftlich.
  4. Es liegt kein Sonderfall einer Nutzungsbeschränkung oder Ausweitung vor: dann ist der Einzelfall entscheidend (s.o.).

43 Antworten auf "Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?"

  • Dorothea Heinig
    12.04.2017 - 11:28 Antworten

    Guten Tag,

    gibt es bei der Gartennutzung durch Mieter so etwas wie ein Gewohnheitsrecht?
    Konkret geht es darum, daß der Vermieter die bislang gestattete Benutzung des Gartens (eine Art recht großer Mehrzweckfläche mit Wiese und Parkplätzen sowie Stellplatz für Müllcontainer) durch die Mieter (8 Parteien) zum Wäschetrocknen, in der Sonne sitzen und sehr gelegentlichem Grillen ohne jegliche Angabe von Gründen untersagt hat. Um dies durchzusetzen, wurden die Schlüssel zur Gartentüre, die zuvor jedem Mieter ausgehändigt wurden, eingesammelt. Eine Ausnahme wurde lediglich bei der Enkelin des Vermieters gemacht, die ebenfalls im Haus wohnt. Zwar gibt es keine Vereinbarung zur Gartennutzung im Mietvertrag, jedoch in der gemeinschaftlich genutzten Waschküche einen entsprechenden Aushang des Vermieters, der dies ausdrücklich gestattet. Das Nutzungsverbot stößt insbesondere bei den langjährigen Mietern, die schon seit über 30 Jahren dort wohnen, auf Unverständnis. Übrigens wird über die Nebenkosten auch die Gartenpflege (Baumschnitt, Fegen, Rasenmähen) umgelegt, was mir unter den gegebenen Umständen nicht korrekt erscheint.
    Hinzu kommt, daß nun auch die Mülltonnen in einem recht kleinen Innenhof aufgestellt sind, was schon erste Ratten angelockt hat (eine Falle mußte bereits aufgestellt werden) und für die Sommermonate muß mit Geruchsbelästigung gerechnet werden.
    Beides vermindert nach meinem Empfinden die Wohnqualität, so daß sich die Frage stellt, ob hier Gründe für eine Mietminderung vorliegen könnten.

    Vielen Dank für Ihre Auskunft.
    D. Heinig

  • Andrea
    14.05.2017 - 11:56 Antworten

    Hallo,
    Wir haben gerade unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erhalten. Hierin sind Gärtnerarbeiten in Höhe von 1787€ Euro (8 Vorjahre lang je 600€) enthalten.
    Müssen wir 5 Mietparteien eine 300%ige Erhöhung akzeptieren? Haben wir nicht die Möglichkeit unser Grundstück wie auch die dazugehörigen Grünanlagen selber zu pflegen bzw die Arbeiten eigenständig zu vergeben?
    Dankeschön
    LG Andrea

    • Mietrecht.org
      14.05.2017 - 13:10 Antworten

      Hallo Andrea,

      der erste Schritt ist immer die Frage an den Vermieter, wie es zu der Steigerung gekommen ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina Liehmann
    22.05.2017 - 20:19 Antworten

    Hallo, Ich bin Vermieter von einem 2 Parteienhaus. Der Mieter des EG hat die Pflege des Vorgartens im Mietvertrag stehen. Dies tut er leider nur sehr sporadisch und ohne jegliche Kenntnisse. ( Er hat das Blumenbeet mit neu gepflanzten Stauden mit dem Rasenmäher bearbeitet…) um den an den Seiten liegenden Teil des Gartens und auch die Hecken etc. kümmert er sich nicht. Es sieht inzwischen furchtbar aus. Kann ich solche arbeiten in Auftrag geben und Umlegen? Muss ich dies vorher schriftlich ankündigen?
    In welchen Umfang kann ich Ihm die Gartenpflege entziehen?

    Danke für die Antwort

  • U. Meißner
    17.06.2017 - 15:22 Antworten

    Hallo, ich habe gestern die Betriebskostenabrechnung für 2016 erhalten.
    Darin sind als Einzelpositionen Hausmeisterkosten, Reinigungskosten, Gartenarbeiten und Winterdienst aufgeführt, obwohl diese alle vom Hausmeister erledigt werden. Ist dies so richtig oder darf das dann gar nicht einzeln berechnet werden? M.E. habe ich einmal gelesen, wenn diese Arbeiten alle durch den Hausmeister erledigt werden, darf dies nicht als jeweilige Einzelposition berechnet werden.

    Vielen Dank im voraus für eine Antwort.

    U. Meißner

    • Mietrecht.org
      17.06.2017 - 15:26 Antworten

      Hallo U. Meißner,

      entweder Sie zahlen einmal 100% für eine Gesamtportion oder 4 x 25% für die Einzelpositionen. Hier besteht kein Unterschied. Eine Aufschlüsselung ist für Sie eher von Vorteil.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pozi
    20.06.2017 - 12:46 Antworten

    Hallo, ich habe die Nebenkostenabrechnung für 2016 bekommen.
    ich habe aber nur bis 30.6 dort gewohnt, können mir die Kosten für Heckenschnitte und Baumstutzungen die NACH meinem Auszug durchgeführt wurden, angerechnet werden?

    • Mietrecht.org
      20.06.2017 - 13:59 Antworten

      Hallo Pozi,

      Sie zahlen zeitanteilig die Gartenpflege und Ihr Nachmieter zahlt zeitanteilig den Winterdienst (Januar bis März).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hinz, Kerstin
    21.06.2017 - 10:43 Antworten

    Hallo, ich wohne in einem Mehrparteienhaus. Im nicht abgeschlossenen Innenhof befindet sich eine Grünfläche, ein kleiner Spielplatz und ein kleiner Grillplatz. Dieses Gelände ist von der Straße aus öffentlich zugänglich. Muss ich hier Gartenpflege durch den Hausmeister bezahlen oder kann ich das verweigern oder kürzen da das Grundstück für jeden zugänglich ist ? Muss ich hinnehmen, das die Eigentümer mit der Hausmeisterfirma einen monatlichen Pauschalbetrag für Winterdienst festlegen und ich soll hier für eine Leistung bezahlen die im Jahr 2016 nicht einmal erbracht werden musste oder kann ich die Zahlung verweigert oder sie kürzen ? vielen Dank für Ihre Antwort K.Hinz

    • Mietrecht.org
      21.06.2017 - 14:10 Antworten

      Hallo Kerstin,

      einen Vorgarten könnten theoretisch auch Passanten betreten – für die Umlegbarkeit spielt das m.E. keine Rolle.

      Die Abrechnung über eine Winterdienstpauschale ist m.E. normal.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • T. Jost
    07.07.2017 - 10:43 Antworten

    Hallo,
    Wir hatten eine Kellerwohnung in Nießbrauch. In der eben erhaltenen abschließenden Betriebskostenabrechung wird die Gartenpflege mit 950 € angegeben. Der Garten wurde nach der Rückgabe der Kellerwohnung in Eigenarbeit der neuen Eigentümer total gerodet. Kann das auf die Betriebskosten umgelegt werden, wenn die Rodung nicht durch ein Unternehmen (Arbeitsstunden) erfolgt ist? Meines Wissens dürfen nur Arbeiten in der BKA aufgenommen werden, die mit Rechnung eines Unternehmenes vorliegen. Ist das richtig? Dürfen private Entsorgungskosten des Gartenabfalls umgelegt werden?

    Herzlichen Dank für Ihre Hilfe
    Viele Grüße

    T. Jost

  • Schneider
    07.07.2017 - 15:25 Antworten

    Hallo!!

    Ich wohne seit 12 Jahren in einem 7-Parteien Haus. Wir haben nun alle die Nebenkostenabrechnung für 2016 erhalten. In der Nebenkostenabrechnung sind auf einmal 168,00 € für Gartenpflege uns berechnet worden. Vor 1 Monat war eine Garten-Firma in unserem Garten und hat alle Himbeerbüsche abgesägt. In unseren Mietverträgen ist nichts von Gartenpflege vereinbart. Daraufhin waren wir bei unserem Vermieter angefragt, und er sagte uns, es gibt eine neue Rechtssprechung, die besagt, wir sind dafür zuständig ist. Was machen wir jetzt??

  • Tom Ill
    10.07.2017 - 09:22 Antworten

    Hallo,

    Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus und hier wird seit Jahren die 3-4 malig wechselnde Bepflanzung von Pflanzenkübeln berechnet. Dadurch entstehen ständig Kosten für eine Neubeschaffung. Sind diese Kosten in dem Zusammenhang überhaupt umlagefähig? Unserem Wunsch eine einmalige „vernünftige“ Bepflanzung zu machen, die man pflegt wurde mit dem Argument der Gestaltungsfreiheit des Vermieters/Eigentümers widersprochen. Ich persönlich sehe das eher als Hobby, welches durch die Mieter mit finanziert wird.

    Danke für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 14:14 Antworten

      Hallo Tom,

      Bäume und z.B. Heckenpflanzen werden i.d.R. nur einmalig geplant. Blumen kann man in meinem Augen durchaus jedes Jahr oder auch unterjährig pflanzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wilhelm
    21.07.2017 - 14:54 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    in der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 taucht nun erstmals der Posten Gartenpflege auf.
    Wir wohnen in einem Drei-Parteien-Haus. Das Erdgeschoss mit alleiniger Nutzungsberechtigung des Gartens wird vom Sohn der Vermieterin bewohnt. Er hat wohl in Eigenarbeit zwei Bäume gefällt und das Gehölz abtransportiert und die Hecke zurückgeschnitten, die den Garten zur Straße begrenzt.
    In der Nebenkostenabrechnung werden für das gesamte Haus 458,15€ für die Gartenpflege berechnet und anteilig nach Wohnfläche umgelegt. Der Garten ist aber wie beschrieben zur alleinigen Nutzung durch den Sohn der Vermieterin bestimmt. Ist das Umlegen korrekt? Ich weiß auch nicht, wie die Kosten konkret zustande kommen. Kann ich verlangen, entsprechende Gärtnerechnungen zu sehen, die ich z.B. ggf. steuerlich geltend machen könnte? Ich vermute, es gibt keine Gärtnerrechungen, sondern die Arbeit wurde vom Sohn gemacht und ein Phantasiepreis angesetzt…

    Vielen Dank für Ihre Hilfe,

    mit freundlichen Grßen,.

    K. Wilhelm

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 12:57 Antworten

      Hallo Wilhelm,

      hier ein Artikel zum Thema Eigenleistungen. Aber wie Sie unter „1. Gartennutzung nicht gestattet“ gelesen haben, sehe ich ohnehin keine Umlegbrkeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sanne
    26.07.2017 - 11:18 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einer Anlage von 8 Doppelhaushälften, die um einen gemeinschaftlich genutzen Garten erbaut wurden. 4 der Häuser haben die Adresse Strasse A, 4 der Häuser haben die Adresse Straße B (Grundstück liegt zwischen den parallel verlaufenden Straßen).

    in der Nebenkostenabrechnung wurden Straßenreinigungsgebühren auf alle Parteien umgelegt, obwohl von den Stadtwerken nur für Straße A Straßenreinigungsgebühren erhoben werden. In Straße B – wo wir wohnen – gibt es keine Straßenreinigung. Ist das korrekt?

    Weiter werden für Hauswart und Gartenpflege seit Jahren konstant 8.200 EUR umgelegt. Die Personalkosten beliefen sich laut Rechnung aber nur auf 8.000 EUR.
    Woran kann das liegen?

    Danke.

  • Klaus Ohrendorf
    28.07.2017 - 16:35 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einer Wohnanlage mit 6 Parteien ( alles Mieter und 6 Eigentümer) .In den letzten 23 Jahren wurde der Winterdienst und die Pflege der Aussenumlage von den Bewohnern ausgeführt. Nun haben die Situation das 1 Bewohnerin keiner Arbeiten mehr übernehmen will. Das hat zu Folge das wir seit dem Winter 2016 ein externes Unternehmen dafür haben und alle Mieter die Kosten dafür anteilig zahlen müssen. ( zB. 60 Euro für 3 Minuten Salz streuen.) Nun hat die gleiche Mieterin über ihren Eigentümer – Vermieter erreicht das die gesamte Aussenanlage neu bepflanzt wird. Das heißt alle alten Planzen entfernen und neue Gewächse einbringen, und dann die Umlage von März bis Oktober extern pflegen zu lassen. ( 120 EURO je Monat ) Welche Kosten dürfen auf die einzelnen Mieter umgelegt werden?

  • Carina
    31.07.2017 - 09:14 Antworten

    Hallo,

    wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2016 erhalten.
    Hier werden uns gerundet 1.300€ Gartenpflege in Rechnung gestellt.
    Wir mähen selbst den Rasen (Nutzung durch unsere Vermieterin und uns) und schneiden auch die Hecke (da wir sonst nicht auf den Parkplatz kämen oder in die Wohnung) selbst. Dies ist nur auf mündlicher Basis besprochen.

    Im Mietvertrag steht keine Regelung über die Gartenpflege.
    Nach Recherche auf Ihrer Seite, haben wir herausgefunden, dass die gesetzl. Regelung für die Kostenumlegung die Quadratmeter der Wohnfläche ist. In unserer Nebenkostenabrechnung wurde jedeoch einfach durch 2 geteilt.

    Unsere Vermieterin bestellte für letztes Jahr einen Gärtner zur Stutzung der Bäume. Dies ist unserer Meinung in Ordnung.
    Wir haben uns bzgl. der hohen Kosten an die Vermieterin gewandt und die Rechnungen angefordert. Hier war die Rechnung für das Baumstutzen drin, Benzin für den Rasenmäher, Rindenmulch und Ameisenköder.-> dies ist unserer Ansicht nach i.O. ABER: Außerdem war dort ein Beleg (Kopie): die Rückseite eine Hagebau-Kassenbons (handschriftlich steht dort 550,00€ drauf), daran getackert eine Visitenkarte eines Gärtners und ein Zettel mit dem handschriftlichen Vermerk: 650,00€ gezahlt am xx.xx.2016.

    Nun unsere Fragen:
    1. Müssen wir die Rechnung über die 650,00€ anerkennen?
    2. Der Umlageschlüssel ist wirklich auf die Wohnfläche zu rechnen?
    3. Können wir unsere Arbeit auch in Rechnung stellen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      31.07.2017 - 10:42 Antworten

      Hallo Carina,

      ich weiss leider nicht, was im Baumarkt eingekauft wurde. Grundsätzlich können auch Anschaffungen von z.B. Blumen umlagerfähig sein. Wenn kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde, gilt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Carina
        31.07.2017 - 11:53 Antworten

        Hallo Dennis,

        vielen Dank für die Antwort. Wir wissen es leider auch nicht. Werden da aber noch mal nachhaken. Sollte dies nur ein Schmierzettel sein, dass sie einen Gärtner schwarz beschäftigt hatte, können wir dies doch ablehnen, oder?

        Des Weiteren können wir unsere Mäh-Arbeit dagegen rechnen?

        Viele Grüße

  • Sonja Mönchmeyer
    10.08.2017 - 08:54 Antworten

    Guten Tag,

    Ich hab meine Nebenkostenabrechnung auch bekommen für 2016, ich wollte mal wissen ob der Garten durch die Quadratmeter der Wohnung verrechnet werden darf, weil meine Nachbarn z.B eine 124 Quadratmeter Wohnung haben und ich 50 und sie doppelt so viel zahlen müssen wie wir. Dabei ist der Garten nur 50 Quadratmeter groß.

    Mit freundlichen Grüßen

    S. Mönchmeyer

    • Mietrecht.org
      10.08.2017 - 10:25 Antworten

      Hallo Sonja,

      schauen Sie in den Mietvertrag, welcher Umlageschlüssel dort vereinbart wurde. Die Umlage nach Wohnfläche ist üblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julian Gonska
    13.08.2017 - 12:40 Antworten

    Hallo Dennis,

    auch wir haben inzwischen unsere Nebenkostenabrechnung bekommen mit einem unerfreulichen Inhalt bezüglich Außenanlagen. Im Jahr 2015 wurden für die Außenanlagen 920 Euro verrechnet, unser Anteil lag bei 71 Euro. Für das Jahr 2016 werden nun 4511 Euro verrechnet; unser Anteil beträgt somit 346 Euro. Auf Rückfrage bezüglich d. Erhöhung erklärte die Hausverwaltung, dass ein neuer Gärtner mit der Pflege d. Außenanlagen beauftragt wurde. Nun meine Frage: müssen wir diese Erhöhung um knapp Faktor 5 akzeptieren?

    Grüße, Julian

    • Mietrecht.org
      13.08.2017 - 17:01 Antworten

      Hallo Julian,

      die Frage kann so nicht beantwortet werden. Sie sollten Einsicht in die Rechnungen nehmen und prüfen, welche Arbeiten zu welchem Preis erfolgten. Erst dann können Sie einen Bezug zum Wirtschaftlichkeitsgebot herstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine Schwandt
    19.08.2017 - 22:06 Antworten

    Hallo,

    wir haben heute unsere Betriebskostenabrechnung 2016 bekommen. (Wir wohnen in einem Einfamilienhaus zur Miete) Dort wurden 300€ für Gartenpflege berechnet, die Pflege des Gartens machen wir aber selbst. Darf der Vermieter trotzdem kosten auf uns umlegen? Wir wissen auch nicht was da abgerechnet wurde,weil keine Firma bei uns war. Das Grundstück ist auch immer abgeschlossenen und nur wir haben einen Schlüssel. Auch den Winterdienst machen wir selbst.

    Viele Grüße Nadine

    • Mietrecht.org
      20.08.2017 - 09:35 Antworten

      Hallo Nadine,

      der Vermieter kann nur Kosten umlegen, die auch angefallen sind. Fragen Sie nach, was hier abgerechnet werden soll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert
    18.09.2017 - 13:10 Antworten

    Hallo,
    wir haben heute ein Schreiben erhalten, dass ab sofort eine Firma die Gartenarbeiten, sowie Schneeräumung und Reinigung der Garage übernehmen soll. Es handelt sich um ein Objekt, dass zum größten Teil vom Vermieter bewohnt und benutzt wird, er jedoch alles komplett ansetzen will, was er selbst bewohnt, sowie ausschließlich nutzt. Es handelt sich um eine parkähnliche Anlage, die nur in den von ihm benutzten Bereichen gepflegt wird. Über die Hälfte wird von ihm selbst genutzt und es besteht ein „unausgesprochenes Nutzungsverbot“.
    Hinzu kommt, dass bisher unserer genehmigter Hund im Garten laufen durfte, aus fadenscheinigen Gründen nun jedoch „ausschließlich an der kurzen Leine“ zu führen ist. Somit fällt für uns die Gartennutzung – die zuvor genehmigt war – weg. (Es gibt 2 weitere Hunde auf dem Grundstück, denen die Nutzung weiterhin wie bisher erlaubt ist.)
    Was können/sollten wir tun? (Außer ausziehen, das ist sowieso der Plan…)
    Vielen Dank + freundlicher Gruß!

  • Nüse
    24.10.2017 - 12:36 Antworten

    Hallo,

    ich habe mal eine Frage.

    Und zwar bewohne ich nun seid 4 Jahren eine Mietwohnung ohne Gartenanlage oder einen Garten generell.

    Es gibt zwar ein Hinterhof wo Mieter ihre Autos parken allerdings ist es kein Garten in dem Sinne.

    Auch im Mietvertrag ist der Abschnitt „Garten“ durchgestrichen.

    Nun habe ich heute meine aktuelle Nebenkostenabrechnung erhalten und dort ist aufgeführt das
    ich 60 Euro für „Aufwendungen Garten“ zu bezahlen habe.

    Diese Aufwendungen waren in den letzten Nebenkostenabrechnungen nie vorhanden.

    Nun die Frage:

    Im Hinterhof wurde dieses Jahr die alte Mauer zum gegenüberliegenden Fremdgrundstück abgerissen und ein Zaun errichtet , auch wurde dieses Jahr dort ein alter Baum gefällt der allerdings ebenso auf den Fremdgrundstück gewesen ist.

    Ist es möglich und rechtens das der Vermieter diese oben genannten Sachen als „Aufwendungen Garten“ abrechnet?

    • Mietrecht.org
      24.10.2017 - 21:59 Antworten

      Hallo Nüse,

      fragen Sie beim Vermieter nach und lassen Sie sich die Rechnung für die Arbeiten zeigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Burkhard Maikath
    08.11.2017 - 11:02 Antworten

    Wohneigentumsanlage, 4 Eigentümer, 10 Mieter
    Gartenteil ca. 50 m² mit Bäumen, Hecken, Rasen und Beeten
    Sind Kosten für Beschneiden von Bäumen und Hecken umlagefähig, sind Kosten für das
    Fällen von Bäumen und Hecken umlagefähig.
    Sind regelmäßige Bepflanzungen mit Frühlingsblühern bzw. Herbstblumen umlagefähig.

    Danke für Ihre Hilfe.

  • Roland Häusler
    11.11.2017 - 18:46 Antworten

    Hallo, ich habe heute meine Abrechnung für 2016 erhalten. Darin erscheint 1 Posten für Pflege Aussenanlagen. Pauschal festgelegt mit 125 Euro. Die Vermieterin pflegt den Garten selbst, it. Mietvertrag ist die Gartennutzung erlaubt. Ist diese Pauschale rechtens?

    Danke
    Roland

  • Sonja Teusch
    18.11.2017 - 22:38 Antworten

    Hallo, ich habe von November 2012 – 31.12.2016 als Haushälterin gearbeitet. Darum musste ich die Einliegerwohnung im Haus meines Chefs beziehen. Im Mietvertrag gibt es keine Vereinbarung bezüglich der Gartenpflege. In den Betriebskostenabrechnungen von 2012 – 2015 wurden solche Kosten auch nicht umgelegt. Mit der Betriebskostenabrechnung von 2016 wurde ich mit 300 € belastet. Nur Hausbesitzer selbst hat den Garten genutzt. Darf er die Kosten umlegen?

    Danke

    Sonja

  • A.Kita
    13.12.2017 - 20:29 Antworten

    Guten Tag,
    wie hoch ist der marktübliche Stundenlohn für Rasenmähen durch einen Nachbarn (ohne Gewerbeanmeldung) im Mehrparteienhaus? Und ich muss doch nur die tatsächlich geleistete nachgewiesene Arbeit bezahlen oder? Selbst hätte ich auch im Sommer, als dieser Nachbar länger im Urlaub war, mähen können, aber er hat alle notwendigen Geräte verschlossen und einen Bekannten von anderswoher mit dem Rasenmähen beauftragt. :-)
    Danke und viele Grüße
    A. Kita

  • Dr.
    20.12.2017 - 10:11 Antworten

    Guten Tag,

    auch wir haben vor ca 2 Wochen unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 bekommen,
    nachdem die ersten 5 Jahre die Kosten für die Gartenpflege bei ca 1200€ betrugen stiegen diese in den letzten beiden Jahren auf über 3000€. Dies hatten wir auch so akzeptiert das es ja auch vorkommen kann das Arbeiten über eine längeren Zeitraum erbracht werden mussten. Doch nun beläuft sich die Gartenpflege auf über 5000€ weil im letzten Jahr 2 Bäume gefällt werden mussten und ein neuer eingepflanzt wurde. Begründung war bei dem einen das die Stadt dies als behördliche Auflagen angewiesen hat als Notfällung und der zweite wurde gefällt um Gefahr zu verhindern. So hat unser Vermieter dies auch in seiner Nebenkostenabrechnung begründet. Nachdem ich ihn schriftlich darauf hingewiesen habe das diese Kosten keine umlagefähigen Kosten wären sondern Instandsetzungskosten bekamen wir lediglich einen kurzen 2 Zeiler inklusive Kopien aus dem Mietrecht mit Kommentierung von Schmidt/ Futterer (ich gehe davon aus das dies Vermieterfreundlich geschrieben ist). Nun habe ich ihm nochmals ein Schreiben zu kommen lassen in dem darauf hingewiesen wird das mehrere Gerichte entschieden haben das die Kosten nicht umlagefähig sind.
    Wie wäre denn das weitere vorgehen, sind wir in der Pflicht den Betrag zu bezahlen und das ganze dann gerichtlich entscheiden zu lassen und das Geld zurück zu fordern sollte zu unseren Gunsten entschieden werden?

    Danke und beste Grüße
    Dr.

  • Clas Bastian
    31.05.2018 - 14:15 Antworten

    Guten Tag,

    wir sind zum 30.03.2017 aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Jetzt Mitte Mai haben wir endlich die Nebenkostenabrechnung erhalten. Ein wesentlicher Punkt sind u.a. die Gartenarbeiten, die wiederum im 1. Quartal auch witterungsbedingt nicht stattfinden.

    Ist es daher rechtens, dass der Vermierter diese Kosten uns in Rechnung stellt?

    Vielen Dank für eine kurze Einschätzung

    • Mietrecht.org
      01.06.2018 - 06:40 Antworten

      Hallo Clas,

      Sie zahlen zu 3/12tel die Gartenpflege und Ihr Nachmieter zu 9/12tel den Winterdienst, der in Ihrer Mietzeit ausgeführt wurde. Das ist korrekt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra
    12.06.2018 - 21:49 Antworten

    Guten Tag,

    ich wohne in einem großen Wohnpark. Die Miethäuser sind von großen Rasenflächen mit Hecken und Bäumen umgeben. Die Öffentlichkeit benutzt diese Anlage zum Spaziergang und Hundeauslauf. Der Spielplatz ist für die Öffentlichkeit freigegeben. Muss ich für die Anlage die Gartenpflege über die Betriebskosten entrichten oder greift hier das BGH Urteil vom 10.02.2016 AZ.: VIII ZR 33/15. Im Mietvertrag wurde die Gartenpflege in den Betriebskosten aufgeführt.

    Mit freundlichen Grüßen

    Petra M.

  • Jörg Müller
    13.06.2018 - 07:18 Antworten

    Hallo mietrecht.org!

    Unser Vermieter möchte uns Kosten für „Entfernung Unrat auf Dachflächen inkl. Eingangsbereichen“ (4-stöckiges Haus, Flachdach und kleine Vordächer) abrechnen. Ich hatte ihn daraufhin hingewiesen, dass diese Dachreinigungen mMn nicht umlagefähig sind. Jetzt kam die Antwort:

    „Die Position entspricht nicht Kosten für ‚Dach und Fach‘, sondern betrifft die Grünanlagenpflege der Außenflächen, welche sich hierbei objektspezifisch auch auf dem Flach- bzw. Vordach befindet. Insofern sind diese Kosten umlagefähig.“

    Weil mich die Formulierung auch verwirrt hat, sei noch erwähnt: nein, auf den Dächer befindet sich keine Begrünung. Außerdem sei noch erwähnt, dass keiner der Bäume im Gemeinschaftsgarten so hoch wie das Gebäude ist.

    Wie ist ihre Einschätzung – gibt es ein Grundlage weiterhin dagegen vorzugehen?

    Danke im Voraus + BG

  • Kerstin Mattern
    01.07.2018 - 09:35 Antworten

    Hallo ,
    Wir wohnen in einem 6 Parteienhaus mit Garten.
    Die Pflege des Gartens wie Hecke schneiden und auch Wiese mähen machen ich und mein Mann selber . Wir bekommen von unserem Vermieter auch das Geld .
    Trotz allem steht die Gartenarbeit auf der der Nebenkostenabrechnung auch immer noch bei uns drinnen . Jetzt diskutieren mein Mann und ich ob das rechtens ist da wir ja die Arbeit machen . Genauso das mit Flurreinigung. Wir putzen alle selber und in der Abrechnung steht jedes Mal Flurreinigung.
    Danke im Vorraus für eine Antwort

    • Mietrecht.org
      01.07.2018 - 16:34 Antworten

      Hallo Kerstin,

      das ist korrekt. Sie bekommen als „Dienstleister“ Geld und bezahlen als Mieter anteilig den „Dienstleister“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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